ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดิน คือกระบวนการที่ไม่ได้มีเพียงการเซ็นเอกสารและชำระเงินเท่านั้น ในวันโอนควรเช็คให้ครบตั้งแต่สำนักงานที่จะไป เอกสารที่ต้องเตรียม การยื่นคำขอ รายละเอียดก่อนลงนาม ไปจนถึงรายการจดทะเบียนและเอกสารที่ได้รับคืน หากพบว่าข้อมูลสำคัญไม่ตรงกัน ควรหยุดและแก้ไขให้เรียบร้อยก่อนดำเนินการต่อ เพื่อไม่ให้ความคลาดเคลื่อนเล็ก ๆ กลายเป็นปัญหาในภายหลัง
ในบทความนี้ “วันโอน” หมายถึงวันที่ผู้ซื้อและผู้ขายไปดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับบ้านพร้อมที่ดินหรือที่ดินต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การตกลงซื้อขาย การชำระเงิน และการจดทะเบียนเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกัน แต่เป็นคนละส่วนของกระบวนการ จึงไม่ควรเข้าใจว่าเพียงชำระเงินครบแล้ว การโอนจะเสร็จสมบูรณ์ทันทีทุกขั้นตอน
หากเป็นการโอนบ้าน ก่อนมาถึงขั้นตอนจดทะเบียนควรจัดการเรื่องการตรวจสภาพตัวบ้านให้เรียบร้อยก่อน โดยสามารถดูแนวทาง ตรวจบ้านก่อนโอน แยกต่างหาก เพื่อไม่ให้เรื่องสภาพบ้านมาปะปนกับขั้นตอนเอกสารในวันโอน
ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดิน แบบย่อ ตั้งแต่ก่อนเดินทางจนจดทะเบียนเสร็จ
หากต้องการเห็นภาพรวมก่อนอ่านรายละเอียด สามารถเรียงลำดับสิ่งที่ควรเตรียมและสิ่งที่จะเกิดขึ้นในวันโอนได้ดังนี้
ก่อนวันโอน
↓
เช็คสำนักงานและช่องทางที่จะใช้ดำเนินการ
↓
เตรียมเอกสารของผู้ซื้อ ผู้ขาย และเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์
↓
เช็คกรณีพิเศษ เช่น การมอบอำนาจ สินเชื่อ หรือจำนอง
↓
ตกลงวิธีชำระเงิน และประสานธนาคารหากมี
↓
ถึงสำนักงานที่ดิน
↓
ยื่นคำขอและเอกสาร
↓
เจ้าหน้าที่ตรวจหลักฐานและรายละเอียดของรายการที่จะจดทะเบียน
↓
ตรวจข้อมูลในเอกสารก่อนลงนาม
↓
ดำเนินการเรื่องค่าธรรมเนียม ภาษี อากร และการชำระเงินตามกรณี
↓
ลงนามและดำเนินการจดทะเบียน
↓
รับเอกสารและหลักฐาน
↓
ตรวจข้อมูลอีกครั้งก่อนกลับ
โดยทั่วไป การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมจะเริ่มจากการยื่นคำขอและตรวจเอกสาร จากนั้นเจ้าหน้าที่จะตรวจข้อมูลของผู้ซื้อ ผู้ขาย และทรัพย์ จัดทำเอกสารที่เกี่ยวข้อง ให้คู่กรณีตรวจและลงนาม ก่อนดำเนินการจดทะเบียนและคืนเอกสารที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม รายละเอียดในแต่ละช่วงอาจแตกต่างกันตามประเภทนิติกรรม ประเภทเอกสารสิทธิ์ และเงื่อนไขของแต่ละกรณี
ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดิน ก่อนวันจริง ต้องเช็คสำนักงานและช่องทางใด
ไม่ควรเลือกสำนักงานที่ดินจากที่อยู่ของผู้ซื้อหรือผู้ขายเพียงอย่างเดียว ควรตรวจจากที่ตั้งของทรัพย์ ประเภทเอกสารสิทธิ์ และช่องทางที่รองรับรายการที่จะจดทะเบียนก่อน
ปัจจุบัน นอกจากการไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินซึ่งรับผิดชอบพื้นที่ของทรัพย์แล้ว ยังมีบริการจดทะเบียนต่างสำนักงานแบบออนไลน์สำหรับบางพื้นที่และบางประเภทคำขอด้วย ดังนั้นจึงไม่ควรคิดว่าทุกกรณีต้องดำเนินการด้วยวิธีเดียวกัน
ก่อนวันจริงควรเช็คว่า
- ทรัพย์ตั้งอยู่ตำบล อำเภอ และจังหวัดใด
- ใช้เอกสารสิทธิ์ประเภทใด
- สำนักงานที่ดินใดรับผิดชอบพื้นที่ของทรัพย์
- รายการที่จะจดทะเบียนสามารถใช้บริการต่างสำนักงานได้หรือไม่
- สำนักงานที่เกี่ยวข้องรองรับบริการดังกล่าวหรือไม่
- ต้องจองคิวล่วงหน้าหรือไม่
- มีเอกสารหรือขั้นตอนพิเศษเพิ่มเติมหรือไม่
กรมที่ดินมีระบบ e-QLands Plus สำหรับจองคิวยื่นคำขอจดทะเบียนและรังวัด แต่บริการและเงื่อนไขที่ใช้ได้ควรตรวจสอบล่าสุดก่อนวันนัด
ผู้ซื้อและผู้ขายควรเตรียมเอกสารอะไร
ไม่ควรใช้รายการเอกสารชุดเดียวแล้วคิดว่าสามารถใช้ได้กับทุกกรณี เพราะเอกสารที่ต้องใช้ขึ้นอยู่กับผู้ซื้อ ผู้ขาย ประเภททรัพย์ สถานภาพของคู่กรณี การมอบอำนาจ กรณีที่คู่กรณีเป็นนิติบุคคล สินเชื่อ จำนอง และประเภทนิติกรรมที่จะจดทะเบียน
เพื่อให้เตรียมตัวได้ง่ายขึ้น สามารถแบ่งเอกสารและข้อมูลที่ควรตรวจล่วงหน้าออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่
| กลุ่ม | ใครควรเตรียม | จุดที่ควรเช็ค |
|---|---|---|
| ข้อมูลส่วนบุคคล | ผู้ซื้อและผู้ขาย | ชื่อ นามสกุล เลขประจำตัวตามเอกสาร และสถานภาพตามกรณี |
| เอกสารเกี่ยวกับทรัพย์ | ผู้ขายหรือผู้มีสิทธิ | เอกสารสิทธิ์และรายละเอียดทรัพย์ตรงกับที่ตกลงกัน |
| เอกสารกรณีพิเศษ | คู่กรณี ธนาคาร หรือผู้เกี่ยวข้อง | การมอบอำนาจ นิติบุคคล สินเชื่อ จำนอง หรือความยินยอมตามกรณี |
เอกสารส่วนบุคคลอาจประกอบด้วยบัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารเปลี่ยนชื่อ หรือเอกสารเกี่ยวกับสถานภาพตามกรณี ส่วนเอกสารของทรัพย์อาจเป็นต้นฉบับโฉนดที่ดิน หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือหลักฐานเกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้าง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของทรัพย์และรายการที่จะจดทะเบียน
ก่อนวันจริงควรตรวจหลักฐานและเอกสารที่ใช้กับรายการของตนจาก คู่มือการให้บริการประชาชนของกรมที่ดิน อีกครั้ง เพราะเอกสารที่ใช้จะแตกต่างกันตามประเภทการจดทะเบียนและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี
ถ้ามอบอำนาจ ต้องเตรียมให้เรียบร้อยก่อนวันโอน
หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง ควรเตรียมหนังสือมอบอำนาจและเอกสารประกอบให้เรียบร้อยตั้งแต่ก่อนวันนัด
สำหรับที่ดินที่มีโฉนด กรมที่ดินมีหนังสือมอบอำนาจแบบ ท.ด.21 พร้อมคำแนะนำเกี่ยวกับการระบุทรัพย์ เรื่องที่มอบอำนาจ ขอบเขตอำนาจ และการลงลายมือชื่อ
หากต้องใช้หนังสือมอบอำนาจ ควรตรวจ แบบ ท.ด.21 และคำแนะนำของกรมที่ดินฉบับล่าสุดก่อนกรอก โดยเฉพาะรายละเอียดทรัพย์ ขอบเขตอำนาจ ลายมือชื่อ และพยานตามกรณี
จึงไม่ควรรอถึงเช้าวันโอนแล้วค่อยตัดสินใจว่าจะมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจทำเรื่องใด เพราะข้อความในหนังสือมอบอำนาจควรระบุให้ตรงกับสิ่งที่จะไปดำเนินการจริง และอาจต้องใช้เอกสารประกอบเพิ่มเติมตามกรณี
ก่อนออกจากบ้าน ทำใบสรุปข้อมูลวันโอนให้ตรงกันก่อน
ใบสรุปนี้ไม่ใช่เอกสารราชการ แต่เป็นโน้ตสั้น ๆ ที่ช่วยให้ผู้ซื้อ ผู้ขาย และผู้เกี่ยวข้องตรวจสอบว่าทุกฝ่ายใช้ข้อมูลชุดเดียวกันก่อนเดินทางไปสำนักงานที่ดิน
ควรแบ่งข้อมูลออกเป็น 4 ส่วน เพื่อให้ตรวจได้ง่ายและลดโอกาสตกหล่น
ข้อมูลทรัพย์
- ประเภททรัพย์
- เลขที่เอกสารสิทธิ์
- ตำบล อำเภอ จังหวัด
- สิ่งปลูกสร้างที่รวมอยู่ในการซื้อขาย
ข้อมูลผู้ขาย
- ชื่อผู้ขาย
- เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- ไปดำเนินการด้วยตนเองหรือมอบอำนาจ
- มีผู้ถือสิทธิร่วมคนอื่นหรือไม่
ข้อมูลผู้ซื้อ
- ชื่อผู้ซื้อ
- เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- ไปดำเนินการด้วยตนเองหรือมอบอำนาจ
- ใช้สินเชื่อหรือไม่
ข้อมูลการซื้อขายและการจดทะเบียน
- ราคาที่ตกลงกัน
- ยอดที่ชำระไปแล้ว
- ยอดคงเหลือ
- วิธีชำระยอดคงเหลือ
- มีธนาคารเข้ามาเกี่ยวข้องหรือไม่
- มีจำนองเดิมหรือไม่
- ต้องไถ่ถอนจำนองหรือจดจำนองใหม่หรือไม่
- ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายไว้อย่างไร
ใบสรุปนี้ช่วยให้เห็นจุดที่แต่ละฝ่ายเข้าใจไม่ตรงกันก่อนถึงสำนักงาน ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อเข้าใจว่าจะชำระเงินส่วนที่เหลือหลังลงนาม แต่ผู้ขายหรือธนาคารเข้าใจว่าจะต้องจัดการเงินในอีกช่วงหนึ่ง หากตรวจพบก่อนวันจริงก็ยังมีเวลาประสานให้เข้าใจตรงกัน
ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดิน เมื่อถึงสำนักงาน ใครต้องทำอะไร
โดยทั่วไป เมื่อถึงสำนักงานที่ดิน ผู้ขอจะเริ่มจากยื่นคำขอและเอกสาร จากนั้นเจ้าหน้าที่จะตรวจหลักฐาน ตรวจข้อมูลของผู้ซื้อ ผู้ขาย และทรัพย์ รวมถึงจัดทำเอกสารที่เกี่ยวข้องกับรายการที่จะจดทะเบียนตามกรณี
อย่าคิดว่าเพียงมีเอกสารครบตามรายการแล้วทุกอย่างจะเรียบร้อย เพราะข้อมูลในเอกสารแต่ละฉบับต้องตรงกัน และต้องใช้กับรายการที่จะดำเนินการได้ด้วย
สิ่งที่ควรเช็คในช่วงนี้ ได้แก่
- ผู้ขายเป็นผู้มีสิทธิตามเอกสารสิทธิ์ หรือผู้ที่ดำเนินการแทนมีอำนาจถูกต้องตามกรณี
- ชื่อและข้อมูลของผู้ซื้อกับผู้ขายถูกต้อง
- เลขที่และรายละเอียดในเอกสารสิทธิ์ตรงกับทรัพย์ที่กำลังซื้อขาย
- ข้อมูลของทรัพย์ไม่สลับกับแปลงหรือรายการอื่น
- รายการที่จะจดทะเบียนตรงกับสิ่งที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องการดำเนินการ
- หนังสือมอบอำนาจหรือเอกสารกรณีพิเศษตรงกับรายการที่จะดำเนินการ
หากพบว่าข้อมูลสำคัญไม่ตรง ควรหยุดและขอให้ตรวจแก้ในขั้นนี้ก่อน ไม่ควรปล่อยผ่านเพียงเพราะต้องการให้เรื่องเสร็จเร็ว เพราะข้อมูลเหล่านี้จะถูกนำไปใช้ในเอกสารและการจดทะเบียนขั้นต่อไป
ตารางหน้าที่ของผู้ซื้อและผู้ขาย
| ช่วง | ผู้ซื้อ | ผู้ขายหรือสิ่งที่ควรตรวจร่วมกัน |
|---|---|---|
| ก่อนวันโอน | เตรียมเอกสารส่วนบุคคล เงิน และข้อมูลสินเชื่อถ้ามี | ผู้ขายเตรียมเอกสารเกี่ยวกับทรัพย์และข้อมูลผู้มีสิทธิ |
| ตอนยื่นคำขอ | แสดงเอกสารและให้ข้อมูลตามกรณี | ผู้ขายแสดงเอกสารสิทธิ์และให้ข้อมูลที่เกี่ยวข้อง |
| ตอนตรวจรายละเอียด | เช็คข้อมูลของตนเองและรายละเอียดทรัพย์ | ทั้งสองฝ่ายเช็ครายการที่จะจดทะเบียนและข้อมูลสำคัญร่วมกัน |
| ก่อนลงนาม | อ่านเอกสารให้ครบก่อนเซ็น | ทั้งสองฝ่ายตรวจและสอบถามจุดที่ยังไม่เข้าใจ |
| หลังจดทะเบียน | ตรวจเอกสารและหลักฐานที่ได้รับ | แต่ละฝ่ายรับและตรวจเอกสารของตนให้ครบ |
ตารางนี้มีไว้ช่วยให้เห็นว่าในแต่ละช่วงใครควรเตรียมอะไรและต้องตรวจเรื่องใด ไม่ได้หมายความว่าภาษีหรือค่าใช้จ่ายทุกประเภทต้องเป็นหน้าที่ของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสมอ เพราะบางรายการเป็นไปตามกฎหมาย ขณะที่บางรายการอาจแบ่งกันตามข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ก่อนลงนาม ต้องหยุดตรวจข้อมูลอะไร
ไม่ควรคิดว่าเอกสารที่เจ้าหน้าที่จัดทำเป็นแบบราชการจึงไม่จำเป็นต้องอ่าน แม้รูปแบบเอกสารจะเป็นมาตรฐาน แต่ชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย รายละเอียดทรัพย์ ราคา และรายการที่จะจดทะเบียนเป็นข้อมูลเฉพาะของแต่ละกรณี
ก่อนลงชื่อ ควรเช็คอย่างน้อยว่า
- ชื่อผู้ขายถูกต้อง
- ชื่อผู้ซื้อถูกต้อง
- ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตรงกับทรัพย์ที่ตกลงซื้อขาย
- รายการที่จะจดทะเบียนตรงกับที่ต้องการ
- ราคาและข้อมูลสำคัญที่ระบุไว้ตรงกับข้อตกลงและเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- เอกสารประกอบครบตามกรณี
- อ่านและเข้าใจข้อความสำคัญแล้ว
- จุดที่สงสัยได้รับคำอธิบายเรียบร้อยแล้ว
หากพบว่าชื่อ ตัวเลข หรือรายละเอียดสำคัญไม่ตรง ควรแจ้งเจ้าหน้าที่ให้ตรวจและแก้ก่อนลงนาม ไม่ควรเซ็นเอกสารไปก่อนโดยหวังว่าจะสามารถกลับมาแก้ได้ง่ายในภายหลัง
ค่าธรรมเนียม ภาษี และการจ่ายเงินอยู่ตรงไหนของวันโอน
ค่าใช้จ่ายเป็นส่วนหนึ่งของวันโอน แต่ไม่ใช่เรื่องเดียวกับการจดทะเบียน การซื้อขายหนึ่งครั้งอาจมีค่าธรรมเนียม ภาษี อากร หรือค่าจดทะเบียนอื่นตามกรณี และแต่ละรายการใช้หลักเกณฑ์ต่างกัน
หากต้องการแยกให้ชัดว่าภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมต่างกันอย่างไร ควรอ่านเรื่อง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ แยกเพิ่มเติม เพราะแต่ละรายการมีเงื่อนไขและช่วงเวลาที่เกี่ยวข้องไม่เหมือนกัน
บทความนี้จึงไม่ใช้ตัวเลขอัตราใดอัตราหนึ่งเป็นคำตอบตายตัว สิ่งที่ควรเช็คก่อนวันจริงคือ
- มีค่าใช้จ่ายรายการใดเกี่ยวข้องบ้าง
- ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงให้ใครรับผิดชอบรายการใด
- ต้องเตรียมเงินและวิธีชำระอย่างไร
- ธนาคารจะจ่ายเงินตามสินเชื่อบางส่วนหรือไม่
- ต้องเตรียมเงินสำหรับไถ่ถอนจำนองเดิมหรือไม่
อัตราค่าธรรมเนียม มาตรการลดค่าธรรมเนียม และเงื่อนไขทางภาษีอาจเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรตรวจข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดิน กรมสรรพากร หรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนวันดำเนินการจริง
เนื่องจากค่าธรรมเนียม ภาษี อากร และมาตรการบางรายการอาจเปลี่ยนแปลงได้ ควรตรวจข้อมูล ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรจากกรมที่ดิน อีกครั้งก่อนวันโอนจริง
ก่อนชำระเงินก้อนสำคัญ ให้หยุดเช็คอีกครั้ง
ไม่ควรเตรียมเพียงยอดเงินให้ครบ แต่ควรตกลงให้ชัดด้วยว่าจะชำระด้วยวิธีใด ใครเป็นผู้รับ และจะชำระในช่วงใดของกระบวนการ
ก่อนชำระเงินก้อนสำคัญ ควรเช็คอีกครั้งว่า
- ทรัพย์ตรงกับที่ตกลงซื้อขาย
- ผู้ซื้อและผู้ขายเป็นบุคคลที่ถูกต้อง
- เอกสารสำคัญพร้อม
- การจดทะเบียนสามารถดำเนินต่อได้
- เงื่อนไขสำคัญตามข้อตกลงได้รับการจัดการแล้ว
- ทุกฝ่ายเข้าใจวิธีและช่วงเวลาการจ่ายและรับเงินตรงกัน
ไม่มีวิธีชำระเงินแบบเดียวที่เหมาะกับทุกกรณี โดยเฉพาะเมื่อมีสินเชื่อ จำนองเดิม หรือธนาคารมากกว่าหนึ่งแห่งเข้ามาเกี่ยวข้อง จึงควรตกลงลำดับการชำระเงินให้ชัดก่อนถึงวันจริง
ถ้าใช้สินเชื่อ มีจำนอง หรือมีกรณีพิเศษ ต้องแยกขั้นตอนเพิ่ม
การซื้อขายทั่วไปกับกรณีที่มีสินเชื่อ ธนาคาร หรือจำนองเดิม อาจมีเอกสารและขั้นตอนเพิ่มเติม จึงไม่ควรใช้รายการเตรียมตัวชุดเดียวกันทั้งหมด
ผู้ซื้อใช้สินเชื่อ
หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อ ธนาคารอาจเกี่ยวข้องทั้งเรื่องเอกสาร การชำระเงิน และการจดจำนอง จึงควรประสานกับธนาคารก่อนวันโอนให้ชัดว่าใครต้องไปดำเนินการ ต้องนำเอกสารอะไรไป และธนาคารจะจ่ายเงินในช่วงใด
ทรัพย์มีจำนองเดิม
หากทรัพย์ยังติดจำนอง อาจมีเจ้าหนี้เดิมเข้ามาเกี่ยวข้อง รวมถึงขั้นตอนไถ่ถอน เอกสาร และการจัดลำดับการชำระเงินเพิ่มเติม จึงไม่ควรคิดว่าทรัพย์ที่มีจำนองเดิมจะใช้ขั้นตอนเดียวกับทรัพย์ที่ไม่มีภาระจำนอง
คู่กรณีเป็นนิติบุคคล
หากผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นนิติบุคคล ควรตรวจเอกสารของนิติบุคคล ผู้มีอำนาจลงนาม และหลักฐานหรือมติที่เกี่ยวข้องตามกรณี รวมถึงเช็คว่าเอกสารที่จะนำมาใช้เป็นไปตามข้อกำหนดล่าสุดในวันดำเนินการหรือไม่
มีผู้ถือสิทธิร่วม หรือมีกรณีพิเศษอื่น
หากทรัพย์มีผู้ถือสิทธิร่วมหลายคน หรือมีกรณีเกี่ยวกับผู้เยาว์ คำสั่งศาล การมอบอำนาจ หรือเงื่อนไขพิเศษอื่น ควรสอบถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้า เพราะอาจต้องเตรียมเอกสารหรือดำเนินขั้นตอนเพิ่มเติมจากกรณีทั่วไป
จดทะเบียนเสร็จแล้ว อย่าเพิ่งกลับก่อนเช็ค 7 จุด
เมื่อจดทะเบียนเสร็จ หลายคนอาจคิดว่าทุกอย่างเรียบร้อยแล้วและรีบเก็บเอกสารกลับ แต่ควรใช้เวลาอีกเล็กน้อยเพื่อตรวจเอกสารและหลักฐานที่ได้รับ หากพบข้อสงสัยจะได้สอบถามเจ้าหน้าที่ในขณะที่ยังอยู่ที่สำนักงาน
ก่อนกลับควรเช็ค 7 จุดต่อไปนี้
- เอกสารสิทธิ์
ตรวจว่าได้รับเอกสารที่ควรได้รับตามกรณี และเป็นเอกสารของทรัพย์ที่เพิ่งดำเนินการจริง - รายการจดทะเบียนที่บันทึกเพิ่ม
ตรวจข้อความและรายการที่บันทึกหลังจดทะเบียนว่าตรงกับรายการที่เพิ่งดำเนินการหรือไม่ - ชื่อและข้อมูลของผู้ซื้อหรือผู้ขาย
เช็คการสะกดชื่อ นามสกุล และข้อมูลสำคัญที่ปรากฏในเอกสาร - รายละเอียดของทรัพย์
เช็คเลขที่และข้อมูลทรัพย์อีกครั้ง ไม่ควรอาศัยเพียงความจำว่าได้ตรวจไปแล้วก่อนหน้านี้ - ใบเสร็จและหลักฐานการชำระเงิน
ตรวจว่าได้รับใบเสร็จหรือหลักฐานของรายการที่ชำระครบหรือไม่ และเก็บไว้ให้เรียบร้อย - เอกสารต้นฉบับที่ต้องได้รับคืน
เช็คว่าเอกสารที่นำไปยื่นและต้องได้รับคืน ได้กลับมาครบตามกรณี - เอกสารหรือขั้นตอนต่อเนื่องของธนาคาร
หากมีสินเชื่อ จำนอง หรือไถ่ถอน ควรถามให้ชัดว่าเอกสารแต่ละฉบับอยู่กับฝ่ายใด และหลังจากนี้ยังมีเรื่องใดต้องดำเนินการต่ออีกหรือไม่
หากพบชื่อ ตัวเลข ข้อความ หรือรายการใดที่ไม่เข้าใจ ควรถามเจ้าหน้าที่ก่อนออกจากสำนักงาน เพื่อให้ตรวจสอบกับเอกสารและรายการที่เพิ่งจดทะเบียนได้ทันที
ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดิน ก่อนออกจากบ้าน ใช้รายการเช็คอะไรบ้าง
ก่อนวันโอน
- เช็คสำนักงานและช่องทางที่จะใช้
- เช็คเอกสารของผู้ซื้อและผู้ขาย
- เช็คเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์
- เช็คว่ามีการมอบอำนาจหรือไม่
- เช็คสินเชื่อ จำนองเดิม หรือการจดจำนองใหม่
- ตกลงวิธีและช่วงเวลาการชำระเงิน
- ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายให้เข้าใจตรงกัน
- ตรวจข้อกำหนดล่าสุดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
เมื่อถึงสำนักงาน
- ยื่นเอกสารตามกรณี
- ตรวจว่าชื่อผู้ซื้อ ผู้ขาย และข้อมูลทรัพย์ตรงกัน
- หากพบข้อมูลผิด ให้แก้ก่อนดำเนินการขั้นต่อไป
ก่อนลงนาม
- อ่านชื่อผู้ซื้อและผู้ขาย
- อ่านรายละเอียดของทรัพย์
- ตรวจรายการที่จะจดทะเบียน
- ตรวจราคาและข้อมูลสำคัญ
- ถามทุกจุดที่ยังไม่เข้าใจก่อนเซ็น
ก่อนกลับ
- เช็คว่าการจดทะเบียนเสร็จเรียบร้อยแล้ว
- ตรวจเอกสารสิทธิ์และรายการที่เพิ่งจดทะเบียน
- รับใบเสร็จและหลักฐานให้ครบ
- รับเอกสารที่ต้องได้รับคืน
- เช็คว่ามีขั้นตอนต่อเนื่องกับธนาคารหรือไม่
หลังรับโอนแล้ว ยังอาจมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการย้ายเข้า การซ่อมแซม การตกแต่ง และค่าใช้จ่ายประจำของบ้าน หากต้องการวางแผนงบต่อจากวันโอน สามารถอ่านเรื่อง ค่าใช้จ่ายหลังซื้อบ้าน เพิ่มเติมได้
วันโอนไม่ควรถูกมองว่าเป็นเพียงวันที่ไปเซ็นเอกสารและจ่ายเงิน แต่ควรเตรียมตัวตั้งแต่การเช็คสำนักงาน รวบรวมเอกสาร ตรวจข้อมูลก่อนลงนาม วางแผนการชำระเงิน และจัดการกรณีพิเศษ ไปจนถึงตรวจเอกสารอีกครั้งหลังจดทะเบียนเสร็จ
ก่อนถึงวันจริง ควรเตรียมข้อมูลของทรัพย์ เอกสารของผู้ซื้อและผู้ขาย วิธีชำระเงิน การประสานธนาคารหากมี และจุดที่ต้องหยุดตรวจในแต่ละช่วงให้พร้อม ส่วนเอกสาร ขั้นตอน ช่องทางบริการ ค่าธรรมเนียม และข้อกำหนดบางเรื่องอาจเปลี่ยนแปลงหรือแตกต่างกันตามกรณี จึงควรตรวจข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินและสำนักงานที่เกี่ยวข้องอีกครั้ง และหลังจดทะเบียนเสร็จไม่ควรรีบกลับจนกว่าจะตรวจเอกสารและหลักฐานที่ได้รับให้เรียบร้อย
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น