ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ควรตกลงสัญญา นัดดูห้อง และวันส่งมอบยังไง

     ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ไม่ควรเริ่มจากการถ่ายรูปห้องหรือลงประกาศเพียงอย่างเดียว สิ่งแรกที่ควรทำคือหยิบสัญญาเช่าฉบับปัจจุบันขึ้นมาเช็คให้ชัด ทั้งวันสิ้นสุดสัญญา เงื่อนไขการเข้าห้อง เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า รายการเฟอร์นิเจอร์ และแผนย้ายออกของผู้เช่า

     สิ่งที่ทำให้การขายห้องลักษณะนี้ต่างจากการขายห้องว่างคือ ยังมีผู้เช่าพักอาศัยอยู่จริง วันหมดสัญญาเช่า วันโอนกรรมสิทธิ์ วันย้ายออก และวันส่งมอบห้องจึงอาจไม่ตรงกัน เจ้าของควรวางลำดับเวลาแต่ละขั้นให้ชัด เพื่อให้เจ้าของ ผู้เช่า และผู้ซื้อเข้าใจตรงกันตั้งแต่ก่อนเริ่มตกลงซื้อขาย

ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ต่างจากขายห้องว่างตรงไหน

     ถ้าเป็นห้องว่าง เจ้าของสามารถนัดดูห้อง ตรวจห้อง และกำหนดวันส่งมอบตามความพร้อมของผู้ขายกับผู้ซื้อได้ค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ถ้ายังมีผู้เช่าพักอยู่ การเข้าห้อง การถ่ายภาพ การย้ายของ การคืนกุญแจ รวมถึงเรื่องค่าเช่าและเงินประกัน ต้องพิจารณาเงื่อนไขในสัญญาเช่าร่วมด้วย

     ก่อนประกาศขาย เจ้าของควรตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้ก่อน

• สัญญาเช่าสิ้นสุดวันไหน
• เหลือระยะเวลาเช่าอีกเท่าไร
• ผู้เช่ามีแผนอยู่ต่อหรือย้ายออกเมื่อไร
• หากจะนัดเข้าห้อง ต้องประสานกับใครบ้าง
• ผู้ซื้อที่สนใจต้องการซื้อเพื่ออยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน
• ผู้ซื้อจะได้รับห้องว่าง หรือรับโอนในช่วงที่ยังมีผู้เช่าพักอยู่
• เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ชิ้นใดเป็นของเจ้าของ
• เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และยอดค้างมีสถานะอย่างไร
• กุญแจ บัตรเข้าอาคาร ที่จอดรถ และสิทธิที่เกี่ยวกับอาคารอยู่กับใครบ้าง

     หากยังตอบคำถามเหล่านี้ไม่ได้ เจ้าของไม่ควรรีบรับปากเรื่องวันส่งมอบ เพราะวันที่ตกลงกับผู้ซื้ออาจไม่สอดคล้องกับสถานะการเช่าที่เกิดขึ้นจริง

ก่อนประกาศขาย ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ต้องเปิดสัญญาเช่าเช็คอะไรบ้าง

     แทนที่จะอ่านสัญญาแล้วพยายามจำรายละเอียดทั้งหมด ควรสรุปสถานะการเช่าไว้ในที่เดียว เพื่อให้เห็นชัดว่าประเด็นใดมีผลต่อการขาย และเรื่องใดยังต้องคุยกับผู้เช่าหรือผู้ซื้อเพิ่มเติม

ตารางสรุปสถานะสัญญาเช่า

หัวข้อ	สถานะที่ต้องเช็ค	ต้องจัดการก่อนขั้นตอนไหน
วันสิ้นสุดสัญญา	ใส่วันที่ตามสัญญาจริง	ก่อนวางลำดับเวลา
เงินประกัน	จำนวนเงินและผู้ถือเงิน	ก่อนตกลงเรื่องส่งมอบ
ค่าเช่าล่วงหน้า	มีหรือไม่มี	ก่อนกำหนดช่วงรับค่าเช่า
การเข้าห้อง	เช็คเงื่อนไขในสัญญา	ก่อนเริ่มนัดดูห้อง
เฟอร์นิเจอร์	แยกของเจ้าของกับของผู้เช่า	ก่อนตกลงรายการขาย
กุญแจ/บัตรเข้าอาคาร	จำนวนและผู้ถือ	ก่อนส่งมอบ
วันย้ายออก	ยืนยันกับผู้เช่า	ก่อนกำหนดวันส่งมอบ
วันส่งมอบ	ต้องสอดคล้องกับสถานะจริง	ก่อนทำข้อตกลงกับผู้ซื้อ

     นอกจากวันเริ่มและวันสิ้นสุดสัญญาแล้ว ควรดูเงื่อนไขเรื่องการเข้าห้อง การแจ้งล่วงหน้า การต่อสัญญา การสิ้นสุดหรือบอกเลิกสัญญา การคืนห้อง และรายการทรัพย์สินที่แนบมากับสัญญาด้วย

     ไม่ควรอ่านเพียงข้อความบางข้อแล้วนำไปสรุปสิทธิของทุกฝ่ายทันที หากเงื่อนไขใดมีผลต่อการเข้าห้อง การย้ายออก หรือการส่งมอบ ควรตรวจสัญญาทั้งฉบับ รวมถึงตรวจข้อมูลกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับกรณีนั้นเพิ่มเติม

ตกลงให้ชัดก่อนว่า ผู้ซื้อจะรับห้องว่างหรือรับโอนขณะที่ยังมีการเช่า

     เรื่องสำคัญที่ควรตกลงตั้งแต่ต้นคือ ผู้ซื้อจะได้รับห้องในสถานะใด เพราะคำตอบนี้มีผลต่อทั้งวันโอน วันย้ายออก เอกสาร เงิน และการส่งมอบกุญแจ

กรณีซื้อขายขณะที่ยังมีการเช่าอยู่

     ผู้ซื้อควรรู้ตั้งแต่ก่อนตกลงซื้อว่าห้องยังไม่ว่าง และควรได้รับข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับการเช่า เช่น

• วันเริ่มและวันสิ้นสุดสัญญา
• ค่าเช่าตามสัญญา
• สถานะเงินประกัน
• ค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้า ถ้ามี
• รายการเฟอร์นิเจอร์ของเจ้าของ
• ข้อมูลที่จำเป็นเกี่ยวกับการส่งมอบหรือการเปลี่ยนเจ้าของ

     อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสรุปเองว่าผู้ซื้อจะต้องรับสัญญาเดิมทุกกรณี หรือกำหนดสิทธิของผู้ซื้อและผู้เช่าจากหลักทั่วไปเพียงอย่างเดียว เพราะแต่ละกรณีต้องพิจารณาทั้งข้อความในสัญญาและข้อเท็จจริงของการซื้อขายร่วมกัน

กรณีตั้งใจส่งมอบเป็นห้องว่าง

     ถ้าผู้ซื้อต้องการเข้าอยู่เอง สิ่งที่ควรให้ความสำคัญไม่ใช่เพียงวันโอน แต่ต้องดูด้วยว่าห้องจะพร้อมส่งมอบจริงเมื่อไร

     ควรยืนยันให้ชัดว่า

• ผู้เช่าจะย้ายออกเมื่อไร
• เจ้าของจะรับคืนห้องจากผู้เช่าเมื่อไร
• จะตรวจรายการทรัพย์สินเมื่อไร
• กุญแจและบัตรเข้าอาคารจะคืนครบเมื่อไร
• ห้องจะพร้อมส่งมอบให้ผู้ซื้อวันไหน

     จึงไม่ควรใช้ข้อความว่า “ห้องว่างวันโอน” หรือ “พร้อมอยู่ทันที” หากยังไม่มีข้อมูลยืนยันว่ากำหนดการของผู้เช่าสอดคล้องกับวันที่ดังกล่าวจริง

ผู้ซื้อจะอยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน มีผลต่อกำหนดการอย่างไร

     ก่อนคุยรายละเอียด ควรถามให้ชัดว่าผู้ซื้อซื้อไปเพื่ออะไร เพราะคนที่ซื้อเพื่ออยู่เองกับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ มักให้ความสำคัญกับข้อมูลไม่เหมือนกัน

     ถ้าผู้ซื้อจะเข้าอยู่เอง ประเด็นสำคัญมักเป็น

• ผู้เช่าย้ายออกเมื่อไร
• ห้องพร้อมใช้งานจริงวันไหน
• หลังผู้เช่าย้ายออกสามารถตรวจห้องได้หรือไม่
• เฟอร์นิเจอร์อะไรจะเหลืออยู่
• จะได้รับกุญแจและบัตรเข้าอาคารเมื่อไร

     แต่ถ้าผู้ซื้อซื้อเพื่อปล่อยเช่าต่อ สิ่งที่อาจต้องเตรียมเพิ่มเติมคือสถานะสัญญา ค่าเช่า เงินประกัน รายการเฟอร์นิเจอร์ และข้อมูลการเช่าที่จำเป็นต่อการพิจารณาทรัพย์

     บทนี้ไม่จำเป็นต้องลงลึกเรื่องการคำนวณ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่า เพราะเป็นอีกประเด็นหนึ่งที่ต่างจากการจัดการห้องซึ่งยังมีผู้เช่าพักอยู่ในช่วงซื้อขาย

เมื่อต้องการ ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่ ควรนัดผู้ซื้อดูห้องอย่างไร

     การนัดดูห้องที่ยังมีคนพักอยู่ควรจัดการต่างจากห้องว่าง เพราะต้องคำนึงถึงทั้งเงื่อนไขในสัญญา ความสะดวกของผู้เช่า และความเป็นส่วนตัวของผู้พักอาศัย

     ก่อนเริ่มรับนัด ควรตกลงให้ชัดว่า

• จะติดต่อผู้เช่าผ่านช่องทางใด
• สัญญาระบุเรื่องการเข้าห้องหรือการแจ้งล่วงหน้าไว้อย่างไร
• ผู้เช่าสะดวกวันและเวลาไหน
• ใครจะเป็นผู้พาผู้ซื้อเข้าชมห้อง
• ต้องจำกัดจำนวนผู้เข้าชมหรือไม่
• ผู้เช่าจะอยู่ในห้องระหว่างการชมไหม
• อนุญาตให้ถ่ายภาพอะไรได้บ้าง
• ของส่วนตัวหรือพื้นที่ใดไม่ควรถ่าย
• ใครเป็นผู้ตรวจปิดไฟ ปิดประตู และล็อกห้องหลังชมเสร็จ

     ไม่ควรกำหนดเองว่า “ต้องแจ้งล่วงหน้า 24 ชั่วโมง” หรือกำหนดจำนวนวันตายตัว หากสัญญาและข้อเท็จจริงไม่ได้ระบุไว้เช่นนั้น ควรเช็คเงื่อนไขในสัญญาและตกลงช่วงเวลาที่เหมาะสมกับผู้เช่าให้ชัด

     ถ้ามีนายหน้า ควรกำหนดผู้ประสานงานหลักเพียงคนเดียวสำหรับเรื่องนัดดูห้อง เพื่อลดปัญหาที่เจ้าของ นายหน้าหลายคน และผู้ซื้อหลายคนติดต่อผู้เช่าซ้ำกัน

ระวังความเป็นส่วนตัวเมื่อต้องถ่ายภาพหรือพาผู้ซื้อเข้าชม

     ห้องที่มีคนพักอยู่จริงอาจมีเอกสาร รูปถ่าย หน้าจอคอมพิวเตอร์ ของมีค่า หรือข้อมูลอื่นที่สามารถระบุตัวผู้พักอาศัยได้

     ภาพที่ใช้ประกาศควรเน้นสภาพห้องและสิ่งที่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเห็น ไม่ควรเปิดเผยชีวิตส่วนตัวของผู้เช่า ก่อนถ่ายหรือเผยแพร่ภาพจึงควรตกลงกันให้ชัดว่าอะไรถ่ายได้ และควรหลีกเลี่ยงการเปิดเผยข้อมูลส่วนตัวที่ไม่จำเป็นต่อการขาย

     หากต้องการจัดห้องให้ดูดีขึ้น เตรียมห้องสำหรับถ่ายรูป หรือปรับวิธีนำเสนอห้องให้น่าสนใจ ควรแยกไปใช้แนวทางการเตรียมคอนโดเพื่อขายโดยเฉพาะ ไม่จำเป็นต้องนำเรื่องเหล่านั้นมาขยายซ้ำในบทนี้

     หากต้องเตรียมพื้นที่ก่อนถึงวันนัด สามารถใช้แนวทาง เปิดบ้านให้ผู้ซื้อมาดู เพื่อเช็คเรื่องความสะอาด แสง ทางเดิน และความพร้อมของข้อมูลเพิ่มเติมได้ โดยต้องปรับให้เหมาะกับกรณีที่ยังมีผู้เช่าพักอยู่

เฟอร์นิเจอร์ เงินประกัน และค่าเช่า ต้องแยกให้ชัดก่อนรับข้อเสนอ

     เมื่อมีผู้เช่าอยู่ สิ่งของและเงินหลายรายการอาจเกี่ยวข้องกับคนละฝ่าย เจ้าของจึงไม่ควรเห็นเฟอร์นิเจอร์หรือเครื่องใช้ในห้องแล้วคิดว่าทุกชิ้นเป็นของตนเองหรือรวมอยู่ในการขายทั้งหมด

แยกก่อนว่าอะไรเป็นของใคร

     ควรทำรายการจากของจริงและตรวจเทียบกับเอกสารที่มีอยู่ เช่น

รายการ	เป็นของใคร	ต้องจัดการก่อนส่งมอบอย่างไร
เตียง	เจ้าของ/ผู้เช่า	ระบุว่าจะอยู่หรือย้ายออก
ตู้เสื้อผ้า	เช็ครายการทรัพย์สิน	ยืนยันว่ารวมขายหรือไม่
ทีวี	ระบุเจ้าของ	ห้ามสมมติว่ารวมขาย
ตู้เย็น	เช็คสัญญาและรายการเดิม	ระบุสถานะให้ผู้ซื้อทราบ
เครื่องซักผ้า	ระบุเจ้าของ	กำหนดว่าจะอยู่หรือย้าย
ของตกแต่ง	แยกทีละรายการ	ของผู้เช่าไม่ควรนำเสนอขาย

     หากทรัพย์สินชิ้นใดจะรวมอยู่ในการซื้อขาย ควรระบุรายการให้ชัด ไม่ควรใช้เพียงคำว่า “เฟอร์นิเจอร์ครบ” เพราะเจ้าของ ผู้เช่า และผู้ซื้ออาจเข้าใจไม่ตรงกัน

เงินประกันไม่ใช่เงินก้อนเดียวกับค่าเช่า

     เงินที่เกี่ยวกับผู้เช่าควรแยกออกเป็นแต่ละประเภท เช่น

• เงินประกันตามสัญญา
• ค่าเช่างวดปัจจุบัน
• ค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้า ถ้ามี
• ค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายที่ยังค้าง ถ้ามี
• ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือรายการอื่นตามข้อตกลง

     จากนั้นควรกำหนดให้ชัดว่า ถ้าวันโอนอยู่กลางรอบค่าเช่า ใครจะได้รับค่าเช่าของช่วงใด และมีเงินหรือค่าใช้จ่ายรายการใดที่ต้องสะสางก่อนหรือหลังวันโอน

     ไม่ควรสรุปว่าเงินประกันต้องคืนผู้เช่าหรือส่งให้ผู้ซื้อในรูปแบบเดียวกันทุกกรณี เพราะต้องดูทั้งสัญญา ข้อตกลงซื้อขาย และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี ควรทำรายการเงินให้ตรวจสอบได้ และตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนถึงวันโอน

วันหมดสัญญา วันโอน วันย้ายออก และวันส่งมอบ ไม่ควรถูกคิดว่าเป็นวันเดียวกัน

     ปัญหาที่มักเกิดขึ้นคือ ทุกฝ่ายพูดถึง “วันโอน” เหมือนกัน แต่แต่ละคนอาจเข้าใจไม่เหมือนกันว่า หลังจากวันนั้นใครจะอยู่ในห้อง ใครจะได้รับกุญแจ และห้องจะพร้อมใช้งานเมื่อไร

     เจ้าของจึงควรทำลำดับเวลาโดยใส่วันที่จริงของตัวเอง เช่น

     สัญญาเช่าปัจจุบัน
     ↓
     เริ่มประกาศขาย
     ↓
     ประสานผู้เช่าเพื่อนัดดูห้อง
     ↓
     ผู้ซื้อสนใจและตกลงเงื่อนไข
     ↓
     เช็คสถานะสัญญาเช่าอีกครั้ง
     ↓
     กำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
     ↓
     ผู้เช่าอยู่ต่อหรือย้ายออกตามแผน
     ↓
     ตรวจรับห้องคืนจากผู้เช่า ถ้าเกี่ยวข้อง
     ↓
     ส่งมอบห้อง
     ↓
     ส่งกุญแจ บัตรเข้าอาคาร และทรัพย์สินที่ตกลงกับผู้ซื้อ

     เมื่อใส่วันที่จริงลงไป จะเห็นได้ง่ายว่ามีขั้นตอนไหนอยู่ใกล้กันเกินไป เช่น ผู้เช่าตั้งใจย้ายออกใกล้วันโอนมากจนไม่มีเวลาเพียงพอสำหรับตรวจรับห้องและเช็ครายการทรัพย์สิน

     ถ้าวันหมดสัญญาอยู่ใกล้วันส่งมอบ ไม่ควรคิดว่าผู้เช่าจะขนของออกและคืนห้องได้ตรงตามวันที่ต้องการเสมอไป ควรยืนยันแผนย้ายออก การคืนกุญแจ การตรวจห้อง และการจัดการเงินตามสัญญาให้ชัด พร้อมเผื่อเวลาไว้สำหรับกรณีที่กำหนดการเปลี่ยนแปลง

ถ้าผู้ซื้อรับห้องในช่วงที่ยังมีการเช่า ควรให้ข้อมูลแค่ไหน

     ผู้ซื้ออาจจำเป็นต้องรู้ข้อมูลเกี่ยวกับสถานะของห้อง เช่น

• ระยะเวลาสัญญาที่เหลือ
• ค่าเช่าตามสัญญา
• เงินประกัน
• ค่าเช่าล่วงหน้า ถ้ามี
• รายการเฟอร์นิเจอร์
• ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง
• สถานะการชำระที่จำเป็นต่อการพิจารณาซื้อ

     แต่ข้อมูลเกี่ยวกับการเช่ากับข้อมูลส่วนตัวของผู้เช่าเป็นคนละเรื่องกัน เจ้าของควรแยกให้ชัดว่าข้อมูลใดจำเป็นต่อการตัดสินใจซื้อ และข้อมูลใดเป็นเรื่องส่วนตัวที่ไม่ควรเปิดเผยเกินความจำเป็น

     ชื่อ เบอร์โทรศัพท์ ที่ทำงาน รายได้ สำเนาบัตร เอกสารส่วนตัว หรือข้อมูลอื่นที่ระบุตัวบุคคลได้ ไม่ควรถูกนำไปเผยแพร่ในประกาศหรือส่งต่อโดยไม่มีเหตุที่เหมาะสม

     ถ้าผู้ซื้อกำลังพิจารณาเรื่องสภาพพื้น ผนัง ระบบไฟ ระบบน้ำ พื้นที่ส่วนกลาง หรือนิติบุคคล ควรแยกไปใช้เช็คลิสต์สำหรับตรวจคอนโดมือสองโดยเฉพาะ เพราะเป็นคนละขั้นตอนกับการจัดการผู้เช่าและการกำหนดวันส่งมอบ

     หากผู้ซื้อต้องการประเมินสภาพตัวห้อง ระบบอาคาร เอกสาร และค่าใช้จ่ายก่อนรับโอน ควรแยกไปใช้แนวทาง ซื้อคอนโดมือสองต้องเช็คอะไรบ้าง โดยเฉพาะ เพื่อไม่ให้ปะปนกับเรื่องสัญญาเช่าและการประสานผู้เช่าในบทนี้

ถ้าต้องส่งมอบห้องว่าง ควรรับคืนห้องจากผู้เช่าอย่างไร

     ถ้าเป้าหมายคือส่งมอบห้องว่างให้ผู้ซื้อ ควรมีขั้นตอนระหว่างวันที่ผู้เช่าย้ายออกกับวันที่ผู้ซื้อรับห้องให้ชัดเจน เพื่อให้ทราบว่าห้องถูกส่งคืนและส่งต่อในสภาพใด

     ลำดับโดยทั่วไปอาจเป็น

1. ผู้เช่าย้ายทรัพย์สินของตนออก
2. เจ้าของตรวจสภาพห้องตามเงื่อนไขในสัญญาเช่า
3. ตรวจรายการเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ที่เกี่ยวข้อง
4. จัดการเงินและค่าใช้จ่ายตามสัญญาและข้อเท็จจริง
5. รับคืนกุญแจและบัตรเข้าอาคาร
6. เช็คว่าทรัพย์สินของผู้เช่าถูกนำออกครบแล้ว
7. เตรียมห้องตามสภาพที่ตกลงกับผู้ซื้อ
8. ส่งมอบกุญแจ บัตรเข้าอาคาร และรายการทรัพย์สินให้ผู้ซื้อ

     ขั้นตอนนี้ไม่ใช่การตรวจสภาพห้องแทนผู้ซื้อ แต่มีไว้เพื่อให้ชัดว่า ผู้เช่าคืนห้องให้เจ้าของในสภาพใด และเจ้าของจะส่งต่อห้องให้ผู้ซื้อในสภาพใด

นิติบุคคลคอนโดเกี่ยวข้องกับการนัดดูและการย้ายออกตรงไหน

     การขายคอนโดต่างจากบ้านทั่วไปตรงที่ นอกจากเรื่องภายในห้องแล้ว ยังอาจมีระเบียบของอาคารเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

     เจ้าของควรสอบถามสำนักงานนิติบุคคลอาคารชุดโดยตรงในเรื่องที่จำเป็น เช่น

• การให้บุคคลภายนอกเข้าอาคาร
• การแลกบัตรหรือลงทะเบียนผู้มาติดต่อ
• ที่จอดรถสำหรับผู้มาติดต่อ
• บัตรหรืออุปกรณ์สำหรับเข้าอาคาร
• การลงทะเบียนผู้พักอาศัย
• ขั้นตอนการย้ายของเข้าและออก
• เวลาใช้ลิฟต์ขนของ
• การคืนหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ของอาคารตามกรณี

     แต่ละอาคารอาจมีกฎไม่เหมือนกัน จึงควรเช็คกับนิติบุคคลของอาคารนั้นโดยตรง ไม่ควรนำขั้นตอนของคอนโดแห่งหนึ่งไปใช้กับอีกแห่งโดยอัตโนมัติ

เจ้าของ ผู้เช่า และผู้ซื้อ ใครต้องคุยเรื่องอะไร

     การแยกหน้าที่ให้ชัดช่วยลดปัญหาที่แต่ละฝ่ายคิดว่าอีกคนกำลังจัดการเรื่องนั้นอยู่แล้ว

เรื่อง	ฝ่ายที่เกี่ยวข้อง	สิ่งที่ต้องให้ชัด
สัญญาเช่าปัจจุบัน	เจ้าของ + ผู้เช่า	สถานะและเงื่อนไขจริง
นัดดูห้อง	เจ้าของ + ผู้เช่า + ผู้ซื้อ	วัน เวลา และผู้ประสานงาน
ราคาซื้อขาย	เจ้าของ + ผู้ซื้อ	เงื่อนไขการซื้อขาย
ของในห้อง	ทั้ง 3 ฝ่ายตามกรณี	ของใครและอะไรขายรวม
เงินประกัน/ค่าเช่า	เจ้าของ + ผู้เช่า และอาจเกี่ยวกับผู้ซื้อ	วิธีจัดการตามเอกสาร
วันย้ายออก	เจ้าของ + ผู้เช่า	ต้องสอดคล้องกับวันส่งมอบ
วันส่งมอบ	เจ้าของ + ผู้ซื้อ และอาจเกี่ยวกับผู้เช่า	ผู้ซื้อจะรับห้องในสภาพใด

     ยิ่งวันโอนกับวันย้ายออกอยู่ใกล้กัน ยิ่งควรเขียนข้อตกลงสำคัญให้ชัด เพื่อลดความเข้าใจไม่ตรงกันในภายหลัง

เรื่องไหนต้องเช็คสัญญาและกฎหมายก่อนตกลงกับผู้ซื้อ

     ตามหลักในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่สิ้นสุดลงเพียงเพราะมีการโอนกรรมสิทธิ์ และผู้รับโอนย่อมรับสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่าด้วย

     อย่างไรก็ตาม ไม่ควรนำหลักดังกล่าวไปใช้แบบเหมารวมกับทุกกรณี เพราะสัญญาเช่าแต่ละฉบับอาจมีรายละเอียดเรื่องระยะเวลา หลักฐานสัญญา การจดทะเบียน ข้อตกลงของคู่สัญญา หรือข้อเท็จจริงอื่นที่ต้องพิจารณาร่วมกัน

     เรื่องต่อไปนี้ควรตรวจสัญญาฉบับจริง และตรวจข้อมูลกฎหมายล่าสุดก่อนให้คำตอบกับผู้ซื้อหรือผู้เช่า

• สิทธิในการเข้าห้องระหว่างที่ผู้เช่าพักอยู่
• วิธีและระยะเวลาการแจ้งตามสัญญา
• การสิ้นสุดหรือบอกเลิกสัญญา
• ผลของการโอนกรรมสิทธิ์ต่อสัญญาเช่า
• การจัดการเงินประกัน
• การจัดการค่าเช่าที่รับล่วงหน้า
• สิทธิและหน้าที่เมื่อเจ้าของห้องเปลี่ยน
• เงื่อนไขการคืนและส่งมอบห้อง

     ถ้าสัญญามีเงื่อนไขซับซ้อน คู่กรณีเข้าใจไม่ตรงกัน หรือกำลังจะทำข้อตกลงที่มีผลทางกฎหมาย ควรตรวจตัวบทกฎหมายฉบับปัจจุบันจากแหล่งทางการ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญตามข้อเท็จจริงของกรณีนั้น ไม่ควรใช้คำแนะนำทั่วไปแทนการตรวจเอกสารจริง

     หากต้องตรวจเรื่องเอกสารหรือขั้นตอนเกี่ยวกับการจดทะเบียนห้องชุดและการโอนกรรมสิทธิ์ ควรตรวจข้อมูลล่าสุดจาก กรมที่ดิน อีกครั้งก่อนกำหนดเงื่อนไขวันโอนกับผู้ซื้อ

รายการที่ต้องเช็คก่อนประกาศ ขายคอนโดที่มีผู้เช่าอยู่

     ก่อนเริ่มหาผู้ซื้อ ควรเช็คอย่างน้อยดังนี้

• เปิดสัญญาเช่าและยืนยันวันสิ้นสุด
• เช็คเงื่อนไขเกี่ยวกับการเข้าห้อง
• คุยแผนนัดดูห้องกับผู้เช่า
• กำหนดผู้ประสานงานหลักสำหรับการนัดดู
• แยกทรัพย์สินของเจ้าของออกจากของผู้เช่า
• ระบุว่ารายการใดจะรวมอยู่ในการขาย
• สรุปเงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า และยอดที่ยังเกี่ยวข้อง
• ถามผู้ซื้อว่าจะอยู่เองหรือซื้อเพื่อลงทุน
• ตกลงให้ชัดว่าจะส่งมอบห้องว่างหรือซื้อขายขณะที่ยังมีการเช่าอยู่
• แยกวันโอน วันย้ายออก และวันส่งมอบออกจากกัน
• เช็คกฎนิติบุคคลเรื่องเข้าอาคาร บัตรเข้าอาคาร ที่จอดรถ และการย้ายของ
• ระวังข้อมูลและทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า
• เรื่องสิทธิ การบอกเลิกสัญญา และผลของการโอน ต้องตรวจสัญญาและกฎหมายก่อนตอบ

     ก่อนประกาศขายห้องที่ยังมีผู้เช่าพักอยู่ คำถามแรกจึงไม่ควรมีเพียงว่า “จะลงประกาศอย่างไรให้มีคนสนใจ” แต่ควรถามก่อนว่า “ผู้ซื้อจะได้รับห้องในสภาพแบบไหน และทุกฝ่ายเข้าใจกำหนดการตรงกันแล้วหรือยัง”

     เมื่อสถานะสัญญา การนัดดู เงินประกัน ค่าเช่า เฟอร์นิเจอร์ วันโอน วันย้ายออก และวันส่งมอบถูกวางไว้ให้สอดคล้องกัน เจ้าของจะคุยกับทั้งผู้เช่าและผู้ซื้อได้ชัดขึ้น และลดโอกาสที่เมื่อใกล้ถึงวันสำคัญแล้วจะพบว่าแต่ละฝ่ายเข้าใจเรื่องสภาพห้องหรือวันส่งมอบไม่ตรงกัน