ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอยทำธุรกิจดีไหม? เช็คคนผ่าน ที่จอดรถ และคู่แข่งก่อนซื้อ

     ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอย เป็นทางเลือกที่ไม่ควรถูกมองว่าด้อยกว่าทำเลติดถนนใหญ่เสมอไป สิ่งสำคัญกว่าคือทำเลนั้นช่วยให้ลูกค้าที่มีโอกาสใช้บริการเดินทางมาถึงร้านได้จริงหรือไม่ เพราะต่อให้มีคนผ่านจำนวนมาก แต่ถ้าคนเหล่านั้นไม่ใช่กลุ่มเป้าหมาย มองไม่เห็นหน้าร้าน หยุดรถไม่ได้ หรือเดินทางเข้าร้านลำบาก จำนวนคนที่ผ่านก็อาจไม่ได้ช่วยเพิ่มลูกค้าให้ธุรกิจมากนัก

     ก่อนตัดสินใจจึงควรดูให้ครบว่า คนที่ผ่านเป็นใคร มองเห็นร้านได้ง่ายแค่ไหน มีที่จอดรถหรือจุดรับส่งหรือไม่ ทางเข้าออกสะดวกเพียงใด ร้านรอบข้างกำลังแย่งลูกค้าหรือช่วยดึงคนเข้าพื้นที่ และที่สำคัญคือทำเลนั้นเหมาะกับวิธีหาลูกค้าของธุรกิจจริงหรือไม่

ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอย — ทำธุรกิจดีไหม อย่าตัดสินจากราคาที่ถูกกว่าถนนใหญ่เพียงอย่างเดียว

     อาคารพาณิชย์ที่อยู่ในซอยบางแห่งอาจมีราคาต่ำกว่าทรัพย์ริมถนนใหญ่ แต่ราคาที่ถูกกว่าไม่ควรเป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจ เพราะหากทำเลไม่เหมาะกับรูปแบบธุรกิจ คุณอาจต้องมีค่าใช้จ่ายเพิ่มในภายหลัง ทั้งค่าโฆษณา ค่าใช้จ่ายในการจัดหาที่จอดรถ หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดจากการต้องอำนวยความสะดวกให้ลูกค้าเดินทางมาถึงร้าน

     วิธีคิดที่นำไปใช้ได้จริงคือไล่ดูตามเส้นทางของลูกค้า:

     คนผ่านมากน้อยแค่ไหน → คนเหล่านั้นเป็นใคร → มองเห็นร้านหรือไม่ → หยุดหรือจอดรถได้ไหม → เข้าร้านสะดวกหรือไม่ → รอบข้างมีร้านประเภทใด → สุดท้ายทำเลนี้เหมาะกับธุรกิจของเราหรือไม่

     คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า “ซอยนี้คนเยอะไหม” แต่ควรถามต่อว่า “คนที่เป็นกลุ่มลูกค้าของเรา มองเห็นร้าน เดินทางมาถึง และเข้ามาใช้บริการได้สะดวกจริงไหม”

     หากยังไม่แน่ใจว่าธุรกิจควรใช้อาคารพาณิชย์หรือโฮมออฟฟิศ ควรแยกเรื่อง “ประเภทของทรัพย์” ออกจากเรื่อง “ทำเล” ก่อน เพื่อไม่ให้นำข้อดีของตัวอาคารมาปะปนกับความเหมาะสมของพื้นที่โดยรอบ

ก่อนดูทำเล ต้องรู้ก่อนว่าธุรกิจของเราพึ่งคนผ่านแค่ไหน

     ก่อนออกไปนับจำนวนรถหรือคนหน้าตึก ควรถามตัวเองก่อนว่าลูกค้าจะรู้จักร้านของคุณจากช่องทางใด และโดยปกติแล้วลูกค้าจะเดินทางมาที่ร้านอย่างไร

     ร้านสองร้านที่ตั้งอยู่ติดกันอาจต้องการทำเลคนละแบบ แม้จะใช้พื้นที่ขนาดใกล้เคียงกัน เพราะวิธีหาลูกค้าและพฤติกรรมของลูกค้าอาจแตกต่างกันมาก

ธุรกิจที่ต้องการลูกค้าเดินเข้าร้าน

     ร้านอาหารบางประเภท คาเฟ่ ร้านเสริมสวย ร้านขายสินค้า หรือกิจการที่หวังให้คนเห็นร้านแล้วแวะเข้ามา มักต้องให้ความสำคัญกับจำนวนคนผ่าน การมองเห็นหน้าร้าน และความสะดวกในการหยุดหรือจอดรถ

     แต่ไม่ควรตัดสินจากจำนวนคนผ่านเพียงอย่างเดียว ตัวอย่างเช่น แม้ช่วงเย็นจะมีรถผ่านหน้าร้านจำนวนมาก แต่ถ้ารถวิ่งเร็ว ไม่มีที่จอด และคนขับมองเห็นป้ายก็ต่อเมื่อขับผ่านร้านไปแล้ว รถที่ผ่านเหล่านั้นก็อาจไม่ได้เพิ่มโอกาสให้คนแวะเข้าร้านมากนัก

ธุรกิจที่ลูกค้าตั้งใจเดินทางมา

     คลินิกที่ให้บริการตามนัดหมาย สตูดิโอ สำนักงานบริการ สำนักงานที่ไม่ได้เน้นรับลูกค้าหน้าร้าน ธุรกิจออนไลน์ หรือกิจการที่ลูกค้าค้นหาข้อมูลก่อนเดินทางมา อาจไม่จำเป็นต้องพึ่งคนเดินผ่านมากเท่าร้านค้าทั่วไป

     ร้านที่อยู่ลึกเข้าไปในซอยจึงไม่จำเป็นต้องเป็นข้อเสียเสมอไป หากลูกค้ามีเหตุผลชัดเจนที่จะตั้งใจเดินทางมาหา

     อย่างไรก็ตาม ควรเช็คต่อว่าลูกค้าหาตำแหน่งร้านได้ง่ายหรือไม่ เส้นทางเข้าออกเข้าใจง่ายแค่ไหน และมีพื้นที่ให้รถเข้าถึงหรือมีจุดรับส่งที่เหมาะกับการใช้งานหรือเปล่า

     ความแตกต่างระหว่าง “ร้านที่รอให้คนผ่านเห็นแล้วแวะเข้า” กับ “ร้านที่ลูกค้าตั้งใจเดินทางมาหา” เป็นหลักสำคัญข้อหนึ่งที่ช่วยตัดสินว่าทำเลในซอยเหมาะกับธุรกิจหรือไม่

ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอย — คนผ่านเยอะ ไม่ได้หมายความว่าจะมีลูกค้าเยอะ

     การสำรวจคนผ่านควรแยกอย่างน้อยสามเรื่องออกจากกัน ได้แก่ จำนวนคนเดิน จำนวนรถที่ผ่าน และในบรรดาคนเหล่านั้นมีกลุ่มที่ตรงกับลูกค้าเป้าหมายมากน้อยเพียงใด

คนเดินผ่าน

     คนเดินมีโอกาสเห็นรายละเอียดหน้าร้านและตัดสินใจแวะได้ง่ายกว่าคนที่ขับรถผ่าน แต่ต้องดูต่อว่าคนเหล่านั้นเป็นใคร และกำลังเดินทางไปที่ไหน

     คนที่เดินผ่านอาจเป็นคนในชุมชน คนทำงาน นักเรียน ครอบครัว ผู้สูงอายุ หรือคนที่เพียงใช้เส้นทางนี้เพื่อไปยังจุดหมายอื่น

     หากธุรกิจขายสินค้าหรือบริการให้คนเฉพาะกลุ่ม จำนวนคนที่ผ่านทั้งหมดอาจสำคัญน้อยกว่าจำนวนคนที่มีโอกาสเป็นลูกค้าจริง

รถผ่าน

     สำหรับรถยนต์หรือรถจักรยานยนต์ ควรดูต่อว่า:

• มองเห็นร้านจากทิศทางที่รถวิ่งมาหรือไม่
• มองเห็นป้ายได้ก่อนถึงร้านในระยะที่พอให้ชะลอรถหรือไม่
• สามารถชะลอรถหรือเลี้ยวเข้าจอดใกล้ร้านได้หรือไม่
• มีจุดจอดหรือจุดรับส่งหรือไม่
• หากขับเลยร้านไปแล้ว สามารถกลับรถหรือย้อนกลับมาได้สะดวกหรือไม่

     แม้จะมีรถผ่านหน้าทรัพย์จำนวนมาก แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าคนที่อยู่ในรถเหล่านั้นจะสามารถหยุดและเข้ามาใช้บริการได้จริง

คนที่ผ่านตรงกับกลุ่มลูกค้าของธุรกิจหรือไม่

     ก่อนออกไปสำรวจ ควรเขียนลักษณะของลูกค้าหลักไว้คร่าว ๆ เช่น ช่วงวัย วิธีเดินทาง ช่วงเวลาที่มักซื้อสินค้า ความถี่ในการกลับมาใช้บริการ และระดับราคาที่ลูกค้ากลุ่มนั้นยอมรับได้

     จากนั้นจึงนำข้อมูลเหล่านี้ไปเทียบกับคนที่ใช้พื้นที่จริง วิธีนี้ช่วยลดการตัดสินจากความรู้สึกว่า “บริเวณนี้ดูคึกคัก” ทั้งที่คนส่วนใหญ่อาจไม่ได้เป็นกลุ่มลูกค้าของธุรกิจเลย

สำรวจคนผ่านช่วงเวลาไหนถึงจะเห็นภาพจริง

     การไปดูพื้นที่เพียงครั้งเดียวอาจทำให้เข้าใจทำเลคลาดเคลื่อนได้ โดยเฉพาะซอยที่มีโรงเรียน สำนักงาน ตลาด ชุมชน หรือสถานที่ที่คึกคักเฉพาะบางช่วงเวลา

     ควรกลับไปดูในช่วงเวลาที่ตรงกับเวลาทำการจริงของธุรกิจ เช่น ช่วงเช้า เที่ยง เย็น หรือหลังเลิกงาน และควรเปรียบเทียบวันธรรมดากับวันหยุด หากธุรกิจเปิดให้บริการทั้งสองช่วง

     วิธีเก็บข้อมูลแบบง่ายคือกำหนดช่วงเวลาสังเกตให้เท่ากันในแต่ละรอบ เช่น รอบละ 15 นาที แล้วจดแยกเป็น:

• จำนวนคนเดินผ่าน
• จำนวนรถที่ผ่าน
• จำนวนคนที่มีลักษณะใกล้เคียงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
• จำนวนรถที่สามารถหยุดหรือจอดได้จริง
• จำนวนคนที่เข้าใช้ร้านหรือบริการใกล้เคียง

     ข้อมูลที่จดไว้ไม่ใช่งานวิจัยตลาดแบบเต็มรูปแบบ แต่ช่วยให้เปรียบเทียบแต่ละช่วงเวลาโดยใช้เกณฑ์เดียวกัน แทนการตัดสินจากความรู้สึกหรือการจดจำเพียงอย่างเดียว

     สิ่งสำคัญคือควรไปดูในช่วงเวลาที่ธุรกิจของคุณต้องสร้างรายได้จริง หากตั้งใจเปิดร้านช่วงเย็น การเห็นซอยคึกคักเฉพาะตอนเช้าก็อาจไม่ได้ช่วยตอบคำถามว่าทำเลนั้นเหมาะกับร้านของคุณหรือไม่

อาคารพาณิชย์อยู่ลึกในซอย มีผลกับลูกค้ามากแค่ไหน

     อย่าตัดสินจากคำว่า “ลึก” หรือ “ไม่ลึก” เพียงอย่างเดียว แต่ควรถามว่า “ลูกค้ามีเหตุผลอะไรที่จะตั้งใจเดินทางเข้ามาถึงจุดนี้”

     อาคารที่อยู่ลึกเข้าไปในซอย แต่ภายในซอยมีสำนักงาน โรงเรียน ร้านอาหาร ตลาด คลินิก หรือสถานที่สำคัญ อาจมีคนตั้งใจเดินทางเข้ามาเป็นประจำ ต่างจากซอยที่แทบไม่มีเหตุผลให้คนนอกพื้นที่เข้ามา

     ควรดูเพิ่มเติมว่า:

• ซอยตันหรือสามารถเชื่อมออกถนนอีกด้านได้หรือไม่
• ทางเข้าออกเข้าใจง่ายหรือไม่
• ลูกค้าต้องเลี้ยวหลายครั้งหรือผ่านแยกที่ชวนสับสนหรือไม่
• มีสถานที่รอบร้านที่ช่วยดึงคนเข้าพื้นที่หรือไม่
• ลูกค้าที่ค้นหาร้านจากแผนที่จะเดินทางมาถึงได้ง่ายหรือไม่

     ธุรกิจที่ลูกค้าตั้งใจเดินทางมาหาอาจยอมรับทำเลที่อยู่ลึกในซอยได้มากกว่าร้านที่หวังให้คนขับผ่านแล้วตัดสินใจแวะทันที

หน้าร้านและป้าย มองเห็นจากทางผ่านหรือไม่

     การมองเห็นหน้าร้านควรตรวจจากทิศทางที่ลูกค้าเดินทางเข้ามาจริง ไม่ใช่ยืนอยู่หน้าตึกแล้วมองย้อนกลับไปที่ถนน

     ลองเดินหรือขับรถเข้าซอยตามเส้นทางที่ลูกค้าน่าจะใช้ แล้วสังเกตว่าหน้าร้านเริ่มมองเห็นตั้งแต่จุดไหน มีรถจอด เสา ต้นไม้ กันสาด หรืออาคารข้างเคียงบังหรือไม่ และในช่วงกลางคืนยังมองเห็นร้านได้ชัดเจนเพียงพอหรือเปล่า

     ตำแหน่งของป้ายก็มีผล เพราะแม้จะมีป้ายอยู่หน้าร้าน แต่ถ้าป้ายหันคนละด้านกับทิศทางที่ลูกค้ามักเดินทางมา คนก็อาจสังเกตเห็นร้านได้น้อยกว่าที่คิด

     หากต้องติดตั้งหรือดัดแปลงป้าย ควรตรวจสอบสิทธิในการติดตั้งป้ายในตำแหน่งนั้น รวมถึงข้อกำหนดล่าสุดที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการจริง เนื่องจากรายละเอียดอาจแตกต่างกันตามประเภทอาคารและพื้นที่

     หากกำลังพิจารณาพื้นที่หน้าร้านหรือขนาดด้านหน้าของอาคาร ควรแยกเรื่อง “หน้ากว้างของอาคาร” ออกจากเรื่อง “การมองเห็นร้าน” ให้ชัด เพราะอาคารที่มองเห็นง่ายไม่ได้หมายความว่าจะมีพื้นที่ด้านหน้าที่เหมาะกับการใช้งานทุกประเภท

ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอย — คนผ่านเยอะ แต่ไม่มีที่จอด ลูกค้าจะเข้าร้านได้ไหม

     เรื่องที่จอดรถควรตรวจจากการใช้งานจริง ไม่ใช่เพียงมองว่าหน้าตึกมีพื้นที่ว่างหรือไม่

     ลองคิดเหมือนเป็นลูกค้าที่มาครั้งแรก:

• ถ้าขับรถมา จะจอดตรงไหน
• จุดที่คิดว่าจะจอดสามารถใช้ได้จริงหรือไม่
• ต้องจอดไกลแล้วเดินกลับมาร้านมากแค่ไหน
• การจอดชั่วคราวทำให้รถคันอื่นผ่านลำบากหรือไม่
• ในช่วงที่ร้านใกล้เคียงเปิดพร้อมกัน ยังมีพื้นที่จอดเหลือหรือไม่
• รถรับส่งลูกค้าสามารถหยุดได้โดยไม่กีดขวางทางหรือไม่

     สำหรับร้านที่ลูกค้าใช้เวลาไม่นาน ความสะดวกในการหยุดรถอาจมีผลต่อการตัดสินใจเข้าร้านมาก ขณะที่ธุรกิจแบบนัดหมายอาจจัดการเรื่องนี้ได้ง่ายกว่า หากแจ้งจุดจอดรถให้ลูกค้าทราบล่วงหน้าอย่างชัดเจน

     จุดกลับรถก็ควรตรวจในมุมเดียวกัน หากลูกค้าขับเข้ามาแล้วต้องถอยรถออกมาไกล หรือรถยนต์ทั่วไปกลับรถและออกจากซอยได้ยาก ความไม่สะดวกนี้อาจกลายเป็นเหตุผลที่ทำให้ลูกค้าไม่อยากกลับมาใช้บริการซ้ำ

คู่แข่งรอบร้านควรกลัวหรือควรดีใจ

     การพบร้านประเภทเดียวกันอยู่ใกล้ ๆ ไม่ได้หมายความว่าทำเลนั้นควรถูกตัดออกทันที

     คู่แข่งโดยตรงอาจแย่งลูกค้ากันจริง แต่ในบางพื้นที่ ร้านหลายแห่งที่ขายสินค้าหรือบริการใกล้เคียงกันกลับช่วยทำให้บริเวณนั้นกลายเป็นจุดหมายที่คนตั้งใจเดินทางมา

     ตัวอย่างเช่น ร้านอาหารหลายร้านอาจแข่งขันกันเอง แต่ในขณะเดียวกันก็ช่วยทำให้คนรู้ว่าบริเวณนั้นมีร้านอาหารให้เลือกหลายแห่ง จึงมีเหตุผลมากขึ้นที่จะเดินทางเข้ามา

     เวลาสำรวจควรแยกร้านรอบข้างออกเป็นสองกลุ่ม:

• ร้านที่ขายสินค้าหรือบริการใกล้เคียงกับเราโดยตรง
• ร้านหรือสถานที่ที่ช่วยดึงคนกลุ่มเดียวกับลูกค้าของเราเข้ามาในพื้นที่

     จากนั้นสังเกตต่อว่าคนที่เข้ามาในพื้นที่ใช้บริการเพียงร้านเดียวแล้วกลับ หรือมีแนวโน้มแวะใช้บริการร้านอื่นในบริเวณเดียวกันด้วย

     คำถามที่ควรถามจึงไม่ใช่เพียง “มีคู่แข่งกี่ร้าน” แต่ควรดูด้วยว่า “ร้านและกิจการรอบพื้นที่กำลังดึงคนกลุ่มไหนเข้ามา”

รถส่งของและผู้ให้บริการจัดส่งเข้าถึงร้านได้จริงไหม

     แม้ธุรกิจจะไม่ได้พึ่งลูกค้าที่เดินเข้าร้านมาก แต่การรับสินค้า ส่งสินค้า หรือรับคำสั่งซื้อผ่านบริการจัดส่ง ก็ยังทำให้เรื่องการเข้าถึงอาคารมีความสำคัญ

     ควรดูว่าผู้ให้บริการจัดส่งหรือรถส่งของสามารถหาตึกเจอง่ายหรือไม่ มีจุดหยุดรับหรือส่งสินค้าโดยไม่กีดขวางทางหรือเปล่า และหากมีรถขนาดใหญ่กว่ารถยนต์ทั่วไปเข้ามาเป็นครั้งคราว ซอยและจุดกลับรถสามารถรองรับได้หรือไม่

     สำหรับกิจการที่ต้องรับส่งสินค้าจำนวนมากหรือใช้รถขนส่งเป็นส่วนสำคัญของธุรกิจ ควรประเมินเรื่องการขนส่งอย่างละเอียดแยกต่างหาก ไม่ควรใช้หลักเดียวกับร้านค้าทั่วไปมาตัดสินทั้งหมด

ทำเลในซอยเหมาะกับธุรกิจแบบไหนมากกว่า

     แทนที่จะตัดสินว่าธุรกิจชนิดใด “เหมาะ” หรือ “ไม่เหมาะ” แบบตายตัว ควรดูจากวิธีที่ลูกค้าเดินทางมาหาธุรกิจเป็นหลัก

     ร้านที่พึ่งลูกค้าเดินเข้าร้านควรให้ความสำคัญกับจำนวนคนที่มีโอกาสเป็นลูกค้าจริง การมองเห็นหน้าร้าน และความสะดวกในการหยุดหรือจอดรถ เพราะถ้าคนผ่านมองไม่เห็นร้านหรือหยุดรถไม่ได้ โอกาสที่คนเหล่านั้นจะเข้าร้านก็ลดลงตามไปด้วย

     ธุรกิจแบบนัดหมาย สำนักงาน หรือสตูดิโอ อาจยอมรับทำเลที่อยู่ด้านในได้มากกว่า หากเดินทางมาง่าย มีที่จอดรถ และลูกค้าหาตำแหน่งร้านเจอโดยไม่ยุ่งยาก

     ธุรกิจออนไลน์หรือกิจการที่พึ่งบริการจัดส่งอาจไม่ได้ต้องการคนเดินผ่านหน้าร้านจำนวนมาก แต่ควรให้ความสำคัญกับความสะดวกในการรับส่งสินค้า การเข้าถึงของผู้ให้บริการจัดส่ง และผลกระทบต่อการทำงานในแต่ละวัน

     ส่วนธุรกิจที่ลูกค้าตั้งใจเดินทางมาหาโดยเฉพาะ อาจพิจารณาทำเลที่อยู่ลึกขึ้นได้ หากลูกค้ามีเหตุผลมากพอที่จะเลือกร้านนี้โดยเฉพาะ และเส้นทางไม่ยุ่งยากจนกลายเป็นอุปสรรค

     ดังนั้น อาคารหลังเดียวกันอาจเป็นทำเลที่เหมาะกับธุรกิจหนึ่ง แต่เป็นข้อจำกัดสำหรับอีกธุรกิจหนึ่งได้

รายการเช็คอาคารพาณิชย์ในซอยก่อนตัดสินใจซื้อ

     ก่อนตัดสินใจ สามารถใช้รายการต่อไปนี้สำรวจพื้นที่จริงได้:

1. นับจำนวนคนและรถที่ผ่านในช่วงเวลาที่กำหนด
2. แยกจำนวนคนเดินออกจากจำนวนรถที่เพียงขับผ่าน
3. สังเกตว่าคนเหล่านั้นตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหรือไม่
4. กลับไปดูพื้นที่หลายช่วงเวลาที่ธุรกิจจะเปิดจริง
5. เดินหรือขับตามเส้นทางของลูกค้าเพื่อเช็คว่ามองเห็นร้านตั้งแต่จุดไหน
6. ทดลองหาที่จอดรถเหมือนเป็นลูกค้าที่มาครั้งแรก
7. เช็คจุดกลับรถและทางออกจากซอย
8. แยกคู่แข่งโดยตรงออกจากร้านที่ช่วยดึงคนเข้าพื้นที่
9. ทดลองดูจุดรับสินค้า จุดรับส่ง และตำแหน่งที่รถสามารถหยุดได้
10. นำข้อมูลทั้งหมดกลับมาเทียบกับวิธีที่ธุรกิจของคุณหาลูกค้าจริง

     เมื่อประเมินทำเลแล้ว ควรแยกงบสำหรับการซื้อออกมาดูอีกส่วนหนึ่ง โดยเฉพาะ ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เห็นต้นทุนที่ต้องเตรียมนอกเหนือจากราคาทรัพย์

     ส่วนอัตราค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรที่เกี่ยวข้อง ควรตรวจสอบ ข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดิน อีกครั้งก่อนกำหนดงบหรือวันโอนจริง เพราะเงื่อนไขอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลาและลักษณะของการจดทะเบียน

     ก่อนซื้อควรมองต้นทุนรวมของทรัพย์ประกอบด้วย เพราะเงินที่ต้องเตรียมไม่ได้มีเพียงราคาซื้อเท่านั้น ควรเผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและการเตรียมพื้นที่ให้พร้อมใช้งานด้วย

ซื้ออาคารพาณิชย์ในซอย — ดีหรือไม่ ต้องดูว่าตรงกับธุรกิจที่จะทำหรือเปล่า

     คำถามสำคัญก่อนซื้ออาคารพาณิชย์ที่อยู่ในซอยไม่ใช่เพียงว่า “ซอยนี้มีคนเยอะหรือไม่” แต่ควรดูว่าคนที่ผ่านเป็นกลุ่มลูกค้าของธุรกิจหรือเปล่า มองเห็นร้านก่อนขับผ่านหรือไม่ สามารถหยุดหรือจอดรถได้จริงหรือไม่ และมีเหตุผลมากพอที่จะตั้งใจเดินทางเข้ามาหรือเปล่า

     ก่อนตัดสินใจควรสำรวจพื้นที่ในช่วงเวลาที่ธุรกิจของคุณจะเปิดจริง ทั้งวันธรรมดาและวันหยุดที่เกี่ยวข้อง ลองเดินและขับรถตามเส้นทางที่ลูกค้าน่าจะใช้ เช็คหน้าร้าน ที่จอดรถ จุดกลับรถ คู่แข่งรอบพื้นที่ และการรับส่งสินค้า แล้วจึงนำข้อมูลทั้งหมดกลับมาเทียบกับรูปแบบการทำธุรกิจของคุณ

     หากยังมีทรัพย์อื่นที่กำลังเปรียบเทียบ ควรนำหลักเดียวกันไปใช้ร่วมกับ บทความก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อไล่เช็คปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์แต่ละประเภทให้ครบก่อนตัดสินใจ

     ถ้าทำเลช่วยให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายมองเห็นร้าน เข้าถึงร้าน และใช้บริการได้สะดวก ราคาทรัพย์จึงค่อยนำมาใช้เป็นปัจจัยเปรียบเทียบในขั้นต่อไป แต่ถ้าคนผ่านจำนวนมากไม่ใช่กลุ่มเป้าหมาย มองไม่เห็นร้าน หรือไม่มีจุดให้หยุดเพื่อเข้าร้านได้ คำว่า “คนเยอะ” เพียงอย่างเดียวก็ยังไม่ใช่เหตุผลที่เพียงพอสำหรับการซื้อ