เวลาเห็นคำว่า “อสังหาริมทรัพย์ให้ผลตอบแทนดี” สิ่งแรกที่ควรถามต่อคือ ผลตอบแทนนั้นมาจากอะไร เพราะอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจปล่อยเช่าได้ดีเมื่อเทียบกับราคาซื้อ แต่ราคาขายต่ออาจไม่ได้เพิ่มขึ้นมากอย่างที่คาด ขณะที่บางแห่งอาจให้ค่าเช่าไม่สูงนัก แต่มีปัจจัยที่ผู้ลงทุนมองว่าอาจช่วยให้มูลค่าเพิ่มขึ้นในระยะยาว การเข้าใจ Capital Gain กับ Rental Yield จึงช่วยให้แยกได้ชัดว่ากำลังพิจารณาผลตอบแทนคนละด้าน และช่วยให้ตัดสินใจโดยดูทั้งรายได้ ต้นทุน ความเสี่ยง ระยะเวลาที่ตั้งใจถือ และแผนขายต่อ ไม่ใช่มองเพียงตัวเลขเปอร์เซ็นต์ตัวเดียว
Capital Gain กับ Rental Yield ต่างกันตรงไหนแบบเข้าใจง่าย
Rental Yield ใช้ดูผลตอบแทนจากค่าเช่า โดยนำรายได้ค่าเช่ามาเปรียบเทียบกับราคาหรือต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ตามฐานที่เลือกใช้ในการคำนวณ พูดง่าย ๆ คือช่วยตอบคำถามว่า
“ระหว่างที่ถืออสังหาริมทรัพย์นี้อยู่ รายได้ค่าเช่าเมื่อเทียบกับเงินที่ลงทุนไปอยู่ในระดับใด”
ส่วน Capital Gain ใช้ดูว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปมากน้อยเพียงใดระหว่างตอนซื้อกับตอนขาย จึงช่วยตอบคำถามว่า
“หากขายในอนาคต ราคาขายจะแตกต่างจากต้นทุนเดิมมากน้อยแค่ไหน”
ทั้งสองตัวจึงใช้ตอบคนละคำถาม และไม่ควรนำมาใช้แทนกัน
ค่าเช่าดี ไม่ได้แปลว่าราคาขายต่อจะเพิ่มมาก
และราคาทรัพย์ที่คาดว่าจะเพิ่ม ก็ไม่ได้แปลว่าจะสร้างกระแสเงินสดระหว่างถือได้ดี
หากเพิ่งเริ่มศึกษาเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ควรแยกให้ออกก่อนว่าเรากำลังเลือก “ประเภทของอสังหาริมทรัพย์” หรือกำลังประเมิน “รูปแบบของผลตอบแทน” เพราะเป็นคนละขั้นของการตัดสินใจ การทำความเข้าใจลักษณะของบ้าน คอนโด หรือที่ดินก่อน แล้วจึงนำตัวชี้วัดด้านผลตอบแทนมาเปรียบเทียบ จะช่วยให้วิเคราะห์แต่ละตัวเลือกได้เป็นระบบมากขึ้น
เปรียบเทียบ Capital Gain กับ Rental Yield แบบสั้น ๆ
| หัวข้อ | Rental Yield | Capital Gain |
|---|---|---|
| ผลตอบแทนมาจาก | รายได้ค่าเช่า | ส่วนต่างของมูลค่าเมื่อขาย |
| เห็นผลเมื่อใด | ระหว่างถือและมีรายได้ค่าเช่า | เมื่อขายทรัพย์ |
| ข้อมูลหลักที่ใช้ | ค่าเช่าและราคาที่ใช้เป็นฐาน | ต้นทุนเดิมและราคาขาย |
| เกี่ยวข้องกับค่าเช่า | โดยตรง | ไม่จำเป็นต้องเกี่ยวโดยตรง |
| เกี่ยวข้องกับราคาขาย | อาจใช้ราคาทรัพย์เป็นฐานคำนวณ | เกี่ยวข้องโดยตรง |
| ค่าใช้จ่าย | Gross Rental Yield อาจยังไม่หักค่าใช้จ่าย | ต้องนำต้นทุนอื่นมาคิดร่วมด้วย |
| ความไม่แน่นอน | ค่าเช่าและการมีผู้เช่าอาจเปลี่ยนแปลงได้ | ราคาขายในอนาคตไม่แน่นอน |
| เหมาะใช้ตอบคำถาม | ค่าเช่าสร้างผลตอบแทนได้มากน้อยแค่ไหน | มูลค่าทรัพย์เปลี่ยนไปมากน้อยแค่ไหน |
ตารางนี้ช่วยให้เห็นความแตกต่างเบื้องต้นได้อย่างรวดเร็ว แต่ก่อนนำตัวเลขไปเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์จริง ควรตรวจต่อว่าตัวเลขเหล่านั้นมาจากข้อมูลอะไร ใช้วิธีคำนวณแบบเดียวกันหรือไม่ และมีค่าใช้จ่ายส่วนใดรวมอยู่แล้วบ้าง
Rental Yield ใช้ดูอะไรในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Rental Yield เป็นอัตราส่วนที่ช่วยให้เห็นว่ารายได้ค่าเช่ามีสัดส่วนเท่าไรเมื่อเทียบกับราคาหรือต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ จึงเหมาะใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเมื่อต้องการประเมินทรัพย์ที่ตั้งใจซื้อเพื่อปล่อยเช่า
แนวคิดพื้นฐานของ Gross Rental Yield มักคำนวณในลักษณะนี้
ค่าเช่ารวมต่อปี ÷ ราคาทรัพย์ที่ใช้เป็นฐาน × 100
ตัวเลขที่ได้ช่วยให้เห็นความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ค่าเช่ากับราคาทรัพย์ แต่ยังไม่ควรมองว่าเป็นผลตอบแทนสุทธิ เพราะ Gross Rental Yield ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เจ้าของต้องรับผิดชอบ
ส่วน Net Rental Yield จะนำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาพิจารณาเพิ่มเติม เพื่อให้เห็นผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายได้ใกล้เคียงกับสถานการณ์จริงมากขึ้น อย่างไรก็ตาม แต่ละแหล่งอาจใช้รายการค่าใช้จ่ายหรือฐานต้นทุนไม่เหมือนกัน ดังนั้นก่อนนำ Rental Yield ของอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งมาเปรียบเทียบ ควรเช็คให้แน่ใจก่อนว่าตัวเลขเหล่านั้นใช้หลักการคำนวณแบบเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน
ค่าเช่าที่นำมาคำนวณมาจากไหนก็สำคัญ
ตัวเลข Rental Yield ที่เห็นในประกาศหรือสื่อการตลาดอาจอ้างอิงค่าเช่าคนละแบบ เช่น
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะปล่อยได้
- ค่าเช่าที่เจ้าของตั้งประกาศ
- ค่าเช่าที่เคยได้รับในอดีต
- ค่าเช่าปัจจุบันตามสัญญาที่มีอยู่จริง
ข้อมูลแต่ละแบบให้ภาพไม่เหมือนกัน จึงไม่ควรเห็นตัวเลขเปอร์เซ็นต์แล้วนำมาเปรียบเทียบทันทีโดยไม่ดูที่มาของข้อมูล
ก่อนใช้ตัวเลข คำถามสำคัญจึงไม่ใช่แค่ “Rental Yield เท่าไร” แต่ควรถามด้วยว่า
“ค่าเช่าที่นำมาคำนวณเป็นค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง หรือเป็นเพียงตัวเลขที่คาดไว้”
หากกำลังพิจารณาคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ก็ควรแยกการประเมินตัวคอนโดออกจากการดู Rental Yield เพราะทำเล ตำแหน่งห้อง กลุ่มผู้เช่า ค่าใช้จ่าย และสภาพตลาดล้วนมีผลต่อการปล่อยเช่า ไม่ควรใช้ตัวเลขเพียงตัวเดียวแทนข้อมูลทั้งหมด
Capital Gain ใช้ดูอะไรในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Capital Gain ช่วยให้เห็นว่ามูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนไปอย่างไรระหว่างตอนซื้อกับตอนขาย
ตัวอย่างง่าย ๆ คือ ซื้ออสังหาริมทรัพย์มาในราคาหนึ่ง แล้วในอนาคตขายได้ในราคาที่สูงกว่า ส่วนต่างของราคานั้นเป็นจุดเริ่มต้นในการพิจารณา Capital Gain
แต่สิ่งที่ต้องแยกให้ชัดคือ
“ส่วนต่างระหว่างราคาซื้อกับราคาขาย” ไม่ได้เท่ากับ “กำไรสุทธิ” เสมอไป
ระหว่างที่ถืออสังหาริมทรัพย์อาจมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นหลายรายการ เช่น ค่าปรับปรุง ค่าดูแลรักษา ต้นทุนทางการเงิน ค่าใช้จ่ายในการขาย รวมถึงภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่นตามแต่ละกรณี
ดังนั้น หากนำเพียง
ราคาขาย - ราคาซื้อ
มาเรียกว่าเป็นกำไรสุทธิทั้งหมด อาจทำให้ประเมินผลตอบแทนสูงกว่าความเป็นจริง
หากการคำนวณเกี่ยวข้องกับภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน สินเชื่อ หรือข้อกำหนดทางกฎหมาย ควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากหน่วยงาน ผู้ให้บริการ หรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ เพราะเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายอาจแตกต่างกันตามประเภทของทรัพย์ สถานการณ์ และช่วงเวลา
หากต้องนำ ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ มาคิดเป็นต้นทุน ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์และข้อมูลล่าสุดจากกรมสรรพากรก่อนนำตัวเลขไปคำนวณผลตอบแทนจริง
Capital Gain ในอนาคตเป็นสิ่งที่คาดการณ์ ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันได้
การคาดว่าอสังหาริมทรัพย์จะขายต่อได้ในราคาสูงขึ้นควรมีข้อมูลรองรับ ไม่ควรอาศัยเพียงความรู้สึกว่า “ทำเลดีแล้วราคาน่าจะขึ้น”
มูลค่าในอนาคตอาจได้รับผลจากหลายปัจจัย เช่น
- ความต้องการซื้อในพื้นที่
- จำนวนอสังหาริมทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงที่มีขาย
- สภาพและอายุของทรัพย์
- คุณภาพและการดูแลโครงการ
- การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่โดยรอบ
- ภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ช่วงเวลาที่ต้องการขาย
- ราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่ายจริงในช่วงเวลานั้น
ก่อนตั้งสมมติฐานเรื่องราคาขายในอนาคต ควรนำข้อมูลตลาดจากหลายแหล่งมาเปรียบเทียบ โดย ข้อมูลสถิติด้านราคา ความต้องการซื้อ และจำนวนที่อยู่อาศัยในตลาด สามารถใช้ประกอบการวิเคราะห์ได้
จึงไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าบ้าน คอนโด หรือที่ดินจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามระยะเวลาที่ถือเสมอไป และราคาที่เคยเพิ่มขึ้นในอดีตก็ไม่ได้หมายความว่าจะเพิ่มขึ้นในลักษณะเดียวกันในอนาคต
Capital Gain กับ Rental Yield ไม่จำเป็นต้องสูงไปพร้อมกัน
นี่เป็นเหตุผลสำคัญที่ไม่ควรตัดสินใจลงทุนจากตัวเลขผลตอบแทนเพียงด้านเดียว
สมมติว่าทรัพย์ A มีค่าเช่าค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับราคาซื้อ ทำให้ Rental Yield ดูน่าสนใจ แต่เมื่อลองดูตลาดขายต่อกลับพบว่ามีทรัพย์ลักษณะใกล้เคียงกันจำนวนมาก ผู้ซื้อมีตัวเลือกมาก และราคาขายต่อไม่ได้เพิ่มขึ้นตามที่เจ้าของคาด
ในอีกด้านหนึ่ง ทรัพย์ B อาจมีค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาซื้อไม่เด่นเท่า แต่มีปัจจัยบางอย่างที่ผู้ลงทุนมองว่าอาจช่วยสนับสนุนมูลค่าในระยะยาว
อย่างไรก็ตาม การคาดว่าทรัพย์ B จะขายได้ราคาสูงขึ้นในอนาคตก็ยังเป็นเพียงการคาดการณ์ ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันว่าจะเกิดขึ้นจริง
ตัวอย่างนี้ช่วยให้เห็นว่า ผลตอบแทนจากค่าเช่ากับส่วนต่างจากราคาขายเป็นคนละเรื่องกันได้ ทรัพย์ที่เด่นด้านรายได้ค่าเช่าจึงไม่จำเป็นต้องเด่นด้านราคาขายต่อ และทรัพย์ที่มีโอกาสขายได้ราคาสูงขึ้นก็ไม่ได้หมายความว่าจะให้รายได้ค่าเช่าที่ดีเสมอไป
ก่อนเลือกว่าจะเน้น Yield หรือ Capital Gain ต้องถามว่าต้องการผลตอบแทนเมื่อไร
แทนที่จะเริ่มจากคำถามว่า “Rental Yield หรือ Capital Gain อันไหนดีกว่า” ควรเริ่มจากถามตัวเองก่อนว่าเราต้องการผลตอบแทนในช่วงไหน และตั้งใจถืออสังหาริมทรัพย์ด้วยเป้าหมายอะไร
ถ้าต้องการรายได้ระหว่างถือทรัพย์
Rental Yield จะมีความสำคัญมากขึ้น เพราะช่วยให้เห็นว่ารายได้ค่าเช่ามีสัดส่วนเท่าไรเมื่อเทียบกับราคาที่ใช้เป็นฐานคำนวณ
อย่างไรก็ตาม ยังต้องดู กระแสเงินสด (Cash Flow) หรือเงินจริงที่รับเข้าและจ่ายออกควบคู่กันด้วย เพราะแม้ค่าเช่าจะดูน่าสนใจ เจ้าของก็อาจมีภาระค่าใช้จ่ายระหว่างถือทรัพย์มากจนเงินที่เหลือจริงไม่ได้สูงอย่างที่คิด
ถ้าตั้งใจถือเพื่อขายในอนาคต
ควรให้น้ำหนักกับข้อมูลที่อาจมีผลต่อราคาขาย ความต้องการของผู้ซื้อ สภาพตลาด ระยะเวลาที่ตั้งใจถือ และแผนขายต่อมากขึ้น
คำถามสำคัญคือ หากราคาขายในอนาคตไม่เพิ่มขึ้นตามที่คาด เรายังสามารถถืออสังหาริมทรัพย์นั้นต่อได้หรือไม่ และมีทางเลือกอื่นรองรับหรือไม่
ถ้าต้องการทั้งค่าเช่าและโอกาสขายต่อ
ควรประเมินทั้งสองด้านควบคู่กัน เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะกับเป้าหมายนี้ไม่ควรถูกเลือกเพียงเพราะ “Rental Yield สูง” หรือเพียงเพราะคิดว่า “ราคาน่าจะขึ้น”
ต้นทุนเริ่มต้นและข้อมูลที่ใช้ประเมินอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งก็อาจแตกต่างกัน โดยเฉพาะเมื่อนำทรัพย์ที่เพิ่งเปิดขายมาเปรียบเทียบกับทรัพย์ที่มีประวัติการซื้อขายหรือปล่อยเช่ามาก่อน จึงควรแยกเรื่องลักษณะของทรัพย์ออกจากเรื่องผลตอบแทนให้ชัด
Rental Yield กับ Cash Flow ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน
แม้ทั้งสองเรื่องจะเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากค่าเช่า แต่ใช้ตอบคำถามต่างกัน
Rental Yield เป็นอัตราส่วนที่ใช้เปรียบเทียบรายได้ค่าเช่ากับราคาหรือต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ตามวิธีคำนวณที่เลือกใช้
ส่วน Cash Flow หรือกระแสเงินสด คือการดูว่าในช่วงเวลาหนึ่งมีเงินจริงรับเข้ามาเท่าไร และมีเงินจริงจ่ายออกไปเท่าไร
อสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งจึงอาจมี Rental Yield ที่ดูน่าสนใจ แต่ถ้าเจ้าของมีภาระสินเชื่อ ค่าดูแลรักษา หรือค่าใช้จ่ายอื่นสูง เงินที่เหลือจริงอาจไม่ได้มากตามตัวเลข Rental Yield
หากต้องการรู้ว่าในแต่ละเดือนหรือแต่ละปีมีเงินจริงเหลือเท่าไร ควรแยกไปดูรายรับ ค่าใช้จ่าย และภาระที่ต้องจ่ายระหว่างถือทรัพย์โดยละเอียด ไม่ควรใช้ Rental Yield แทน Cash Flow
เห็น Yield หรือผลตอบแทนจากประกาศ ต้องเช็คอะไรเพิ่มเติม
ตัวเลขผลตอบแทนจะมีประโยชน์ก็ต่อเมื่อรู้ว่าคำนวณมาจากอะไร ก่อนนำ Rental Yield มาใช้เปรียบเทียบ ควรถามอย่างน้อยว่า
- ใช้ราคาซื้อหรือต้นทุนเท่าไรเป็นฐานคำนวณ
- ค่าเช่าที่ใช้เป็นค่าเช่าจริงหรือค่าเช่าที่ประมาณไว้
- คิดรายได้ค่าเช่าจาก 12 เดือนเต็มหรือไม่
- สมมติว่ามีผู้เช่าตลอดทั้งปีหรือไม่
- รวมค่าตกแต่งและค่าใช้จ่ายตอนเริ่มต้นแล้วหรือยัง
- หักค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายประจำแล้วหรือไม่
- มีค่าบริหารจัดการหรือค่าใช้จ่ายอื่นอีกหรือไม่
- ตัวเลขที่เห็นเป็น Gross Rental Yield หรือ Net Rental Yield
- ข้อมูลค่าเช่าเป็นข้อมูลจากช่วงเวลาใด
ส่วนข้อมูลที่ใช้ประเมิน Capital Gain ก็ควรเช็คให้ละเอียดเช่นกัน เช่น
- ราคาที่เห็นเป็นราคาที่ขายได้จริงหรือเป็นเพียงราคาตั้งประกาศ
- ราคาที่นำมาเปรียบเทียบเป็นข้อมูลจากช่วงเวลาห่างกันเท่าไร
- เป็นทรัพย์เดียวกัน หรือเป็นทรัพย์คนละรายการที่มีสภาพแตกต่างกัน
- มีการปรับปรุงหรือตกแต่งเพิ่มเติมระหว่างช่วงเวลาที่นำมาเปรียบเทียบหรือไม่
- ต้นทุนในการซื้อ ถือครอง และขายถูกนำมาคิดแล้วหรือยัง
ราคาประกาศเป็นเพียงข้อมูลส่วนหนึ่งของตลาด จึงไม่ควรถือทันทีว่าเป็นราคาที่สามารถซื้อ ขาย หรือปล่อยเช่าได้จริง เพราะราคาที่ตกลงกันจริงอาจแตกต่างจากราคาที่เห็นในประกาศ
เปรียบเทียบทรัพย์หลายตัวเลือกโดยไม่มองตัวเลขเดียว
เมื่อมีอสังหาริมทรัพย์สองแห่งหรือหลายแห่งให้เลือก ไม่ควรเริ่มจากถามเพียงว่าแห่งไหนมี Rental Yield สูงกว่า แต่ควรดูด้วยว่าผลตอบแทนของแต่ละแห่งคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงไหน และข้อมูลที่ใช้ประกอบการคาดการณ์มีความน่าเชื่อถือมากแค่ไหน
ลองถามตัวเองว่า
- ต้องการรายได้ระหว่างถือ หรือคาดหวังผลตอบแทนตอนขาย
- รับความไม่แน่นอนของราคาขายได้มากแค่ไหน
- หากรายได้ค่าเช่าต่ำกว่าที่คาด ยังสามารถถือทรัพย์ต่อได้หรือไม่
- มีเงินสำรองเพียงพอหากแผนไม่เป็นไปตามที่คาดหรือไม่
- หากขายไม่ได้ในช่วงเวลาที่ต้องการ มีแผนสำรองอย่างไร
- ข้อมูลที่ใช้สนับสนุนการคาดการณ์แต่ละข้อมีความน่าเชื่อถือเพียงใด
จุดสำคัญจึงไม่ใช่การหาว่าอสังหาริมทรัพย์แห่งไหน “ดีกว่า” แบบตายตัว แต่คือการดูว่าแห่งไหนสอดคล้องกับเป้าหมาย ระยะเวลาที่ตั้งใจถือ สถานะทางการเงิน และระดับความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนรับได้มากกว่า
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรดู Capital Gain กับ Rental Yield แบบไหน
ในหลายกรณีไม่ควรเลือกดูเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง เพราะตัวเลขทั้งสองใช้วัดผลตอบแทนคนละด้าน การให้น้ำหนักกับตัวไหนมากกว่าจึงควรขึ้นอยู่กับเป้าหมายของการลงทุน
ก่อนตัดสินใจ ลองใช้คำถาม 7 ข้อนี้เป็นกรอบคิด
- ต้องการรายได้จากค่าเช่าระหว่างถือทรัพย์หรือไม่
- ตั้งใจถืออสังหาริมทรัพย์ไว้นานแค่ไหน
- เงินที่รับเข้าและจ่ายออกระหว่างถืออยู่ในระดับที่รับได้หรือไม่
- การคาดการณ์ราคาขายในอนาคตมีข้อมูลตลาดรองรับมากแค่ไหน
- หากราคาขายไม่เพิ่มขึ้นตามที่คาด ยังสามารถถือทรัพย์ต่อได้หรือไม่
- หากค่าเช่าต่ำกว่าที่ประมาณไว้ แผนการเงินยังเดินต่อได้หรือไม่
- หากต้องเปลี่ยนแผน จะขาย ถือไว้ต่อ หรือปรับรูปแบบการใช้ทรัพย์อย่างไร
คำถามเหล่านี้ช่วยให้ใช้ตัวเลขผลตอบแทนเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ แทนที่จะมองตัวเลขเพียงตัวเดียวแล้วสรุปทันทีว่าควรซื้อหรือไม่ควรซื้อ
เช็คลิสต์ก่อนใช้ Yield และ Capital Gain ตัดสินใจซื้อ
ก่อนนำตัวเลขผลตอบแทนไปใช้เปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์ ควรเช็คอย่างน้อย 10 ข้อนี้
- เช็คที่มาของค่าเช่า ว่าเป็นค่าเช่าที่เกิดขึ้นจริง ค่าเช่าที่ตั้งประกาศ หรือเป็นเพียงการประมาณการ
- ระบุราคาที่ใช้เป็นฐานคำนวณ ว่าใช้ราคาซื้อ ราคาปัจจุบัน หรือต้นทุนในรูปแบบใด
- แยก Gross Rental Yield กับ Net Rental Yield ก่อนนำตัวเลขมาเปรียบเทียบ
- นำค่าใช้จ่ายสำคัญมาคิดร่วมด้วย เพื่อไม่ให้ประเมินผลตอบแทนสูงกว่าความเป็นจริง
- เผื่อกรณีรายได้ค่าเช่าไม่เป็นไปตามแผน แทนการสมมติว่าจะมีผู้เช่าตลอดเวลา
- อย่าใช้ราคาประกาศขายแทนราคาที่ขายได้จริงโดยอัตโนมัติ
- ดูทั้งความต้องการซื้อหรือเช่าและจำนวนทรัพย์ที่มีอยู่ในตลาด เพื่อให้เห็นระดับการแข่งขันจริง
- กำหนดระยะเวลาที่ตั้งใจถือให้สอดคล้องกับแผนการเงิน
- วางแผนล่วงหน้าว่าจะทำอย่างไรหากต้องขายเร็วกว่าหรือช้ากว่าที่ตั้งใจ
- ลองประเมินกรณีที่ผลลัพธ์ไม่เป็นไปตามคาด เช่น ค่าเช่าต่ำกว่าที่ประมาณไว้ หรือราคาขายไม่เพิ่มขึ้นตามที่หวัง
ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงไม่ควรหยุดเพียงคำว่า “Rental Yield สูง” หรือ “ราคามีโอกาสขึ้น” แต่ควรนำรายได้ ค่าใช้จ่าย ต้นทุนซื้อ ข้อมูลตลาด ระยะเวลาที่ตั้งใจถือ ความสามารถในการรับความเสี่ยง และแผนขายต่อมาพิจารณาร่วมกัน เพราะตัวเลขผลตอบแทนจะมีความหมายก็ต่อเมื่อเรารู้ว่าตัวเลขนั้นวัดอะไร มาจากข้อมูลแบบไหน และสอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของเราจริงหรือไม่
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น