บ้านแถมบิลต์อิน ต้องขอรายการอะไรแนบก่อนวางมัดจำ?

     เมื่อเห็นข้อความ บ้านแถมบิลต์อิน ในประกาศขาย ผู้ซื้อควรขอรายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่รวมอยู่ในราคาขายให้ชัดเจนก่อนวางมัดจำ พร้อมรูปถ่ายและรายละเอียดสภาพของแต่ละชิ้น เพื่อให้ทราบว่าจะได้รับสิ่งของอะไรบ้าง และมีรายการใดที่ผู้ขายจะนำออก เพราะสิ่งของที่เห็นในภาพประกาศขายอาจไม่ได้รวมอยู่ในการซื้อขายทั้งหมด

     นอกจากดูว่าบ้านมีเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินกี่ชุดแล้ว ควรตรวจด้วยว่าแต่ละชุดอยู่ตรงไหน มีส่วนประกอบอะไร และอุปกรณ์ใดไม่ได้รวมอยู่ในราคาขาย จากนั้นจัดทำบัญชีรายการและกำหนดรหัสให้ตรงกับรูปถ่าย เพื่อให้ผู้ซื้อและผู้ขายตรวจสอบข้อมูลร่วมกันได้ก่อนจ่ายเงินมัดจำ และใช้เปรียบเทียบกับสิ่งของจริงอีกครั้งในวันส่งมอบบ้าน

บ้านแถมบิลต์อิน หมายถึงได้รับอะไรบ้าง

     คำว่า “แถมบิลต์อิน” ในประกาศขายบ้านมือสองหรือบ้านตกแต่งพร้อมอยู่ อาจหมายถึงตู้เสื้อผ้าติดผนัง เคาน์เตอร์ครัว ชั้นวางโทรทัศน์ หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ออกแบบและติดตั้งให้พอดีกับพื้นที่ภายในบ้าน แต่ข้อความนี้เพียงอย่างเดียวอาจยังไม่ชัดเจนว่าผู้ซื้อจะได้รับสิ่งของชิ้นใดบ้าง

     ตัวอย่างเช่น บ้านหลังหนึ่งมีตู้เสื้อผ้าติดผนัง ชั้นวางโทรทัศน์ และเคาน์เตอร์ครัวพร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้า ผู้ซื้ออาจเข้าใจว่าทุกอย่างที่เห็นรวมอยู่ในราคาขายแล้ว แต่ผู้ขายอาจตั้งใจให้เฉพาะตู้และเคาน์เตอร์ ส่วนโทรทัศน์ เตาอบ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าบางชิ้นจะนำออกก่อนส่งมอบบ้าน

     เพื่อป้องกันความเข้าใจไม่ตรงกัน ควรแบ่งสิ่งของออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่

• สิ่งของที่รวมอยู่ในการขาย: รายการที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันแล้วว่าจะส่งมอบให้พร้อมบ้าน
• สิ่งของที่ไม่รวมอยู่ในการขาย: รายการที่ผู้ขายจะนำออก แม้จะอยู่ภายในบ้านหรือปรากฏในภาพประกาศขาย
• สิ่งของที่ยังไม่ได้ตกลงกัน: รายการที่ต้องสอบถามเพิ่มเติมว่าจะให้ไว้ นำออก ซ่อมแซม หรือเปลี่ยนก่อนส่งมอบ

     แม้เฟอร์นิเจอร์บางชิ้นจะยึดติดกับผนังหรือพื้น ก็ไม่ควรสรุปทันทีว่าผู้ซื้อจะต้องได้รับสิ่งของนั้นพร้อมบ้าน เพราะต้องพิจารณาทั้งลักษณะของสิ่งของ ข้อตกลงซื้อขาย และข้อเท็จจริงที่เกี่ยวข้องในแต่ละกรณี

     ดังนั้น ควรขอให้ผู้ขายยืนยันรายการเป็นรายชิ้น โดยแยกให้ชัดเจนระหว่างสิ่งของที่มีอยู่ภายในบ้านกับสิ่งของที่ตกลงว่าจะส่งมอบให้ผู้ซื้อจริง

แยกตัวบิลต์อิน อุปกรณ์เสริม และของที่ไม่รวมในการขาย

     เฟอร์นิเจอร์ภายในบ้านมีทั้งแบบที่ออกแบบให้พอดีกับพื้นที่ แบบที่ยึดติดกับผนัง และแบบลอยตัวที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ การแยกประเภทเหล่านี้ช่วยให้จัดทำรายการได้ง่ายขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นที่ติดตั้งอยู่กับบ้านจะต้องรวมอยู่ในการขายเสมอไป

เฟอร์นิเจอร์บิลต์อินที่ควรจดแยกเป็นรายชิ้น

     เริ่มจากเดินสำรวจภายในบ้านทีละห้อง แล้วจดรายการเฟอร์นิเจอร์ที่พบ เช่น

• ตู้เสื้อผ้าติดผนังในห้องนอน
• ตู้เก็บของและชั้นวางโทรทัศน์ในห้องนั่งเล่น
• เคาน์เตอร์ครัวและตู้แขวนเหนือเคาน์เตอร์
• ตู้เก็บของใต้บันได
• โต๊ะทำงานที่ยึดติดกับผนัง
• ชั้นเก็บของที่ออกแบบให้พอดีกับพื้นที่
• ตู้เก็บรองเท้าที่ติดตั้งกับผนัง

     หากบ้านมีตู้หลายชุด ไม่ควรเขียนรวมเพียงว่า “ตู้บิลต์อินทั้งหมด” เพราะอาจไม่ชัดเจนว่าหมายถึงตู้ชุดใด มีจำนวนเท่าไร และมีอุปกรณ์อะไรติดตั้งอยู่บ้าง

     ควรจดรายละเอียดให้เพียงพอที่จะกลับไปตรวจสอบได้ว่าแต่ละรายการหมายถึงเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใด โดยไม่ต้องอาศัยความทรงจำเพียงอย่างเดียว

อุปกรณ์ที่ติดตั้งร่วมกับบิลต์อินแต่ควรตกลงแยก

     บิลต์อินบางชุดมีอุปกรณ์หลายชิ้นติดตั้งอยู่ร่วมกัน โดยเฉพาะชุดครัวและชั้นวางของในห้องนั่งเล่น อุปกรณ์บางอย่างสามารถถอดออกได้โดยไม่จำเป็นต้องรื้อเฟอร์นิเจอร์ทั้งชุด

     สิ่งที่ควรสอบถามผู้ขายให้ชัดเจน ได้แก่

• เตาไฟฟ้าหรือเตาแก๊สที่ติดตั้งบนเคาน์เตอร์
• เครื่องดูดควัน
• เตาอบและเครื่องล้างจาน
• เครื่องใช้ไฟฟ้าที่วางอยู่ในช่องบิลต์อิน
• ไฟส่องสว่างใต้ตู้หรือภายในตู้
• ราวแขวน ชั้นเลื่อน ตะแกรง และอุปกรณ์จัดเก็บต่าง ๆ
• กระจกตกแต่งหรืออุปกรณ์ที่ติดตั้งเพิ่มเติม

     ตัวอย่างเช่น หากผู้ขายตกลงให้เคาน์เตอร์ครัวพร้อมตู้แขวน แต่จะนำเครื่องล้างจานออก ควรจดให้ชัดว่าเคาน์เตอร์และตู้แขวนรวมอยู่ในการขาย ส่วนเครื่องล้างจานไม่รวมอยู่ด้วย

     ผู้ซื้อไม่ควรคาดเดาจากภาพห้องครัวว่าเครื่องใช้ไฟฟ้าชิ้นใดจะได้รับพร้อมบ้าน เพราะสิ่งของที่มองเห็นอาจไม่ตรงกับรายการที่ตกลงกันไว้

     จุดที่มักถูกมองข้าม: บิลต์อินหนึ่งชุดอาจมีอุปกรณ์หลายชิ้นที่สามารถถอดออกได้ การระบุเพียงชื่อเฟอร์นิเจอร์หลักจึงอาจยังไม่เพียงพอที่จะยืนยันว่าผู้ซื้อจะได้รับอะไรบ้าง

บ้านแถมบิลต์อิน ก่อนวางมัดจำควรขอข้อมูลอะไรบ้าง

     ก่อนจ่ายเงินมัดจำ ควรขอให้ผู้ขายตรวจสอบและยืนยัน บัญชีรายการเฟอร์นิเจอร์บิลต์อิน (Built-in Furniture Inventory) ซึ่งเป็นเอกสารที่ใช้บันทึกว่าภายในบ้านมีเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินอะไรบ้าง รายการใดรวมอยู่ในการขาย และแต่ละชิ้นมีสภาพอย่างไร

     บัญชีนี้ไม่จำเป็นต้องมีรูปแบบซับซ้อน แต่ควรระบุรายละเอียดให้ชัดเจนพอที่จะนำกลับมาตรวจสอบสิ่งของแต่ละชิ้นได้ โดยไม่ต้องคาดเดาว่าข้อความในเอกสารหมายถึงเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใด

1. ระบุตำแหน่ง จำนวน และรหัสของแต่ละรายการ

     ควรจดให้ชัดว่าบิลต์อินแต่ละชุดอยู่บริเวณใดของบ้าน เช่น

• ห้องนอนใหญ่ ผนังด้านข้างประตู
• ห้องนอนเล็ก ผนังฝั่งหน้าต่าง
• ห้องครัว ผนังด้านหลังเคาน์เตอร์
• ห้องนั่งเล่น ผนังฝั่งโทรทัศน์

     จากนั้นกำหนดรหัสให้เฟอร์นิเจอร์แต่ละชุด เพื่อใช้ระบุรายการในเอกสารและจับคู่กับรูปถ่ายได้ง่ายขึ้น

     ตัวอย่างสมมติ

     BR01 = ตู้เสื้อผ้าห้องนอนใหญ่

     BR02 = ตู้เก็บของห้องนอนเล็ก

     KT01 = เคาน์เตอร์ครัวพร้อมตู้แขวน

     LV01 = ชั้นวางโทรทัศน์ห้องนั่งเล่น

     หากมีตู้ลักษณะเหมือนกันสองชุด ก็ควรกำหนดรหัสแยกกัน เพื่อไม่ให้สับสนว่ารายการในเอกสารหมายถึงตู้ชุดใด

     รหัสข้างต้นเป็นเพียงตัวอย่าง ผู้ซื้อสามารถกำหนดรูปแบบอื่นที่เข้าใจง่ายได้ ขอเพียงใช้รหัสให้ตรงกันทั้งในบัญชีรายการและรูปถ่าย

     วิธีนี้สามารถนำไปใช้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮมมือสองที่ขายพร้อมเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินได้ โดยปรับรายละเอียดให้ตรงกับสิ่งของและข้อตกลงของบ้านแต่ละหลัง

2. ระบุส่วนประกอบที่รวมและไม่รวมในการขาย

     การเขียนว่า “ตู้เสื้อผ้า 1 ชุด” อาจยังไม่ชัดเจนว่าผู้ซื้อจะได้รับอะไรบ้าง เพราะตู้หนึ่งชุดอาจมีอุปกรณ์หลายอย่างติดตั้งอยู่ภายใน

     จึงควรแยกส่วนประกอบที่สำคัญออกมา เช่น

• ตัวตู้และหน้าบาน
• ชั้นวางภายในตู้
• ราวแขวนเสื้อผ้า
• ลิ้นชักและรางเลื่อน
• กระจกติดหน้าบาน
• ไฟส่องสว่างภายในตู้
• อุปกรณ์จัดเก็บเพิ่มเติม

     ไม่จำเป็นต้องลงรายละเอียดถึงสกรูทุกตัว แต่ควรระบุอุปกรณ์ที่อาจถูกถอด เปลี่ยน หรือทำให้ผู้ซื้อกับผู้ขายเข้าใจไม่ตรงกัน

     หากผู้ขายแจ้งว่าเครื่องใช้ไฟฟ้าบางชิ้นไม่รวมอยู่ในการขาย ควรจดแยกไว้ให้ชัดเจน พร้อมระบุว่าผู้ขายจะนำออกก่อนส่งมอบบ้าน

     ไม่ควรใช้เพียงวิธีขีดฆ่าสิ่งของในรูปถ่าย เพราะอาจทำให้ไม่แน่ใจว่าส่วนใดของภาพเป็นสิ่งของที่ตกลงให้นำออก

3. เช็คสภาพและจดจุดที่ยังไม่ได้ตรวจ

     นอกจากรู้ว่าจะได้รับบิลต์อินชิ้นใดบ้างแล้ว ผู้ซื้อควรตรวจสภาพของแต่ละชิ้นด้วย เพราะแม้จะได้รับเฟอร์นิเจอร์ครบตามจำนวน ก็ไม่ได้หมายความว่าทุกชิ้นจะอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน

     จุดที่ควรทดลองและสังเกต ได้แก่

• บานตู้เปิดและปิดได้ตามปกติหรือไม่
• บานพับหลวมหรือมีเสียงผิดปกติหรือเปล่า
• ลิ้นชักเลื่อนได้สะดวกหรือมีอาการติดขัด
• หน้าบานและแผ่นไม้มีรอยบวม แตกร้าว หรือผิวหลุดล่อนหรือไม่
• ภายในตู้ครัวมีคราบความชื้นหรือร่องรอยน้ำซึมหรือเปล่า
• ไฟส่องสว่างและอุปกรณ์ไฟฟ้าที่ตกลงให้ไว้ใช้งานได้หรือไม่

     ควรแบ่งผลการตรวจออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ ตรวจแล้ว, ยังไม่ได้ตรวจ และ พบปัญหาที่ต้องตกลงแก้ไข

     ตัวอย่างเช่น หากยังไม่ได้ทดลองเปิดไฟใต้ตู้ในวันดูบ้าน ควรบันทึกว่า “ยังไม่ได้ทดสอบ” ไม่ควรเขียนว่าไฟใช้งานได้ตามปกติทั้งที่ยังไม่ได้ลองเปิด

     ส่วนอุปกรณ์ไฟฟ้าหรือจุดเชื่อมต่อที่ต้องเปิดฝาครอบหรือถอดชิ้นส่วน ควรให้ช่างที่มีความรู้ตรวจสอบ ไม่ควรถอดหรือทดลองซ่อมด้วยตัวเองระหว่างชมบ้าน

4. แยกสิ่งของที่ผู้ขายจะนำออกก่อนส่งมอบ

     หากผู้ขายต้องการนำสิ่งของบางชิ้นออก ควรตกลงให้ชัดว่าจะถอดอะไรบ้าง และบริเวณนั้นจะอยู่ในสภาพใดหลังถอดเสร็จ

     ตัวอย่างเช่น หากผู้ขายจะนำชั้นวางของที่ติดกับผนังออก ควรถามเพิ่มเติมว่า

• จะถอดเฉพาะชั้นวางหรือถอดอุปกรณ์ยึดออกด้วย
• หลังถอดแล้วจะมีรูเจาะหรือรอยสีที่ต่างจากบริเวณอื่นหรือไม่
• ใครเป็นผู้ซ่อมผนังและเก็บงานให้เรียบร้อย
• จะดำเนินการให้เสร็จก่อนวันตรวจรับมอบหรือไม่

     ไม่ควรใช้ข้อความกว้าง ๆ ว่า “ขายตามสภาพ” แทนการตกลงเรื่องการถอดและซ่อมทั้งหมด เพราะอาจทำให้ผู้ซื้อกับผู้ขายเข้าใจสภาพบ้านที่จะได้รับไม่ตรงกัน

ถ่ายรูปบิลต์อินอย่างไรให้ตรวจสอบรายการได้ง่าย

     รูปถ่ายจะช่วยตรวจสอบสิ่งของได้ดีขึ้น หากดูแล้วรู้ทันทีว่าตรงกับรายการใดในบัญชี ไม่ใช่เพียงถ่ายภาพห้องสวย ๆ เก็บไว้

     สำหรับบิลต์อินแต่ละชุด ควรถ่ายภาพหลัก 3 ลักษณะตามความจำเป็น

ภาพที่ 1 ถ่ายให้เห็นตำแหน่งของบิลต์อินในห้อง

     ถ่ายภาพมุมกว้างให้เห็นว่าตู้หรือเคาน์เตอร์อยู่ตรงไหน และอยู่ใกล้ประตู หน้าต่าง หรือผนังด้านใด

     ภาพลักษณะนี้ช่วยให้กลับมาดูแล้วรู้ว่าเป็นเฟอร์นิเจอร์ชุดใด โดยเฉพาะบ้านที่มีตู้หน้าตาคล้ายกันหลายห้อง

ภาพที่ 2 ถ่ายให้เห็นส่วนประกอบภายใน

     เปิดหน้าบานหรือลิ้นชักในส่วนที่เจ้าของอนุญาต แล้วถ่ายให้เห็นชั้นวาง ราวแขวน อุปกรณ์จัดเก็บ และส่วนประกอบที่ตกลงว่าจะได้รับ

     ควรถ่ายให้เห็นจำนวนและรายละเอียดที่สำคัญ โดยไม่ต้องถอดหรือรื้ออุปกรณ์ออกมาตรวจ

ภาพที่ 3 ถ่ายจุดชำรุดหรือบริเวณที่ต้องซ่อม

     หากพบปัญหา เช่น หน้าบานบวม บานพับหลวม หรือผิววัสดุหลุดล่อน ควรถ่ายภาพระยะใกล้ให้เห็นความเสียหาย พร้อมจดว่าพบปัญหาตรงส่วนใด

     หากถ่ายภาพเดียวแล้วยังเห็นรายละเอียดไม่ชัด อาจถ่ายเพิ่มอีกหลายมุมได้ แต่ถ้าไม่พบจุดชำรุด ก็ไม่จำเป็นต้องถ่ายภาพประเภทนี้

ตั้งชื่อรูปถ่ายให้ตรงกับรหัสในบัญชีรายการ

     ตัวอย่างสมมติ

     BR01 = ตู้เสื้อผ้าห้องนอนใหญ่

     BR01-01 = ภาพรวมตู้และตำแหน่งภายในห้อง

     BR01-02 = ภาพชั้นวางและราวแขวนภายในตู้

     BR01-03 = ภาพรอยชำรุดบริเวณหน้าบาน

     เมื่อรหัสรูปถ่ายตรงกับรหัสในบัญชี ผู้ซื้อก็สามารถเปิดภาพกลับมาดูได้ทันทีว่าเป็นเฟอร์นิเจอร์ชิ้นใด และมีสภาพอย่างไรในวันที่ตรวจบ้าน

     ควรเก็บไฟล์ภาพต้นฉบับไว้ และแยกโฟลเดอร์ตามห้องหรือรหัสรายการเพื่อให้ค้นหาได้ง่าย หากมีการถ่ายภาพใหม่ภายหลัง ควรแยกวันที่หรือแยกชุดภาพ ไม่ควรบันทึกทับไฟล์เก่าจนรูปเดิมหายไป

เก็บภาพและข้อความประกาศขายเดิมไว้ด้วย

     นอกจากถ่ายรูปบิลต์อินภายในบ้านแล้ว ควรเก็บภาพและข้อความประกาศขายเดิมที่ระบุว่าแถมบิลต์อินไว้ด้วย พร้อมจดวันที่เก็บข้อมูล

     หากผู้ขายแจ้งภายหลังว่าบางรายการไม่รวมอยู่ในการขาย ควรแก้ไขบัญชีให้ตรงกับข้อตกลงล่าสุด และให้ทั้งสองฝ่ายยืนยันการเปลี่ยนแปลงไว้ในเอกสารที่เกี่ยวข้อง

     สำหรับบ้านที่ยังมีผู้พักอาศัย ควรขออนุญาตก่อนถ่ายภาพ และหลีกเลี่ยงการถ่ายหรือเผยแพร่เอกสารส่วนตัว รูปครอบครัว และข้อมูลอื่นที่ไม่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย

บ้านแถมบิลต์อิน ตัวอย่างบัญชีรายการสำหรับแนบข้อตกลง

     บัญชีรายการที่ดีควรเปิดอ่านแล้วตอบได้ว่า สิ่งของชิ้นใด อยู่ตรงไหน รวมอยู่ในการขายหรือไม่ มีสภาพอย่างไร และยังมีงานอะไรที่ต้องทำก่อนส่งมอบ

     เพื่อให้อ่านง่ายบนโทรศัพท์ สามารถแบ่งข้อมูลออกเป็นตารางสั้น ๆ แล้วใช้รหัสเดียวกันเชื่อมข้อมูลของแต่ละตารางเข้าด้วยกัน

     ตารางทั้งหมดต่อไปนี้เป็น ตัวอย่างสมมติสำหรับอธิบายวิธีทำบัญชีรายการ ไม่ใช่ข้อมูลจากการซื้อขายบ้านจริง

ตารางที่ 1 รายการบิลต์อินและสิ่งของที่รวมในการขาย

รหัส / ตำแหน่ง	รายการและจำนวน	รายละเอียดที่ตกลง
BR01 ห้องนอนใหญ่	ตู้เสื้อผ้าติดผนัง 1 ชุด	รวมตัวตู้ หน้าบาน ราวแขวน และชั้นภายใน ไม่รวมกระจกตั้งพื้น
KT01 ห้องครัว	เคาน์เตอร์ครัวพร้อมตู้แขวน 1 ชุด	รวมตัวเคาน์เตอร์ หน้าบาน และตู้แขวน
KT02 ห้องครัว	เตาอบในช่องเคาน์เตอร์ 1 เครื่อง	ไม่รวมในการขาย ผู้ขายจะนำออก
LV01 ห้องนั่งเล่น	ชั้นวางโทรทัศน์ติดผนัง 1 ชุด	รวมชั้นวางและอุปกรณ์ยึดติด ไม่รวมโทรทัศน์

     จากตัวอย่างจะเห็นว่า เฟอร์นิเจอร์หลักกับอุปกรณ์ที่ติดตั้งอยู่ร่วมกันอาจมีข้อตกลงต่างกันได้

     แม้ KT01 และ KT02 จะอยู่ในห้องครัวบริเวณเดียวกัน แต่สามารถระบุให้เคาน์เตอร์ครัวรวมอยู่ในการขาย ส่วนเตาอบไม่รวมอยู่ด้วยได้ หากทั้งสองฝ่ายตกลงกันเช่นนั้น

     หากทราบยี่ห้อ รุ่น วัสดุ หรือหมายเลขเครื่อง และตรวจสอบข้อมูลได้จริง ก็ควรเพิ่มรายละเอียดเหล่านั้นลงในบัญชีตามความจำเป็น

ตารางที่ 2 บันทึกสภาพและรูปถ่ายประกอบ

รหัสรายการ	สภาพหรือผลตรวจ	รหัสรูปถ่าย
BR01	หน้าบานปิดไม่สนิท 1 จุด	BR01-01 ถึง BR01-03
KT01	ขอบตู้ใต้เคาน์เตอร์มีรอยบวม	KT01-01 ถึง KT01-03
KT02	ยังอยู่ในช่องติดตั้ง รอผู้ขายนำออก	KT02-01
LV01	ตรวจสภาพภายนอกแล้ว แต่ยังไม่ได้ตรวจจุดยึดภายใน	LV01-01 ถึง LV01-02

     เมื่อนำตารางนี้ไปใช้กับบ้านจริง ควรจดตามสภาพที่ตรวจพบ ไม่ควรระบุว่า “สภาพดี” เพียงเพราะมองจากภายนอกแล้วเฟอร์นิเจอร์ดูเรียบร้อย

     หากมีส่วนที่ยังไม่ได้ตรวจ ก็ควรจดไว้ตามจริง เพื่อให้รู้ว่าต้องกลับไปเช็คเพิ่มเติมตรงไหนบ้าง

ตารางที่ 3 งานซ่อม การถอด และผู้รับผิดชอบ

     ตารางนี้เป็นตัวอย่างสมมติของงานที่ต้องทำก่อนส่งมอบบ้าน โดยสมมติว่าผู้ซื้อและผู้ขายตกลงให้ผู้ขายรับผิดชอบงานตามรายการที่ระบุไว้

     อย่างไรก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าผู้ขายบ้านทุกกรณีจะต้องรับผิดชอบงานเหล่านี้เหมือนกัน เพราะต้องพิจารณาจากสภาพบ้านและข้อตกลงซื้อขายจริง

รหัส / งานที่ตกลง	ผู้รับผิดชอบ	นัดตรวจซ้ำ
BR01 ปรับหน้าบานตู้	ผู้ขาย	ก่อนวันรับมอบ
KT01 ตรวจสาเหตุรอยบวมและตกลงวิธีแก้ไข	ผู้ขาย	ตามวันที่ตกลงร่วมกัน
KT02 ถอดเตาอบและจัดการพื้นที่หลังถอด	ผู้ขาย	ก่อนวันรับมอบ

     ตารางนี้ควรใช้เฉพาะรายการที่มีงานต้องทำเพิ่มเติม ไม่จำเป็นต้องนำเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นมาใส่ซ้ำอีกครั้ง

     หากยังตกลงกันไม่ได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบหรือจะดำเนินการเมื่อใด ควรเขียนว่า “รอตกลง” พร้อมระบุเรื่องที่ยังไม่ได้ข้อสรุป ไม่ควรใส่ชื่อฝ่ายใดลงไปเอง

ข้อมูลอื่นที่ควรมีในบัญชีรายการ

     นอกจากรายละเอียดของเฟอร์นิเจอร์แต่ละชิ้นแล้ว ควรใส่ข้อมูลต่อไปนี้ไว้ในเอกสารด้วย

• ที่อยู่หรือข้อมูลที่ใช้ระบุบ้านหลังที่ซื้อขาย
• วันที่ตรวจรายการและวันที่จัดทำเอกสาร
• ชื่อผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้ที่ได้รับมอบอำนาจให้ดำเนินการ
• ชื่อหรือรหัสเอกสาร เช่น บัญชีบิลต์อิน ฉบับที่ 1
• จำนวนหน้าของบัญชีและจำนวนไฟล์รูปถ่ายที่ใช้ประกอบ
• รายการที่ยังต้องตรวจสอบเพิ่มเติม
• วันที่นัดกลับมาตรวจอีกครั้งก่อนส่งมอบ
• ช่องสำหรับให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจทานและยืนยันรายการ
• ข้อมูลอ้างอิงเอกสารซื้อขายที่นำบัญชีนี้ไปแนบ

     หากมีการแก้ไขรายการภายหลัง ควรจัดทำเอกสารฉบับปรับปรุงและระบุวันที่แก้ไขให้ชัดเจน พร้อมให้ผู้เกี่ยวข้องตรวจทานและยืนยันร่วมกัน เพื่อป้องกันปัญหาการใช้ข้อมูลคนละฉบับ

     ข้อควรทราบ: ตารางเหล่านี้เป็นเพียงตัวอย่างสำหรับจดบันทึกและตรวจสอบสิ่งของ ไม่ใช่แบบสัญญาทางกฎหมายสำเร็จรูป และไม่ได้รับประกันว่าเอกสารลักษณะนี้จะมีผลบังคับใช้เหมือนกันในทุกกรณี

ควรแนบบัญชีบิลต์อินกับเอกสารใดก่อนวางมัดจำ

     เมื่อจัดทำบัญชีรายการเรียบร้อยแล้ว ควรตรวจให้แน่ใจว่าข้อมูลในบัญชีตรงกับสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันไว้ในเอกสารซื้อขาย

     เอกสารที่เกี่ยวข้องอาจเป็นใบจอง ข้อตกลงเกี่ยวกับเงินมัดจำ สัญญาจะซื้อจะขาย หรือเอกสารประกอบอื่นตามขั้นตอนการซื้อขายของแต่ละกรณี

     ผู้ซื้อควรตรวจว่ารายการบิลต์อินที่ตกลงกันถูกระบุหรืออ้างอิงไว้ในเอกสารที่เกี่ยวข้องอย่างชัดเจน ไม่ใช่มีเพียงรูปถ่ายหรือข้อความเก็บไว้ในโทรศัพท์ของผู้ซื้อฝ่ายเดียว

ระบุข้อมูลให้เอกสารหลักกับบัญชีรายการตรงกัน

     หากตกลงใช้บัญชีรายการเป็นเอกสารแนบ ควรตรวจว่าเอกสารซื้อขายหลักมีข้อมูลอ้างอิงที่ตรงกับบัญชี เช่น

• ชื่อบัญชีรายการ
• วันที่จัดทำ
• เลขฉบับหรือรหัสเอกสาร
• จำนวนหน้า
• ชุดรูปถ่ายที่ใช้ประกอบ
• รายการที่ต้องซ่อมหรือถอดออกก่อนส่งมอบ

     ควรให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้มีอำนาจดำเนินการที่เกี่ยวข้องตรวจทานข้อความและยืนยันรายการร่วมกันก่อนลงนาม

     รูปถ่ายหรือข้อความสนทนาเกี่ยวกับของแถมอาจใช้ประกอบการตรวจสอบข้อเท็จจริงได้ แต่ไม่ควรสรุปว่าใช้แทนเอกสารข้อตกลงได้ทุกกรณี หรือมีผลทางกฎหมายแน่นอน

     หากซื้อบ้านจากผู้ประกอบธุรกิจ สามารถศึกษาข้อมูลเรื่องการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญาจากสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) เพิ่มเติมได้ โดยควรตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดก่อนนำไปใช้ เพราะข้อกำหนดบางอย่างอาจไม่ครอบคลุมการซื้อขายบ้านระหว่างบุคคลทั่วไป

     ทั้งนี้ ข้อกำหนดสำหรับผู้ประกอบธุรกิจบางประเภทอาจแตกต่างจากการซื้อขายบ้านมือสองระหว่างบุคคลทั่วไป จึงควรพิจารณารายละเอียดของสัญญาและข้อเท็จจริงในแต่ละกรณีด้วย

แยกบัญชีบิลต์อินออกจากเงื่อนไขเรื่องเงินมัดจำ

     บัญชีบิลต์อินใช้ระบุสิ่งของที่จะส่งมอบพร้อมบ้าน สภาพของสิ่งของ และรายละเอียดที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันเกี่ยวกับเฟอร์นิเจอร์เหล่านั้น

     ส่วนราคาซื้อขาย จำนวนเงินมัดจำ เงื่อนไขการชำระเงิน เอกสารสิทธิ์ และกำหนดวันโอน เป็นเรื่องที่ต้องตรวจสอบแยกตามเอกสารซื้อขายจริง

     หากยังไม่ได้ทบทวนเรื่องเหล่านี้ สามารถอ่านแนวทาง หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ เพิ่มเติม เพื่อช่วยให้ตรวจเงื่อนไขการซื้อขายและรายการเฟอร์นิเจอร์ได้ครบถ้วนโดยไม่สับสนกัน

หากผู้ขายถอดหรือเปลี่ยนบิลต์อินก่อนส่งมอบ ควรทำอย่างไร

     หลังตกลงซื้อบ้านแล้ว บิลต์อินบางรายการอาจมีการเปลี่ยนแปลง เช่น ผู้ขายถอดอุปกรณ์บางชิ้น เปลี่ยนหน้าบานตู้ หรือมีความเสียหายเกิดขึ้นก่อนส่งมอบ

     หากพบว่าสิ่งของไม่ตรงกับบัญชีที่ตกลงกัน ควรนำรหัสรายการและรูปถ่ายเดิมมาเปรียบเทียบ เพื่อดูว่ามีอะไรเปลี่ยนแปลงไปจากวันที่ตรวจครั้งแรกบ้าง

     ตัวอย่างสมมติ เช่น ตู้เสื้อผ้ารหัส BR01 มีราวแขวนไม่ครบตามจำนวนที่ระบุไว้ หรือเตาอบรหัส KT02 ถูกนำออกแล้ว แต่ยังมีสายไฟหรือวัสดุที่ต้องจัดการอยู่ภายในช่องติดตั้ง

     เมื่อพบความแตกต่าง ควรดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้

1. จดรายการที่ไม่ตรงกัน โดยใช้รหัสเดิมและระบุว่าแตกต่างจากข้อตกลงอย่างไร
2. ถ่ายรูปสภาพล่าสุด เมื่อได้รับอนุญาต เพื่อใช้เปรียบเทียบกับภาพที่บันทึกไว้ก่อนหน้า
3. สอบถามและตกลงวิธีแก้ไข ว่าจะซ่อม เปลี่ยน หรือนำอุปกรณ์ส่วนใดออกเพิ่มเติม
4. บันทึกข้อตกลงใหม่ให้ชัดเจน พร้อมระบุผู้รับผิดชอบและกำหนดวันตรวจซ้ำ โดยให้ทั้งสองฝ่ายยืนยันตรงกัน

     หากความแตกต่างกระทบเงื่อนไขสำคัญของการซื้อขาย ควรกลับไปตรวจข้อความในสัญญาจริง และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตามความจำเป็นก่อนดำเนินการต่อ

     ไม่ควรสรุปสิทธิเรื่องเงินมัดจำหรือค่าเสียหายจากบัญชีรายการเพียงอย่างเดียว เพราะต้องพิจารณาข้อตกลงและข้อเท็จจริงอื่นที่เกี่ยวข้องด้วย

     สำหรับบ้านที่เจ้าของเดิมยังพักอาศัยอยู่ ควรอ่านเรื่อง บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม เพิ่มเติม เพื่อวางแผนตรวจวันย้ายออก การขนย้ายสิ่งของ และสภาพบ้านก่อนรับมอบ

บ้านแถมบิลต์อิน เช็ค 8 ข้อก่อนวางมัดจำ

     ก่อนตกลงจ่ายเงิน ควรเปิดบัญชีรายการและตรวจให้ครบทั้ง 8 ข้อต่อไปนี้

1. มีรายการครบทุกห้องหรือไม่ — ระบุตำแหน่งและรหัสของบิลต์อินแต่ละชุดไว้อย่างชัดเจนแล้วหรือยัง
2. จำนวนตรงกับที่ตกลงหรือไม่ — ระบุจำนวนสิ่งของแต่ละชิ้นไว้ครบถ้วนหรือเปล่า
3. แยกของที่รวมและไม่รวมแล้วหรือยัง — โดยเฉพาะสิ่งของที่เห็นอยู่ในภาพประกาศขาย
4. ระบุอุปกรณ์ภายในครบหรือไม่ — เช่น เครื่องใช้ไฟฟ้า ราวแขวน ชั้นเลื่อน และไฟส่องสว่าง
5. มีบันทึกสภาพแต่ละชิ้นหรือยัง — ระบุชัดหรือไม่ว่าส่วนไหนตรวจแล้วและส่วนไหนยังไม่ได้ตรวจ
6. รูปถ่ายตรงกับรหัสรายการหรือไม่ — เปิดภาพแล้วรู้ได้ทันทีว่าเป็นเฟอร์นิเจอร์ชิ้นไหน
7. ตกลงเรื่องการซ่อมหรือถอดอุปกรณ์แล้วหรือยัง — ระบุงานที่ต้องทำ ผู้รับผิดชอบ และกำหนดเวลาไว้หรือไม่
8. มีเอกสารยืนยันร่วมกันหรือไม่ — ทั้งสองฝ่ายตรวจทานรายการตรงกัน และมีข้อมูลอ้างอิงกับเอกสารซื้อขายที่เกี่ยวข้องหรือยัง

     หากยังมีรายการสำคัญที่ตอบไม่ได้ โดยเฉพาะสิ่งของที่จะได้รับหรือสภาพบ้านหลังผู้ขายนำของออก ควรสอบถามและตกลงรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนวางมัดจำ

ควรกลับไปตรวจบิลต์อินอีกครั้งเมื่อใด

     การตรวจครั้งแรกก่อนวางมัดจำเป็นเพียงจุดเริ่มต้น ควรตกลงนัดกลับมาตรวจอีกครั้งหลังผู้ขายย้ายสิ่งของและดำเนินการตามข้อตกลงเรียบร้อยแล้ว โดยกำหนดวันให้สอดคล้องกับวันโอนและวันรับมอบบ้าน

     ในการตรวจครั้งนี้ ควรใช้บัญชีรายการฉบับที่ทั้งสองฝ่ายยืนยันร่วมกันเป็นหลัก และให้ความสำคัญกับ 4 เรื่อง

• จำนวนสิ่งของ: บิลต์อินและอุปกรณ์ที่ตกลงให้ไว้ยังอยู่ครบหรือไม่
• ของที่ต้องนำออก: ผู้ขายนำสิ่งของที่ไม่รวมในการขายออกตามที่ตกลงแล้วหรือยัง
• งานซ่อม: จุดที่ตกลงให้แก้ไขได้รับการดำเนินการเรียบร้อยตามเงื่อนไขหรือไม่
• สภาพล่าสุด: มีความเสียหายหรือสิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปจากตอนตรวจครั้งแรกหรือเปล่า

     หากพบสิ่งที่ไม่ตรงกับบัญชีเดิม ควรจดรายละเอียดโดยใช้รหัสรายการเดิม และตกลงวิธีจัดการให้ชัดเจนก่อนยืนยันการรับมอบตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง

ก่อนจ่ายมัดจำ ควรเตรียมข้อมูลอะไรให้พร้อม

     บ้านที่มีบิลต์อินหลายชุดอาจช่วยลดงานตกแต่งหลังซื้อ แต่สิ่งที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญมากกว่าจำนวนตู้หรือความสวยงาม คือการรู้ให้แน่ชัดว่าจะได้รับสิ่งของอะไรบ้างเมื่อถึงวันส่งมอบ

     ก่อนวางมัดจำ ควรเตรียมข้อมูลให้ครบ 3 ส่วน ได้แก่

• บัญชีรายการเฟอร์นิเจอร์แต่ละชิ้น ที่ระบุตำแหน่ง จำนวน และสิ่งของที่รวมอยู่ในการขาย
• รูปถ่ายพร้อมรหัสอ้างอิง ที่ตรงกับบัญชีรายการและแสดงสภาพที่ตรวจพบ
• ข้อตกลงที่ชัดเจน เกี่ยวกับสิ่งของที่จะได้รับ รายการที่จะนำออก และงานที่ต้องทำก่อนส่งมอบ

     หากยังมีข้อสงสัย ไม่ว่าจะเป็นอุปกรณ์ภายในตู้ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือสภาพพื้นที่หลังถอดของออก ควรสอบถามผู้ขายและจดข้อตกลงเพิ่มเติมก่อนจ่ายเงิน

     จากนั้นตรวจให้บัญชีรายการตรงกับเอกสารซื้อขายที่เกี่ยวข้อง หากมีข้อสงสัยเรื่องเงื่อนไขสัญญาหรือผลทางกฎหมาย ควรให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจเอกสารก่อนลงนาม

     การมีรายการและหลักฐานที่ชัดเจนตั้งแต่ต้น จะช่วยให้ผู้ซื้อกับผู้ขายเข้าใจตรงกันว่าสิ่งใดรวมอยู่ในการซื้อขาย และสามารถนำข้อมูลชุดเดียวกันกลับมาตรวจสอบได้อีกครั้งในวันรับมอบบ้าน