เห็นว่าทรัพย์หนึ่งปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร ยังไม่เพียงพอสำหรับใช้ตัดสินใจซื้อ เพราะค่าเช่าที่ได้รับไม่ได้เท่ากับเงินที่เหลือจริงในแต่ละเดือน ยังมีทั้งค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ช่วงที่ไม่มีผู้เช่า และหากใช้สินเชื่อก็ยังมีค่างวดที่ต้องจ่ายอย่างต่อเนื่อง การ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด จึงต้องดูทั้งเงินที่ได้รับและเงินที่ต้องจ่ายออก เพื่อให้รู้ว่าหลังหักค่าใช้จ่ายและเผื่อเหตุการณ์ที่ไม่เป็นไปตามแผนแล้ว จะเหลือเงินจริงประมาณเท่าไร
ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นเพื่อปล่อยเช่า ควรแยกให้ชัดว่ารายได้จะมาจากทางใด มีค่าใช้จ่ายอะไรที่ต้องจ่ายเป็นประจำ มีค่าใช้จ่ายอะไรที่อาจเกิดขึ้นเป็นครั้งคราว และหากไม่มีผู้เช่าชั่วคราวจะยังรับภาระไหวหรือไม่ วิธีคิดเช่นนี้จะช่วยให้ตัดสินใจจากภาพรวมของเงินเข้า–เงินออก แทนที่จะดูเพียงตัวเลขค่าเช่า
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด ต้องเริ่มจากเงินที่ “เหลือ” ไม่ใช่ค่าเช่าที่เห็น
หลักคิดสำคัญคือ รายได้จากค่าเช่าไม่เท่ากับเงินที่เหลือจริง
ก่อนลงรายละเอียด ลองแยกตัวเลขของอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสนใจออกเป็น 4 กลุ่ม
- รายได้ที่คาดว่าจะได้รับจริง
- ค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเป็นประจำ
- ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นเป็นครั้งคราว
- ช่วงที่อาจไม่มีรายได้จากค่าเช่า
จากนั้นค่อยนำตัวเลขทั้งหมดมาดูรวมกันแบบง่าย ๆ
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์
– ค่าใช้จ่ายประจำ
– ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว
– เงินที่ต้องเผื่อช่วงไม่มีผู้เช่า
– ภาระทางการเงินถ้ามี
= เงินที่เหลือจริง
ดังนั้น ทรัพย์ที่ปล่อยเช่าได้ราคาสูงจึงไม่ได้หมายความว่าจะเหลือเงินมากเสมอไป หากมีค่าส่วนกลางสูง ต้องซ่อมบ่อย หรือมีภาระสินเชื่อมาก เงินที่เหลือจริงอาจน้อยกว่าที่คาดไว้มาก
หากยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มศึกษาจากบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดิน ควรแยกเรื่องการเลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ออกจากเรื่องการคำนวณเงินเข้า–เงินออก เพราะเป็นคนละขั้นของการตัดสินใจ ควรเลือกประเภททรัพย์ที่ต้องการศึกษาก่อน แล้วจึงนำแต่ละตัวเลือกมาเปรียบเทียบด้านรายได้ ค่าใช้จ่าย และภาระที่ต้องรับผิดชอบ
หากยังอยู่ในช่วงเลือกว่าจะเริ่มศึกษาทรัพย์ประเภทใด สามารถอ่านเรื่อง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ เพิ่มเติม เพื่อแยกโจทย์เรื่องการเลือกประเภททรัพย์ออกจากการคำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายให้ชัดขึ้น
รายได้จากอสังหาริมทรัพย์ควรอ้างอิงจากสิ่งที่มีโอกาสเกิดขึ้นจริง
รายได้หลักของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่ามักมาจากค่าเช่า ส่วนทรัพย์บางประเภทอาจมีรายได้อื่นเพิ่มเติมจากพื้นที่หรือบริการบางอย่าง หากสามารถทำได้จริงและไม่ขัดกับเงื่อนไขของทรัพย์หรือโครงการ
สิ่งที่ควรระวังคือ อย่านำรายได้ที่ยังเป็นเพียงความคาดหวังมาคิดเสมือนเป็นเงินที่จะได้รับแน่นอนทุกเดือน เช่น
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะปรับขึ้นในอนาคต
- รายได้เสริมที่ยังไม่มีผู้ใช้จริงรองรับ
- ค่าเช่าที่อ้างอิงจากประกาศเพียงรายการเดียว
- ราคาเช่าที่เจ้าของตั้งไว้ แต่ยังไม่ทราบว่ามีผู้เช่ายอมจ่ายจริงหรือไม่
ก่อนนำตัวเลขค่าเช่าไปคำนวณ ควรเปรียบเทียบประกาศหลายรายการในพื้นที่เดียวกัน โดยเลือกบ้านหรือห้องที่มีขนาด สภาพ และลักษณะใกล้เคียงกัน เพื่อให้ตัวเลขที่นำมาใช้อ้างอิงใกล้เคียงกับสภาพตลาดจริงมากขึ้น
ควรดูเพิ่มเติมด้วยว่ามีทรัพย์ลักษณะเดียวกันประกาศให้เช่าอยู่มากน้อยเพียงใด หากมีตัวเลือกจำนวนมาก ผู้เช่าก็มีทางเลือกมากขึ้น และเจ้าของอาจต้องใช้เวลาหาผู้เช่านานกว่าที่คาดไว้
ดังนั้น ค่าเช่าที่เห็นจากประกาศควรใช้เป็นข้อมูลสำหรับประมาณการเบื้องต้น ไม่ควรมองว่าเป็นรายได้ที่จะได้รับแน่นอนในอนาคต
ค่าใช้จ่ายประจำเป็นเงินออกที่ต้องคิดตั้งแต่ก่อนซื้อ
แม้อสังหาริมทรัพย์จะยังไม่มีส่วนใดชำรุด เจ้าของก็อาจมีค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบอยู่แล้ว โดยแต่ละแห่งอาจมีรายการไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ เงื่อนไขของโครงการ และรูปแบบการถือครอง เช่น
- ค่าส่วนกลาง
- ค่าดูแลพื้นที่หรือระบบบางส่วน
- ค่าบริหารจัดการ หากจ้างผู้อื่นช่วยดูแล
- ค่าประกันที่เกี่ยวข้อง ถ้ามี
- ภาษีหรือค่าใช้จ่ายตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- ค่าบริการบางรายการที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ
- ค่างวดสินเชื่อ หากซื้อโดยใช้เงินกู้
ค่าใช้จ่ายบางรายการต้องจ่ายทุกเดือน ขณะที่บางรายการอาจจ่ายปีละครั้ง เวลาคำนวณจึงควรรวบรวมให้ครบ เพื่อให้เห็นว่าการถือทรัพย์หนึ่งแห่งมีค่าใช้จ่ายจริงประมาณเท่าไร
ไม่ควรมองเฉพาะเดือนที่ได้รับค่าเช่า เพราะค่าใช้จ่ายหลายอย่างไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันทุกเดือน การดูภาพรวมทั้งปีจะช่วยให้เห็นภาระได้ชัดกว่า และลดโอกาสประเมินเงินที่เหลือสูงเกินความเป็นจริง
สำหรับคอนโดมิเนียม ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายต่อเนื่องและมีผลต่อเงินที่เหลือจากค่าเช่าโดยตรง จึงควรเช็ค ค่าส่วนกลางคอนโด ให้ชัดก่อนนำตัวเลขไปคำนวณรายได้สุทธิของห้อง
สำหรับภาษี อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขสินเชื่อ ค่าธรรมเนียม หรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกฎหมายและเงื่อนไขของผู้ให้บริการ ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากหน่วยงาน ธนาคาร หรือผู้เกี่ยวข้องโดยตรงก่อนนำไปคำนวณ เพราะรายละเอียดอาจเปลี่ยนแปลงและแตกต่างกันในแต่ละกรณี
หากมีรายได้จากการให้เช่า ควรตรวจสอบข้อมูล ภาษีเงินได้จากการให้เช่าทรัพย์สิน กับกรมสรรพากรล่าสุดอีกครั้ง เพราะรายละเอียดการคำนวณและภาระภาษีอาจแตกต่างกันตามลักษณะผู้มีเงินได้และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี
ค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้เกิดทุกเดือน ก็ต้องมีที่อยู่ในแผน
จุดที่ผู้เริ่มลงทุนมักมองข้ามคือ ช่วงที่ยังไม่มีอะไรเสียอาจทำให้รู้สึกว่าทรัพย์มีค่าใช้จ่ายน้อย แต่เมื่ออุปกรณ์หรือส่วนต่าง ๆ เริ่มเสื่อมสภาพ ค่าใช้จ่ายหลายรายการอาจเกิดขึ้นในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน
ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่ควรเผื่อไว้ ได้แก่
- ซ่อมหรือเปลี่ยนเครื่องปรับอากาศ
- ซ่อมหรือเปลี่ยนเครื่องใช้ไฟฟ้า
- ทาสีหรือซ่อมผนังและพื้นผิว
- ซ่อมระบบน้ำหรือสุขภัณฑ์
- ซ่อมห้องน้ำ
- แก้ปัญหารอยรั่วหรือซ่อมหลังคาในกรณีบ้าน
- เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ที่เสื่อมสภาพ
- ทำความสะอาดก่อนรับผู้เช่ารายใหม่
- ซ่อมความเสียหายในส่วนที่เงินประกันไม่ครอบคลุม
- ค่าเดินทางไปตรวจหรือจัดการทรัพย์
- ค่าผู้ดูแลหรือนายหน้าในบางกรณี
หลักสำคัญคือ เดือนที่ไม่มีค่าซ่อม ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีค่าซ่อมตลอดช่วงที่ถือทรัพย์
ทางที่ดีควรเผื่อเงินสำหรับซ่อมและดูแลทรัพย์ไว้ตั้งแต่ต้น แทนที่จะรอให้อุปกรณ์เสียแล้วค่อยหาเงินมาจ่าย และควรแยกเงินส่วนนี้ออกจากค่าใช้จ่ายประจำในชีวิตประจำวัน เพื่อให้รู้ชัดว่ามีเงินสำรองสำหรับดูแลทรัพย์อยู่เท่าไร
ไม่มีผู้เช่า 1 เดือน ไม่ได้แปลว่าไม่มีค่าใช้จ่าย
ช่วงที่บ้านหรือห้องว่างเป็นความเสี่ยงสำคัญ เพราะรายได้จากค่าเช่าอาจหยุดไปชั่วคราว แต่ค่าใช้จ่ายหลายรายการยังคงต้องจ่ายตามปกติ
ระหว่างที่ยังหาผู้เช่ารายใหม่ไม่ได้ เจ้าของอาจยังต้องรับผิดชอบ
- ค่าส่วนกลาง
- ค่างวดสินเชื่อ
- ค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์
- ค่าซ่อมหรือค่าเตรียมบ้านและห้องก่อนรับผู้เช่ารายใหม่
- ค่าใช้จ่ายในการประกาศหาผู้เช่า
- ค่าเดินทางหรือค่าจ้างผู้ดูแล
จึงไม่ควรคำนวณโดยสมมติว่าจะมีผู้เช่าครบทุกเดือนตลอดช่วงที่ถือทรัพย์ เพราะในความเป็นจริงอาจมีช่วงที่ผู้เช่าย้ายออก และต้องใช้เวลารอผู้เช่ารายใหม่
ไม่จำเป็นต้องกำหนดตายตัวว่าต้องเผื่อช่วงไม่มีผู้เช่ากี่เดือน เพราะแต่ละทำเลและอสังหาริมทรัพย์มีความต้องการเช่าไม่เหมือนกัน สิ่งที่ควรถามมากกว่าคือ ถ้ารายได้จากค่าเช่าหายไปช่วงหนึ่ง คุณยังสามารถถือทรัพย์ต่อได้โดยไม่กระทบการเงินส่วนอื่นมากเกินไปหรือไม่
สำหรับคอนโดมิเนียม ไม่ควรดูเฉพาะค่าเช่าที่ตั้งไว้ แต่ควรดูความต้องการเช่า จำนวนห้องอื่นที่ประกาศให้เช่าในโครงการ และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องรับผิดชอบควบคู่กัน ส่วนบ้านหรือทาวน์เฮ้าส์ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็ควรคิดค่าซ่อมและค่าดูแลตามสภาพจริงของแต่ละหลัง
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด ควรทำตารางเงินเข้า–เงินออกก่อนซื้อ
ไม่จำเป็นต้องเริ่มจากสูตรการเงินที่ซับซ้อน เพียงนำข้อมูลของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งมาแยกให้เห็นว่าเงินเข้ามาจากทางใด และต้องจ่ายเงินออกไปกับอะไร ก็ช่วยให้เห็นภาพได้ชัดขึ้น
| รายการ | เงินเข้า | เงินออก |
|---|---|---|
| ค่าเช่า | ✓ | |
| ค่าส่วนกลาง | ✓ | |
| เงินสำรองค่าซ่อม | ✓ | |
| ค่าบริหารจัดการ | ✓ | |
| ภาระทางการเงิน | ✓ | |
| ค่าใช้จ่ายอื่น | ✓ |
เมื่อนำไปใช้จริง ให้เปลี่ยนเครื่องหมายเหล่านี้เป็นตัวเลขของทรัพย์ที่กำลังศึกษา แล้วรวมยอดตามช่วงเวลาที่ต้องการดู เช่น รายเดือนหรือรายปี
ข้อดีของการทำตารางแบบนี้คือ เมื่อเปรียบเทียบหลายตัวเลือก คุณจะไม่ได้เห็นเพียงว่าแห่งไหนเก็บค่าเช่าได้สูงกว่า แต่ยังเห็นด้วยว่าแต่ละแห่งมีค่าใช้จ่ายต่างกันเท่าไร และหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วเหลือเงินจริงมากน้อยเพียงใด
อย่าเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์จากค่าเช่าเพียงตัวเลขเดียว
สมมติว่าทรัพย์ A ปล่อยเช่าได้ราคาสูงกว่าทรัพย์ B ก็ยังสรุปไม่ได้ทันทีว่า A จะเหลือเงินมากกว่า
ทรัพย์ A อาจมีราคาซื้อสูงกว่า ค่าส่วนกลางสูงกว่า หรือต้องใช้เงินดูแลมากกว่า ขณะที่ทรัพย์ B แม้เก็บค่าเช่าได้น้อยกว่า แต่มีค่าใช้จ่ายระหว่างถือครองต่ำกว่าและดูแลง่ายกว่า
สิ่งที่ควรเปรียบเทียบจึงไม่ใช่เพียง
ค่าเช่าของ A เทียบกับค่าเช่าของ B
แต่ควรดูว่า
หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว แต่ละแห่งเหลือเงินจริงเท่าไร
นี่คือเหตุผลว่าทำไมค่าเช่าสูงจึงไม่ได้หมายความว่าเงินที่เหลือจะสูงตามไปด้วยเสมอ
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด ถ้าใช้สินเชื่อต้องคิดภาระเงินกู้อย่างไร
สำหรับผู้ที่ไม่ได้ซื้อด้วยเงินสด ค่างวดสินเชื่อเป็นเงินที่ต้องจ่ายจริง จึงควรนำมารวมไว้ในการคำนวณตั้งแต่ต้น
ไม่ควรคิดว่าค่าเช่าจะเพียงพอสำหรับจ่ายค่างวดทุกเดือนเสมอไป เพราะค่าเช่าอาจลดลง ผู้เช่าอาจย้ายออก หรืออาจต้องใช้เวลาหาผู้เช่ารายใหม่ ขณะที่ค่างวดยังคงต้องชำระตามเงื่อนไขของสินเชื่อ
ก่อนนำค่างวดและดอกเบี้ยไปใส่ในตาราง ควรตรวจสอบ ข้อมูลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย จากธนาคารแห่งประเทศไทย และใช้เงื่อนไขล่าสุดจากธนาคารที่ยื่นกู้จริงประกอบการคำนวณด้วย
อย่างน้อยควรทดลองคำนวณสองกรณี
กรณีมีผู้เช่าตามปกติ
สมมติว่าได้รับค่าเช่าตามที่ประเมินไว้ และค่าใช้จ่ายหลักเป็นไปตามแผน จากนั้นดูว่าเมื่อหักค่างวดและค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ยังเหลือเงินเท่าไร
กรณีรายได้สะดุด
ลองสมมติว่าต้องลดค่าเช่าหรือไม่มีผู้เช่าชั่วคราว แต่ค่างวดและค่าใช้จ่ายหลักยังคงต้องจ่าย แล้วดูว่าต้องนำเงินส่วนตัวเข้ามาช่วยเท่าไร
อัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการผ่อน และรายละเอียดสินเชื่ออาจแตกต่างกันตามธนาคาร ประเภทสินเชื่อ และคุณสมบัติของผู้กู้ จึงควรใช้ข้อมูลล่าสุดจากข้อเสนอสินเชื่อจริงในการคำนวณก่อนตัดสินใจ
กระแสเงินสดกับอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าต่างกันอย่างไร
อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) เป็นตัวเลขที่ใช้เปรียบเทียบรายได้จากค่าเช่ากับต้นทุนหรือมูลค่าของทรัพย์ ตามวิธีคำนวณที่เลือกใช้
ส่วนกระแสเงินสดใช้ดูว่าในช่วงเวลาหนึ่ง เช่น หนึ่งเดือนหรือหนึ่งปี มีเงินจริงเข้ามาเท่าไร และต้องจ่ายเงินจริงออกไปเท่าไร
อสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งจึงอาจมีอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ดูน่าสนใจ แต่เงินที่เจ้าของเหลือจริงอาจไม่มาก หากมีค่าใช้จ่ายหรือภาระสินเชื่อสูง
สำหรับคนที่เพิ่งเริ่มศึกษา ยังไม่จำเป็นต้องใช้สูตรหลายแบบ สิ่งสำคัญกว่าคือเข้าใจก่อนว่า อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า กับ เงินที่เหลือจริงหลังหักค่าใช้จ่าย เป็นคนละเรื่องกัน และควรดูทั้งสองด้านก่อนตัดสินใจ
ก่อนซื้อ ลองคำนวณอย่างน้อย 3 สถานการณ์
การใช้ตัวเลขเพียงชุดเดียวอาจทำให้แผนดูดีกว่าความเป็นจริง วิธีที่ช่วยให้เห็นความเสี่ยงได้ชัดขึ้นคือ ลองเปลี่ยนเงื่อนไขแล้วดูว่า หากรายได้ลดลงหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น คุณยังรับภาระไหวหรือไม่
สถานการณ์ที่ 1 มีผู้เช่าตามปกติ
สมมติว่ามีผู้เช่า ได้รับค่าเช่าตามที่ประเมิน และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อยู่ในระดับปกติ
จากนั้นดูว่าเมื่อหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ยังเหลือเงินประมาณเท่าไร
สถานการณ์ที่ 2 รายได้ลดหรือค่าใช้จ่ายเพิ่ม
ลองคิดกรณีที่ต้องลดค่าเช่า มีการเปลี่ยนผู้เช่า หรือเกิดค่าซ่อมเพิ่มเติมในช่วงเดียวกัน
จากนั้นดูว่าเงินที่เคยเหลือยังเพียงพออยู่หรือเริ่มต้องนำเงินส่วนตัวเข้ามาช่วย
สถานการณ์ที่ 3 ไม่มีผู้เช่าชั่วคราว
ลองสมมติว่ารายได้จากค่าเช่าหายไปช่วงหนึ่ง แต่ค่าใช้จ่ายหลักที่ต้องจ่ายยังคงอยู่ตามปกติ
สถานการณ์นี้ช่วยให้เห็นชัดว่า หากบ้านหรือห้องยังไม่มีรายได้ชั่วคราว เงินสำรองที่มีอยู่สามารถรองรับค่าใช้จ่ายต่อไปได้หรือไม่
หลังทดลองครบทั้งสามสถานการณ์ อย่าดูเฉพาะกรณีปกติว่าเหลือเงินหรือไม่ แต่ควรถามต่อว่า ถ้ารายได้ต่ำกว่าที่คาด หรือมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น การเงินส่วนตัวของคุณยังรับภาระได้หรือไม่
กระแสเงินสดเป็นบวกก็ดี แต่ยังไม่ใช่คำตอบทั้งหมด
อสังหาริมทรัพย์ที่มีเงินเหลือหลังหักค่าใช้จ่ายเป็นตัวเลือกที่น่าศึกษาต่อ แต่ไม่ได้หมายความว่าควรตัดสินใจซื้อทันที เพราะยังมีปัจจัยอื่นที่ต้องพิจารณา เช่น
- สภาพทรัพย์และค่าซ่อมในอนาคต
- ความต้องการเช่าในพื้นที่
- จำนวนบ้านหรือห้องที่ประกาศให้เช่าแข่งขันกัน
- ราคาที่ซื้อ
- ภาระในการดูแล
- ความยากง่ายในการขายต่อ
- ทางเลือกหากปล่อยเช่าไม่เป็นไปตามที่คาด
ในทางกลับกัน หากเงินที่เข้ามาน้อยกว่าเงินที่ต้องจ่าย ก็ไม่ได้หมายความว่าทรัพย์นั้นไม่ดีในทุกด้าน แต่ผู้ลงทุนต้องรู้ให้ชัดว่าแต่ละเดือนอาจต้องนำเงินส่วนตัวมาเติมเท่าไร และสามารถรับภาระนั้นได้จริงหรือไม่
ไม่ควรใช้ความหวังว่าราคาทรัพย์จะสูงขึ้นในอนาคตมาแทนการวิเคราะห์รายได้และค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน เพราะราคาขายต่อและสภาพตลาดในอนาคตไม่มีใครรับประกันได้
ทรัพย์แบบไหนควรนำมาศึกษาต่อสำหรับแผนกระแสเงินสด
แทนที่จะเริ่มจากถามว่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมดีกว่า ลองใช้หลักเดียวกันตรวจตัวเลือกแต่ละแห่งที่กำลังสนใจ
ทรัพย์ที่ควรนำไปศึกษาต่อควรมีข้อมูลที่พอตรวจสอบได้ เช่น
- มีความต้องการเช่าในพื้นที่ที่พอประเมินจากตลาดจริงได้
- มีข้อมูลค่าเช่าจากหลายแหล่งให้เปรียบเทียบ
- มีค่าใช้จ่ายที่พอประมาณได้
- ภาระในการดูแลอยู่ในระดับที่เจ้าของรับไหว
- มีเงินสำรองสำหรับช่วงไม่มีผู้เช่า
- มีแผนสำรองหากปล่อยเช่าไม่เป็นไปตามที่คาด
- มีทางเลือกหากต้องการขายหรือหยุดถือทรัพย์
เกณฑ์เหล่านี้ไม่ได้รับประกันว่าจะทำกำไร แต่ช่วยให้คัดตัวเลือกที่อาศัยการคาดเดามากกว่าข้อมูลจริงออกไปได้ตั้งแต่ก่อนซื้อ
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด เช็คลิสต์ก่อนตัดสินใจซื้อ
ก่อนตัดสินใจ ลองนำอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจมาเช็คตามรายการนี้ทีละข้อ
- เช็คค่าเช่าจากหลายประกาศและหลายแหล่ง
- ดูว่ามีกลุ่มผู้เช่าที่ต้องการทรัพย์ลักษณะนี้จริงหรือไม่
- จดค่าใช้จ่ายประจำทั้งหมดที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ
- เผื่อเงินสำหรับค่าซ่อมและเปลี่ยนอุปกรณ์
- คิดเผื่อช่วงที่ไม่มีผู้เช่า
- รวมค่างวดสินเชื่อและค่าใช้จ่ายทางการเงินถ้ามี
- ทำตารางเงินเข้า–เงินออกของแต่ละตัวเลือก
- ทดลองคำนวณกรณีรายได้ลดหรือค่าใช้จ่ายเพิ่ม
- เตรียมเงินสำรองแยกจากค่าใช้จ่ายประจำ
- วางแผนล่วงหน้าว่า หากปล่อยเช่าไม่เป็นไปตามที่คาดจะจัดการทรัพย์อย่างไร
การวางแผนให้ทรัพย์สร้างรายได้และเหลือเป็นเงินจริง จึงไม่ควรเริ่มจากคำถามเพียงว่า “ปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไร” แต่ควรถามต่อว่า “หลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดและเผื่อช่วงไม่มีผู้เช่าแล้ว ยังเหลือเงินจริงเท่าไร”
ก่อนซื้อ ลองนำตัวเลขจริงของทรัพย์ที่สนใจมาทำตารางเงินเข้า–เงินออก เผื่อค่าซ่อม ช่วงไม่มีผู้เช่า และภาระสินเชื่อถ้ามี จากนั้นทดลองทั้งกรณีปกติ กรณีรายได้ลดลง และกรณีไม่มีผู้เช่าชั่วคราว หากยังสามารถรับภาระที่เกิดขึ้นได้ จึงค่อยนำผลที่ได้ไปเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่นก่อนตัดสินใจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น