หลังดูบ้านแล้วรู้สึกชอบมาก หลายคนอาจอยากวางมัดจำทันที เพราะกลัวว่าจะมีคนอื่นตัดสินใจซื้อไปก่อน แต่ความตื่นเต้นในช่วงนั้นอาจทำให้มองข้ามรายละเอียดสำคัญ ก่อนตัดสินใจจึงควรกลับมาเช็คอีกครั้งว่า หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ ควรทบทวนเรื่องราคา เอกสาร ค่าซ่อม เพื่อนบ้าน ทำเล เงื่อนไขมัดจำ และวันโอนอย่างไร เพื่อให้มั่นใจว่าบ้านที่ชอบเหมาะทั้งกับงบประมาณและการใช้ชีวิตจริง
ก่อนจ่ายเงิน ควรกลับมาทบทวนเรื่องสำคัญ 7 ข้อต่อไปนี้
- ราคาบ้านเมื่อเปรียบเทียบกับบ้านใกล้เคียง
- ค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นหลังซื้อ
- เอกสารและข้อมูลสำคัญของบ้าน
- เพื่อนบ้านและสภาพแวดล้อมรอบบ้าน
- เงื่อนไขการวางมัดจำ
- ความพร้อมด้านสินเชื่อและเงินสำรอง
- วันโอนและการส่งมอบบ้าน
หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ ควรเช็คอะไรเป็นอย่างแรก
สิ่งแรกที่ควรทำคือพักความรู้สึกตื่นเต้นไว้ก่อน แล้วแยกให้ชัดว่าเรื่องใดเป็นสิ่งที่ชอบ และเรื่องใดยังต้องตรวจสอบเพิ่มเติม บ้านอาจมีจำนวนห้องตรงกับความต้องการ บรรยากาศดี หรือดูพร้อมเข้าอยู่ แต่ไม่ได้หมายความว่าราคา สภาพบ้าน และเงื่อนไขการซื้อขายจะเหมาะกับเราทุกด้าน
ลองแบ่งข้อมูลออกเป็นสองส่วน ส่วนแรกคือสิ่งที่ชอบ เช่น พื้นที่ใช้สอย ทำเล หรือการจัดวางห้อง ส่วนที่สองคือเรื่องที่ยังไม่แน่ใจ เช่น รอยชื้น ที่จอดรถ เสียงจากบ้านข้างเคียง หรือค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายยังไม่ได้แจ้งให้ชัดเจน
การจดข้อมูลเหล่านี้จะช่วยให้เห็นว่าควรถามผู้ขายหรือนายหน้าเรื่องใดเพิ่มเติม และช่วยลดโอกาสตัดสินใจจากความรู้สึกหลังดูบ้านเพียงครั้งเดียว
หากต้องการย้อนทบทวนสิ่งที่ควรสังเกตตั้งแต่การเข้าชมบ้านครั้งแรก สามารถใช้แนวทาง ดูบ้านก่อนซื้อ เป็นเช็คลิสต์ประกอบ เพื่อดูว่ายังมีจุดใดที่ไม่ได้ตรวจสอบหรือสอบถามให้ชัดเจน
หากเป็นบ้านมือสอง ทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮม ควรให้ความสำคัญกับส่วนต่อเติม ผนังที่ติดกับบ้านข้างเคียง พื้นที่จอดรถ และการใช้ถนนหน้าบ้านร่วมกัน เพราะรายละเอียดเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อการอยู่อาศัยในระยะยาว
1. เช็คราคาบ้านอีกครั้ง อย่าตัดสินจากความถูกใจเพียงอย่างเดียว
ก่อนวางมัดจำ ควรนำราคาบ้านไปเปรียบเทียบกับบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกันในบริเวณเดียวกัน ไม่ควรพิจารณาจากราคาประกาศของบ้านหลังที่ชอบเพียงหลังเดียว
ข้อมูลที่ควรนำมาเปรียบเทียบ ได้แก่
- ขนาดที่ดินและพื้นที่ใช้สอย
- อายุและสภาพของตัวบ้าน
- จำนวนห้องและจำนวนที่จอดรถ
- ตำแหน่งบ้าน เช่น หลังกลาง หลังมุม หรือติดถนนหลัก
- ระยะทางจากถนนใหญ่ รถไฟฟ้า โรงเรียน หรือแหล่งงาน
- สภาพของส่วนต่อเติมและความพร้อมในการเข้าอยู่
- ค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายประจำ
- สภาพแวดล้อมและความสะดวกในการเดินทาง
ราคาที่ประกาศขายอาจไม่ใช่ราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง การเปรียบเทียบจึงไม่ได้มีไว้เพื่อหาบ้านที่ราคาถูกที่สุด แต่ช่วยให้ประเมินได้ว่าราคาที่กำลังจะตกลงซื้อนั้นเหมาะสมกับทำเล สภาพบ้าน และสิ่งที่ได้รับหรือไม่
หากยังมีบ้านอีกหลายหลังอยู่ในตัวเลือก ควร เปรียบเทียบบ้านก่อนซื้อ ด้วยเกณฑ์เดียวกัน ทั้งราคา ทำเล สภาพบ้าน ค่าใช้จ่ายหลังซื้อ และความเหมาะสมกับการใช้ชีวิตจริง
2. เช็คค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายหลังซื้อ
บ้านที่ดูดีในวันที่ไปชมอาจยังมีจุดที่ต้องซ่อม หรือมีค่าใช้จ่ายบางอย่างที่มองไม่เห็นในครั้งแรก ควรกลับไปดูภาพถ่ายและบันทึกจากวันที่ไปดูบ้าน แล้วแยกรายการซ่อมตามความจำเป็นและความเร่งด่วน
งานที่ควรทำก่อนเข้าอยู่
งานกลุ่มนี้เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยและการใช้งานพื้นฐานของบ้าน เช่น
- ระบบไฟฟ้าที่มีจุดผิดปกติ
- ท่อน้ำรั่วหรือแรงดันน้ำไม่สม่ำเสมอ
- หลังคาหรือฝ้าเพดานที่มีคราบความชื้น
- ประตูและหน้าต่างที่ปิดไม่สนิท
- พื้นหรือบันไดที่ชำรุด
- ส่วนต่อเติมที่มีรอยแยกหรือทรุดตัว
หากไม่แน่ใจว่าปัญหาที่พบรุนแรงเพียงใด หรืออาจต้องใช้งบซ่อมมากน้อยแค่ไหน ควรให้ช่างหรือผู้ตรวจบ้านช่วยประเมินก่อนตัดสินใจ
งานที่ควรทำในช่วงแรกหลังเข้าอยู่
งานกลุ่มนี้อาจไม่เร่งด่วนเท่าระบบพื้นฐาน แต่ยังมีผลต่องบประมาณหลังซื้อ เช่น ทาสีใหม่ ซ่อมพื้น เปลี่ยนสุขภัณฑ์ ปรับพื้นที่ครัว ติดมุ้งลวด หรือทำความสะอาดครั้งใหญ่
ค่าใช้จ่ายแต่ละรายการอาจดูไม่สูงเมื่อแยกกัน แต่เมื่อรวมหลายรายการเข้าด้วยกันอาจกลายเป็นเงินก้อนใหญ่ จึงควรรวมค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไว้ในแผนงบประมาณตั้งแต่ก่อนซื้อ
งานที่สามารถทำภายหลังได้
งานกลุ่มนี้อาจเป็นการเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ จัดสวน ต่อเติมพื้นที่พักผ่อน หรือปรับห้องให้เหมาะกับการใช้งานของสมาชิกในบ้าน
ควรแยกงานกลุ่มนี้ออกจากงานซ่อมที่จำเป็น เพื่อให้เห็นชัดว่างานใดต้องเตรียมเงินทันที และงานใดสามารถทยอยทำภายหลังได้
3. เช็คเอกสารและข้อมูลบ้านเบื้องต้น
ก่อนจ่ายเงิน ควรขอดูข้อมูลพื้นฐานของบ้านและผู้ขายให้ชัดเจน ไม่ควรรอจนถึงวันทำสัญญาหรือวันโอนแล้วจึงเริ่มตรวจสอบ
ข้อมูลที่ควรถามหรือขอตรวจสอบเบื้องต้น ได้แก่
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับชื่อผู้ขายหรือไม่
- ประเภทเอกสารสิทธิ์และรายละเอียดตรงกับบ้านหรือที่ดินที่เสนอขายหรือไม่
- บ้านหรือที่ดินมีภาระจำนองหรือภาระผูกพันใดอยู่หรือไม่
- มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม หรือมีบุคคลอื่นที่ต้องให้ความยินยอมในการขายหรือไม่
- มีส่วนต่อเติมใดที่ควรสอบถามเรื่องเอกสารหรือรายละเอียดเพิ่มเติมหรือไม่
- มีค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือไม่
- เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ใดรวมอยู่ในการซื้อขาย
- ผู้ขายจะส่งมอบบ้านในสภาพใด
หากต้องการดูตำแหน่งและรูปแปลงที่ดินเบื้องต้น สามารถใช้ ระบบค้นหารูปแปลงที่ดิน LandsMaps ของกรมที่ดินประกอบได้ แต่ไม่ควรใช้ข้อมูลในระบบแทนการตรวจเอกสารสิทธิ์และการสอบถามสำนักงานที่ดินโดยตรง
รายละเอียดของเอกสารและขั้นตอนอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี จึงควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับผู้ขาย นายหน้า สำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ
หากมีข้อความในเอกสารที่อ่านแล้วไม่เข้าใจ ไม่ควรรีบลงชื่อหรือจ่ายเงินเพียงเพราะมีผู้เร่งให้ดำเนินการ ควรขอเวลาอ่านรายละเอียดและสอบถามให้เข้าใจก่อน
4. เช็คเพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อม และทำเลในช่วงเวลาอื่น
สภาพบ้านหลายจุดยังสามารถซ่อมแซมได้ แต่สภาพแวดล้อมรอบบ้านมักเปลี่ยนแปลงได้ยากกว่า จึงควรกลับไปดูพื้นที่ในช่วงเวลาที่ใกล้เคียงกับการใช้ชีวิตจริงของเรา
ประเด็นที่ควรเช็ค ได้แก่
- เสียงจากถนน ร้านค้า โรงงาน หรือบ้านข้างเคียง
- การจอดรถหน้าบ้านและการใช้ถนนร่วมกัน
- ความกว้างของซอยและความสะดวกในการขับรถสวนกัน
- แสงสว่างบริเวณทางเข้าออกในเวลากลางคืน
- ความปลอดภัยของคนเดินเท้า เด็ก และผู้สูงอายุ
- การเดินทางในช่วงเช้าและเย็นของวันทำงาน
- การระบายน้ำและร่องรอยน้ำท่วมหลังฝนตก
- กลิ่น ควัน ฝุ่น หรือกิจกรรมที่อาจรบกวนการอยู่อาศัย
หากเป็นทาวน์เฮ้าส์หรือทาวน์โฮม ควรสังเกตเรื่องเสียงจากบ้านที่อยู่ติดกัน การใช้ผนังร่วม การต่อเติมหลังบ้าน และการจอดรถบริเวณหน้าบ้านเป็นพิเศษ
คนที่ต้องเดินทางเข้าเมืองทุกวันควรทดลองจับเวลาเดินทางจริงในช่วงเวลาเร่งด่วน ส่วนครอบครัวที่มีเด็กหรือผู้สูงอายุควรดูทางเดิน จุดขึ้นลงรถ โรงพยาบาล ร้านค้า และสถานที่จำเป็นที่อยู่ใกล้บ้านด้วย
หากครั้งแรกไปดูบ้านเฉพาะช่วงกลางวัน ควรกลับไป ดูบ้านก่อนซื้อ ตอนกลางคืน อีกครั้ง เพื่อเช็คไฟถนน เสียงรบกวน ที่จอดรถ ความปลอดภัย และบรรยากาศของเพื่อนบ้านในช่วงเวลาที่ต่างออกไป
5. หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ ต้องเช็คเงื่อนไขเงินอย่างไร
ก่อนโอนเงิน ควรถามรายละเอียดให้ชัดเจน และขอให้บันทึกสิ่งที่ตกลงกันไว้เป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ควรอาศัยเพียงคำพูดหรือข้อความสั้น ๆ ที่อาจตีความได้หลายแบบ
ประเด็นที่ควรถาม ได้แก่
- ต้องจ่ายเงินจำนวนเท่าไร
- เงินจำนวนนี้เป็นเงินมัดจำ เงินจอง หรือเงินประเภทใดตามข้อตกลง
- ใครเป็นผู้รับเงิน
- จะได้รับหลักฐานการรับเงินอะไรบ้าง
- ต้องทำสัญญาภายในวันใด
- กำหนดวันโอนไว้เมื่อไร
- หากผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่านจะดำเนินการอย่างไร
- หากผู้ขายไม่สามารถโอนได้ตามกำหนดจะดำเนินการอย่างไร
- หากพบว่าข้อมูลบ้านไม่ตรงกับที่แจ้งไว้จะจัดการอย่างไร
- เฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ใดรวมอยู่ในการขาย
การคืนหรือไม่คืนเงินอาจขึ้นอยู่กับข้อความในเอกสารและข้อตกลงของแต่ละกรณี จึงไม่ควรใช้ประสบการณ์ของผู้อื่นมาตัดสินแทนรายละเอียดที่ระบุไว้ในเอกสารของตนเอง
ก่อนจ่ายเงิน ควรอ่านเงื่อนไขมัดจำให้เข้าใจ และเช็คว่าสิ่งที่ตกลงกันควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านอย่างไรให้ชัดเจน หากมีข้อความใดที่ไม่แน่ใจ ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนลงชื่อ
6. เช็คความพร้อมด้านสินเชื่อและเงินสำรอง
แม้จะประเมินรายได้ของตนเองไว้แล้ว ก็ไม่ควรคิดว่าสินเชื่อจะได้รับอนุมัติแน่นอน เพราะธนาคารยังต้องพิจารณารายได้ ภาระหนี้ ประวัติทางการเงิน ราคาประเมินทรัพย์ และเงื่อนไขอื่นในช่วงเวลานั้น
ก่อนวางมัดจำควรถามธนาคารเกี่ยวกับ
- วงเงินที่อาจได้รับ
- เงินสดส่วนที่ต้องเตรียมเพิ่ม
- เอกสารที่ต้องใช้
- ระยะเวลาที่ใช้ในการประเมินราคาและพิจารณาสินเชื่อ
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
- ขั้นตอนในกรณีที่บ้านมีภาระจำนองเดิม
ก่อนเลือกธนาคารหรือประเมินภาระผ่อน ควรศึกษา ข้อมูลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารแห่งประเทศไทย และสอบถามเงื่อนไขล่าสุดจากธนาคารที่ยื่นกู้อีกครั้ง
จากนั้นควรเช็คเงื่อนไขกรณีกู้ไม่ผ่านในข้อตกลงมัดจำให้ชัด ไม่ควรเข้าใจเองว่าจะได้รับเงินคืนทุกกรณี หรือเชื่อเพียงคำรับรองที่ไม่ได้บันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
แม้จะกู้ผ่านและสามารถซื้อบ้านได้ ก็ควรเหลือเงินสำรองสำหรับค่าซ่อม ค่าย้ายเข้า และค่าใช้จ่ายฉุกเฉินหลังโอนด้วย ไม่ควรนำเงินเก็บทั้งหมดไปใช้กับเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในวันโอนจนแทบไม่เหลือเงินสำรอง
7. เช็ควันโอน ค่าใช้จ่าย และการส่งมอบบ้าน
วันโอนไม่ได้หมายถึงเพียงการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังเกี่ยวข้องกับการเตรียมเงิน เอกสาร การดำเนินการกับธนาคาร การย้ายของ และการส่งมอบบ้าน จึงควรตกลงรายละเอียดให้ชัดเจนก่อนวางมัดจำ
เรื่องที่ควรถาม ได้แก่
- ตั้งใจโอนภายในวันหรือช่วงเวลาใด
- ผู้ขายต้องใช้เวลาย้ายของหรือไม่
- ผู้ซื้อจะได้รับกุญแจ รับมอบบ้าน และเข้าอยู่ได้เมื่อไร
- บ้านต้องอยู่ในสภาพใดในวันส่งมอบ
- ใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ
- มีค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือไม่
- หากต้องเลื่อนวันโอนจะดำเนินการอย่างไร
ค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าโอน และค่าใช้จ่ายอื่นอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์ ข้อมูลของผู้ซื้อและผู้ขาย รวมถึงมาตรการของรัฐที่ใช้ในช่วงเวลานั้น ควรสอบถามสำนักงานที่ดิน ธนาคาร และผู้เกี่ยวข้องโดยอ้างอิงข้อมูลล่าสุดก่อนตัดสินใจ
ผู้ซื้อสามารถประเมินค่าใช้จ่ายเบื้องต้นผ่าน ระบบคำนวณภาษีอากรและค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน แล้วสอบถามสำนักงานที่ดินด้วยข้อมูลล่าสุดอีกครั้งก่อนวันโอน
สรุป 7 เรื่อง หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ ควรเช็คให้ครบ
- ราคาบ้าน: เปรียบเทียบกับบ้านที่มีลักษณะใกล้เคียงกันจริง
- ค่าซ่อม: แยกงานซ่อมที่จำเป็นออกจากงานตกแต่ง
- เอกสารบ้าน: เช็คข้อมูลผู้ถือกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน และรายการที่รวมอยู่ในการขาย
- เพื่อนบ้านและทำเล: กลับไปดูในช่วงเวลาที่ใกล้เคียงกับการใช้ชีวิตจริง
- เงื่อนไขมัดจำ: อ่านรายละเอียดให้เข้าใจและขอหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร
- สินเชื่อและเงินสำรอง: ประเมินวงเงินและเงินที่ควรเหลือไว้หลังซื้อ
- วันโอน: ตกลงค่าใช้จ่าย การย้ายออก และสภาพบ้านในวันส่งมอบให้ชัดเจน
ถ้ายังมีจุดสงสัย ควรกลับไปดูบ้านซ้ำหรือไม่
ควรกลับไปดูบ้านซ้ำหากยังมีคำถามที่ไม่ได้รับคำตอบ หรือการดูครั้งแรกเกิดขึ้นในช่วงเวลาที่ไม่สะท้อนสภาพการอยู่อาศัยจริง
ก่อนกลับไปดู ควรเตรียมรายการจุดที่ต้องการตรวจสอบให้ชัดเจน เช่น
- รอยชื้นหรือรอยรั่ว
- ระบบน้ำและระบบไฟ
- ขนาดของที่จอดรถ
- เสียงจากถนนและบ้านข้างเคียง
- แสงแดดที่ส่องเข้าบ้านในช่วงบ่าย
- รายการเฟอร์นิเจอร์ที่รวมอยู่ในการขาย
หากต้องการถ่ายรูปจุดที่สงสัย ควรขออนุญาตเจ้าของบ้านก่อน แล้วจึงนำภาพกลับมาเปรียบเทียบหรือสอบถามช่าง คนในครอบครัว หรือผู้ที่มีประสบการณ์ในภายหลัง
สรุป หลังดูบ้านก่อนวางมัดจำ ก่อนตัดสินใจจ่ายเงิน
บ้านที่ดูแล้วชอบมากอาจเป็นตัวเลือกที่เหมาะกับเรา แต่ควรตรวจสอบข้อมูลให้รอบด้านก่อนตัดสินใจจ่ายเงิน ทั้งราคา ค่าซ่อม เอกสาร สภาพแวดล้อม เงื่อนไขมัดจำ ความพร้อมด้านสินเชื่อ วันโอน และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
อย่ารีบจ่ายเงินเพียงเพราะกลัวว่าคนอื่นจะซื้อก่อน หากยังมีข้อมูลสำคัญที่ไม่ได้รับคำตอบ ควรจดคำถาม ติดต่อผู้ขายหรือนายหน้า กลับไปดูพื้นที่อีกครั้ง และตรวจสอบเอกสารหรือข้อตกลงกับหน่วยงานหรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง
การใช้เวลาเพิ่มเพื่อทบทวนข้อมูลจะช่วยให้ตัดสินใจได้อย่างรอบคอบมากขึ้น และช่วยให้มั่นใจว่าบ้านที่ถูกใจจากการดูครั้งแรกเหมาะกับงบประมาณและการอยู่อาศัยจริงในระยะยาว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น