ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ไม่ควรเริ่มจากการตั้งราคาและนัดผู้สนใจมาดูบ้านเพียงอย่างเดียว ผู้ขายควรเช็คยอดที่ต้องใช้ปิดบัญชีสินเชื่อ เอกสารจากธนาคาร เงินส่วนต่าง เงื่อนไขการรับเงินมัดจำ และระยะเวลาที่ต้องใช้ในการไถ่ถอนจำนองให้ชัดเจนก่อน เพราะข้อมูลเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อราคาที่ตกลงกันได้และวันที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ บทความนี้จะช่วยไล่เรียงสิ่งที่ควรเตรียมก่อนคุยกับผู้ซื้อ เพื่อให้การเจรจาชัดเจน น่าเชื่อถือ และลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเมื่อใกล้ถึงวันโอน
ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ก่อนคุยกับผู้ซื้อควรเช็คอะไรเป็นอันดับแรก
โดยทั่วไป เจ้าของสามารถขายบ้านที่ยังมีภาระจำนองอยู่ได้ แต่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ขายต้องชำระหนี้ตามเงื่อนไขของธนาคาร และดำเนินการไถ่ถอนจำนองให้เรียบร้อยตามขั้นตอนของสำนักงานที่ดิน
ก่อนประกาศขายอย่างจริงจัง ผู้ขายควรตอบคำถามสำคัญให้ได้อย่างน้อย 5 ข้อ
- ปัจจุบันมียอดหนี้สินเชื่อคงเหลือประมาณเท่าไร
- หากต้องการปิดบัญชีในช่วงที่คาดว่าจะโอน ต้องชำระเงินทั้งหมดเท่าไร
- ราคาขายที่ตั้งไว้เพียงพอสำหรับปิดหนี้และชำระค่าใช้จ่ายอื่นหรือไม่
- ธนาคารต้องใช้เวลาเตรียมเอกสารและประสานงานเรื่องวันโอนนานเพียงใด
- ผู้ซื้อจะชำระด้วยเงินสดหรือยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร
ผู้ขายยังไม่ควรรับปากว่าจะได้รับเงินสุทธิเท่าไร หรือกำหนดวันโอนแบบตายตัว จนกว่าจะทราบยอดปิดบัญชีและระยะเวลาที่ธนาคารต้องใช้ในการดำเนินการอย่างชัดเจน
ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ควรเช็คยอดหนี้ก่อนตั้งราคาอย่างไร
ยอดหนี้ที่แสดงในแอปพลิเคชันของธนาคารหรือใบแจ้งยอดช่วยให้เห็นภาพเบื้องต้นได้ แต่ตัวเลขดังกล่าวอาจไม่ตรงกับยอดที่ต้องชำระจริงในวันที่ปิดบัญชี เพราะอาจมีดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มขึ้นตามวันที่ดำเนินการ
ก่อนตั้งราคาขาย ผู้ขายควรแยกตัวเลขที่เกี่ยวข้องออกเป็น 3 ส่วน
ยอดที่ต้องใช้ปิดบัญชีสินเชื่อ
ผู้ขายควรสอบถามธนาคารผู้ให้กู้ว่า หากต้องการปิดบัญชีในช่วงเวลาที่คาดว่าจะขาย ต้องเตรียมเงินประมาณเท่าไร และยอดที่ธนาคารแจ้งสามารถใช้ได้ถึงวันใด
หากวันโอนเลื่อนออกไป ดอกเบี้ยหรือค่าใช้จ่ายบางรายการอาจเปลี่ยนแปลง ผู้ขายจึงควรขอยอดล่าสุดอีกครั้งเมื่อกำหนดวันโอนได้แน่นอนแล้ว
ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากการขาย
นอกจากยอดหนี้สินเชื่อแล้ว การขายบ้านอาจมีภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง ค่าใช้จ่ายของธนาคาร ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายอื่นตามที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกัน
อัตราและเงื่อนไขอาจแตกต่างกันตามประเภทของทรัพย์ ระยะเวลาถือครอง ราคาประเมิน สถานะของผู้ขาย และหลักเกณฑ์ที่ใช้ในขณะนั้น ผู้ขายจึงควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับธนาคาร สำนักงานที่ดิน หรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา
ก่อนตกลงแบ่งค่าใช้จ่ายกับผู้ซื้อ ผู้ขายสามารถ ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้น ผ่านระบบของกรมที่ดินได้ แต่ควรยืนยันยอดที่ต้องชำระจริงกับสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันโอน
เงินที่ผู้ขายจะได้รับจริง
ราคาขายไม่ควรกำหนดจากยอดหนี้หรือราคาประกาศของบ้านใกล้เคียงเพียงอย่างเดียว แต่ควรคำนวณด้วยว่า หลังจากชำระหนี้และหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว ผู้ขายจะเหลือเงินจริงประมาณเท่าไร
หากเงินจากการขายหลังหักค่าใช้จ่ายแล้วยังต่ำกว่ายอดที่ต้องชำระให้ธนาคาร ผู้ขายอาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่มเติม เพื่อให้สามารถปิดบัญชีสินเชื่อและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้
ผู้ที่ต้องการประเมินทางเลือกในการขายทรัพย์เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ สามารถศึกษาหลักการเบื้องต้นเกี่ยวกับ การจัดการหนี้ด้วยทรัพย์สินที่มีอยู่ จากธนาคารแห่งประเทศไทย และควรสอบถามยอดปิดบัญชีล่าสุดจากธนาคารผู้ให้กู้โดยตรงอีกครั้ง
ควรถามธนาคารเรื่องยอดปิดบัญชีและการไถ่ถอนจำนองอย่างไร
เมื่อเริ่มวางแผนขาย ผู้ขายควรติดต่อธนาคารผู้ให้กู้โดยตรง พร้อมแจ้งว่าต้องการทราบขั้นตอนการปิดสินเชื่อ เพื่อขายบ้านและดำเนินการไถ่ถอนจำนอง
คำถามสำคัญที่ควรถามธนาคาร ได้แก่
- ต้องแจ้งความประสงค์ขอปิดบัญชีล่วงหน้าหรือไม่
- ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
- ควรขอยอดปิดบัญชีจากสาขาหรือหน่วยงานใด
- ธนาคารต้องใช้เวลาเตรียมเอกสารกี่วัน
- ธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่ไปสำนักงานที่ดิน หรือดำเนินการผ่านผู้รับมอบอำนาจ
- เงินที่ใช้ปิดหนี้ต้องชำระด้วยวิธีใด และต้องสั่งจ่ายให้ใคร
- หากวันโอนเปลี่ยน ต้องขอยอดปิดบัญชีหรือเอกสารชุดใหม่หรือไม่
แต่ละธนาคารอาจกำหนดขั้นตอน ระยะเวลา และรายการเอกสารแตกต่างกัน ผู้ขายจึงไม่ควรนำประสบการณ์ของผู้อื่นมาใช้กับกรณีของตนทันที โดยยังไม่ได้สอบถามธนาคารที่เกี่ยวข้อง
ในบางกรณี อาจชำระหนี้ ไถ่ถอนจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันเดียวกันได้ หากเอกสารและผู้เกี่ยวข้องทุกฝ่ายพร้อม อย่างไรก็ตาม ไม่ควรสรุปว่าจะดำเนินการเช่นนี้ได้ทุกกรณี ผู้ขายควรยืนยันขั้นตอนกับธนาคารและสำนักงานที่ดินก่อนกำหนดวันนัด
ขายบ้านที่ยังติดจำนอง ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง
ผู้ขายไม่ควรรอให้มีผู้ซื้อแล้วจึงเริ่มค้นหาเอกสาร เพราะเอกสารบางรายการอาจสูญหาย ต้องขอใหม่ หรือต้องใช้เวลาในการตรวจสอบ
เอกสารเบื้องต้นที่ควรเตรียมแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่ม
เอกสารเกี่ยวกับบ้านหรือทรัพย์ที่ขาย
- สำเนาโฉนดที่ดิน
- สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หากเป็นห้องชุดในอาคารชุด
- เอกสารเกี่ยวกับอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง หากมีและจำเป็นต้องใช้
- หลักฐานการชำระค่าส่วนกลางหรือเอกสารจากนิติบุคคล หากเป็นทรัพย์ในโครงการหรืออาคารชุด
เอกสารเกี่ยวกับสินเชื่อและการจำนอง
- สัญญากู้หรือเอกสารสินเชื่อที่ผู้ขายมีอยู่
- สัญญาจำนองหรือเอกสารจากธนาคารที่เกี่ยวข้อง
- ใบแจ้งยอดสินเชื่อล่าสุด
- หนังสือแจ้งยอดปิดบัญชีเมื่อใกล้ถึงวันโอน
- ข้อมูลของผู้กู้ร่วมและบุคคลที่เกี่ยวข้องกับสัญญา
เอกสารประจำตัวและเอกสารแสดงสถานะของผู้ขาย
- บัตรประจำตัวประชาชน
- ทะเบียนบ้าน
- เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี
- ทะเบียนสมรส ใบสำคัญการหย่า หรือเอกสารของคู่สมรส หากเกี่ยวข้อง
- หนังสือมอบอำนาจ หากเจ้าของไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง
นอกจากเอกสารเกี่ยวกับสินเชื่อแล้ว ผู้ขายควรจัดเอกสารขายบ้านมือสองแยกเป็นหมวดหมู่ เพื่อให้ตรวจสอบชื่อเจ้าของ ภาระผูกพัน และความพร้อมในการโอนได้สะดวกขึ้น
รายการเอกสารที่ต้องใช้จริงอาจแตกต่างกันตามประเภทของทรัพย์ จำนวนเจ้าของ สถานภาพสมรส และข้อกำหนดของหน่วยงาน ผู้ขายจึงควรสอบถามธนาคารและสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันนัด
ควรแจ้งผู้ซื้อเรื่องภาระจำนองอย่างไรให้เข้าใจตรงกัน
ผู้ซื้อควรทราบว่าบ้านยังมีภาระจำนองก่อนตัดสินใจวางเงิน เพราะข้อมูลนี้มีผลต่อการทำสัญญา วิธีชำระเงิน การขอสินเชื่อ และการกำหนดวันโอน
ผู้ขายอาจอธิบายอย่างตรงไปตรงมาว่า
“ปัจจุบันบ้านยังมีสินเชื่ออยู่กับธนาคาร ผู้ขายกำลังตรวจสอบยอดปิดบัญชีและเตรียมดำเนินการไถ่ถอนจำนอง โดยจะประสานงานกับธนาคารให้พร้อมก่อนกำหนดวันโอน”
ข้อมูลที่ควรแจ้งให้ผู้ซื้อเข้าใจ ได้แก่
- บ้านยังติดจำนองกับธนาคาร
- ผู้ขายวางแผนปิดหนี้และไถ่ถอนจำนองอย่างไร
- ต้องรอเอกสารจากธนาคารหรือไม่
- เงินส่วนใดจะนำไปชำระให้ธนาคารผู้ให้กู้
- เงินส่วนที่เหลือจะชำระให้ผู้ขายเมื่อใด
- หากเอกสารหรือการอนุมัติสินเชื่อล่าช้า จะเลื่อนวันโอนอย่างไร
ผู้ขายไม่จำเป็นต้องเปิดเผยประวัติทางการเงินส่วนตัวทั้งหมด แต่ไม่ควรปิดบังข้อมูลที่มีผลต่อการโอนกรรมสิทธิ์หรือความมั่นใจของผู้ซื้อ
เงินมัดจำและสัญญาจะซื้อจะขายควรระบุอะไรให้ชัด
ก่อนรับเงินจากผู้ซื้อ ควรแยกให้ชัดว่าเงินจอง เงินมัดจำ และเงินส่วนที่เหลือมีไว้เพื่ออะไร รวมถึงควรกำหนดด้วยว่า หากการซื้อขายไม่เป็นไปตามข้อตกลง จะคืนหรือหักเงินในกรณีใดบ้าง
ข้อมูลพื้นฐานที่ควรระบุในข้อตกลง ได้แก่
- ราคาซื้อขายทั้งหมด
- จำนวนเงินจองหรือเงินมัดจำ
- วิธีชำระเงินและกำหนดเวลาชำระ
- สถานะการจำนองของทรัพย์
- หน้าที่ของผู้ขายในการปิดหนี้และไถ่ถอนจำนอง
- วิธีชำระเงินให้ธนาคารผู้ให้กู้
- การแบ่งภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายอื่น
- วันที่คาดว่าจะโอนกรรมสิทธิ์
นอกจากนี้ ควรกำหนดวิธีจัดการเหตุการณ์ที่อาจทำให้การซื้อขายไม่เป็นไปตามแผน เช่น
- ผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน
- ธนาคารเตรียมเอกสารไม่ทัน
- ยอดปิดบัญชีสูงกว่าที่ประเมินไว้
- ผู้ขายไม่สามารถไถ่ถอนจำนองได้ตามกำหนด
- วันโอนต้องเลื่อนจากเหตุที่ผู้ซื้อและผู้ขายไม่สามารถควบคุมได้
- ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง
ไม่ควรรับเงินโดยอาศัยการตกลงด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว โดยเฉพาะกรณีที่มีเงินมัดจำจำนวนมากหรือมีเงื่อนไขสินเชื่อเข้ามาเกี่ยวข้อง เนื่องจากข้อความในสัญญาอาจมีผลทางกฎหมาย หากการซื้อขายมีรายละเอียดซับซ้อน ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบก่อนลงนาม
หากผู้ซื้อขอสินเชื่อ ควรเผื่อเวลาให้ธนาคารทั้งสองฝ่าย
กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อ อาจมีธนาคารอย่างน้อย 2 แห่งเข้ามาเกี่ยวข้อง ได้แก่ ธนาคารผู้ให้กู้ของผู้ขายและธนาคารที่ให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อ
ผู้ขายควรเผื่อเวลาสำหรับขั้นตอนต่าง ๆ ดังนี้
- ผู้ซื้อยื่นคำขอสินเชื่อ
- ธนาคารตรวจสอบเอกสารและประเมินราคาทรัพย์
- ธนาคารพิจารณาวงเงินสินเชื่อ
- ผู้ขายขอยอดปิดบัญชีล่าสุด
- ธนาคารทั้งสองฝ่ายตรวจสอบวิธีชำระเงิน
- นัดหมายเจ้าหน้าที่และเตรียมเอกสารสำหรับวันโอน
ผู้ขายไม่ควรรับปากว่าจะโอนได้ภายในระยะเวลาสั้น ๆ ก่อนทราบว่าผู้ซื้อได้รับอนุมัติสินเชื่อแล้วหรือยัง และธนาคารผู้ให้กู้ของผู้ขายพร้อมดำเนินการเมื่อใด
วันโอนต้องประสานใครบ้าง
เมื่อผู้ซื้อพร้อมชำระเงินและผู้ขายได้รับข้อมูลจากธนาคารครบแล้ว ควรยืนยันหน้าที่ของแต่ละฝ่ายให้ชัดเจนก่อนถึงวันโอน
บุคคลและหน่วยงานที่อาจต้องประสานงานร่วมกัน ได้แก่
- เจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้ขายทุกคน
- ผู้ซื้อ
- ธนาคารผู้ให้กู้ของผู้ขาย
- ธนาคารที่ให้สินเชื่อแก่ผู้ซื้อ
- สำนักงานที่ดิน
- นิติบุคคลอาคารชุด หากเป็นห้องชุด
- นายหน้าหรือผู้ประสานงาน
- ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายหรือภาษี หากมีเงื่อนไขซับซ้อน
ก่อนวันโอนควรตรวจสอบอีกครั้งว่า เอกสารสิทธิ ยอดปิดบัญชี เอกสารสำหรับไถ่ถอนจำนอง วิธีชำระเงิน และบุคคลที่ต้องลงนามพร้อมแล้วหรือไม่
หากมีเจ้าของร่วม ผู้กู้ร่วม คู่สมรส หรือผู้รับมอบอำนาจ ควรตรวจสอบล่วงหน้าว่าใครต้องไปสำนักงานที่ดิน และต้องเตรียมหนังสือให้ความยินยอมหรือเอกสารเพิ่มเติมหรือไม่
ข้อควรระวังของผู้ขายบ้านที่ติดจำนอง
ไม่ควรปิดบังภาระจำนอง
การแจ้งผู้ซื้อเมื่อใกล้ถึงวันทำสัญญาอาจทำให้ผู้ซื้อเสียความมั่นใจ และอาจกระทบต่อแผนการขอสินเชื่อของผู้ซื้อ ควรแจ้งสถานะของทรัพย์ก่อนรับเงินจองหรือเงินมัดจำ
ไม่ควรตั้งราคาจากยอดหนี้เพียงอย่างเดียว
ยอดหนี้เป็นภาระของผู้ขาย แต่ราคาขายควรพิจารณาร่วมกับราคาตลาด สภาพบ้าน ทำเล และความต้องการของผู้ซื้อด้วย
ไม่ควรรับเงินโดยไม่มีข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษร
ควรมีเอกสารระบุจำนวนเงิน วัตถุประสงค์ วันที่ชำระ และเงื่อนไขการคืนหรือริบเงินให้ชัดเจน เพื่อป้องกันความเข้าใจไม่ตรงกันในภายหลัง
ไม่ควรกำหนดวันโอนก่อนเช็คความพร้อมของธนาคาร
หากธนาคารยังไม่ยืนยันระยะเวลา ผู้ขายอาจเตรียมเอกสารหรือดำเนินการไถ่ถอนจำนองไม่ทันวันที่ตกลงไว้
ไม่ควรใช้ยอดปิดบัญชีเดิมเมื่อวันโอนเปลี่ยน
หากวันชำระเงินเลื่อนออกไป ควรสอบถามยอดล่าสุดจากธนาคาร ไม่ควรคำนวณเงินส่วนต่างจากข้อมูลเดิมด้วยตนเอง
ไม่ควรคิดว่าทุกธนาคารใช้ขั้นตอนเหมือนกัน
รายการเอกสาร วิธีรับชำระเงิน และการส่งเจ้าหน้าที่ไปสำนักงานที่ดินอาจแตกต่างกัน ผู้ขายควรยืนยันรายละเอียดกับธนาคารผู้ให้กู้โดยตรง
รายการตรวจสอบก่อนคุยกับผู้ซื้อ
ก่อนเริ่มเจรจาราคาอย่างจริงจัง ลองเช็คว่าผู้ขายเตรียมข้อมูลเหล่านี้แล้วหรือยัง
- ทราบยอดหนี้คงเหลือโดยประมาณ
- สอบถามวิธีขอยอดปิดบัญชีจากธนาคารแล้ว
- คำนวณว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้และค่าใช้จ่ายหรือไม่
- เตรียมเอกสารสิทธิและเอกสารสินเชื่อเบื้องต้นแล้ว
- ตรวจสอบชื่อเจ้าของ ผู้กู้ร่วม และบุคคลที่ต้องให้ความยินยอม
- พร้อมแจ้งผู้ซื้อว่าบ้านยังมีภาระจำนอง
- เข้าใจวิธีชำระเงินให้ธนาคารในวันโอน
- กำหนดเงื่อนไขเงินมัดจำและการเลื่อนวันโอนไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
- ตรวจสอบระยะเวลาดำเนินการของธนาคารทั้งฝ่ายผู้ซื้อและผู้ขายแล้ว
- เตรียมแผนสำรองหากราคาขายไม่เพียงพอต่อการปิดหนี้
ขายบ้านที่ยังติดจำนอง สรุปสิ่งที่ต้องพร้อมก่อนเริ่มเจรจา
ก่อนเริ่มเจรจากับผู้ซื้อ ผู้ขายควรเช็คยอดหนี้ เอกสาร ขั้นตอนของธนาคาร ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขวันโอนให้ครบ แล้วจึงตกลงราคา เงินมัดจำ และระยะเวลาที่ทุกฝ่ายสามารถดำเนินการได้จริง
การเตรียมข้อมูลให้พร้อมไม่ได้ช่วยเฉพาะเรื่องเอกสารเท่านั้น แต่ยังทำให้ผู้ซื้อเห็นว่าผู้ขายมีแนวทางจัดการภาระจำนองอย่างชัดเจน ช่วยลดความเข้าใจผิดและลดโอกาสเกิดปัญหาในช่วงใกล้วันโอนกรรมสิทธิ์
ผู้ขายสามารถศึกษา บทความสาระน่ารู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มเติม เพื่อเตรียมบ้าน เอกสาร และข้อมูลสำคัญก่อนเริ่มขายอย่างเป็นระบบ
บทความนี้ให้ข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ใช่คำปรึกษาด้านกฎหมาย การเงิน ภาษี หรือสินเชื่อสำหรับกรณีใดกรณีหนึ่ง ขั้นตอน เอกสาร ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขอาจแตกต่างกัน ผู้ขายควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับธนาคารผู้ให้กู้ สำนักงานที่ดิน และผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญาหรือตกลงวันโอน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น