บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ก่อนซื้อควรเช็คสภาพบ้าน วันย้ายออก และรายการส่งมอบ

     บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ต้องเช็คมากกว่าสภาพที่เห็นในวันนัดดู เพราะเฟอร์นิเจอร์และของใช้ภายในบ้านอาจบังรอยชำรุดบางจุดไว้ ก่อนวางมัดจำควรถามให้ชัดว่าเจ้าของจะย้ายออกเมื่อไร ของชิ้นใดจะอยู่ต่อ ของชิ้นใดจะนำออก และผู้ซื้อจะกลับมาดูบ้านหลังขนย้ายของได้หรือไม่ หลักการนี้ใช้ได้กับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮมมือสอง เพื่อให้สภาพบ้านในวันรับมอบตรงกับข้อตกลงมากที่สุด

บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ก่อนซื้อควรเช็คอะไรเป็นอันดับแรก

     สิ่งแรกที่ควรถามไม่ใช่เพียงบ้านมีอายุกี่ปีหรือเคยซ่อมแซมส่วนใดมาแล้ว แต่ควรถามว่าเจ้าของหรือผู้พักอาศัยจะย้ายออกเมื่อไร บ้านจะว่างก่อนวันโอนหรือไม่ และผู้ซื้อจะได้กลับมาดูสภาพบ้านหลังขนย้ายของอีกครั้งหรือเปล่า

     นอกจากวันย้ายออกและรายการส่งมอบแล้ว ผู้ซื้อควร ดูบ้านมือสองก่อนซื้อ ให้ครบทั้งสภาพตัวบ้าน ระบบน้ำไฟ ประวัติการซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายที่อาจตามมา

     ประเด็นที่ควรพูดคุยและตกลงให้ชัดตั้งแต่ต้น ได้แก่

• เจ้าของหรือผู้พักอาศัยจะย้ายออกวันไหน
• บ้านจะส่งมอบในสภาพบ้านว่างหรือยังมีเฟอร์นิเจอร์บางส่วน
• สิ่งของชิ้นใดรวมอยู่ในการซื้อขาย
• สิ่งของชิ้นใดผู้ขายจะนำออก
• ใครเป็นผู้รับผิดชอบการขนย้ายและทำความสะอาด
• ผู้ซื้อสามารถกลับมาดูบ้านก่อนโอนหรือก่อนรับกุญแจได้หรือไม่
• หากพบความเสียหายหลังย้ายของออก จะตกลงแก้ไขกันอย่างไร

     คำตอบเหล่านี้ช่วยให้ผู้ซื้อประเมินได้ว่าบ้านพร้อมส่งมอบจริงหรือยัง และลดโอกาสที่สภาพบ้านในวันรับมอบจะแตกต่างจากวันที่ตกลงซื้อ

     ก่อนวางมัดจำ ควรแยกเรื่องการตรวจสภาพบ้านออกจากข้อตกลงเรื่องวันย้ายออกและรายการส่งมอบให้ชัดเจน ไม่ควรตกลงกันด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว เพราะรายละเอียดสำคัญอาจตกหล่นหรือแต่ละฝ่ายอาจจดจำไม่ตรงกัน

บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม สภาพหลังย้ายออกอาจต่างกันอย่างไร

     บ้านที่ยังมีคนอาศัยอยู่มักดูเรียบร้อยและให้ความรู้สึกเหมือนพร้อมเข้าอยู่ แต่ตู้ ชั้นวางของ พรม เตียง หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าขนาดใหญ่อาจบังสภาพพื้นและผนังบางส่วนไว้

     เมื่อเจ้าของขนย้ายของออกแล้ว ผู้ซื้ออาจพบรายละเอียดที่มองไม่เห็นในวันดูบ้านครั้งแรก เช่น

• รอยเจาะหรือรอยแตกร้าวบริเวณหลังตู้
• คราบความชื้นหรือเชื้อราหลังเฟอร์นิเจอร์
• พื้นมีรอยขีดข่วน ยุบ บวม หรือมีสีไม่สม่ำเสมอ
• ผนังมีคราบหรือรอยจากการติดตั้งโทรทัศน์และชั้นวางของ
• ปลั๊กไฟ สายไฟ หรือจุดเชื่อมต่อบางส่วนถูกถอดออก
• รอยรั่วซึมที่เคยถูกสิ่งของบังไว้
• ประตูหรือหน้าต่างเปิดได้ไม่เต็มที่
• พื้นหรือผนังเสียหายระหว่างการขนย้ายของ

     ความเสียหายบางจุดอาจไม่ได้เกิดจากการปกปิด แต่อาจเกิดขึ้นระหว่างการถอดเครื่องใช้ไฟฟ้าหรือขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ ผู้ซื้อจึงควรดูบ้านทั้งในวันที่ยังมีคนอาศัยอยู่และนัดกลับมาดูอีกครั้งเมื่อการขนย้ายใกล้เสร็จ

อย่าประเมินสภาพบ้านจากบริเวณที่มองเห็นเท่านั้น

     ระหว่างดูบ้านครั้งแรก ควรขออนุญาตตรวจบริเวณที่สามารถเข้าถึงได้ เช่น ใต้อ่างล้างจาน หลังประตู ภายในตู้ติดผนัง รอบเครื่องปรับอากาศ และมุมที่มีเฟอร์นิเจอร์วางชิดผนัง

     หากเจ้าของยังไม่สะดวกเคลื่อนย้ายสิ่งของ ผู้ซื้อควรถ่ายรูปหรือจดตำแหน่งที่ต้องการกลับมาเช็คไว้ เพื่อไม่ให้ลืมตรวจสอบเมื่อกลับมาดูบ้านครั้งถัดไป

บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ต้องตกลงวันย้ายออกและวันส่งมอบให้ชัด

     วันโอนกรรมสิทธิ์ วันย้ายออก และวันส่งมอบกุญแจอาจไม่ใช่วันเดียวกัน ผู้ซื้อจึงไม่ควรเข้าใจว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์เสร็จแล้วจะสามารถเข้าอยู่ได้ทันที

     ควรถามและตกลงประเด็นต่อไปนี้ให้ชัดเจน

1. ผู้ขายจะขนย้ายของออกเสร็จเมื่อไร
2. ผู้ขายจะทำความสะอาดบ้านก่อนส่งมอบหรือไม่
3. ผู้ซื้อจะได้รับกุญแจและเข้าใช้บ้านได้ตั้งแต่วันไหน
4. หากผู้ขายต้องพักอาศัยต่อหลังวันโอน จะมีข้อตกลงอย่างไร
5. หากผู้ขายย้ายออกล่าช้า ใครจะเป็นผู้ประสานงานและรับผิดชอบ
6. จะมีการนัดดูสภาพบ้านรอบสุดท้ายก่อนรับมอบหรือไม่

     หากวันย้ายออกยังไม่แน่นอน ผู้ซื้อควรพิจารณาผลกระทบต่อวันย้ายเข้า ค่าเช่าที่พักเดิม การนัดช่าง การขนย้ายเฟอร์นิเจอร์ และค่าใช้จ่ายอื่นที่อาจตามมา

     ข้อตกลงเกี่ยวกับวันย้ายออก วันส่งมอบบ้าน และวันที่ผู้ซื้อจะเข้าใช้บ้านได้ ควรระบุไว้ในเอกสารให้ชัดเจน เนื่องจากเงื่อนไขของแต่ละกรณีอาจแตกต่างกัน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดกับผู้เกี่ยวข้องหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนาม

     ก่อนลงนาม ผู้ซื้อควรอ่าน คำแนะนำก่อนทำและเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน และตรวจให้ข้อความเรื่องวันย้ายออก รายการสิ่งของ และการส่งมอบตรงกับข้อตกลงจริง

บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ควรมีรายการส่งมอบอะไรบ้าง

     รายการส่งมอบช่วยให้ผู้ซื้อและผู้ขายเข้าใจตรงกันว่าผู้ซื้อจะได้รับบ้านในสภาพใด และมีสิ่งของชิ้นใดรวมอยู่ในการซื้อขาย ไม่ควรใช้เพียงคำกว้าง ๆ เช่น “ขายตามสภาพ” หรือ “แถมของในบ้าน” โดยไม่มีรายละเอียดประกอบ

     รายการที่ควรบันทึกสามารถแบ่งได้ดังนี้

สภาพพื้นที่และส่วนประกอบของบ้าน

• ผนัง พื้น ฝ้าเพดาน และหลังคา
• ประตู หน้าต่าง มุ้งลวด และเหล็กดัด
• ห้องน้ำ สุขภัณฑ์ ก๊อกน้ำ และเครื่องทำน้ำอุ่น
• ห้องครัว อ่างล้างจาน เคาน์เตอร์ และตู้ติดผนัง
• โรงจอดรถ ประตูรั้ว และพื้นที่รอบบ้าน
• ส่วนต่อเติม เช่น ครัวหลังบ้าน ห้องเก็บของ หรือกันสาด

     ไม่จำเป็นต้องบันทึกรอยเล็กน้อยทุกตำแหน่ง แต่ควรถ่ายรูปจุดสำคัญไว้ รวมถึงจุดที่ผู้ขายตกลงว่าจะซ่อม และจุดที่ผู้ซื้อยอมรับว่าจะรับมอบตามสภาพเดิม

อุปกรณ์และสิ่งของที่ส่งมอบพร้อมบ้าน

• เครื่องปรับอากาศและรีโมต
• ปั๊มน้ำและถังเก็บน้ำ
• เครื่องทำน้ำอุ่น
• เตา เครื่องดูดควัน และอุปกรณ์ครัว
• ผ้าม่าน มู่ลี่ และรางม่าน
• โคมไฟ พัดลมเพดาน และอุปกรณ์ติดผนัง
• กล้องวงจรปิด ระบบสัญญาณกันขโมย หรือระบบควบคุมอุปกรณ์ภายในบ้าน
• เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือเฟอร์นิเจอร์บิลต์อินที่ตกลงให้ไว้

     ควรระบุจำนวน ยี่ห้อ รุ่น หรือตำแหน่งเท่าที่ตรวจสอบได้ โดยเฉพาะสิ่งของที่มีมูลค่าหรือมีหลายชิ้น เพื่อป้องกันความเข้าใจไม่ตรงกันในภายหลัง

กุญแจและอุปกรณ์สำหรับเข้าออกบ้าน

• กุญแจประตูหลักและประตูหลัง
• กุญแจประตูรั้ว
• รีโมตประตูรั้วหรือโรงจอดรถ
• กุญแจตู้จดหมาย
• กุญแจห้องเก็บของ
• คีย์การ์ดหรือบัตรผ่านเข้าโครงการ
• รหัสประตูดิจิทัลหรือรหัสของอุปกรณ์ที่ติดตั้งอยู่
• คู่มือหรือใบรับประกันที่ยังมีอยู่

     ควรนับจำนวนกุญแจ รีโมต และบัตรผ่านในวันรับมอบจริง ไม่ควรเห็นเพียงกุญแจหนึ่งชุดแล้วเข้าใจว่าได้รับครบทั้งหมด

เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และของติดบ้านต้องระบุให้ละเอียด

     คำว่า “ของติดบ้าน” อาจมีความหมายต่างกันสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ขายอาจหมายถึงเฉพาะสิ่งที่ยึดติดกับผนัง ขณะที่ผู้ซื้ออาจเข้าใจว่ารวมถึงเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เห็นในวันดูบ้านด้วย

     ตัวอย่างสิ่งที่ควรระบุให้ชัด ได้แก่

• ตู้บิลต์อินอยู่ต่อ แต่โต๊ะรับประทานอาหารจะถูกนำออก
• เครื่องปรับอากาศอยู่ต่อครบทุกห้องหรือเพียงบางห้อง
• โทรทัศน์ไม่รวมอยู่ในการซื้อขาย แต่ชั้นวางโทรทัศน์อยู่ต่อ
• ผ้าม่านอยู่ต่อเฉพาะบางห้อง
• เครื่องซักผ้า ตู้เย็น หรือเตาไมโครเวฟ ผู้ขายจะนำออก
• โคมไฟบางชุดจะถูกถอดและเปลี่ยนเป็นโคมไฟแบบทั่วไป
• กล้องวงจรปิดอยู่ต่อ แต่อุปกรณ์บันทึกภาพไม่รวมอยู่ด้วย

     หากผู้ขายจะถอดสิ่งของที่ยึดติดกับผนัง ควรตกลงเพิ่มเติมว่าจะซ่อมรอยเจาะ เก็บสายไฟ หรือปิดช่องต่าง ๆ ให้เรียบร้อยหรือไม่ เพราะการถอดอุปกรณ์อาจทำให้ผนังหรือระบบไฟฟ้าต้องได้รับการซ่อมแซมเพิ่มเติม

ของที่ผู้ขายจะนำออกต้องตกลงอย่างไร

     บางครั้งผู้ขายอาจทิ้งเฟอร์นิเจอร์เก่า วัสดุเหลือใช้ หรือสิ่งของที่ไม่ต้องการขนไปด้วย ผู้ซื้อจึงควรระบุให้ชัดว่าต้องการรับสิ่งของชิ้นใด และสิ่งของที่เหลือต้องนำออกจากบ้านก่อนวันส่งมอบ

     การได้รับเฟอร์นิเจอร์เพิ่มไม่ใช่ข้อดีเสมอไป เพราะของบางชิ้นอาจชำรุด มีค่าใช้จ่ายในการขนทิ้งหรือรื้อถอน และอาจบังสภาพพื้นหรือผนังด้านหลังไว้

กุญแจ มิเตอร์น้ำไฟ และค่าใช้จ่ายค้างชำระควรเช็คอะไร

     ก่อนรับมอบบ้าน ควรเช็คข้อมูลเกี่ยวกับการใช้งานและค่าใช้จ่ายให้ครบ ไม่ควรรอจนย้ายเข้าแล้วจึงค่อยค้นหาเอกสารหรือสอบถามย้อนหลัง

     รายการที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• จำนวนกุญแจและรีโมตทั้งหมด
• หมายเลขมิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า
• ตัวเลขหน่วยน้ำและไฟฟ้า ณ วันส่งมอบ
• สถานะบิลค่าน้ำและค่าไฟฟ้าล่าสุด
• ค่าอินเทอร์เน็ต โทรศัพท์ หรือบริการอื่นที่ติดตั้งอยู่ในบ้าน
• ค่าส่วนกลางหมู่บ้านหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง
• ค่ารักษาความปลอดภัยหรือค่าบริการอื่น
• สติกเกอร์รถ บัตรผ่าน และสิทธิใช้พื้นที่ส่วนกลาง
• เอกสารรับประกันอุปกรณ์ที่ยังไม่หมดอายุ

     สำหรับทาวน์เฮ้าส์และทาวน์โฮมมือสอง ควรเช็ครีโมตประตู บัตรผ่านเข้าโครงการ และสถานะค่าส่วนกลางพร้อมกับรายการส่งมอบบ้าน

     การเปลี่ยนชื่อผู้ใช้ไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต หรือบริการอื่นอาจมีขั้นตอนและต้องใช้เอกสารแตกต่างกัน ผู้ซื้อควรสอบถามผู้ให้บริการหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องโดยตรง และเช็คข้อมูลล่าสุดก่อนดำเนินการ

     หากมีค่าใช้จ่ายค้างชำระ ควรตกลงให้ชัดว่าเป็นหน้าที่ของฝ่ายใดและต้องชำระให้เสร็จเมื่อไร ไม่ควรอาศัยเพียงคำพูด โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายที่อาจกระทบต่อการใช้บริการหรือสิทธิในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง

จุดซ่อมและความสะอาดควรตกลงก่อนส่งมอบอย่างไร

     ผู้ซื้อบางรายอาจเข้าใจว่าผู้ขายจะทำความสะอาดและซ่อมบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ ขณะที่ผู้ขายอาจเข้าใจว่าเป็นการขายตามสภาพ จึงควรตกลงรายละเอียดเหล่านี้ตั้งแต่ก่อนวางมัดจำหรือก่อนลงนามในเอกสารสำคัญ

     จุดที่มักต้องตกลง ได้แก่

• การเก็บขยะและสิ่งของที่ไม่ใช้แล้ว
• การทำความสะอาดพื้น ห้องน้ำ และห้องครัว
• การล้างเครื่องปรับอากาศ
• การอุดรอยจากการถอดชั้นวางหรือโทรทัศน์
• การซ่อมกระเบื้อง พื้น หรือบัวที่เสียหายจากการขนย้าย
• การแก้ไขรอยรั่วซึมตามที่ตกลงกัน
• การเปลี่ยนอุปกรณ์ที่ชำรุดก่อนส่งมอบ
• การตัดหญ้าและจัดพื้นที่รอบบ้านให้เรียบร้อย

     ควรแยกให้ชัดว่าจุดใดผู้ขายตกลงซ่อม และจุดใดผู้ซื้อรับทราบว่าจะรับมอบตามสภาพ หากไม่มีรายการที่ชัดเจน ทั้งสองฝ่ายอาจจดจำข้อตกลงไม่ตรงกันเมื่อถึงวันส่งมอบ

ก่อนโอนควรกลับไปดูบ้านซ้ำอีกครั้งไหม

     ควรนัดกลับไปดูบ้านเมื่อเจ้าของย้ายของออกแล้ว หรืออย่างน้อยในช่วงที่การขนย้ายใกล้เสร็จ เพราะเป็นโอกาสสำคัญที่จะได้เปรียบเทียบสภาพบ้านกับวันที่ตกลงซื้อ

     การกลับไปดูบ้านรอบนี้มีจุดประสงค์ต่างจากการ ตรวจบ้านก่อนโอน เพราะเน้นยืนยันสภาพหลังขนย้ายและสิ่งของที่ตกลงกันไว้ มากกว่าการตรวจระบบทุกจุดอย่างละเอียด

     การกลับไปดูซ้ำไม่ใช่การตรวจระบบทุกส่วนของบ้านอย่างละเอียด แต่เป็นการยืนยันว่า

• บ้านอยู่ในสภาพตามที่ตกลงกัน
• ของที่ระบุว่าจะอยู่ต่อยังอยู่ครบ
• ของที่ต้องนำออกถูกขนย้ายเรียบร้อยแล้ว
• ไม่มีความเสียหายใหม่จากการขนย้าย
• จุดที่ตกลงให้ซ่อมได้รับการแก้ไขแล้ว
• กุญแจ รีโมต และอุปกรณ์ต่าง ๆ พร้อมส่งมอบ
• ไม่มีผู้อยู่อาศัยหรือสิ่งของที่ไม่ได้ตกลงกันเหลืออยู่ในบ้าน

     ควรนำรูปถ่ายเดิมและรายการส่งมอบไปเปรียบเทียบทีละจุด หากพบว่าสภาพบ้านหรือสิ่งของแตกต่างจากข้อตกลง ควรถ่ายรูปเก็บไว้และพูดคุยให้ได้ข้อสรุปก่อนดำเนินการในขั้นต่อไป

     ผู้ที่อยู่ในช่วงหลังดูบ้านก่อนวางมัดจำควรรวบรวมคำถามเกี่ยวกับวันย้ายออก ของที่อยู่ต่อ และจุดที่ต้องซ่อมให้ครบ ไม่ควรรอจนใกล้ถึงวันโอน เพราะอาจเหลือเวลาไม่เพียงพอสำหรับการแก้ไข

เช็คลิสต์สั้น ๆ ก่อนซื้อบ้านมือสองที่ยังมีเจ้าของอยู่เดิม

     ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านลักษณะนี้ ควรเช็คประเด็นต่อไปนี้ให้ครบเท่าที่ทำได้

1. ถามวันย้ายออกและวันส่งมอบให้ชัด
2. ขอรายการของที่อยู่ต่อและของที่ผู้ขายจะนำออก
3. ถ่ายรูปสภาพบ้านและอุปกรณ์ที่ตกลงให้ส่งมอบ
4. จดตำแหน่งที่ถูกเฟอร์นิเจอร์บังไว้เพื่อนัดกลับมาเช็ค
5. ตกลงเรื่องการทำความสะอาดและการนำสิ่งของออกจากบ้าน
6. ระบุจุดที่ผู้ขายรับผิดชอบซ่อมก่อนส่งมอบ
7. เช็คกุญแจ รีโมต คีย์การ์ด และบัตรผ่านต่าง ๆ
8. บันทึกเลขมิเตอร์และสถานะค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
9. นัดดูบ้านซ้ำหลังขนย้ายหรือก่อนรับมอบ
10. ตรวจสอบข้อความในสัญญาและเอกสารกับผู้เกี่ยวข้องก่อนลงนาม

     ก่อนซื้อบ้านที่ยังมีเจ้าของอาศัยอยู่ ควรยืนยันให้ชัด 3 เรื่อง ได้แก่ วันย้ายออก รายการสิ่งของที่ส่งมอบ และการกลับไปดูบ้านหลังขนย้าย จากนั้นควรถ่ายรูป บันทึกเลขมิเตอร์ และตรวจเอกสารที่เกี่ยวข้องก่อนลงนาม วิธีนี้ช่วยให้ผู้ซื้อเปรียบเทียบสภาพบ้านในวันดูทรัพย์กับสภาพที่จะได้รับจริง และลดความเข้าใจไม่ตรงกันในวันส่งมอบ

     หากต้องการทบทวนขั้นตอนอื่นก่อนตัดสินใจ สามารถดูบทความในหมวด ดูบ้านก่อนซื้อ เพื่อไล่ประเด็นตั้งแต่การนัดดูทรัพย์ การวางมัดจำ ไปจนถึงการเตรียมตัวก่อนรับโอน