ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่าคุ้มไหม? เช็คผู้เช่า รถเข้าออก และต้นทุนถือครองก่อนซื้อ

     ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่า ไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “จะปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร” เพียงอย่างเดียว แต่ควรถามก่อนว่าโกดังหลังนี้เหมาะกับผู้เช่ากลุ่มใด รถที่ผู้เช่าใช้สามารถเข้าถึงได้จริงหรือไม่ และพื้นที่ภายในเหมาะกับการเก็บ ขนถ่าย และเตรียมสินค้าเพียงใด

     อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือ หากผู้เช่ารายแรกย้ายออก โกดังหลังนี้ยังเหมาะกับผู้เช่ากลุ่มอื่นหรือไม่ เพราะแม้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจะดูน่าสนใจ แต่ถ้าทรัพย์เหมาะกับธุรกิจเพียงรูปแบบเดียว ทางเข้าใช้งานลำบาก หรือต้องปรับพื้นที่มากก่อนหาผู้เช่ารายใหม่ ความคุ้มในการถือครองก็อาจลดลงได้

ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่า คุ้มไหม อย่าเริ่มจากค่าเช่าอย่างเดียว

     ก่อนตัดสินใจว่าการลงทุนในโกดังเพื่อปล่อยเช่าคุ้มหรือไม่ ควรแยกสองเรื่องออกจากกันให้ชัด คือ “พื้นที่นี้มีความต้องการเช่าโกดังหรือไม่” กับ “โกดังหลังนี้เหมาะกับผู้เช่าในพื้นที่หรือไม่”

     ในบริเวณนั้นอาจมีร้านค้าออนไลน์ ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง หรือผู้ประกอบการที่ต้องการพื้นที่เก็บสินค้าอยู่หลายราย แต่ไม่ได้หมายความว่าโกดังทุกหลังจะตอบโจทย์ผู้เช่าเหล่านั้นได้เหมือนกัน

     ตัวอย่างเช่น ทำเลอาจอยู่ใกล้แหล่งธุรกิจ แต่รถกระบะหรือรถตู้เลี้ยวเข้าหน้าโกดังได้ยาก หรือภายในอาคารมีพื้นที่มากแต่ไม่มีจุดจอดสำหรับขนถ่ายสินค้าอย่างเหมาะสม ข้อจำกัดเหล่านี้อาจทำให้ผู้เช่าบางกลุ่มใช้งานได้ไม่สะดวก แม้ทำเลโดยรวมจะดูน่าสนใจก็ตาม

     ก่อนสนใจตัวเลขค่าเช่า จึงควรตอบคำถามให้ได้อย่างน้อย 3 ข้อ

• ผู้เช่าหลักที่มีโอกาสใช้โกดังนี้คือใคร
• ลักษณะของทรัพย์ช่วยหรือเป็นอุปสรรคต่อการทำงานของผู้เช่ากลุ่มนั้นอย่างไร
• หากผู้เช่ากลุ่มแรกไม่มา ยังมีผู้เช่ากลุ่มใดที่สามารถใช้พื้นที่แทนได้

     หากต้องการประเมินความต้องการเช่าในพื้นที่ ควรแยกเรื่องทำเลออกจากเรื่องความเหมาะสมของตัวโกดัง เพื่อไม่ให้ความน่าสนใจของทำเลบดบังข้อจำกัดของทรัพย์แต่ละหลัง

     หากกำลังเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์หลายตัวเลือกก่อนซื้อ การอ่านเนื้อหาในกลุ่ม ดูทรัพย์ก่อนตัดสินใจซื้อ เพิ่มเติม จะช่วยให้แยกประเด็นเรื่องทำเล การใช้งานจริง และข้อจำกัดของทรัพย์แต่ละประเภทได้เป็นระบบมากขึ้น

ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่า ต้องตอบให้ได้ก่อนว่าใครจะเป็นผู้เช่า

     ผู้เช่าโกดังขนาดเล็กแต่ละรายมีลักษณะการใช้งานต่างกัน บางรายต้องการเพียงพื้นที่เก็บสินค้า บางรายมีรถมารับและส่งสินค้าหลายครั้งต่อวัน ขณะที่บางธุรกิจต้องการทั้งพื้นที่ทำงาน ห้องน้ำ และสำนักงานขนาดเล็กอยู่ในอาคารเดียวกัน

     การระบุกลุ่มผู้เช่าที่คาดว่าจะมาใช้ทรัพย์ตั้งแต่ก่อนซื้อ จะช่วยให้ประเมินโกดังได้ตรงจุดมากกว่าการดูเพียงขนาดอาคารหรือสภาพภายนอก

ร้านค้าออนไลน์ต้องการพื้นที่แบบไหน

     ร้านค้าออนไลน์อาจใช้โกดังสำหรับเก็บสินค้า แพ็กคำสั่งซื้อ เตรียมพัสดุ และรอรถเข้ามารับสินค้า

     สิ่งที่ควรพิจารณาจึงมีทั้ง

• พื้นที่จัดเก็บสินค้า
• จุดสำหรับแพ็กสินค้า
• ทางเดินจากจุดเก็บสินค้าไปยังจุดส่งสินค้า
• รถกระบะหรือรถรับ-ส่งสินค้าเข้าถึงได้หรือไม่
• พนักงานรับ-ส่งสินค้ามีจุดจอดที่สะดวกหรือเปล่า
• มีไฟฟ้าและพื้นที่ทำงานเพียงพอหรือไม่

     จุดสำคัญไม่ใช่ว่าโกดังมีพื้นที่มากเพียงใด แต่ต้องดูว่าขั้นตอนตั้งแต่รับสินค้า จัดเก็บ แพ็ก และนำสินค้าออก สามารถดำเนินต่อเนื่องกันได้สะดวกหรือไม่

ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางอาจต้องการมากกว่าพื้นที่เก็บสินค้า

     ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลางบางประเภทอาจใช้โกดังเป็นทั้งพื้นที่เก็บอุปกรณ์ เก็บสินค้า และพื้นที่ทำงานขนาดเล็ก

     ผู้เช่ากลุ่มนี้อาจให้ความสำคัญกับห้องน้ำ ระบบไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต พื้นที่เก็บเอกสาร หรือจุดทำงาน มากกว่าผู้เช่าที่ต้องการใช้พื้นที่เพื่อเก็บสินค้าเพียงอย่างเดียว

     สำนักงานขนาดเล็กจึงอาจช่วยให้โกดังเหมาะกับผู้เช่าได้หลายกลุ่มขึ้นในบางกรณี แต่ไม่ควรสรุปว่าการมีสำนักงานจะทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นแน่นอน เพราะต้องดูด้วยว่าผู้เช่าในพื้นที่ต้องการพื้นที่ลักษณะนี้จริงหรือไม่

ผู้กระจายสินค้าและธุรกิจเก็บสินค้าต้องดูเรื่องการขนถ่ายเป็นพิเศษ

     ธุรกิจที่มีการรับและส่งสินค้าบ่อยอาจให้ความสำคัญกับทางเข้า จุดจอดรถ พื้นที่ขนถ่าย และพื้นที่สำหรับกลับรถ มากกว่าพื้นที่สำนักงาน

     โกดังที่เหมาะกับการเก็บสินค้าไว้เป็นเวลานาน จึงอาจไม่เหมาะกับธุรกิจที่มีรถเข้าออกหลายเที่ยวต่อวัน แม้ขนาดพื้นที่ภายในจะใกล้เคียงกันก็ตาม

รถของผู้เช่าเข้าถึงหน้าโกดังได้จริงหรือไม่

     คำว่า “รถเข้าได้” ยังไม่เพียงพอ เพราะต้องรู้ก่อนว่าผู้เช่าที่คาดว่าจะมาเช่าใช้รถประเภทใด

     บางธุรกิจอาจใช้รถจักรยานยนต์และรถกระบะเป็นหลัก ขณะที่บางรายอาจใช้รถตู้หรือรถบรรทุกขนาดเล็ก จึงควรดูเส้นทางจริงตั้งแต่ถนนหลักจนถึงหน้าโกดัง

     ควรเช็คว่า

• ช่วงเข้าซอยมีจุดแคบหรือไม่
• รถเลี้ยวเข้าหน้าโกดังได้สะดวกหรือเปล่า
• มีรถจอดริมทางจนทำให้ทางสัญจรแคบลงหรือไม่
• รถส่งสินค้าสามารถจอดโดยไม่กีดขวางทางได้หรือไม่
• เมื่อส่งของเสร็จแล้ว รถออกจากพื้นที่ได้สะดวกเพียงใด
• มีพื้นที่ให้กลับรถโดยไม่ต้องใช้พื้นที่ของผู้อื่นหรือไม่

     การอยู่ใกล้ถนนใหญ่ไม่ได้หมายความว่าโกดังจะเหมาะกับผู้เช่าเสมอไป หากเส้นทางช่วงสุดท้ายจากถนนหลักถึงหน้าโกดังทำให้รถเข้าออกลำบาก

     หากการใช้งานต้องพึ่งการขนส่งเป็นหลัก ควรตรวจเส้นทางและลักษณะการเข้าออกของรถให้ละเอียด เพราะสิ่งสำคัญคือรถที่ผู้เช่าใช้จริงสามารถเข้าถึงพื้นที่ได้สะดวกหรือไม่

พื้นที่ขนถ่ายสำคัญกว่าการมีประตูโกดังกว้างอย่างเดียว

     ประตูโกดังกว้างช่วยให้เคลื่อนย้ายสินค้าได้ง่ายขึ้น แต่ความสะดวกในการขนถ่ายไม่ได้ขึ้นอยู่กับความกว้างของประตูเพียงอย่างเดียว

     ควรดูว่ารถจะจอดตรงไหน เมื่อจอดแล้วกีดขวางทางเข้าออกหรือไม่ มีพื้นที่พักสินค้าชั่วคราวหรือเปล่า และจากรถไปถึงจุดเก็บสินค้าต้องขนของไกลเพียงใด

     หากมีรถเข้ามามากกว่าหนึ่งคันพร้อมกัน ควรดูว่าพื้นที่ยังใช้งานได้ตามปกติหรือเกิดจุดติดขัด

     อีกสถานการณ์ที่ควรลองนึกภาพคือวันที่ฝนตก หากต้องขนสินค้าจากรถเข้าอาคาร มีช่วงใดที่สินค้าอาจโดนน้ำ หรือมีจุดใดที่ทำให้การขนถ่ายล่าช้ากว่าปกติหรือไม่

     การมองจากขั้นตอนการใช้งานจริงของผู้เช่าจะช่วยให้เห็นข้อจำกัดที่ตัวเลขพื้นที่เพียงอย่างเดียวอาจไม่บอก

ตัวอาคารและระบบพื้นฐานเหมาะกับผู้เช่ากลุ่มเป้าหมายแค่ไหน

     โกดังที่มีพื้นที่เท่ากันไม่ได้หมายความว่าจะใช้งานได้ดีเท่ากัน เพราะรูปทรงภายใน ตำแหน่งเสา ความสูง ตำแหน่งประตู และระบบพื้นฐาน ล้วนมีผลต่อการใช้งานจริง

การจัดพื้นที่และความสูงสัมพันธ์กับวิธีเก็บสินค้าอย่างไร

     ควรลองนึกภาพว่าผู้เช่าจะจัดพื้นที่ภายในอย่างไร เช่น

• ชั้นเก็บสินค้าจะวางตรงไหน
• รถเข็นสามารถเคลื่อนผ่านได้สะดวกหรือไม่
• มีมุมอับหรือพื้นที่แคบที่ใช้ประโยชน์ได้ยากหรือเปล่า
• จุดรับสินค้าและจุดนำสินค้าออกอยู่ในตำแหน่งที่เหมาะสมหรือไม่
• หากต้องแบ่งพื้นที่เก็บของกับพื้นที่แพ็กสินค้า สามารถแบ่งได้ง่ายเพียงใด

     ส่วนความสูงของอาคารควรพิจารณาจากประเภทสินค้าที่ผู้เช่าจะจัดเก็บ หากต้องใช้ชั้นวางสูงหรือเก็บสินค้าปริมาณมากในแนวตั้ง ความสูงของอาคารก็จะมีความสำคัญมากขึ้น

     อย่างไรก็ตาม ไม่ควรกำหนดตายตัวว่าโกดังที่ดีต้องสูงเท่าไร เพราะผู้เช่าแต่ละกลุ่มมีวิธีจัดเก็บสินค้าไม่เหมือนกัน

ไฟฟ้า น้ำ ห้องน้ำ และสำนักงานช่วยรองรับผู้เช่ากลุ่มใด

     ระบบพื้นฐานควรดูให้สอดคล้องกับลักษณะการใช้งานของผู้เช่า

     ร้านค้าออนไลน์อาจใช้ไฟฟ้าสำหรับแสงสว่าง คอมพิวเตอร์ เครื่องพิมพ์ และอุปกรณ์แพ็กสินค้า ขณะที่กิจการบางประเภทอาจมีอุปกรณ์เฉพาะ ซึ่งควรให้ผู้เช่าหรือผู้เชี่ยวชาญตรวจว่าระบบไฟฟ้าที่มีอยู่รองรับการใช้งานได้หรือไม่

     น้ำและห้องน้ำอาจดูเป็นเรื่องเล็ก แต่มีความสำคัญกับโกดังที่มีพนักงานทำงานประจำ

     ส่วนสำนักงานขนาดเล็ก จุดทำงาน หรือพื้นที่เก็บเอกสาร อาจช่วยให้ทรัพย์เหมาะกับผู้เช่าได้หลากหลายขึ้น หากเป็นสิ่งที่ผู้เช่ากลุ่มเป้าหมายต้องใช้จริง

สภาพอาคารและต้นทุนที่เจ้าของต้องรับระหว่างปล่อยเช่า

     การประเมินสภาพอาคารในบทความนี้ไม่จำเป็นต้องลงลึกถึงการตรวจโครงสร้างทุกระบบ แต่ควรถามว่า หากเกิดปัญหาขึ้น จะกระทบต่อการปล่อยเช่าและค่าใช้จ่ายของเจ้าของอย่างไร

     ตัวอย่างเช่น

• หลังคารั่ว
• น้ำเข้าพื้นที่เก็บสินค้า
• ประตูโกดังเปิดปิดไม่ได้
• พื้นชำรุดจนใช้งานบางส่วนไม่ได้
• ระบบไฟฟ้าหรือน้ำมีปัญหา

     ปัญหาเหล่านี้อาจทำให้เจ้าของต้องซ่อมก่อนรับผู้เช่า หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นระหว่างสัญญา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับข้อตกลงและหน้าที่ของแต่ละฝ่าย

     ระบบรักษาความปลอดภัยก็ควรดูให้เหมาะกับประเภทสินค้าที่ผู้เช่าอาจนำมาเก็บ เช่น ประตู รั้ว แสงสว่าง จุดเข้าออก และกล้องวงจรปิด หากมี แต่ไม่ควรสรุปว่าเพียงมีอุปกรณ์เหล่านี้ก็เพียงพอกับผู้เช่าทุกประเภท

     นอกจากค่าซ่อม เจ้าของอาจยังมีค่าใช้จ่ายอื่นระหว่างถือครองทรัพย์ เช่น ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายด้านความปลอดภัย ประกันภัยตามกรณี ภาษีหรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และค่าใช้จ่ายบางรายการในช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่า

     รายการค่าใช้จ่ายและผู้รับผิดชอบจริงอาจแตกต่างกันตามทรัพย์ สัญญา และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี จึงควรตรวจเอกสารและข้อมูลล่าสุดก่อนตัดสินใจ

     ส่วนค่าใช้จ่ายในการซื้อและโอนทรัพย์ควรแยกออกจากค่าใช้จ่ายระหว่างถือครอง เพื่อไม่ให้นำต้นทุนที่เกิดขึ้นคนละช่วงมารวมกันจนทำให้ประเมินผลการลงทุนคลาดเคลื่อน

ถ้าผู้เช่ารายแรกออก โกดังยังปล่อยต่อได้ง่ายแค่ไหน

     ก่อนซื้อควรถามเผื่อไว้ตั้งแต่ต้นว่า หากผู้เช่ากลุ่มที่คาดไว้ไม่มา ยังมีผู้เช่ากลุ่มใดสามารถใช้ทรัพย์นี้แทนได้บ้าง

     และหากผู้เช่ารายแรกย้ายออก เจ้าของต้องปรับพื้นที่อะไรเพิ่มเติมก่อนปล่อยให้ผู้เช่ารายถัดไป

     คำถามเหล่านี้ช่วยให้เห็นว่าโกดังพึ่งพาผู้เช่ากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไปหรือไม่ และมีความยืดหยุ่นพอที่จะรองรับผู้เช่ารายใหม่ในอนาคตแค่ไหน

     ควรพิจารณา เช่น

• ทางเข้าเหมาะกับรถหลายประเภทหรือเฉพาะบางแบบ
• พื้นที่ภายในสามารถปรับใช้ได้หลายรูปแบบหรือไม่
• ระบบพื้นฐานรองรับการใช้งานทั่วไปได้มากน้อยเพียงใด
• มีการดัดแปลงพื้นที่เพื่อธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่งมากเกินไปหรือเปล่า
• หากต้องปรับพื้นที่กลับมาให้ผู้เช่าทั่วไปใช้งาน ต้องใช้เงินและเวลามากแค่ไหน

     โกดังที่รองรับผู้เช่าได้หลายกลุ่มอาจมีทางเลือกมากขึ้นเมื่อผู้เช่ารายเดิมย้ายออก แต่ไม่ได้หมายความว่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายเสมอ เพราะยังต้องดูทั้งความต้องการเช่าและจำนวนทรัพย์ที่มีให้เช่าในพื้นที่เดียวกัน

     ก่อนปรับปรุงทรัพย์จึงควรแยกให้ออกระหว่าง “สิ่งที่ช่วยให้โกดังใช้งานทั่วไปได้ดีขึ้น” กับ “สิ่งที่ทำขึ้นเพื่อรองรับธุรกิจประเภทใดประเภทหนึ่งโดยเฉพาะ”

ใช้ตารางเปรียบเทียบความเหมาะสมกับผู้เช่าก่อนตัดสินใจ

     ก่อนซื้อไม่จำเป็นต้องรีบตัดสินว่าโกดัง “ดี” หรือ “ไม่ดี” แต่ควรนำความต้องการของผู้เช่าแต่ละกลุ่มมาเทียบกับลักษณะของทรัพย์

กลุ่มผู้เช่า	สิ่งที่ต้องใช้จริง	จุดที่ควรตรวจจากโกดัง
ร้านค้าออนไลน์	เก็บสินค้า แพ็กสินค้า รับ-ส่งสินค้า	การจัดพื้นที่ จุดแพ็ก รถรับสินค้าเข้าออก
ธุรกิจขนาดเล็กและขนาดกลาง	เก็บของและมีพนักงานประจำ	ห้องน้ำ ไฟฟ้า พื้นที่ทำงาน
ผู้กระจายสินค้าขนาดเล็ก	รับและส่งสินค้าบ่อย	จุดจอด พื้นที่ขนถ่าย พื้นที่กลับรถ
ธุรกิจเก็บอุปกรณ์	พื้นที่เก็บของและความปลอดภัย	ทางเข้า รูปทรงพื้นที่ ประตู รั้ว

     ตารางนี้ใช้เป็นแนวทางช่วยคิด ไม่ใช่คำตอบตายตัวว่าโกดังหลังใดเหมาะหรือไม่

     หากพบว่าโกดังรองรับผู้เช่าได้เพียงกลุ่มเดียว ควรตรวจเพิ่มว่าผู้เช่ากลุ่มนั้นมีความต้องการในพื้นที่จริงมากน้อยเพียงใด และหากต้องเปลี่ยนผู้เช่า เจ้าของจะต้องลงทุนปรับพื้นที่เพิ่มอีกมากแค่ไหน

จำลองขั้นตอนใช้งานจริงตั้งแต่รถเข้าจนรถออก

     วิธีหนึ่งที่ช่วยตรวจความเหมาะสมของโกดังได้ดี คือจำลองขั้นตอนการใช้งานตั้งแต่ต้นจนจบ

     รถผู้เช่า → เข้าซอย → เลี้ยวถึงหน้าโกดัง → จอด → ขนสินค้า → จัดเก็บ → แพ็กหรือทำงาน → นำสินค้าออก → ขึ้นรถ → ออกจากพื้นที่

     จากนั้นดูว่ามีจุดใดติดขัด

     หากรถเข้าได้แต่ไม่มีจุดจอดขนของ ปัญหาอยู่ที่พื้นที่ขนถ่าย

     หากขนสินค้าเข้าได้แต่ต้องผ่านจุดแคบ ปัญหาอยู่ที่การจัดพื้นที่ภายใน

     หากรถต้องใช้พื้นที่ข้างเคียงเพื่อกลับรถ ควรตรวจให้แน่ใจว่ามีสิทธิใช้พื้นที่นั้นจริง ไม่ควรสรุปจากการเห็นรถคันอื่นใช้งานอยู่ในปัจจุบัน

     การจำลองลักษณะนี้ช่วยให้เห็นข้อจำกัดที่ภาพประกาศขายหรือข้อมูลขนาดพื้นที่เพียงอย่างเดียวอาจบอกไม่ได้

ข้อกำหนดการใช้พื้นที่ต้องตรวจจากเอกสารและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

     การที่อาคารมีลักษณะเป็นโกดัง ไม่ได้หมายความว่าจะใช้กับกิจการทุกประเภทได้โดยอัตโนมัติ

     หากต้องการตรวจข้อมูลผังเมืองเบื้องต้น สามารถใช้ ระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง ของกรมโยธาธิการและผังเมือง และหากต้องการข้อมูลเพื่อใช้อ้างอิงอย่างเป็นทางการ ควรตรวจขั้นตอนการยื่นขอหนังสือตรวจสอบกับหน่วยงานอีกครั้ง

     หากการตัดสินใจเกี่ยวข้องกับผังเมือง การใช้ประโยชน์ที่ดิน การใช้อาคาร ใบอนุญาต หรือข้อจำกัดในการประกอบกิจการ ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากเอกสารจริง รวมถึงสอบถามหน่วยงานราชการหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบพื้นที่นั้น

     หากผู้เช่าที่คาดว่าจะมาเช่ามีกิจกรรมเฉพาะทาง ควรตรวจข้อกำหนดตั้งแต่ก่อนซื้อ ไม่ควรสรุปจากลักษณะอาคารเพียงอย่างเดียวว่าสามารถใช้ประกอบกิจการนั้นได้แน่นอน

     เงื่อนไขอาจแตกต่างกันตามตำแหน่งอาคาร ประเภทกิจการ เอกสาร และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่า เช็คอะไรบ้างก่อนตัดสินใจ

     ก่อนตัดสินใจ ลองตอบรายการต่อไปนี้ให้ได้มากที่สุด

1. ผู้เช่ากลุ่มหลักคือใคร
2. หากกลุ่มหลักไม่มา ผู้เช่ากลุ่มรองคือใคร
3. ผู้เช่าเหล่านั้นใช้รถประเภทใด
4. รถเข้าถึงหน้าโกดังได้จริงหรือไม่
5. รถสามารถกลับรถและออกจากพื้นที่ได้อย่างไร
6. จุดจอดและพื้นที่ขนถ่ายสินค้ากีดขวางทางเข้าออกหรือไม่
7. การจัดพื้นที่ภายในเหมาะกับการเก็บและเคลื่อนย้ายสินค้าหรือไม่
8. ความสูงของอาคารเหมาะกับรูปแบบการเก็บสินค้าหรือไม่
9. ระบบไฟฟ้าเหมาะกับการใช้งานของผู้เช่าที่คาดว่าจะมาเช่าหรือไม่
10. มีน้ำใช้และระบบพื้นฐานที่จำเป็นหรือไม่
11. ห้องน้ำเหมาะกับลักษณะการใช้งานหรือเปล่า
12. พื้นที่สำนักงานหรือพื้นที่ทำงานช่วยให้รองรับผู้เช่าได้หลายกลุ่มขึ้นจริงหรือไม่
13. ระบบรักษาความปลอดภัยเหมาะกับประเภทสินค้าที่อาจจัดเก็บหรือไม่
14. หลังคา ประตู พื้น และส่วนต่าง ๆ ของอาคารมีจุดที่อาจต้องซ่อมหรือไม่
15. เจ้าของต้องรับค่าใช้จ่ายอะไรบ้างระหว่างมีผู้เช่า
16. ช่วงที่ไม่มีผู้เช่ายังมีค่าใช้จ่ายอะไรต่อเนื่อง
17. หากผู้เช่ารายแรกออก ต้องปรับพื้นที่มากเพียงใดก่อนปล่อยต่อ
18. การใช้พื้นที่ของผู้เช่าที่คาดว่าจะมาเช่าสอดคล้องกับเอกสารและข้อกำหนดที่เกี่ยวข้องหรือไม่

     หากหลายข้อยังตอบไม่ได้ อย่าเพิ่งใช้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับเป็นเหตุผลหลักในการซื้อ เพราะข้อมูลที่ยังขาดอยู่เหล่านี้อาจกลายเป็นทั้งข้อจำกัดในการหาผู้เช่าและค่าใช้จ่ายหลังซื้อ

ซื้อโกดังขนาดเล็กปล่อยเช่า ควรตัดสินจากผู้เช่าที่ใช้ทรัพย์ได้จริง

     ก่อนตัดสินใจซื้อ ควรเริ่มจากระบุกลุ่มผู้เช่าที่มีโอกาสใช้งานจริง แล้วนำลักษณะการใช้งานของผู้เช่ากลุ่มนั้นมาเทียบกับตัวทรัพย์ ตั้งแต่รถที่ใช้ ทางเข้า จุดกลับรถ พื้นที่ขนถ่าย การจัดพื้นที่ภายใน ระบบพื้นฐาน ไปจนถึงค่าใช้จ่ายที่เจ้าของยังต้องรับระหว่างถือครอง

     จากนั้นควรถามต่อว่า หากผู้เช่ากลุ่มแรกไม่มา หรือผู้เช่ารายเดิมย้ายออก โกดังหลังนี้ยังเหมาะกับผู้เช่ากลุ่มอื่นมากน้อยเพียงใด และต้องลงทุนปรับพื้นที่เพิ่มเติมแค่ไหน

     ความคุ้มของโกดังปล่อยเช่าจึงไม่ได้ขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับว่าตัวทรัพย์ตอบโจทย์การใช้งานของผู้เช่าได้ดีเพียงใด และมีความยืดหยุ่นมากพอที่จะรองรับผู้เช่ากลุ่มอื่นในอนาคตหรือไม่