ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มีเพียงค่าธรรมเนียมการโอนเท่านั้น แต่อาจมีทั้งภาษีและอากร ค่าจดจำนอง ค่าใช้จ่ายในการปลดภาระเดิม ค่าส่วนกลาง หรือยอดค้างที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์นั้น ๆ ก่อนถึงวันนัดโอนจึงควรแยกให้ชัดว่า ต้องจ่ายค่าอะไร ค่าใช้จ่ายนั้นเกิดจากอะไร และใครเป็นผู้รับผิดชอบ แทนที่จะเตรียมเงินโดยดูเฉพาะเปอร์เซ็นต์ค่าธรรมเนียมการโอนเพียงรายการเดียว
บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮม ที่ดิน คอนโด โรงงาน ตึกแถว และอาคารพาณิชย์ อาจมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนบางส่วนคล้ายกัน แต่รายละเอียดที่ต้องเตรียมเพิ่มเติมแตกต่างกัน ส่วนการ “เซ้งกิจการ” ควรแยกพิจารณาต่างหาก เพราะคำว่าเซ้งไม่ได้หมายความว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออาคารในทุกกรณี
ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง
ก่อนแยกดูตามประเภททรัพย์ ควรแบ่งค่าใช้จ่ายออกเป็น 3 กลุ่ม เพื่อให้เห็นชัดว่าแต่ละรายการเกิดจากอะไร และใครอาจเป็นผู้รับผิดชอบ
1. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
กลุ่มแรกคือค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม เช่น การโอนกรรมสิทธิ์ และการจดจำนองในกรณีที่ผู้ซื้อใช้สินเชื่อและนำทรัพย์นั้นไปจำนองเป็นหลักประกันกับสถาบันการเงิน
ค่าธรรมเนียมการโอนกับค่าจดจำนองเป็นคนละรายการ ผู้ซื้อที่ใช้เงินของตนเองและไม่มีการจำนองจึงอาจไม่มีค่าจดจำนอง ส่วนทรัพย์ที่ยังติดจำนองเดิมอยู่ ต้องดำเนินการไถ่ถอนหรือปลดภาระเดิมให้เรียบร้อยตามขั้นตอนก่อนหรือพร้อมกับการโอน
อัตราค่าธรรมเนียมและมาตรการลดค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา ก่อนวันจดทะเบียนจึงควรตรวจสอบข้อมูล ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรจากกรมที่ดิน อีกครั้ง และไม่ควรนำอัตราจากบทความเก่าหรือกรณีของผู้อื่นมาใช้กับกรณีของตนโดยไม่ตรวจเงื่อนไขก่อน
2. ภาษีและอากร
การขายอสังหาริมทรัพย์อาจเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ โดยจะใช้หลักเกณฑ์ใดนั้นขึ้นอยู่กับข้อมูลของผู้ขายและลักษณะการซื้อขายในแต่ละกรณี
ผู้ที่ต้องการตรวจว่าการขายของตนเกี่ยวข้องกับภาษีประเภทใด ควรดูข้อมูล ภาระภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมสรรพากร และตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดจากข้อมูลของผู้ขายจริงก่อนนำไปคำนวณ
การคำนวณภาษีไม่ได้ใช้สูตรเดียวกันทั้งหมด เพราะอาจต้องพิจารณาหลายปัจจัย เช่น
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- ผู้ขายได้ทรัพย์มาโดยวิธีใด
- ถือครองทรัพย์มานานเท่าใด
- ราคาซื้อขาย
- ราคาประเมินที่ใช้ในการคำนวณ
- ลักษณะการขายและเงื่อนไขยกเว้นตามกฎหมาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ไม่ควรนำมารวมเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเสียพร้อมกันในทุกกรณี เพราะแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์ต่างกัน และต้องพิจารณาจากลักษณะการซื้อขายจริงว่าเข้าข่ายต้องเสียรายการใด
หากต้องการทราบยอดที่ควรเตรียมจริง ควรตรวจจากเอกสารของผู้ขาย และสอบถามสำนักงานที่ดินหรือกรมสรรพากรก่อนกำหนดงบสำหรับวันโอน
3. ค่าใช้จ่ายอื่นและภาระที่ต้องจัดการ
นอกจากค่าธรรมเนียมและภาษีแล้ว ยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่นที่ไม่ได้เรียกเก็บในชื่อ “ค่าธรรมเนียมการโอน” โดยตรง แต่ควรจัดการให้เรียบร้อยก่อนหรือในวันโอน เช่น
- ค่าจดจำนองของผู้ซื้อ
- ค่าใช้จ่ายหรือขั้นตอนในการไถ่ถอนจำนองเดิม
- ค่าส่วนกลางและยอดค้าง
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้าน
- ค่าใช้จ่ายตามสัญญาเดิมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์
- ทรัพย์สินหรืออุปกรณ์ที่ซื้อขายพร้อมอสังหาริมทรัพย์
- ค่าใช้จ่ายอื่นที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันไว้
รายการเหล่านี้ทำให้การเตรียมเงินสำหรับบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือทรัพย์ธุรกิจแต่ละประเภทแตกต่างกัน จึงไม่ควรใช้สูตรเดียวกันกับทุกกรณี
ใครเป็นคนจ่ายค่าโอน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย
ไม่ควรเข้าใจว่าผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายทั้งหมด ผู้ขายเป็นผู้จ่ายทั้งหมด หรือค่าใช้จ่ายทุกอย่างต้องแบ่งกันคนละครึ่ง เพราะแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์ต่างกัน
ภาษีบางประเภทเกี่ยวข้องโดยตรงกับผู้ขายและข้อมูลทางภาษีของผู้ขาย ส่วนค่าธรรมเนียมบางรายการผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงกันได้ว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ ขณะที่ค่าจดจำนองมักเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อใช้สินเชื่อและนำทรัพย์ไปจำนองกับสถาบันการเงิน
ก่อนวันโอนจึงควรตกลงให้ชัดอย่างน้อยว่า
- ค่าธรรมเนียมการโอนใครเป็นผู้รับผิดชอบ
- ภาษีและอากรแต่ละรายการเป็นภาระของใคร
- ผู้ซื้อจะจดจำนองใหม่หรือไม่
- มีภาระจำนองเดิมที่ต้องไถ่ถอนหรือไม่
- ค่าส่วนกลางหรือยอดค้างจะชำระถึงวันใด
- ค่าใช้จ่ายอื่นตามสัญญาจะแบ่งกันอย่างไร
รายละเอียดเหล่านี้ควรเขียนไว้ในสัญญาหรือข้อตกลงที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจน ไม่ควรรอไปตกลงกันใหม่ในวันจดทะเบียน เพราะอาจทำให้เข้าใจไม่ตรงกันหรือเตรียมเงินมาไม่เพียงพอ
หากเริ่มเห็นว่ามีเอกสาร สินเชื่อ หรือขั้นตอนบางอย่างอาจดำเนินการไม่ทันตามกำหนด ควรแยกไปดูเรื่อง โอนบ้านไม่ทันกำหนด เพื่อเตรียมวิธีติดตามปัญหาและตกลงกับอีกฝ่ายก่อนถึงวันนัดจริง
ตารางเปรียบเทียบ บ้าน คอนโด ที่ดิน และทรัพย์ธุรกิจต้องเช็คอะไรเพิ่ม
| ประเภททรัพย์ | จุดที่ควรเตรียมและเช็คเพิ่มเติม |
|---|---|
| บ้านเดี่ยว | ภาระจำนองเดิม ค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ยอดค้าง และข้อตกลงเรื่องการส่งมอบ |
| ทาวน์เฮ้าส์ / ทาวน์โฮม | นิติบุคคลหมู่บ้าน ค่าส่วนกลาง ภาระที่จดทะเบียนในโฉนด และข้อกำหนดของโครงการ |
| ที่ดินเปล่า | ภาระจำนอง ภาระจำยอม สิทธิผ่านทาง และรายการจดทะเบียนอื่น |
| คอนโด | หนังสือรับรองการปลอดหนี้ ค่าส่วนกลาง ยอดค้าง และภาระจำนอง |
| โรงงาน | แยกที่ดินและอาคารออกจากเครื่องจักร อุปกรณ์ สิทธิ และใบอนุญาต |
| ตึกแถว | ผู้เช่า สัญญาเดิม และทรัพย์สินของกิจการที่อาจขายรวม |
| อาคารพาณิชย์ | การใช้งานเชิงธุรกิจ ผู้เช่า ระบบภายในอาคาร และทรัพย์สินที่ขายรวม |
| เซ้งกิจการ | ต้องตรวจว่ากำลังโอนอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่า หรือทรัพย์สินของกิจการ |
ตารางนี้มีไว้ช่วยให้เห็นว่าทรัพย์แต่ละประเภทมีเรื่องใดที่ต้องตรวจเพิ่มเติม ไม่ใช่สูตรสำหรับคำนวณจำนวนเงิน เพราะยอดจริงยังขึ้นอยู่กับรายการที่จดทะเบียน สถานะของผู้ขาย ภาระที่ติดอยู่กับทรัพย์ ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย และมาตรการที่มีผลในวันที่โอน
ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับบ้านเดี่ยว ต้องเตรียมอะไรบ้าง
หากเป็นการซื้อขายบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน ค่าใช้จ่ายหลักอาจมีทั้งค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีหรืออากรตามกรณี และค่าจดจำนองหากผู้ซื้อใช้สินเชื่อ
ถ้าบ้านยังติดจำนองกับธนาคารของผู้ขาย ควรเช็คยอดปิดบัญชีและขั้นตอนการไถ่ถอนให้ชัดก่อนวันโอน เพื่อให้การปลดภาระเดิมและการโอนกรรมสิทธิ์ดำเนินไปตามขั้นตอนของธนาคารและสำนักงานที่ดินได้อย่างต่อเนื่อง
สำหรับบ้านในโครงการ ควรสอบถามเรื่องค่าส่วนกลาง ยอดค้าง และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับนิติบุคคลหมู่บ้านเพิ่มเติมด้วย เพราะแต่ละโครงการอาจมีรายละเอียดไม่เหมือนกัน จึงควรขอข้อมูลล่าสุดของบ้านแปลงนั้นก่อนกำหนดวันนัดโอน
ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ควรแยกออกจากงบซ่อมแซม ตกแต่ง หรือปรับปรุงบ้านหลังรับมอบ เพราะเป็นคนละส่วนของงบประมาณในการซื้อบ้าน
ค่าใช้จ่ายวันโอนทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮมต่างจากบ้านเดี่ยวหรือไม่
ทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮมที่โอนพร้อมที่ดินมีค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนหลักใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว สิ่งที่ควรเช็คเพิ่มจึงเป็นเรื่องนิติบุคคลหมู่บ้าน ค่าส่วนกลาง ยอดค้าง ภาระจำนอง และข้อกำหนดของโครงการ มากกว่าการใช้สูตรคำนวณค่าโอนอีกชุดหนึ่ง
ก่อนวันโอนควรตรวจให้ชัดว่า
- มีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่
- ค่าส่วนกลางชำระถึงงวดใด
- มีค่าปรับหรือยอดค้างหรือไม่
- โฉนดมีจำนองหรือภาระอื่นจดทะเบียนอยู่หรือไม่
- มีรายการใดที่เจ้าของเดิมต้องจัดการก่อนส่งมอบหรือไม่
ถ้ากำลังซื้อทาวน์เฮ้าส์มือสอง ควรแยกงบวันโอนออกจากงบซ่อมแซม ต่อเติม หรือปรับพื้นที่ เพราะค่าใช้จ่ายหลังรับมอบอาจมีผลต่องบรวมไม่น้อยกว่าค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียน
ค่าใช้จ่ายวันโอนที่ดินเปล่าต่างจากบ้านตรงไหน
ที่ดินเปล่าไม่มีตัวอาคารและไม่มีค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด แต่ยังอาจมีภาระที่จดทะเบียนไว้หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องตรวจสอบก่อนวันโอน
ก่อนวันโอนควรเช็คว่า
- ที่ดินติดจำนองหรือไม่
- มีภาระจำยอม สิทธิผ่านทาง หรือรายการจดทะเบียนอื่นหรือไม่
- ราคาซื้อขายและราคาประเมินมีผลต่อการคำนวณรายการใดบ้าง
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- ภาษีหรืออากรใดเกี่ยวข้องกับการซื้อขายครั้งนี้
สิ่งสำคัญคืออย่าเข้าใจว่าเมื่อจดทะเบียนโอนสำเร็จแล้ว หมายความว่าทุกเรื่องเกี่ยวกับที่ดินได้รับการตรวจครบถ้วน เพราะเรื่องทางเข้าออก แนวเขต ระดับพื้นที่ หรือข้อจำกัดในการใช้ประโยชน์ เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ควรตรวจตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อ
ก่อนเดินมาถึงขั้นตอนวันโอน ผู้ซื้อควรแยกไปตรวจ ปัญหาที่ดินก่อนซื้อ ให้ครบ โดยเฉพาะทางเข้าออก แนวเขต ภาระของผู้อื่น และข้อจำกัดที่อาจกระทบการใช้พื้นที่จริง
ดังนั้นผู้ซื้อที่ดินควรแยกเรื่อง “ค่าใช้จ่ายวันโอน” ออกจากเรื่อง “ที่ดินสามารถนำไปใช้ตามวัตถุประสงค์ที่ต้องการได้หรือไม่” ให้ชัดเจน
ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับคอนโด มีอะไรเพิ่มจากบ้านและที่ดิน
คอนโดต่างจากบ้านและที่ดินตรงที่มีนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเกี่ยวข้อง และก่อนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต้องตรวจเรื่องหนี้ค่าส่วนกลาง รวมถึงเอกสารที่จำเป็นตามกฎหมายและข้อกำหนดของอาคาร
ก่อนวันโอนควรเช็คอย่างน้อยว่า
- มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้พร้อมแล้วหรือยัง
- ค่าส่วนกลางชำระถึงงวดใด
- มียอดค้างหรือค่าปรับหรือไม่
- มีค่าใช้จ่ายพิเศษที่ได้รับอนุมัติไว้แล้วหรือไม่
- ห้องยังติดจำนองกับธนาคารเดิมหรือไม่
- ผู้ซื้อจะจดจำนองใหม่หรือไม่
หากอาคารมีเงินกองทุนหรือค่าใช้จ่ายพิเศษ ควรถามให้ชัดว่ารายการใดชำระแล้ว รายการใดยังต้องชำระ และผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันอย่างไรว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ
สำหรับคอนโดมือสอง ควรตรวจเรื่องค่าส่วนกลางและเอกสารจากนิติบุคคลตั้งแต่ก่อนนัดโอน ไม่ควรรอให้ถึงวันจดทะเบียนแล้วจึงเริ่มสอบถามยอดหรือขอเอกสาร
ถ้าต้องการประเมินภาระของห้องให้ละเอียดขึ้น ควรดูเรื่อง ค่าส่วนกลางคอนโด เพิ่มเติม ทั้งยอดค้าง วิธีเรียกเก็บ เงินกองทุน และค่าใช้จ่ายพิเศษที่อาจมีผลต่อเงินที่ต้องเตรียมก่อนและหลังรับโอน
ค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์ สำหรับโรงงาน ต้องแยกทรัพย์สินอะไรบ้าง
โรงงานเป็นกรณีที่ควรแยกรายการซื้อขายให้ละเอียด เพราะราคาที่ตกลงกันอาจไม่ได้เป็นเพียงค่าที่ดินและอาคาร แต่อาจรวมทรัพย์สินอื่นที่ใช้ในการประกอบกิจการด้วย เช่น
- ที่ดิน
- อาคารโรงงาน
- อาคารสำนักงาน
- เครื่องจักร
- ระบบไฟฟ้าหรือระบบสาธารณูปโภคเฉพาะ
- อุปกรณ์
- ทรัพย์สินที่ใช้ในกิจการ
- สิทธิหรือใบอนุญาตบางประเภท
ก่อนประเมินค่าใช้จ่ายจึงต้องแยกให้ชัดว่าอะไรเป็น “อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนโอน” และอะไรเป็น “ทรัพย์สินหรือสิทธิอื่นที่ขายรวมมาด้วย”
เครื่องจักร อุปกรณ์ หรือสินค้าคงเหลือ ไม่ควรนำไปรวมเป็นค่าโอนที่สำนักงานที่ดินทั้งหมด เพียงเพราะทรัพย์เหล่านั้นรวมอยู่ในข้อตกลงซื้อขายฉบับเดียวกัน
หากผู้ขายเป็นบริษัทหรือนิติบุคคล ภาษีที่เกี่ยวข้องก็อาจแตกต่างจากการขายบ้านของบุคคลธรรมดา จึงควรให้ผู้ทำบัญชี ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องตรวจรายละเอียดของการซื้อขายจริงก่อนกำหนดจำนวนเงินที่ต้องเตรียม
ค่าใช้จ่ายวันโอนตึกแถว ต้องดูอะไรเพิ่ม
ถ้าเป็นการซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมตึกแถว หลักค่าธรรมเนียมและภาษียังต้องพิจารณาจากรายการที่จดทะเบียนจริง เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์แนวราบประเภทอื่น
สิ่งที่ควรตรวจเพิ่มคือสภาพการใช้งานของทรัพย์ เช่น
- มีผู้เช่าอยู่หรือไม่
- มีสัญญาเช่าเดิมหรือไม่
- มีเงินประกันผู้เช่าที่ต้องส่งต่อหรือไม่
- มีอุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์ หรือทรัพย์สินของกิจการขายรวมมาด้วยหรือไม่
- มีจำนองหรือภาระเดิมที่ต้องปลดหรือไม่
รายการที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าหรือกิจการเดิมควรแยกออกจากค่าใช้จ่ายในการโอนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เห็นชัดว่ารายการใดเป็นค่าใช้จ่ายจากการโอน และรายการใดเป็นภาระที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจเดิม
ค่าใช้จ่ายวันโอนอาคารพาณิชย์ต่างจากตึกแถวหรือบ้านอย่างไร
อาคารพาณิชย์ไม่ได้มีโครงสร้างค่าธรรมเนียมทางกฎหมายต่างจากตึกแถวหรือบ้านในทุกกรณี สิ่งที่ควรดูเพิ่มเติมคือรูปแบบการใช้งานของทรัพย์และสิ่งที่ขายรวมมากับอาคาร
อาคารอาจใช้เป็นร้านค้า สำนักงาน พื้นที่ให้เช่า หรือใช้ประกอบธุรกิจอื่น จึงควรถามเพิ่มเติมว่า
- มีผู้เช่าหรือสัญญาธุรกิจเดิมหรือไม่
- มีทรัพย์สินของกิจการขายรวมมาด้วยหรือไม่
- มีระบบหรืออุปกรณ์ใดที่ผู้ขายจะนำออก
- มีค่าใช้จ่ายใดจากการใช้งานเดิมที่ต้องจัดการก่อนหรือไม่
- สิ่งใดเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร และสิ่งใดเป็นทรัพย์สินของกิจการ
การแยกสองส่วนนี้ให้ชัดจะช่วยให้รู้ว่ารายการใดเป็นค่าใช้จ่ายจากการโอนกรรมสิทธิ์ และรายการใดควรจัดการผ่านสัญญาซื้อขายหรือข้อตกลงทางธุรกิจแยกต่างหาก
เซ้งกิจการต้องเสียค่าโอนเหมือนอสังหาริมทรัพย์หรือไม่
ไม่จำเป็น เพราะคำว่า “เซ้งกิจการ” ที่ใช้กันทั่วไปอาจหมายถึงการรับช่วงสิทธิหรือซื้อทรัพย์สินหลายรูปแบบ ไม่ได้หมายถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์เสมอไป
ตัวอย่างเช่น
- รับช่วงสิทธิการเช่าพื้นที่
- ซื้ออุปกรณ์และเฟอร์นิเจอร์
- ซื้อสินค้าหรือทรัพย์สินของร้าน
- รับช่วงชื่อกิจการหรือสิทธิทางธุรกิจบางส่วน
- เปลี่ยนคู่สัญญาเช่า
- ซื้ออาคารพร้อมกิจการ
- ซื้อเฉพาะกิจการโดยไม่ได้ซื้อที่ดินหรืออาคาร
ดังนั้นคำถามแรกก่อนประเมินค่าใช้จ่ายไม่ควรเป็น “ค่าโอนกี่เปอร์เซ็นต์” แต่ควรถามก่อนว่า “ในข้อตกลงนี้กำลังโอนอะไรให้กัน”
หากมีการซื้อกรรมสิทธิ์ที่ดินหรืออาคารรวมอยู่ด้วย ส่วนที่เป็นอสังหาริมทรัพย์อาจต้องนำไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
แต่ถ้าเป็นเพียงการรับช่วงสิทธิการเช่า ซื้ออุปกรณ์ หรือรับโอนทรัพย์สินและสิทธิที่เกี่ยวข้องกับกิจการ ค่าใช้จ่ายและภาษีอาจใช้หลักเกณฑ์อีกแบบหนึ่ง และอาจต้องตรวจสัญญาเดิม รวมถึงความยินยอมจากเจ้าของพื้นที่หรือคู่สัญญาที่เกี่ยวข้อง
ดังนั้นเพียงรู้ว่า “เซ้ง 2 ล้านบาท” ยังไม่เพียงพอสำหรับประเมินค่าใช้จ่าย ต้องแยกก่อนว่าเงินก้อนนั้นเป็นค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ค่ารับช่วงสิทธิการเช่า ค่าอุปกรณ์ หรือค่าทรัพย์สินของกิจการส่วนใดบ้าง
ก่อนวันโอนควรถามสำนักงานที่ดิน ธนาคาร และนิติบุคคลเรื่องอะไร
การขอข้อมูลและประมาณการจากฝ่ายที่เกี่ยวข้อง จะช่วยให้เตรียมเงินได้ใกล้เคียงกับจำนวนที่ต้องใช้จริงมากกว่าการคำนวณจากเปอร์เซ็นต์คร่าว ๆ เพียงอย่างเดียว
สำนักงานที่ดิน
ควรถามเรื่อง
- ราคาประเมินที่ใช้ในการจดทะเบียน
- ประเภทของการจดทะเบียน
- ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
- มาตรการลดค่าธรรมเนียมที่มีผลในวันโอน
- ภาษีและอากรที่ต้องชำระตามกรณี
- ภาระที่จดทะเบียนอยู่ในเอกสารสิทธิ์
ธนาคาร
หากมีสินเชื่อเดิมหรือสินเชื่อใหม่ ควรถามเรื่อง
- ยอดปิดหนี้ของผู้ขาย
- ขั้นตอนการไถ่ถอนจำนอง
- วงเงินที่จะจดจำนองใหม่
- วิธีเตรียมเงินสำหรับชำระในวันโอน
- ค่าใช้จ่ายอื่นตามสัญญาสินเชื่อที่เกี่ยวข้อง
แต่ละธนาคารอาจมีขั้นตอนและเงื่อนไขต่างกัน จึงควรยืนยันรายละเอียดกับธนาคารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายครั้งนั้นโดยตรง
นิติบุคคลอาคารชุดหรือนิติบุคคลหมู่บ้าน
ควรถามว่า
- มียอดค้างหรือไม่
- ต้องชำระถึงวันที่เท่าใด
- ต้องขอหนังสือรับรองหรือเอกสารใดบ้าง
- มีค่าใช้จ่ายพิเศษที่ได้รับอนุมัติแล้วหรือไม่
- หลังเปลี่ยนเจ้าของต้องแจ้งหรือดำเนินการอะไรเพิ่มเติม
รายการเช็คค่าใช้จ่ายก่อนวันโอน
ก่อนกำหนดวงเงินสุดท้าย ลองเช็คตามลำดับนี้
- ยืนยันว่ากำลังซื้อและโอนทรัพย์สินอะไรบ้าง
- เช็คราคาซื้อขายและราคาประเมินที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียน
- ตรวจว่ามีมาตรการลดค่าธรรมเนียมที่ใช้กับกรณีของตนในวันโอนหรือไม่
- แยกค่าธรรมเนียมการโอนออกจากภาษีและอากร
- เช็คว่าผู้ซื้อจะจดจำนองหรือไม่
- เช็คว่าทรัพย์ติดจำนองหรือมีภาระเดิมหรือไม่
- ตรวจภาษีจากสถานะและข้อมูลจริงของผู้ขาย ไม่ใช้ตัวเลขจากกรณีอื่นมาคำนวณแทน
- เช็คค่าส่วนกลางและยอดค้างของคอนโดหรือหมู่บ้าน ถ้ามี
- ถ้าเป็นทรัพย์ธุรกิจ ให้แยกที่ดินและอาคารออกจากเครื่องจักร อุปกรณ์ สินค้า และสิทธิอื่น
- ถ้าเป็นการเซ้ง ให้ตรวจสัญญาก่อนว่ากำลังรับโอนกรรมสิทธิ์ สิทธิการเช่า หรือทรัพย์สินประเภทใด
- ตกลงให้ชัดว่าแต่ละรายการผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ
- ขอประมาณการล่าสุดจากสำนักงานที่ดิน ธนาคาร นิติบุคคล หรือผู้เกี่ยวข้องก่อนวันนัดจริงอีกครั้ง
เตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนอย่างไรไม่ให้ใช้สูตรเดียวกับทุกทรัพย์
การเตรียมงบสำหรับวันโอนให้เป็นระบบ ควรเริ่มจากคำถาม 3 ข้อ คือ “กำลังโอนอะไร” “มีภาระอะไรติดอยู่” และ “ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ”
บ้านเดี่ยวกับทาวน์โฮมอาจมีขั้นตอนการจดทะเบียนใกล้เคียงกัน แต่ต้องดูค่าส่วนกลางและสถานะของโครงการเพิ่มเติม คอนโดมีเรื่องนิติบุคคลและหนังสือรับรองการปลอดหนี้เข้ามาเกี่ยวข้อง ที่ดินต้องตรวจภาระที่จดทะเบียนไว้ โรงงานและอาคารพาณิชย์อาจมีทรัพย์สินของกิจการขายรวมมาด้วย ส่วนการเซ้งต้องตรวจให้ชัดก่อนว่าเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง หรือเป็นเพียงการรับช่วงสิทธิและกิจการ
ก่อนถึงวันนัดโอน ควรขอประมาณการค่าใช้จ่ายจากสำนักงานที่ดิน ธนาคาร นิติบุคคล หรือผู้เกี่ยวข้องตามประเภททรัพย์อีกครั้ง พร้อมตรวจสัญญาให้ชัดว่าใครรับผิดชอบรายการใด เพราะอัตราค่าธรรมเนียม มาตรการของรัฐ เงื่อนไขทางภาษี และยอดค้าง อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามเวลาและรายละเอียดของแต่ละกรณี
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น