ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า ไม่ควรดูแค่ยอดค่าเช่ารวมต่อเดือน เพราะรายได้ที่เห็นในวันนี้อาจเปลี่ยนแปลงได้เมื่อผู้เช่ารายสำคัญหมดสัญญา พื้นที่บางส่วนยังว่าง หรืออาคารกำลังมีงานซ่อมและปรับปรุงที่ต้องใช้เงินตามมา ก่อนซื้อจึงควรเช็คให้ชัดว่ารายได้มาจากผู้เช่ารายใด สัญญาเช่าเหลืออีกนานเท่าไร พื้นที่ส่วนไหนสร้างรายได้จริง และเจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเพื่อให้อาคารยังสร้างรายได้ต่อไปได้
อาคารที่มีผู้เช่าเต็มไม่ได้หมายความว่าจะมีความเสี่ยงต่ำเสมอไป หากรายได้ส่วนใหญ่พึ่งพาผู้เช่ารายเดียว หรือสัญญาหลายฉบับกำลังจะหมดในช่วงเวลาใกล้กัน ความเสี่ยงด้านรายได้ก็อาจเพิ่มขึ้นได้ การประเมินจึงควรดูให้ครบทั้งคุณภาพของรายได้ ความเสี่ยงจากพื้นที่ว่าง และภาระค่าใช้จ่ายของอาคาร
ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า อย่าดูแค่ค่าเช่ารวมต่อเดือน
ก่อนนำค่าเช่าปัจจุบันไปคำนวณผลตอบแทน ควรแยกข้อมูลของอาคารออกเป็นเรื่อง ๆ เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น อย่างน้อยควรรู้ข้อมูลต่อไปนี้
- มีผู้เช่ากี่ราย และรายได้มาจากผู้เช่ารายใดบ้าง
- รายได้พึ่งพาผู้เช่ารายใดมากเป็นพิเศษหรือไม่
- สัญญาเช่าของแต่ละรายเริ่มเมื่อไรและหมดเมื่อไร
- พื้นที่ที่ปล่อยเช่าและสร้างรายได้จริงมีเท่าไร
- มีพื้นที่ว่างอยู่ส่วนใดของอาคาร
- พื้นที่ว่างพร้อมปล่อยเช่าแล้ว หรือยังต้องปรับปรุงก่อน
- ยอดค่าเช่าที่แจ้งรวมค่าบริการหรือรายได้อื่นไว้ด้วยหรือไม่
- ค่าใช้จ่ายส่วนใดเป็นหน้าที่ของเจ้าของ
- ระบบหลักของอาคารอยู่ในสภาพอย่างไร และมีประวัติการดูแลหรือไม่
- มีงานซ่อมหรือปรับปรุงสำคัญที่อาจต้องทำในระยะต่อไปหรือไม่
รายได้ที่เห็นในวันนี้สะท้อนเพียงสถานการณ์ปัจจุบัน สิ่งที่ควรดูต่อคือ รายได้นั้นมีโอกาสต่อเนื่องมากน้อยเพียงใด และจะเปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่อผู้เช่าหรือสัญญาเช่าเปลี่ยนไป
| สิ่งที่เช็ค | ต้องการรู้อะไร | ความเสี่ยงถ้ามองข้าม |
|---|---|---|
| ผู้เช่า | รายได้พึ่งพารายใดมากหรือไม่ | รายได้อาจลดมากเมื่อรายใหญ่ย้ายออก |
| สัญญาเช่า | หมดเมื่อไร | หลายสัญญาอาจหมดในช่วงใกล้กัน |
| พื้นที่ว่าง | ว่างอยู่ส่วนไหน | บางพื้นที่อาจหาผู้เช่าใหม่ยาก |
| ระบบอาคาร | สภาพและแผนซ่อม | อาจมีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ตามมา |
| ค่าใช้จ่าย | ใครเป็นผู้รับผิดชอบ | รายได้จริงอาจต่ำกว่าตัวเลขที่เห็น |
ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า ต้องเช็คว่ารายได้กระจุกอยู่กับผู้เช่ารายเดียวหรือไม่
อาคารสำนักงานสองแห่งที่มีรายได้ค่าเช่ารวมใกล้เคียงกัน อาจมีความเสี่ยงไม่เท่ากัน หากอาคารหนึ่งมีผู้เช่ารายใหญ่เพียงไม่กี่ราย ขณะที่อีกอาคารมีผู้เช่าหลายรายกระจายอยู่ตามพื้นที่ต่าง ๆ
การมีผู้เช่ารายใหญ่ไม่ใช่ข้อเสียเสมอไป เพราะอาจช่วยลดจำนวนสัญญาที่ต้องบริหาร และทำให้พื้นที่ถูกใช้งานอย่างต่อเนื่อง แต่ควรตอบให้ได้ว่า หากผู้เช่ารายนั้นไม่ต่อสัญญา รายได้ของอาคารจะลดลงมากเพียงใด และพื้นที่ที่ว่างลงจะหาผู้เช่ารายใหม่ได้ยากแค่ไหน
ในทางกลับกัน อาคารที่มีผู้เช่าหลายรายอาจช่วยกระจายรายได้ ทำให้ไม่ต้องพึ่งพาผู้เช่ารายเดียวมากเกินไป แต่ก็อาจต้องบริหารสัญญาหลายฉบับ มีผู้เช่าเข้าออกบ่อยกว่า และต้องเตรียมพื้นที่หลายส่วนในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน
อีกเรื่องที่ควรดูคือประเภทธุรกิจของผู้เช่า หากผู้เช่าหลายรายอยู่ในอุตสาหกรรมเดียวกัน ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานของธุรกิจกลุ่มนั้นอาจลดลงพร้อมกันได้ จึงควรตรวจข้อมูลของผู้เช่าจากแหล่งที่เชื่อถือได้ และไม่ควรสรุปความมั่นคงหรือฐานะทางการเงินจากชื่อบริษัทหรือภาพลักษณ์เพียงอย่างเดียว
หากผู้เช่าเป็นนิติบุคคล สามารถตรวจ ข้อมูลนิติบุคคลและงบการเงิน จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้าเพื่อใช้ประกอบการพิจารณาได้ แต่ข้อมูลดังกล่าวควรเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการตรวจสอบ ไม่ควรใช้เพียงข้อมูลเดียวตัดสินความมั่นคงของผู้เช่า
สัญญาเช่าเหลืออีกนานแค่ไหน สำคัญกว่าการเห็นว่ามีผู้เช่าเต็มหรือไม่
อาคารอาจมีผู้เช่าเต็มในวันที่เข้าไปดู แต่ถ้าสัญญาหลายฉบับกำลังจะหมดในช่วงเวลาใกล้กัน รายได้ในช่วงถัดไปอาจเปลี่ยนไปจากที่เห็นในวันนี้อย่างมาก
สิ่งที่ควรตรวจจากสัญญาจริง ได้แก่
- วันเริ่มสัญญา
- วันหมดสัญญา
- เงื่อนไขการต่อสัญญา
- เงื่อนไขการปรับค่าเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญา
- เงินประกันตามเอกสาร
- ค่าใช้จ่ายที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องรับผิดชอบ
- เงื่อนไขอื่นที่อาจมีผลเมื่อมีการเปลี่ยนเจ้าของหรือรับช่วงทรัพย์
ไม่ควรอาศัยเพียงคำบอกว่า “ผู้เช่าน่าจะต่อสัญญา” เพราะการต่อสัญญาขึ้นอยู่กับเงื่อนไข การเจรจา และการตัดสินใจของผู้เช่าในอนาคต
หากสัญญามีเงื่อนไขซับซ้อน หรือมีผลต่อการซื้อทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ควรตรวจเอกสารจริงอย่างละเอียด และอาจให้ผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องช่วยตรวจเพิ่มเติม เพราะเงื่อนไขทางกฎหมาย รวมถึงสิทธิและหน้าที่ของแต่ละฝ่าย อาจแตกต่างกันไปในแต่ละกรณี
อย่าสับสนพื้นที่อาคารทั้งหมดกับพื้นที่ที่สร้างรายได้
ตัวเลขพื้นที่รวมของอาคารอาจดูมาก แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกตารางเมตรสามารถนำไปปล่อยเช่าและสร้างรายได้ได้ทั้งหมด
ภายในอาคารยังอาจมีโถง ทางเดิน บันได ลิฟต์ ห้องเครื่อง พื้นที่บริการ พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ และพื้นที่ประกอบอื่น ๆ พื้นที่เหล่านี้อาจไม่ได้สร้างค่าเช่าโดยตรง แต่เจ้าของยังต้องดูแลและรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
ก่อนซื้อควรขอผังพื้นที่และแยกให้ชัดว่า
- พื้นที่ใดกำลังปล่อยเช่า
- พื้นที่ใดว่าง
- พื้นที่ใดเป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือพื้นที่บริการ
- พื้นที่ใดสามารถนำกลับมาปล่อยเช่าได้
- ตัวเลขพื้นที่ที่ใช้สรุปรายได้ตรงกับข้อมูลและเอกสารที่เกี่ยวข้องหรือไม่
จุดนี้ช่วยให้เห็นชัดว่า “อาคารมีพื้นที่มาก” กับ “อาคารมีพื้นที่ที่สร้างรายได้มาก” ไม่ได้หมายถึงเรื่องเดียวกันเสมอไป
พื้นที่ว่างต้องดูมากกว่าเปอร์เซ็นต์เดียว
อัตราพื้นที่ว่าง (Vacancy) เป็นข้อมูลสำคัญ แต่การดูเพียงตัวเลขเปอร์เซ็นต์อย่างเดียวอาจยังไม่พอ เพราะพื้นที่ว่างแต่ละแบบมีความยากง่ายในการหาผู้เช่าแตกต่างกัน
ตัวอย่างสมมติ อาคารหนึ่งมีพื้นที่ว่าง 1,000 ตารางเมตรเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงก้อนเดียว ขณะที่อีกอาคารมีพื้นที่ว่างรวมเท่ากัน แต่แบ่งเป็นพื้นที่ย่อยหลายส่วน การหาผู้เช่า การจัดแบ่งพื้นที่ และค่าใช้จ่ายในการเตรียมพื้นที่ของสองอาคารนี้อาจแตกต่างกันมาก
จึงควรถามต่อว่า
- พื้นที่ว่างอยู่ชั้นใด
- เป็นพื้นที่ก้อนใหญ่หรือแบ่งเป็นหลายส่วน
- ว่างต่อเนื่องมานานเพียงใด หากมีข้อมูลตรวจสอบได้
- สภาพพื้นที่พร้อมรับผู้เช่ารายใหม่แล้วหรือยัง
- สามารถแบ่งหรือรวมพื้นที่ได้หรือไม่
- ทางเข้า ลิฟต์ ระบบอาคาร และที่จอดรถเหมาะกับผู้เช่ากลุ่มเป้าหมายหรือไม่
- หากต้องปรับปรุงพื้นที่ ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย
พื้นที่ว่างไม่ควรถูกประเมินจากสภาพอาคารเพียงอย่างเดียว เพราะความสามารถในการหาผู้เช่ารายใหม่ยังขึ้นอยู่กับความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในทำเลนั้นด้วย จึงควรดูภาวะตลาดและอาคารคู่แข่งประกอบ และไม่ควรใช้ราคาเสนอเช่าเพียงอย่างเดียวเป็นหลักฐานว่าพื้นที่จะสามารถปล่อยเช่าได้จริง
ค่าเช่าปัจจุบันต้องดูพร้อมโครงสร้างรายได้และค่าใช้จ่าย
เมื่อผู้ขายแจ้งว่าอาคารมีรายได้ค่าเช่าต่อเดือนเท่าไร ควรถามต่อว่าตัวเลขนั้นประกอบด้วยรายได้ส่วนใดบ้าง
แต่ละอาคารอาจมีโครงสร้างรายได้ไม่เหมือนกัน เช่น ค่าเช่าพื้นที่ ค่าบริการ ค่าที่จอดรถ หรือรายได้อื่นตามข้อตกลง ขณะเดียวกัน ค่าสาธารณูปโภค การดูแลพื้นที่ส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายบางรายการอาจเป็นหน้าที่ของผู้เช่าหรือเจ้าของแตกต่างกันไปตามสัญญา
ดังนั้นไม่ควรดูเพียงตัวเลขในบรรทัดที่ระบุว่า “ค่าเช่า” แต่ควรแยกให้ได้ว่ารายได้แต่ละส่วนมาจากอะไร และเจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเพื่อรักษารายได้นั้นไว้
เมื่อรู้แล้วว่ารายได้มาจากผู้เช่ารายใด และอาคารมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง จึงค่อยนำข้อมูลเหล่านี้ไปวิเคราะห์กระแสเงินสดและผลตอบแทนต่อ
ค่าเช่าปัจจุบันอาจเป็นเงื่อนไขเฉพาะของสัญญาเดิม
ค่าเช่าที่ผู้เช่าปัจจุบันจ่ายอยู่ ไม่จำเป็นต้องเท่ากับค่าเช่าที่จะตกลงได้กับผู้เช่ารายใหม่ในอนาคต
ควรดูว่าสัญญาเริ่มเมื่อใด มีเงื่อนไขพิเศษหรือไม่ พื้นที่อื่นในอาคารคิดค่าเช่าในรูปแบบเดียวกันหรือแตกต่างกันอย่างไร และระดับค่าเช่าในตลาดช่วงนั้นเป็นอย่างไร
ไม่ควรสรุปว่าหากค่าเช่าปัจจุบันต่ำกว่าราคาเสนอเช่าของอาคารอื่นแล้ว จะสามารถปรับขึ้นได้ทันที เพราะยังขึ้นอยู่กับสัญญา สภาพพื้นที่ ภาวะตลาด และการเจรจากับผู้เช่าจริง
ราคาเสนอเช่าของอาคารคู่แข่งช่วยให้เห็นว่ามีพื้นที่แบบใดกำลังแข่งขันอยู่ในตลาด เจ้าของรายอื่นเสนอราคาในระดับใด และผู้เช่ามีตัวเลือกมากน้อยเพียงใด แต่ไม่ได้หมายความว่าจะปล่อยเช่าได้ในราคานั้นจริง หรือจะหาผู้เช่าได้ภายในระยะเวลาที่คาดไว้
ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า ควรดูตารางสรุปผู้เช่า Rent Roll และตรวจกลับกับเอกสารจริง
Rent Roll ในที่นี้หมายถึงตารางสรุปข้อมูลของผู้เช่าแต่ละราย เช่น พื้นที่ที่เช่า ค่าเช่า วันเริ่มสัญญา และวันหมดสัญญา ข้อมูลชุดนี้ช่วยให้มองเห็นภาพรวมของรายได้และโครงสร้างผู้เช่าของอาคารได้ง่ายขึ้น
อย่างน้อยควรตรวจข้อมูลเกี่ยวกับ
- ผู้เช่าแต่ละราย
- พื้นที่ที่เช่า
- ค่าเช่าตามข้อมูลที่ตรวจสอบได้
- วันเริ่มสัญญา
- วันหมดสัญญา
- เงินประกันตามเอกสาร
- พื้นที่ว่าง
- รายได้หรือค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง
อย่างไรก็ตาม ตารางสรุปที่ผู้ขายจัดทำขึ้นไม่ควรใช้เป็นหลักฐานเพียงอย่างเดียวในการตัดสินใจซื้อ ควรตรวจข้อมูลกับสัญญา หลักฐานรายได้ ผังพื้นที่ และเอกสารที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลสอดคล้องกัน โดยเฉพาะเมื่อธุรกรรมมีมูลค่าสูงหรือมีรายละเอียดซับซ้อน
ระบบอาคารไม่สร้างค่าเช่าโดยตรง แต่มีผลต่อการรักษาผู้เช่า
ผู้เช่าไม่ได้ใช้เพียงพื้นที่ห้องทำงาน แต่ยังต้องพึ่งระบบต่าง ๆ ของอาคารทุกวัน ระบบเหล่านี้จึงมีผลทั้งต่อความสะดวกในการใช้งานของผู้เช่า และค่าใช้จ่ายที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ
ระบบปรับอากาศต้องรู้ว่าใครดูแลและใครรับผิดชอบค่าใช้จ่าย
ไม่ควรเริ่มจากการคาดเดาว่าระบบแบบใดดีกว่า แต่ควรตรวจว่าอาคารที่สนใจใช้ระบบประเภทใดจริง เป็นระบบรวมของอาคารหรือแยกตามพื้นที่ ใครเป็นผู้ดูแล ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย มีประวัติการบำรุงรักษาหรือไม่ และหากมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา จะต้องปรับระบบเพิ่มเติมหรือไม่
หากไม่มีข้อมูลทางวิศวกรรมที่เพียงพอ ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสภาพจริง แทนการประเมินจากอายุอาคารเพียงอย่างเดียว
ลิฟต์ ไฟฟ้า น้ำ และระบบความปลอดภัยต้องมองเป็นภาระระยะยาว
ควรตรวจระบบที่อาคารมีจริง เช่น ลิฟต์ ระบบไฟฟ้า ระบบน้ำ ระบบดับเพลิง ระบบแจ้งเหตุ ระบบรักษาความปลอดภัย และระบบสำรองต่าง ๆ ตามลักษณะของอาคาร
อย่าดูเพียงว่าระบบเหล่านี้มีหรือไม่มี ควรเช็คว่ายังใช้งานได้ดีหรือไม่ มีการดูแลต่อเนื่องเพียงใด และมีอุปกรณ์หรือระบบใดที่อาจต้องซ่อมหรือเปลี่ยนในระยะต่อไป
ข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้อาคาร ระบบความปลอดภัย หรือกฎหมายควบคุมอาคารอาจแตกต่างกันตามประเภท ขนาด ทำเล และข้อเท็จจริงของอาคาร หากประเด็นใดมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ควรตรวจข้อมูลล่าสุดจากเอกสารจริง และสอบถามหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ
หากเรื่องการใช้อาคาร ระบบความปลอดภัย หรือข้อกำหนดของอาคารมีผลต่อการตัดสินใจซื้อ ควรตรวจ ข้อมูลกฎหมายและมาตรฐานด้านโยธาธิการและผังเมือง ฉบับล่าสุด รวมทั้งสอบถามหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบอาคารนั้นโดยตรง
ที่จอดรถอาจเป็นข้อจำกัดเมื่อหาผู้เช่ารายใหม่
จำนวนที่จอดรถเพียงตัวเลขเดียวอาจยังไม่เพียงพอที่จะบอกว่ารองรับการใช้งานจริงได้ดีหรือไม่ ควรดูว่าผู้เช่าปัจจุบันได้รับสิทธิอย่างไร มีที่จอดรถสำหรับผู้มาติดต่อหรือไม่ ทางเข้าออกติดขัดในช่วงเวลาใด และหากมีผู้เช่ารายใหม่เพิ่มขึ้น พื้นที่จอดรถที่มีอยู่ยังเพียงพอหรือไม่
ไม่ควรใช้จำนวนที่จอดรถแบบเดียวกันเป็นเกณฑ์กับทุกอาคาร เพราะข้อกำหนดและรูปแบบการใช้งานจริงอาจแตกต่างกัน ควรตรวจข้อมูลของอาคารนั้นโดยตรง
งานซ่อมใหญ่ที่กำลังจะมาถึงอาจเปลี่ยนภาพรายได้
ก่อนซื้อควรขอข้อมูลเกี่ยวกับประวัติการซ่อม แผนบำรุงรักษา และงานที่ยังรอดำเนินการเท่าที่สามารถตรวจสอบได้ เพราะอาคารที่ยังสร้างค่าเช่าได้ดีในวันนี้ อาจกำลังมีภาระซ่อมหรือปรับปรุงก้อนใหญ่ตามมา
สิ่งที่ควรถาม เช่น
- มีระบบใดซ่อมบ่อยหรือไม่
- มีงานใดเลื่อนมานานหรือไม่
- อุปกรณ์หลักมีประวัติการเปลี่ยนหรือบำรุงรักษาอย่างไร
- พื้นที่ส่วนกลางต้องปรับปรุงหรือไม่
- ภายนอกอาคารมีงานที่ต้องทำหรือไม่
- หากต้องหาผู้เช่ารายใหม่ ต้องปรับพื้นที่ส่วนใดเพิ่มเติม
ไม่ควรประเมินราคาซ่อมจากการคาดเดา หากเป็นงานสำคัญหรือมีมูลค่าสูง ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจและประเมินจากสภาพจริง
ค่าใช้จ่ายของอาคารสามารถแบ่งในเบื้องต้นได้เป็น 2 กลุ่ม
- ค่าใช้จ่ายประจำ เช่น การดูแลระบบ ค่าบริการ และค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรตามรูปแบบการบริหารอาคาร
- ค่าใช้จ่ายเป็นก้อน เช่น การซ่อมระบบ เปลี่ยนอุปกรณ์ ปรับปรุงพื้นที่ หรือเตรียมพื้นที่สำหรับผู้เช่ารายใหม่
ระบบบางรายการอาจไม่มีค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ทุกเดือน แต่เมื่อถึงรอบซ่อมหรือเปลี่ยนอาจต้องใช้เงินจำนวนมาก ข้อมูลเหล่านี้จึงควรนำไปประเมินร่วมกับเงินสำรองสำหรับการถือครอง และไม่ควรดูเพียงรายได้ค่าเช่าปัจจุบัน
ลองจำลองว่าถ้าผู้เช่ารายสำคัญย้ายออก จะเกิดอะไรขึ้น
วิธีหนึ่งที่ช่วยให้เห็นความเสี่ยงได้ชัดกว่าการดูค่าเช่าปัจจุบัน คือเลือกผู้เช่ารายสำคัญหนึ่งราย แล้วลองคิดต่อว่า หากผู้เช่ารายนั้นย้ายออกเมื่อหมดสัญญา อาคารจะได้รับผลกระทบอย่างไร
ลองไล่ดูว่า
- รายได้ส่วนใดจะหายไป
- พื้นที่นั้นต้องปรับปรุงใหม่หรือไม่
- ต้องหาผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่ขนาดใกล้เคียงกัน หรือสามารถแบ่งพื้นที่ให้เล็กลงได้
- ระบบอาคารและที่จอดรถเหมาะกับผู้เช่ากลุ่มอื่นหรือไม่
- ระหว่างหาผู้เช่ารายใหม่ อาคารยังมีรายได้จากส่วนใด
- ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรเพื่อเตรียมพื้นที่
- หากใช้เวลาหาผู้เช่านานกว่าคาด ยังมีเงินเพียงพอสำหรับค่าใช้จ่ายระหว่างนั้นหรือไม่
ตัวอย่างสมมติ อาคาร A มีผู้เช่าเต็ม แต่รายได้ส่วนใหญ่พึ่งพาผู้เช่ารายใหญ่ และสัญญากำลังใกล้หมด ขณะที่อาคาร B มีพื้นที่ว่างบางส่วน แต่รายได้กระจายมาจากผู้เช่าหลายราย และวันหมดสัญญาของแต่ละรายไม่ได้อยู่ในช่วงเดียวกัน
ข้อมูลเพียงเท่านี้ยังไม่พอที่จะบอกว่าอาคารใดดีกว่า แต่ช่วยให้เห็นชัดว่าคำว่า “เต็ม” หรือ “ว่าง” เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถใช้ตัดสินคุณภาพของรายได้ได้
ก่อนนำค่าเช่าปัจจุบันไปคำนวณอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) หรือผลตอบแทนในรูปแบบอื่น ควรตรวจให้ชัดก่อนว่ารายได้แต่ละส่วนมีโอกาสต่อเนื่องเพียงใด และต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างเพื่อรักษารายได้นั้นไว้
ใช้ 4 คำถามประเมินอาคารก่อนตัดสินใจซื้อ
ก่อนซื้อ ลองประเมินอาคารจาก 4 เรื่องนี้ให้ครบ
1. คุณภาพของรายได้
รายได้มาจากผู้เช่ารายใด พึ่งพาผู้เช่ารายใดมากเป็นพิเศษหรือไม่ และสัญญาของแต่ละรายยังเหลือเวลาอีกนานเท่าไร
2. ความเสี่ยงจากพื้นที่ว่าง
พื้นที่ใดไม่ได้สร้างรายได้ และหากต้องหาผู้เช่ารายใหม่ จะติดข้อจำกัดเรื่องขนาด การใช้งานพื้นที่ ระบบอาคาร หรือการแข่งขันในตลาดหรือไม่
3. ภาระค่าใช้จ่ายของอาคาร
เจ้าของต้องใช้เงินและดูแลอะไรบ้าง เพื่อให้ระบบ พื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่เช่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน และยังรองรับผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง
4. ความสามารถในการหาผู้เช่ารายใหม่
หากผู้เช่าปัจจุบันย้ายออก อาคารยังมีจุดเด่นอะไรที่ช่วยให้แข่งขันกับอาคารอื่นได้ และต้องใช้เงินหรือเวลาเตรียมพื้นที่มากเพียงใดก่อนหาผู้เช่ารายใหม่
หากข้อใดยังตอบไม่ได้ ควรหาข้อมูลเพิ่มก่อนนำค่าเช่าไปคำนวณผลตอบแทน หรือใช้เป็นเหตุผลหลักในการตัดสินใจซื้อ
ลงทุนอาคารสำนักงานให้เช่า รายการตรวจ 12 ข้อที่ควรเช็คก่อนซื้อ
ก่อนตัดสินใจจริง ลองรวบรวมข้อมูลให้ตอบคำถามเหล่านี้ได้ก่อน
- รายได้ค่าเช่ามาจากผู้เช่ากี่ราย
- มีผู้เช่ารายใดสร้างรายได้ส่วนสำคัญของอาคารหรือไม่
- สัญญาของผู้เช่าแต่ละรายหมดเมื่อไร
- มีหลายสัญญาที่จะหมดในช่วงเวลาใกล้กันหรือไม่
- พื้นที่ที่สามารถปล่อยเช่าและสร้างรายได้จริงมีเท่าไร
- พื้นที่ว่างอยู่ส่วนไหน และพร้อมปล่อยเช่าแล้วหรือยัง
- ยอดค่าเช่าที่เห็นประกอบด้วยรายได้หรือค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง
- เจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใดตามสัญญาและรูปแบบการบริหารอาคาร
- ระบบหลักของอาคารมีประวัติการดูแลอย่างไร
- มีงานซ่อมหรือปรับปรุงก้อนสำคัญที่พอมองเห็นล่วงหน้าหรือไม่
- หากผู้เช่ารายหนึ่งย้ายออก ต้องใช้เงินและปรับพื้นที่มากเพียงใดก่อนปล่อยเช่าใหม่
- ข้อมูลผู้เช่า พื้นที่ และรายได้ตรงกับสัญญาและหลักฐานที่ตรวจสอบได้หรือไม่
อาคารสำนักงานที่น่าสนใจในมุมการลงทุนจึงไม่ใช่เพียงอาคารที่มีค่าเช่าเข้ามาในวันนี้ แต่เป็นอาคารที่ผู้ซื้อเข้าใจว่ารายได้มาจากใคร ความเสี่ยงอยู่ตรงไหน และต้องใช้เงินหรือการดูแลอะไรเพื่อรักษาความสามารถในการสร้างรายได้ต่อไป
ก่อนซื้อ อย่าหยุดอยู่ที่ยอดค่าเช่ารวม ลองทำตารางผู้เช่า วันหมดสัญญา พื้นที่ว่าง และงานซ่อมของอาคาร แล้วลองคิดต่อว่าหากผู้เช่ารายสำคัญย้ายออก ภาพการลงทุนจะเปลี่ยนไปมากเพียงใด จากนั้นจึงค่อยนำข้อมูลที่ตรวจแล้วไปวิเคราะห์กระแสเงินสดและผลตอบแทน เพราะตัวเลขผลตอบแทนจะมีความหมายก็ต่อเมื่อรายได้ที่นำมาคำนวณมีโอกาสเกิดขึ้นต่อเนื่อง และความเสี่ยงยังอยู่ในระดับที่รับได้
หากกำลังเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นก่อนตัดสินใจ สามารถใช้แนวทางในหมวด ดูบ้านก่อนซื้อ เป็นจุดเริ่มต้นในการไล่เช็คเรื่องทำเล สภาพทรัพย์ ค่าใช้จ่าย และข้อควรระวังที่แตกต่างกันในแต่ละประเภท
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น