ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะตอนขายหรือตอนโอนเท่านั้น ระหว่างที่ถือครองทรัพย์ก็อาจมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนเมื่อขายก็อาจมีภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์เข้ามาเกี่ยวข้อง ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละกรณี
วิธีทำความเข้าใจให้ง่ายขึ้น คือแยกเรื่องภาษีออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงถือครอง ช่วงขาย และช่วงจดทะเบียนโอน จากนั้นค่อยดูว่าแต่ละช่วงมีภาษีหรือค่าใช้จ่ายใดเกี่ยวข้อง ใครเป็นผู้มีหน้าที่ และต้องใช้ข้อมูลอะไรประกอบการพิจารณา เพราะประเภทของทรัพย์ วิธีได้มาของทรัพย์ และสถานะของผู้ขาย อาจทำให้หลักเกณฑ์ที่ใช้แตกต่างกัน
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง แยกตามช่วงถือครอง ขาย และโอน
การแยกภาษีตามช่วงถือครอง ขาย และโอน ช่วยให้เห็นภาพได้ง่ายกว่าการจำเพียงว่า “ขายบ้านต้องเสียอะไรบ้าง” แล้วนำค่าใช้จ่ายทุกอย่างมารวมเป็นก้อนเดียว
ภาพรวมสามารถแยกได้ดังนี้
- ถือครองทรัพย์ → อาจเกี่ยวข้องกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ขายทรัพย์ → อาจเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ขายทรัพย์บางกรณี → อาจเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
- การขายหรือโอนบางกรณี → อาจเกี่ยวข้องกับอากรแสตมป์
- จดทะเบียนโอน → อาจมีทั้งภาษี อากร และค่าธรรมเนียม
- กรณีพิเศษ → เช่น มรดก การให้ นิติบุคคล อสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ประกอบธุรกิจ หรือทรัพย์ที่มีรายได้จากค่าเช่า ควรตรวจเงื่อนไขแยกเป็นกรณีไป
ประเด็นสำคัญคือ ภาษีแต่ละประเภทเกิดจากเหตุที่ต่างกัน และใช้หลักพิจารณาไม่เหมือนกัน จึงไม่ควรเรียกค่าใช้จ่ายทุกอย่างที่เกิดขึ้นในวันโอนรวมกันว่า “ภาษีโอน”
ก่อนเริ่ม ต้องแยก “ภาษี” กับ “ค่าธรรมเนียม” ให้ชัด
ภาษีกับค่าธรรมเนียมอาจต้องชำระในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน แต่เป็นค่าใช้จ่ายคนละประเภท และมีหลักเกณฑ์ในการเรียกเก็บแตกต่างกัน
กลุ่มภาษีและอากรที่อาจเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ
- อากรแสตมป์
ส่วนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน ค่าจดทะเบียนจำนอง หรือค่าธรรมเนียมอื่นที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บจากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จัดอยู่ในกลุ่ม “ค่าธรรมเนียม” ไม่ใช่ภาษีประเภทเดียวกับรายการข้างต้น
ตารางนี้ช่วยแยกแต่ละรายการให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น
| รายการ | ประเภท / ช่วงที่เกี่ยวข้อง | จุดที่ควรเช็ค |
|---|---|---|
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | ภาษี / ระหว่างถือครอง | ผู้มีหน้าที่ ลักษณะการใช้ประโยชน์ มูลค่าที่ใช้เป็นฐาน และหลักเกณฑ์ของปีนั้น |
| ภาษีเงินได้จากการขาย | ภาษี / เมื่อขาย | สถานะผู้ขาย วิธีได้มา ระยะเวลาถือครอง และฐานที่ใช้คำนวณ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | ภาษี / เมื่อขายและเข้าเงื่อนไข | ลักษณะการขาย ผู้ขาย ระยะเวลาถือครอง และข้อยกเว้น |
| อากรแสตมป์ | อากร / ตามกรณี | ต้องพิจารณาควบคู่กับภาษีธุรกิจเฉพาะ |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | ค่าธรรมเนียม / ตอนจดทะเบียนโอน | ประเภทนิติกรรมและมาตรการที่ใช้ในวันที่โอน |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง | ค่าธรรมเนียม / เมื่อมีการจำนอง | วงเงิน ประเภทการจดทะเบียน และมาตรการที่ใช้ในขณะนั้น |
ตารางนี้มีไว้เพื่อช่วยแยกประเภทของค่าใช้จ่าย ไม่ควรนำไปใช้แทนการคำนวณเงินจริง เพราะอัตรา ฐานภาษี ข้อยกเว้น และมาตรการบางอย่างอาจเปลี่ยนแปลงได้
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ช่วงถือครอง เกี่ยวกับใคร
ระหว่างที่ถือครองที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด อาจมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีประเภทนี้
นอกจากภาษีแล้ว ผู้ที่กำลังเลือกบ้านควรมองค่าใช้จ่ายระยะยาวด้านอื่นควบคู่กันด้วย โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบ บ้านหลังใหญ่กับบ้านขนาดพอดี เพราะพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอาจตามมาด้วยค่าดูแล ค่าซ่อมแซม และภาระทางการเงินที่ต่างกัน
สิ่งที่ต้องดูจึงไม่ใช่เพียงว่า “มีบ้านหรือมีที่ดินหรือไม่” แต่ควรพิจารณาด้วยว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย ทรัพย์นั้นถูกใช้ประโยชน์ในลักษณะใด และหลักเกณฑ์ของปีภาษีนั้นกำหนดไว้อย่างไร
ใครอยู่ในข่ายผู้เสียภาษี
โดยหลัก เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง เจ้าของห้องชุด รวมถึงผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในทรัพย์สินของรัฐตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อาจอยู่ในข่ายผู้มีหน้าที่เสียภาษี
วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีเป็นวันที่สำคัญในการพิจารณาว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีในปีนั้น จึงไม่ควรดูเฉพาะว่าใครเป็นเจ้าของในวันที่ได้รับหนังสือแจ้งหรือวันที่ไปชำระภาษี
หากต้องการตรวจว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษี ทรัพย์ประเภทใดอยู่ในข่าย และหลักเกณฑ์ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบัน สามารถตรวจข้อมูลจาก ระบบ LTAX e-service ของกรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่นได้โดยตรง
ลักษณะการใช้ประโยชน์มีผลอย่างไร
การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องพิจารณาด้วยว่า ทรัพย์นั้นถูกนำไปใช้ประโยชน์ในลักษณะใด เช่น
- ใช้ประกอบเกษตรกรรม
- ใช้เป็นที่อยู่อาศัย
- ใช้ประโยชน์ในลักษณะอื่น
- ปล่อยว่างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ
- ใช้ประโยชน์หลายลักษณะในทรัพย์เดียวกัน
ดังนั้น การมีบ้าน ห้องชุด ที่ดิน หรืออาคาร ไม่ได้หมายความว่าทุกคนจะมีภาระภาษีเท่ากัน เพราะยังต้องพิจารณาลักษณะการใช้ประโยชน์ มูลค่าที่ใช้เป็นฐานภาษี ผู้มีหน้าที่ และสิทธิยกเว้นหรือลดหย่อนตามหลักเกณฑ์ที่ใช้ในช่วงเวลานั้น
ก่อนนำตัวเลขใดไปคำนวณ ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น หรือสำนักงานเศรษฐกิจการคลังอีกครั้ง
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ช่วงขาย ต้องดูภาษีเงินได้อย่างไร
เมื่อเปลี่ยนจากการถือครองมาเป็นการขาย ภาษีอีกกลุ่มหนึ่งอาจเข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหลักเกณฑ์ของผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดากับผู้ขายที่เป็นนิติบุคคลไม่ได้เหมือนกันทุกกรณี
ข้อมูลที่อาจมีผลต่อการพิจารณา ได้แก่
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- ผู้ขายได้ทรัพย์มาโดยวิธีใด
- ถือครองทรัพย์มานานเท่าใด
- ต้องใช้ราคาหรือฐานใดในการคำนวณ
- การขายเข้าลักษณะเป็นทางค้าหรือหากำไรตามหลักเกณฑ์หรือไม่
ก่อนคำนวณเงินจริง ควรตรวจ หลักเกณฑ์ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของกรมสรรพากร อีกครั้ง เพราะภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ใช้ข้อมูลและเงื่อนไขในการพิจารณาแตกต่างกัน
จึงไม่ควรนำวิธีคำนวณจากตัวอย่างเพียงกรณีเดียวไปใช้กับบ้าน ห้องชุด หรือที่ดินทุกกรณี
ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา
สำหรับบุคคลธรรมดา วิธีได้มาของอสังหาริมทรัพย์และระยะเวลาที่ถือครอง อาจมีผลต่อวิธีคำนวณภาษีเงินได้จากการขาย
ทรัพย์ที่ซื้อมาเอง ทรัพย์ที่ได้รับมรดก และทรัพย์ที่ได้รับจากการให้ อาจใช้หลักเกณฑ์ในการคำนวณแตกต่างกัน จึงไม่ควรนำวิธีเดียวกันไปใช้กับทุกกรณีโดยอัตโนมัติ
นอกจากนี้ วิธีนับระยะเวลาถือครองที่ใช้ในการคำนวณภาษีเงินได้ อาจไม่เหมือนกับวิธีนับระยะเวลาเพื่อพิจารณาภาษีธุรกิจเฉพาะ จึงควรแยกให้ชัดว่ากำลังตรวจภาษีประเภทใด
ผู้ขายเป็นนิติบุคคล
หากผู้ขายเป็นบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล หลักเกณฑ์การหักภาษีและฐานที่ใช้คำนวณอาจแตกต่างจากกรณีบุคคลธรรมดา
อสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือไว้เพื่อใช้ในการประกอบกิจการ หรือทรัพย์ที่ขายเป็นส่วนหนึ่งของการดำเนินธุรกิจ จึงไม่ควรนำหลักที่ใช้กับเจ้าของบ้านซึ่งเป็นบุคคลธรรมดามาใช้แทนโดยตรง
หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล หรือธุรกรรมมีรายละเอียดซับซ้อน ควรตรวจสอบหลักเกณฑ์ล่าสุดกับกรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษี โดยพิจารณาจากข้อเท็จจริงของกรณีนั้น
ภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ได้เกิดกับการขายทุกครั้ง
ความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อย คือคิดว่าทุกครั้งที่ขายอสังหาริมทรัพย์จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในความเป็นจริง ต้องพิจารณาก่อนว่าการขายนั้นเข้าลักษณะการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตามหลักเกณฑ์หรือไม่ รวมถึงต้องดูสถานะของผู้ขาย ลักษณะการขาย ระยะเวลาการถือครอง และข้อยกเว้นตามกฎหมาย
ในบางกรณี แม้บุคคลธรรมดาจะขายทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ก็อาจเข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้น เช่น ทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก หรือกรณีที่เข้าเงื่อนไขเรื่องการมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามที่กฎหมายกำหนด
จึงไม่ควรจำเพียงว่า
“ถือไม่ถึง 5 ปี ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ”
หรือ
“ถือเกิน 5 ปี ไม่เสียแน่นอน”
แล้วนำไปใช้กับทุกกรณี เพราะยังมีเงื่อนไขอื่นที่ต้องนำมาพิจารณาร่วมกัน
อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องดูคู่กันอย่างไร
อากรแสตมป์กับภาษีธุรกิจเฉพาะไม่ควรถูกนำมารวมเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องเกิดขึ้นพร้อมกันทุกครั้ง
โดยทั่วไป หากการขายนั้นอยู่ในบังคับและมีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว อาจมีหลักเกณฑ์ยกเว้นอากรแสตมป์สำหรับกรณีนั้นตามกฎหมาย
เพื่อให้เข้าใจง่าย ควรพิจารณาตามลำดับดังนี้
- การขายครั้งนี้เข้าข่ายภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่
- มีข้อยกเว้นที่เกี่ยวข้องกับผู้ขายหรือทรัพย์หรือไม่
- เมื่อทราบแล้วว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรือไม่ จึงค่อยตรวจต่อว่าอากรแสตมป์เกี่ยวข้องกับกรณีนั้นอย่างไร
วิธีนี้ช่วยลดความสับสนได้ดีกว่าการจำสั้น ๆ ว่า “เสียอย่างหนึ่งแล้วไม่เสียอีกอย่างหนึ่งเสมอ” โดยไม่ได้ตรวจเงื่อนไขของธุรกรรมให้ครบก่อน
ราคาซื้อขายกับราคาประเมิน อาจใช้ต่างกันตามรายการที่คำนวณ
อีกเหตุผลหนึ่งที่ไม่ควรนำภาษีทุกประเภทมารวมเป็นสูตรเดียว คือแต่ละรายการอาจใช้ข้อมูลหรือฐานในการคำนวณต่างกัน
ข้อมูลที่อาจนำมาใช้พิจารณา ได้แก่
- ราคาซื้อขาย
- ราคาประเมินทุนทรัพย์
- ระยะเวลาถือครอง
- วิธีได้มาของทรัพย์
- สถานะของผู้ขาย
จึงไม่ควรสรุปว่าภาษีทุกประเภทต้องใช้ “ราคาที่สูงกว่า” หรือใช้ “ราคาประเมิน” เหมือนกันทั้งหมด
ก่อนคำนวณควรระบุให้ชัดก่อนว่ากำลังคำนวณภาษีหรือค่าธรรมเนียมรายการใด แล้วจึงตรวจว่ารายการนั้นต้องใช้ข้อมูลหรือฐานใดในการคำนวณตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
ช่วงโอน — ต้องแยกภาษีออกจากค่าธรรมเนียม
วันจดทะเบียนโอนเป็นช่วงที่อาจมีค่าใช้จ่ายหลายรายการเกิดขึ้นพร้อมกัน จึงทำให้คำว่า “ค่าโอน” หรือ “ภาษีโอน” ถูกใช้ปะปนกันจนเกิดความสับสน
ในวันเดียวกันอาจมีรายการ เช่น
- ภาษีเงินได้จากการขาย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากเข้าเงื่อนไข
- อากรแสตมป์ตามกรณี
- ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน
- ค่าจดทะเบียนจำนอง หากมีการจำนอง
- ค่าธรรมเนียมอื่นตามลักษณะของนิติกรรม
หากต้องการตรวจว่ารายการใดเป็นค่าธรรมเนียม ภาษี หรืออากรในการจดทะเบียน ควรตรวจ ข้อมูลค่าธรรมเนียม ภาษี และอากรจากกรมที่ดิน โดยตรง และเช็คมาตรการที่มีผลในวันที่ทำธุรกรรมอีกครั้ง
แต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ไม่ได้เป็น “ภาษี” ทั้งหมด
หากต้องการดูต่อว่าการจดทะเบียนโอนหนึ่งครั้งอาจมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ควรแยกไปศึกษาเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ เพราะเป็นคนละเรื่องกับการแยกประเภทภาษีในบทความนี้
ค่าธรรมเนียมการโอนไม่ใช่ภาษี
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนเป็นค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ไม่ควรเรียกรวมว่าเป็น “ภาษีโอน”
การเรียกชื่อแต่ละรายการให้ถูกต้องช่วยให้เข้าใจได้ชัดขึ้นว่า รายการใดเป็นภาษี รายการใดเป็นอากร และรายการใดเป็นค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการจดทะเบียน
อัตราค่าธรรมเนียมหรือมาตรการลดค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา จึงควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดินก่อนทำธุรกรรมจริง
ใครเป็นคนจ่าย ต้องแยกหน้าที่ตามกฎหมายกับข้อตกลงของคู่สัญญา
อีกเรื่องที่ไม่ควรเหมารวม คือการบอกว่า “ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด” หรือ “ผู้ขายจ่ายทั้งหมด”
ควรแยกออกเป็น 2 เรื่อง
- ตามกฎหมาย ใครเป็นผู้มีหน้าที่เกี่ยวกับภาษีหรือค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ
- ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด
แม้ผู้ซื้อกับผู้ขายจะตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายกันในรูปแบบใด ข้อตกลงนั้นไม่ได้ทำให้ประเภทของภาษี หรือผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายของแต่ละรายการเปลี่ยนไปโดยอัตโนมัติ
ก่อนวางมัดจำหรือทำสัญญา จึงควรระบุเรื่องการแบ่งค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน แทนการใช้คำกว้าง ๆ ว่า “ค่าโอนคนละครึ่ง” โดยไม่ได้แจกแจงว่าครอบคลุมค่าใช้จ่ายรายการใดบ้าง
เมื่อแยกได้แล้วว่ารายการใดเป็นภาษี อากร หรือค่าธรรมเนียม และใครรับผิดชอบส่วนไหน ควรดู ขั้นตอนโอนบ้านและที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ต่อ เพื่อเตรียมเอกสารและเข้าใจลำดับตั้งแต่ยื่นเรื่อง ตรวจเอกสาร ชำระค่าใช้จ่าย ไปจนถึงตรวจข้อมูลหลังจดทะเบียนก่อนกลับ
บ้าน คอนโด ที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจ ใช้หลักเดียวกันทั้งหมดหรือไม่
ไม่ควรสมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทใช้หลักเดียวกันทั้งหมด แม้บ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจบางประเภทจะอยู่ภายใต้กฎหมายภาษีชุดเดียวกัน แต่ผลที่เกิดขึ้นจริงยังขึ้นอยู่กับรายละเอียดของทรัพย์และผู้เกี่ยวข้อง
ข้อมูลที่ควรเช็ค เช่น
- ประเภทของอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์หรือผู้ขาย
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- วิธีได้มาของทรัพย์
- ระยะเวลาถือครอง
- ลักษณะการใช้ประโยชน์
- ฐานที่ใช้คำนวณภาษีแต่ละประเภท
- ข้อยกเว้นหรือมาตรการที่มีผลในวันที่ทำธุรกรรม
โดยเฉพาะโรงงาน โกดัง อาคารพาณิชย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ที่บริษัทถือไว้เพื่อใช้ประกอบกิจการ ต้องระวังไม่ใช้หลักของเจ้าของบ้านที่เป็นบุคคลธรรมดาไปแทนทั้งหมด
กรณีพิเศษที่ไม่ควรใช้ข้อมูลการขายทั่วไปไปแทน
คำว่า “โอนอสังหาริมทรัพย์” มีความหมายกว้างกว่าการขาย เพราะทรัพย์สามารถเปลี่ยนเจ้าของได้จากหลายสาเหตุ ไม่ได้เกิดจากการซื้อขายเพียงอย่างเดียว
ดังนั้น บางกรณีจึงควรแยกออกจากการซื้อขายทั่วไป และตรวจหลักเกณฑ์ของกรณีนั้นโดยเฉพาะ
มรดก
อสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกอาจใช้หลักเกณฑ์บางอย่างต่างจากทรัพย์ที่ซื้อมาเอง ทั้งในเรื่องการขายในภายหลังและเงื่อนไขของภาษีบางประเภท
ก่อนคำนวณจึงควรระบุให้ชัดก่อนว่า ทรัพย์นั้นได้มาโดยวิธีใด
การให้
การให้โดยเสน่หา หรือการโอนทรัพย์ให้บุคคลในครอบครัว ไม่ควรนำข้อมูลของการขายทั่วไปไปใช้สรุปโดยตรง เพราะลักษณะของการโอนและภาระที่เกี่ยวข้องอาจแตกต่างกัน
ควรตรวจรายละเอียดตามความสัมพันธ์ของคู่กรณี ประเภทของทรัพย์ และหลักเกณฑ์ที่ใช้ในวันที่จดทะเบียน
นิติบุคคลและอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจ
หากเจ้าของหรือผู้ขายเป็นบริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือถืออสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อใช้ในการประกอบกิจการ ต้องพิจารณาหลักเกณฑ์ของนิติบุคคลและลักษณะของกิจการโดยเฉพาะ
กรณีเหล่านี้ไม่ควรนำวิธีคำนวณหรือข้อยกเว้นที่ใช้กับบุคคลธรรมดามาใช้แทนโดยไม่ตรวจรายละเอียดก่อน
ทรัพย์ที่สร้างรายได้จากค่าเช่า
หากบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจมีรายได้จากการให้เช่า รายได้นั้นอาจเกี่ยวข้องกับภาษีเงินได้อีกส่วนหนึ่ง ซึ่งเป็นคนละเรื่องกับภาษีที่เกิดขึ้นเมื่อขายทรัพย์
จึงควรแยก “ภาษีจากรายได้ค่าเช่า” ออกจาก “ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์” เพื่อไม่ให้เกิดความสับสนระหว่างภาษีที่เกิดขึ้นคนละช่วงเวลา
แผนที่ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่ถือครอง ขาย จนถึงโอน
ก่อนเริ่มคำนวณ ลองถาม 3 เรื่องกับภาษีแต่ละประเภทก่อนว่า “ใครเกี่ยวข้อง เกิดขึ้นเมื่อไร และเกิดขึ้นเพราะอะไร”
ช่วงถือครอง
ใครเกี่ยวข้อง: เจ้าของหรือผู้มีหน้าที่ตามกฎหมาย
เกิดเมื่อไร: ระหว่างการถือครองทรัพย์ในแต่ละปีภาษี
เกิดเพราะอะไร: มีที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุดที่อยู่ในข่ายตามกฎหมาย
สิ่งที่ควรเช็ค: ลักษณะการใช้ประโยชน์ ผู้มีหน้าที่ และหลักเกณฑ์ของปีนั้น
ช่วงขาย
ใครเกี่ยวข้อง: ผู้ขาย รวมถึงผู้ที่กฎหมายกำหนดให้มีหน้าที่หักหรือนำส่งภาษีในกรณีนั้น
เกิดเมื่อไร: เมื่อมีการขายอสังหาริมทรัพย์
เกิดเพราะอะไร: มีรายได้จากการขาย หรือการขายนั้นเข้าลักษณะที่กฎหมายกำหนด
สิ่งที่ควรเช็ค: ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ตามกรณี
ช่วงจดทะเบียนโอน
ใครเกี่ยวข้อง: คู่สัญญาและผู้มีหน้าที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ
เกิดเมื่อไร: เมื่อมีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
เกิดเพราะอะไร: อาจมีทั้งภาษีหรืออากรที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม และค่าธรรมเนียมจากการจดทะเบียน
สิ่งที่ควรเช็ค: แยกภาษี อากร และค่าธรรมเนียมออกจากกันก่อนคำนวณ
ก่อนคำนวณเงินจริง ควรเตรียมข้อมูลอะไร
ก่อนถามว่า “ต้องจ่ายกี่บาท” ควรเตรียมข้อมูลของทรัพย์และผู้เกี่ยวข้องให้ครบเสียก่อน เพราะข้อมูลเหล่านี้มีผลต่อการพิจารณาภาษีและค่าธรรมเนียมแต่ละรายการ
ข้อมูลที่ควรเตรียม ได้แก่
- ประเภทของอสังหาริมทรัพย์
- ผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน
- ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
- วิธีที่ผู้ขายได้ทรัพย์มา
- วันที่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง
- วันที่คาดว่าจะขายหรือโอน
- ราคาซื้อขายจริง
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง
- ลักษณะการใช้ประโยชน์ของทรัพย์
- ข้อมูลทะเบียนบ้าน หากเป็นเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
- มีการจำนองหรือนิติกรรมอื่นพร้อมกันหรือไม่
- มีมาตรการลด ยกเว้น หรือหลักเกณฑ์ใหม่ที่มีผลในวันที่ทำธุรกรรมหรือไม่
ข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้การสอบถามสำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือหน่วยงานท้องถิ่นตรงประเด็นมากกว่าการเริ่มต้นด้วยคำถามเพียงว่า “ขายบ้านต้องเสียภาษีเท่าไร”
ก่อนจ่ายจริง อย่ารวมภาษีทุกอย่างเป็นก้อนเดียว
วิธีพิจารณาภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ให้เข้าใจง่าย คือเริ่มจากระบุให้ได้ก่อนว่า ทรัพย์กำลังอยู่ในช่วง “ถือครอง” “ขาย” หรือ “จดทะเบียนโอน”
จากนั้นค่อยดูทีละรายการว่า ภาษีนั้นเกี่ยวข้องกับใคร เกิดขึ้นจากเหตุใด ต้องใช้ข้อมูลอะไรประกอบการพิจารณา และมีข้อยกเว้นหรือเงื่อนไขใดที่ต้องตรวจเพิ่มเติม
ไม่ควรรวมภาษี อากร และค่าธรรมเนียมทั้งหมดเป็นตัวเลขก้อนเดียวตั้งแต่ต้น เพราะแต่ละรายการอาจใช้ฐานในการคำนวณและหลักเกณฑ์ต่างกัน
ก่อนจ่ายเงินจริง ควรตรวจสอบอัตรา ฐานภาษี ข้อยกเว้น สิทธิลดหย่อน กำหนดเวลา และมาตรการล่าสุดจากกรมสรรพากร กรมที่ดิน สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่เกี่ยวข้องอีกครั้ง โดยเฉพาะกรณีที่รายละเอียดของทรัพย์หรือสถานะของผู้ขายมีความซับซ้อน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น