ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรตัดสินจากคำว่า “ใกล้รถไฟฟ้า” “ใกล้มหาวิทยาลัย” หรือ “ใกล้แหล่งงาน” เพียงอย่างเดียว เพราะปัจจัยเหล่านี้ยังไม่ได้ยืนยันว่ามี Demand หรือความต้องการของผู้เช่าหรือผู้ซื้อสำหรับทรัพย์ที่เรากำลังสนใจจริง ก่อนซื้อจึงควรหาคำตอบให้ได้ว่า ใครคือคนที่ต้องการทรัพย์ประเภทนี้ เขามาอยู่ในพื้นที่เพราะอะไร มีกำลังจ่ายระดับใด มีตัวเลือกอื่นมากแค่ไหน และสิ่งที่เห็นในตลาดสะท้อนความต้องการจริง หรือเป็นเพียงทรัพย์จำนวนมากที่กำลังประกาศขายหรือให้เช่าอยู่ในขณะนั้น
แทนที่จะถามเพียงว่า “ทำเลนี้ดีไหม” คำถามที่ช่วยให้ตัดสินใจได้ชัดกว่าคือ “ใครต้องการทรัพย์แบบนี้ในทำเลนี้ และต้องการเพราะอะไร” เมื่อมีข้อมูลรองรับความต้องการของตลาดมากพอแล้ว จึงค่อยนำข้อมูลเหล่านั้นไปวิเคราะห์ผลตอบแทน ค่าใช้จ่าย และความเสี่ยงในขั้นต่อไป
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ อย่าดูแค่ว่าใกล้อะไร
รถไฟฟ้า มหาวิทยาลัย โรงพยาบาล นิคมอุตสาหกรรม ศูนย์การค้า หรือสำนักงาน อาจทำให้พื้นที่ดูน่าสนใจขึ้น แต่การอยู่ใกล้สถานที่เหล่านี้ไม่ได้หมายความว่าจะมีคนต้องการทรัพย์ที่เรากำลังพิจารณาซื้อเสมอไป
การตรวจ Demand ควรมองความสัมพันธ์เป็นลำดับดังนี้
คน → กิจกรรมในพื้นที่ → ความต้องการทรัพย์ → กำลังจ่าย → ทรัพย์คู่แข่งในตลาด
ตัวอย่างเช่น พื้นที่ที่มีสำนักงานจำนวนมากอาจมีคนเดินทางเข้ามาทำงานจริง แต่ยังต้องดูต่อว่าคนเหล่านั้นจำเป็นต้องพักใกล้ที่ทำงานหรือไม่ หรือสามารถเดินทางไปกลับจากพื้นที่อื่นได้สะดวกอยู่แล้ว หากมีความต้องการพักอาศัยในบริเวณนั้นจริง ก็ควรดูต่อว่าพวกเขามองหาห้องขนาดเล็ก บ้านสำหรับครอบครัว หรือทรัพย์รูปแบบใด
ดังนั้น ก่อนใช้จุดเด่นของทำเลเป็นเหตุผลในการซื้อ ควรตอบให้ได้ก่อนว่า จุดเด่นนั้นทำให้เกิดความต้องการอยู่อาศัยหรือความต้องการใช้ทรัพย์ประเภทใดจริง
เริ่มจากถามว่าใครคือคนที่ต้องการทรัพย์ในพื้นที่
ก่อนดูระดับค่าเช่าหรือจำนวนประกาศ ลองระบุก่อนว่าใครคือคนที่มีแนวโน้มจะใช้ทรัพย์ในพื้นที่นี้จริง
กลุ่มลูกค้าอาจเป็นคนทำงาน นักศึกษา ครอบครัว บุคลากรทางการแพทย์ พนักงานโรงงาน ผู้ประกอบการ หรือคนที่ต้องเดินทางเข้าเมืองเป็นประจำ แต่แต่ละทำเลไม่จำเป็นต้องมีกลุ่มลูกค้าเหมือนกันทั้งหมด
สิ่งสำคัญคือไม่ควรกำหนดกลุ่มลูกค้าจากการคาดเดาเพียงเพราะเห็นสถานที่สำคัญอยู่ใกล้ ควรเช็คต่อว่า
- คนกลุ่มนั้นมีอยู่ในพื้นที่จริงหรือไม่
- เขามีเหตุผลที่ต้องพักอาศัยหรือใช้พื้นที่บริเวณนี้หรือไม่
- เขาต้องการทรัพย์ลักษณะไหน
- มักอยู่อาศัยระยะสั้นหรือระยะยาว
- มีทำเลอื่นที่ตอบโจทย์แทนได้หรือไม่
- ระดับราคาของทรัพย์สอดคล้องกับกำลังจ่ายของกลุ่มลูกค้าหรือไม่
เมื่อรู้ว่ากำลังมองหาลูกค้ากลุ่มใด การอ่านข้อมูลตลาดจะง่ายขึ้น เพราะไม่ต้องนำทรัพย์ทุกประเภทในย่านเดียวกันมาเปรียบเทียบรวมกัน
หากยังไม่ได้กำหนดว่าจะลงทุนในบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ควรแยกเรื่องการเลือกประเภททรัพย์ให้ชัดก่อน แล้วจึงนำทรัพย์ที่สนใจมาวิเคราะห์ความต้องการของตลาดในทำเลนั้นอีกครั้ง
สำหรับขั้นตอนนี้ การอ่านแนวทาง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ ก่อน จะช่วยให้กำหนดประเภททรัพย์ที่จะนำมาเทียบกับ Demand ของพื้นที่ได้ชัดขึ้น
ดูเหตุผลที่คนต้องมาอยู่ ไม่ใช่ดูแค่สถานที่บนแผนที่
สถานที่สำคัญจะสร้างความต้องการในตลาดได้มากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมของคนที่ใช้สถานที่นั้นด้วย
การมีมหาวิทยาลัยอยู่ใกล้ ไม่ได้หมายความว่าคอนโดทุกระดับราคาจะมีตลาดเช่าเท่ากัน เพราะนักศึกษา บุคลากร และคนทำงานรอบมหาวิทยาลัยอาจต้องการที่พักคนละแบบ และมีกำลังจ่ายไม่เท่ากัน
การมีนิคมอุตสาหกรรมอยู่ใกล้ ก็ไม่ได้หมายความว่าบ้านทุกประเภทจะเหมาะกับพนักงานในพื้นที่ เพราะบางกลุ่มอาจใช้รถรับส่ง บางกลุ่มอาจพักในหอพัก และบางกลุ่มอาจมองหาบ้านที่เหมาะกับการอยู่อาศัยเป็นครอบครัว
รถไฟฟ้าก็เช่นเดียวกัน โครงการที่อยู่ห่างจากสถานีในระยะใกล้เคียงกันอาจมีความต้องการต่างกันได้ เนื่องจากเส้นทางเดินจริง ความสะดวกในการเข้าออก ร้านค้า สภาพแวดล้อม และลักษณะของคนที่ใช้พื้นที่อาจแตกต่างกัน
ไม่ว่าจะเป็นมหาวิทยาลัย นิคมอุตสาหกรรม หรือรถไฟฟ้า สิ่งที่ควรตรวจต่อคือ สถานที่นั้นทำให้คนกลุ่มใดต้องมาอยู่ในพื้นที่ ต้องการทรัพย์แบบไหน และมีกำลังจ่ายระดับใด
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องเช็คตลาดเช่าจากข้อมูลจริง
หากตั้งใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า ประกาศออนไลน์ช่วยให้เห็นภาพตลาดเบื้องต้นได้ แต่ควรใช้เพื่อดูจำนวนทรัพย์คู่แข่งและช่วงราคาเสนอ มากกว่านำค่าเช่าสูงสุดที่พบมาใช้เป็นตัวเลขตั้งต้นทันที
สิ่งที่ควรดู ได้แก่
- มีทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงประกาศให้เช่าหรือไม่
- มีตัวเลือกมากหรือน้อยเพียงใด
- ราคาเสนอส่วนใหญ่อยู่ในช่วงใด
- ทรัพย์แบบใดพบได้บ่อย
- คู่แข่งมีจุดเด่นอะไร
- หากติดตามได้ ประกาศเดิมยังอยู่ในตลาดเป็นเวลานานหรือมีการเปลี่ยนแปลงหรือไม่
ต้องแยกให้ออกระหว่าง ราคาเสนอในประกาศ กับ ราคาที่ตกลงเช่ากันจริง เพราะประกาศบางรายการอาจซ้ำ หมดอายุ ยังไม่ได้อัปเดต หรือเจ้าของอาจยังหาผู้เช่าไม่ได้ในราคาที่ตั้งไว้
| สัญญาณที่ดู | บอกอะไรได้ | ต้องระวังอะไร |
|---|---|---|
| ประกาศจำนวนมาก | เห็นจำนวนตัวเลือกและช่วงราคา | ไม่ได้แปลว่าปล่อยได้เร็ว |
| คนทำงานในพื้นที่ | อาจมีกลุ่มลูกค้าอยู่จริง | ต้องดูว่าต้องการทรัพย์แบบไหน |
| ค่าเช่าสูง | เห็นระดับราคาเสนอ | ไม่ใช่ราคาที่ตกลงเช่าจริง |
| โครงการใหม่ | อาจเพิ่มกิจกรรมในพื้นที่ | ยังไม่ใช่ความต้องการที่เกิดขึ้นแล้ว |
ประกาศเยอะไม่ได้แปลว่าปล่อยง่าย
จำนวนทรัพย์ที่ประกาศอยู่ในตลาดมากสามารถตีความได้หลายแบบ
ตลาดอาจมีขนาดใหญ่และมีผู้ใช้จำนวนมาก จึงมีเจ้าของนำทรัพย์ออกมาให้เช่าหรือขายมาก ขณะเดียวกัน ประกาศจำนวนมากก็อาจหมายถึงการแข่งขันสูง หรือมีทรัพย์บางส่วนที่ยังหาลูกค้าไม่ได้
ในทางกลับกัน ประกาศน้อยก็ไม่ได้หมายความว่าความต้องการต่ำเสมอไป เพราะอาจเป็นตลาดขนาดเล็ก มีทรัพย์หมุนเวียนไม่มาก เจ้าของอาจใช้ช่องทางอื่นในการหาลูกค้า หรือทรัพย์บางประเภทอาจถูกนำออกจากตลาดค่อนข้างเร็ว
จึงไม่ควรสรุปง่าย ๆ ว่า
ประกาศเยอะ = ปล่อยง่าย
หรือ
ประกาศน้อย = ไม่มี Demand
จำนวนประกาศเป็นเพียงสัญญาณหนึ่ง ต้องดูร่วมกับประเภททรัพย์ ระดับราคา จำนวนคู่แข่ง และสภาพตลาดจริง
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องดู Demand ให้ตรงกับประเภททรัพย์
คำว่า “ทำเลมี Demand” ยังไม่ละเอียดพอสำหรับใช้ตัดสินใจซื้อ เพราะคนในพื้นที่อาจต้องการทรัพย์บางประเภทมากกว่าประเภทอื่น
หากกำลังพิจารณาคอนโด 1 ห้องนอน ควรดูห้องที่มีขนาด ระดับราคา และกลุ่มผู้เช่าใกล้เคียงกัน มากกว่านำห้องทุกขนาดในย่านเดียวกันมาเปรียบเทียบรวมกัน
หากเป็นทาวน์โฮม ผู้เช่าอาจไม่ได้เปรียบเทียบเฉพาะทาวน์โฮมในโครงการเดียวกัน แต่อาจนำบ้านเช่า บ้านแฝด หรือทรัพย์แนวราบอื่นที่อยู่ในงบประมาณใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบด้วย
ส่วนอาคารพาณิชย์ควรดูพื้นที่ธุรกิจที่ผู้ประกอบการสามารถเลือกใช้แทนกันได้จริง ไม่ใช่ดูอาคารทั้งหมดที่อยู่ในเขตเดียวกัน
ดังนั้น คำถามที่ชัดกว่าคือ “มี Demand สำหรับทรัพย์แบบที่กำลังจะซื้อหรือไม่” ไม่ใช่เพียง “ทำเลนี้มีคนเยอะหรือไม่”
เช็คว่ากลุ่มลูกค้าจ่ายไหวในระดับไหน
ทำเลหนึ่งอาจมีคนจำนวนมาก แต่ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์ทุกระดับราคาจะมีตลาดเท่ากัน
ควรเปรียบเทียบระดับค่าเช่าหรือราคาที่พบกับกลุ่มลูกค้าที่คาดว่าจะใช้ทรัพย์ รวมถึงดูว่าลูกค้ามีทางเลือกอื่นในงบประมาณใกล้เคียงกันมากน้อยเพียงใด
ทรัพย์ราคาแพงกว่าไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีความต้องการ หากมีกลุ่มลูกค้าที่ต้องการพื้นที่ คุณภาพ หรือความสะดวกในระดับนั้นจริง
ในทางกลับกัน ทรัพย์ราคาถูกกว่าก็ไม่ได้แปลว่าจะปล่อยง่ายเสมอ หากสภาพทรัพย์ การเดินทาง หรือรูปแบบพื้นที่ไม่ตรงกับสิ่งที่กลุ่มลูกค้าต้องการ
จึงควรพิจารณา ราคา + คุณสมบัติของทรัพย์ + กลุ่มลูกค้า ไปพร้อมกัน
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องดูหลายช่วงเวลาก่อนสรุป Demand
ข้อมูลจากแผนที่หรือประกาศออนไลน์ไม่สามารถบอกลักษณะการใช้พื้นที่ได้ทั้งหมด การไปดูพื้นที่จริงหลายช่วงเวลาจึงช่วยให้เห็นชัดขึ้นว่าสิ่งที่เราคาดไว้สอดคล้องกับการใช้งานจริงหรือไม่
ควรเลือกช่วงเวลาที่สัมพันธ์กับกลุ่มลูกค้าที่คาดไว้ เช่น
- เช้าก่อนเริ่มงาน
- ช่วงกลางวัน
- เย็นหลังเลิกงาน
- ช่วงค่ำ
- วันธรรมดา
- วันหยุด
ลองสังเกตว่าคนกลุ่มไหนใช้พื้นที่จริง ร้านค้าและบริการรองรับใคร อาคารสำนักงานหรือสถานประกอบการมีคนเข้าออกช่วงใด การเดินทางหลังเลิกงานเป็นอย่างไร และเมื่อกิจกรรมหลักของพื้นที่จบลงแล้ว ยังมีคนพักอาศัยและใช้ชีวิตในบริเวณนั้นมากน้อยเพียงใด
พื้นที่ที่ดูคึกคักในช่วงกลางวันอาจเงียบลงมากหลังสำนักงานปิด ขณะที่บางย่านมีทั้งคนทำงานและผู้อยู่อาศัยใช้พื้นที่ต่อเนื่องถึงช่วงกลางคืน
การไปดูเพียงครั้งเดียวจึงอาจทำให้เราเห็นเพียงภาพของช่วงเวลาหนึ่ง ไม่ใช่ลักษณะการใช้พื้นที่ในช่วงเวลาอื่น ๆ
แยกสิ่งที่เกิดขึ้นแล้วออกจากสิ่งที่ยังเป็นอนาคต
รถไฟฟ้า ถนนใหม่ ศูนย์การค้า สำนักงาน หรือโครงการขนาดใหญ่ที่มีแผนจะเกิดขึ้นในอนาคต สามารถใช้เป็นข้อมูลประกอบได้ แต่ไม่ควรให้น้ำหนักเท่ากับสิ่งที่เปิดใช้งานและสร้างกิจกรรมในพื้นที่แล้ว
ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการในอนาคตอาจเปลี่ยนแปลงได้ทั้งกำหนดการ รูปแบบ และรายละเอียด ก่อนนำไปใช้ตัดสินใจจึงควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากหน่วยงานหรือแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถืออีกครั้ง
วิธีจัดข้อมูลให้เห็นความแตกต่างชัดขึ้น คือแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม
กลุ่ม A — หลักฐาน Demand ที่เกิดขึ้นแล้ว
เช่น มีคนทำงานอยู่จริง มีผู้เช่าหรือผู้อยู่อาศัยอยู่จริง ระบบขนส่งเปิดใช้งานแล้ว และมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดขึ้นแล้ว
ข้อมูลกลุ่มนี้สะท้อนสถานการณ์ปัจจุบันได้ชัดที่สุด และควรให้น้ำหนักมากในการประเมินความต้องการของตลาด
กลุ่ม B — สัญญาณตลาดที่ต้องตีความ
เช่น จำนวนประกาศ ระดับราคา จำนวนทรัพย์คู่แข่ง หรือทรัพย์ที่ประกาศอยู่ในตลาดเป็นเวลานาน
ข้อมูลเหล่านี้มีประโยชน์ แต่ไม่ควรใช้ข้อมูลเพียงอย่างเดียวสรุปภาพรวมของตลาดทั้งหมด ควรนำหลายสัญญาณมาเปรียบเทียบกันก่อนตัดสินใจ
หากต้องการตรวจภาพรวมตลาดเพิ่มเติม ควรนำข้อมูลจากประกาศที่พบมาเทียบกับ รายงานสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) และตรวจข้อมูลฉบับล่าสุดอีกครั้งก่อนนำไปใช้ตัดสินใจ
กลุ่ม C — สิ่งที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต
เช่น รถไฟฟ้าที่ยังไม่เปิด ศูนย์การค้าที่ยังไม่เปิด หรือโครงการพัฒนาที่ยังดำเนินการไม่เสร็จ
ข้อมูลกลุ่มนี้ช่วยประเมินแนวโน้มในอนาคตได้ แต่ไม่ควรนำมาใช้แทนความต้องการที่เกิดขึ้นจริงในปัจจุบัน
หลักคิดง่าย ๆ คือ ข้อมูลกลุ่ม A ควรให้น้ำหนักมากกว่ากลุ่ม C ส่วนข้อมูลกลุ่ม B ควรตรวจจากหลายแหล่งก่อนสรุป
ดูจำนวนทรัพย์ใหม่ที่จะเข้ามาแข่งขันด้วย
แม้ความต้องการในปัจจุบันจะดูดี แต่การแข่งขันอาจเปลี่ยนได้หากมีทรัพย์ใหม่เพิ่มเข้ามาในตลาด
ควรสังเกตบริเวณใกล้เคียงว่ามีโครงการใหม่ อาคารใหม่ บ้านจัดสรรใหม่ คอนโดที่กำลังทยอยส่งมอบ หรือพื้นที่เช่าใหม่หรือไม่
การมีทรัพย์ใหม่เพิ่มขึ้นไม่ได้หมายความว่าจะเกิดภาวะล้นตลาดแน่นอน เพราะความต้องการอาจเพิ่มขึ้นพร้อมกันได้ สิ่งที่ควรพิจารณาคือ เมื่อผู้เช่าหรือผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น ทรัพย์ที่กำลังสนใจมีจุดใดที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจเลือก
เหตุผลนั้นอาจมาจากราคา ตำแหน่ง ขนาด สภาพทรัพย์ การเดินทาง ที่จอดรถ หรือคุณสมบัติอื่นที่ตรงกับความต้องการของคนในพื้นที่
ถ้าทรัพย์ที่กำลังศึกษาเป็นอาคารสำนักงานทั้งอาคาร ควรดูต่อเรื่อง ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า โดยเช็คทั้งผู้เช่าปัจจุบัน วันหมดสัญญา พื้นที่ว่าง และอาคารคู่แข่ง เพราะความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานไม่ได้สะท้อนจากจำนวนอาคารหรือราคาเสนอเช่าเพียงอย่างเดียว
ข้อมูลออนไลน์ควรตรวจซ้ำกับคนที่อยู่ในตลาดจริง
หากตั้งใจลงทุนเพื่อปล่อยเช่า การสอบถามคนที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่จะช่วยให้รู้ว่าข้อมูลที่เห็นทางออนไลน์สอดคล้องกับสถานการณ์จริงมากน้อยเพียงใด
แหล่งข้อมูลอาจมาจากนายหน้าที่ทำตลาดในพื้นที่ นิติบุคคลอาคาร เจ้าของทรัพย์ ผู้ประกอบการ หรือคนที่ทำงานและพักอาศัยในบริเวณนั้น
คำถามที่ควรถาม เช่น
- ลูกค้าที่มองหาทรัพย์บริเวณนี้ส่วนใหญ่เป็นใคร
- มักต้องการทรัพย์แบบไหน
- ระดับงบประมาณที่พบในตลาดอยู่ประมาณไหน
- มีช่วงเวลาใดที่หาผู้เช่ายากขึ้นหรือไม่
- ทรัพย์ลักษณะใดมีคู่แข่งมาก
- ลูกค้ามักใช้ปัจจัยอะไรในการตัดสินใจ
ไม่ควรเชื่อข้อมูลจากบุคคลเพียงคนเดียวแล้วนำไปสรุปภาพรวมของตลาดทั้งหมด ควรนำคำตอบไปเปรียบเทียบกับประกาศ สภาพพื้นที่ และข้อมูลจากแหล่งอื่นอีกครั้ง
แยก Demand สำหรับเช่า กับ Demand สำหรับซื้อ
ตลาดเช่าและตลาดซื้อไม่จำเป็นต้องเป็นตลาดเดียวกัน และอาจมีกลุ่มลูกค้าต่างกันอย่างชัดเจน
บางพื้นที่อาจมีผู้เช่าจำนวนมาก เพราะคนเข้ามาเรียนหรือทำงานชั่วคราว แต่เมื่อจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง คนกลุ่มเดียวกันอาจเลือกไปอยู่พื้นที่อื่นที่เหมาะกับการใช้ชีวิตระยะยาวมากกว่า
ในทางกลับกัน บางย่านอาจมีครอบครัวซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง แต่ตลาดบ้านเช่าอาจไม่ได้มีขนาดใหญ่ในระดับเดียวกัน
ก่อนประเมินความต้องการของตลาด จึงควรระบุให้ชัดว่ากำลังตรวจความต้องการของ
- ผู้เช่าระยะยาว
- ผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง
- ผู้ที่อาจซื้อทรัพย์ต่อจากเราในอนาคต
- หรือกลุ่มผู้ใช้ทรัพย์อื่นตามแผนการลงทุน
การนำความต้องการของคนหลายกลุ่มมารวมกัน อาจทำให้ประเมินขนาดตลาดใหญ่กว่าความเป็นจริงสำหรับทรัพย์ที่เรากำลังพิจารณา
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ต้องพิสูจน์ Demand ก่อนคำนวณผลตอบแทน
Rental Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่า ซึ่งคำนวณจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับ จะมีความหมายก็ต่อเมื่อค่าเช่านั้นมีโอกาสเกิดขึ้นจริงในตลาด
หากนำค่าเช่าที่ตั้งไว้สูงมาคำนวณ แต่มีผู้เช่าเพียงไม่กี่คนที่ยอมจ่ายในระดับนั้น ตัวเลขผลตอบแทนที่คำนวณได้ก็อาจไม่สะท้อนสิ่งที่จะเกิดขึ้นจริงหลังซื้อ
ดังนั้น ก่อนเปรียบเทียบ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์ ควรตรวจให้ชัดก่อนว่า ค่าเช่าและความต้องการที่นำมาใช้เป็นข้อมูลตั้งต้นมีหลักฐานรองรับมากน้อยเพียงใด
หากต้องการแยกให้ชัดว่าผลตอบแทนจากค่าเช่ากับกำไรจากมูลค่าทรัพย์ต่างกันอย่างไร สามารถศึกษาเรื่อง Capital Gain กับ Rental Yield เพิ่มเติม แล้วค่อยนำตัวเลขที่ได้กลับมาเทียบกับ Demand ที่ตรวจสอบแล้ว
หากเป้าหมายคือรายได้จากค่าเช่า ความต้องการของตลาดยังสัมพันธ์กับความต่อเนื่องของรายรับและโอกาสเกิดช่วงที่ไม่มีผู้เช่า ซึ่งควรนำไปพิจารณาร่วมกับรายรับ ค่าใช้จ่าย และเงินสำรองในแผนกระแสเงินสดด้วย
สำหรับคนที่เน้นรายได้จากค่าเช่า ควรนำข้อมูล Demand ไปวิเคราะห์ต่อด้วยแนวคิดลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด เพื่อดูว่ารายรับที่คาดไว้ยังเหลือจริงเท่าไรเมื่อรวมค่าใช้จ่ายและช่วงที่ไม่มีผู้เช่า
ทำเลลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรเช็ค Demand อะไรบ้างก่อนซื้อ
ก่อนตัดสินใจซื้อ ลองตอบคำถามเหล่านี้โดยใช้ข้อมูลจากมากกว่าหนึ่งแหล่ง
- ใครคือผู้เช่าหรือผู้ซื้อหลักของพื้นที่
- คนกลุ่มนั้นมาอยู่หรือใช้พื้นที่เพราะอะไร
- เขาต้องการทรัพย์ประเภทไหน
- ระดับราคาหรือค่าเช่าสอดคล้องกับกลุ่มเป้าหมายหรือไม่
- มีทรัพย์ที่แข่งขันกับทรัพย์ของเรามากแค่ไหน
- ประกาศจำนวนมากสะท้อนว่าตลาดมีขนาดใหญ่ หรืออาจหมายถึงมีทรัพย์ค้างอยู่ในตลาด
- ราคาที่เห็นเป็นเพียงราคาเสนอ หรือมีข้อมูลอื่นช่วยยืนยันราคาที่เกิดขึ้นจริง
- พื้นที่คึกคักต่อเนื่อง หรือคึกคักเฉพาะบางช่วงเวลา
- ปัจจัยที่คาดว่าจะสร้างความต้องการเปิดใช้งานแล้วหรือยัง
- มีทรัพย์ใหม่กำลังเพิ่มเข้ามาแข่งขันหรือไม่
- ความต้องการเช่ากับความต้องการซื้อเป็นกลุ่มเดียวกันหรือไม่
- หากรายได้จากทรัพย์ต่ำกว่าที่คาด แผนการลงทุนยังรับความเสี่ยงได้หรือไม่
หากคำตอบสำคัญหลายข้อยังอยู่ในระดับ “น่าจะ” มากกว่าจะมีข้อมูลที่ตรวจสอบได้ นั่นเป็นสัญญาณว่าควรเก็บข้อมูลเพิ่มก่อนตัดสินใจ
ทำเลที่เหมาะจะนำไปวิเคราะห์ต่อ จึงไม่ใช่เพียงพื้นที่ที่มีจุดเด่นหลายอย่าง แต่ควรเป็นพื้นที่ที่เราสามารถอธิบายได้ว่า ใครต้องการทรัพย์ประเภทนี้ ต้องการเพราะอะไร มีกำลังจ่ายระดับใด มีทางเลือกอะไร และเราต้องแข่งขันกับทรัพย์แบบไหนในตลาด
ก่อนซื้อ ไม่ควรตัดสินความต้องการของตลาดจากจุดเด่นของทำเลเพียงข้อเดียว ควรรวบรวมข้อมูลจากตลาดเช่า ตลาดซื้อ ทรัพย์คู่แข่ง คนในพื้นที่ และการลงไปดูสถานการณ์จริงหลายช่วงเวลา พร้อมแยกสิ่งที่เกิดขึ้นแล้วออกจากสิ่งที่ยังเป็นความคาดหวัง จากนั้นจึงค่อยนำข้อมูลไปวิเคราะห์ผลตอบแทนและความเสี่ยงของการลงทุน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น