ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง แบบไหนต่างกันยังไงสำหรับมือใหม่

     เมื่อเลือกได้แล้วว่าสนใจบ้านหรือคอนโด คำถามต่อมาของนักลงทุนมือใหม่มักเป็นว่า ควรเริ่มดูทรัพย์ใหม่จากโครงการ หรือมองหาทรัพย์มือสองที่เจ้าของเดิมนำมาขายต่อ เพราะความแตกต่างไม่ได้มีเพียงเรื่อง “ใหม่กับเก่า” แต่ยังรวมถึงต้นทุนก่อนเริ่มสร้างรายได้ ข้อมูลตลาดที่ใช้ประกอบการตัดสินใจ สภาพทรัพย์ จำนวนคู่แข่ง และโอกาสขายต่อในอนาคต สำหรับคนที่กำลัง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง จึงควรเปรียบเทียบต้นทุนรวมและแผนการลงทุนให้ชัดเจน มากกว่าดูเฉพาะราคาที่ประกาศขาย

     ในบทความนี้ “มือหนึ่ง” หมายถึงบ้านหรือคอนโดใหม่ที่ซื้อจากโครงการหรือผู้พัฒนาโครงการ และยังไม่เคยถูกเจ้าของเดิมนำกลับมาขายต่อในตลาด ส่วน “มือสอง” หมายถึงบ้านหรือคอนโดที่มีเจ้าของเดิมแล้วนำมาขายต่ออีกครั้ง อย่างไรก็ตาม รายละเอียดของทรัพย์แต่ละรายการอาจแตกต่างกัน จึงควรตรวจสอบเอกสารและสถานะการซื้อขายจริงให้ชัดเจนก่อนตัดสินใจ

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง อย่าเริ่มจากคำว่า “ใหม่กว่า” หรือ “ถูกกว่า”

     ก่อนเลือกระหว่างทรัพย์สองแบบ ควรถามตัวเองก่อนว่าซื้อไปเพื่ออะไร และต้องการให้ทรัพย์นั้นมีบทบาทอย่างไรในแผนการลงทุน เพราะอสังหาริมทรัพย์ที่ดูน่าสนใจอาจไม่เหมาะกับงบประมาณ ระยะเวลาที่ต้องถือครอง หรือระดับความเสี่ยงที่แต่ละคนยอมรับได้

     ลองตอบคำถามเหล่านี้ให้ชัดก่อนเริ่มเปรียบเทียบ

• ซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นหลัก หรือมีแผนขายต่อในอนาคต
• ต้องการให้ทรัพย์เริ่มสร้างรายได้เร็วแค่ไหน
• มีงบสำหรับตกแต่ง ซ่อม หรือปรับปรุงเพิ่มเติมเท่าไร
• ต้องการข้อมูลค่าเช่าและราคาขายย้อนหลังมากน้อยเพียงใด
• ยอมรับความไม่แน่นอนของโครงการใหม่ หรือปัญหาที่อาจเกิดจากสภาพทรัพย์เก่าได้มากแค่ไหน
• มีเวลาเข้าไปตรวจ ดูแล และจัดการทรัพย์ด้วยตัวเองหรือไม่

     หากยังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มจากบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ควรตัดสินใจเรื่องประเภททรัพย์ให้ชัดก่อน เพราะบทความนี้เหมาะกับคนที่เลือกประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจได้แล้ว และกำลังพิจารณาต่อว่าจะเริ่มดูทรัพย์ใหม่หรือทรัพย์มือสอง

     ถ้ายังไม่แน่ใจว่าจะเริ่มจากบ้าน คอนโด หรือที่ดิน การศึกษาพื้นฐานเรื่อง ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ ก่อน จะช่วยแยกข้อดี ข้อจำกัด และลักษณะการลงทุนของทรัพย์แต่ละประเภทได้ชัดขึ้น

ทรัพย์มือหนึ่งในมุมของนักลงทุนต้องดูมากกว่าความใหม่

     สำหรับนักลงทุน ความใหม่ของบ้านหรือห้องไม่ใช่เรื่องเดียวที่ต้องพิจารณา สิ่งสำคัญอีกอย่างคือ หลังซื้อแล้วต้องใช้เงินและเวลาอีกมากแค่ไหนกว่าทรัพย์จะพร้อมปล่อยเช่าหรือเริ่มสร้างรายได้

     บ้านหรือคอนโดใหม่อาจยังไม่มีความเสื่อมสภาพจากการใช้งานของเจ้าของเดิม แต่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายหลังซื้อ นักลงทุนอาจต้องเตรียมงบสำหรับเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ผ้าม่าน งานตกแต่ง หรืออุปกรณ์อื่นที่จำเป็นก่อนนำบ้านหรือห้องออกปล่อยเช่า

     หากเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดใหม่ อาจยังมีข้อมูลจากตลาดจริงให้เปรียบเทียบไม่มาก เช่น ค่าเช่าภายในโครงการ ราคาที่เจ้าของรายอื่นนำออกขายต่อ หรือระยะเวลาที่แต่ละห้องใช้ในการหาผู้เช่า นักลงทุนจึงอาจต้องดูข้อมูลจากพื้นที่รอบข้างและโครงการใกล้เคียงประกอบด้วย

     อีกจุดที่ควรเช็คคือ จำนวนบ้านหรือห้องจากโครงการเดียวกันที่อาจถูกนำออกปล่อยเช่าหรือขายในช่วงเวลาใกล้กัน หากเจ้าของหลายรายรับโอนแล้วนำทรัพย์ออกสู่ตลาดพร้อมกัน ผู้เช่าหรือผู้ซื้อก็จะมีตัวเลือกให้เปรียบเทียบมากขึ้น

     โปรโมชัน ส่วนลด หรือของแถมจากโครงการสามารถนำมาคิดรวมกับต้นทุนได้ แต่ไม่ควรใช้เป็นเหตุผลเพียงอย่างเดียวในการตัดสินว่าทรัพย์นั้นเหมาะกับการลงทุน เพราะสุดท้ายยังต้องพิจารณาความต้องการของตลาด จำนวนคู่แข่ง ค่าใช้จ่ายทั้งหมด และราคาที่ผู้เช่าหรือผู้ซื้อยอมรับได้จริง

ทรัพย์มือสองเห็นสภาพและตลาดจริงได้มากขึ้น แต่ต้องเผื่อต้นทุนหลังซื้อ

     ข้อดีอย่างหนึ่งของทรัพย์มือสองคือ นักลงทุนสามารถเห็นสภาพบ้านหรือห้อง สภาพโครงการ พื้นที่ส่วนกลาง บรรยากาศโดยรอบ และสภาพแวดล้อมหลังมีผู้อยู่อาศัยจริงได้ชัดเจนกว่าทรัพย์ที่ยังไม่เคยมีคนอยู่

     หากเป็นทำเลหรือโครงการที่มีการซื้อขายและปล่อยเช่ามาระยะหนึ่ง มักมีประกาศหลายรายการให้ใช้เป็นข้อมูลเปรียบเทียบ ทำให้เห็นช่วงราคา จำนวนคู่แข่ง และตัวเลือกที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่ามีอยู่ในตลาดได้ชัดขึ้น

     อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดูต่ำกว่าทรัพย์ใหม่ไม่ควรถูกมองว่าเป็นต้นทุนทั้งหมด เพราะหลังซื้ออาจยังมีค่าทาสี ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ ค่าซ่อมแซม หรือค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ เพื่อให้เหมาะกับการใช้งานหรือการปล่อยเช่า

     ทรัพย์บางรายการอาจอยู่ในสภาพพร้อมใช้และนำออกปล่อยเช่าได้เร็ว แต่บางรายการอาจต้องใช้ทั้งเงินและเวลาในการปรับปรุงมากกว่าที่คาดจากการดูครั้งแรก

     เมื่อพบทรัพย์มือสองที่สนใจจริง ควรตรวจสภาพบ้านหรือห้องอย่างละเอียดอีกครั้ง เพราะสภาพทรัพย์มีผลโดยตรงต่อต้นทุนในการลงทุน ส่วนรายละเอียดเรื่องรอยร้าว ระบบน้ำ ระบบไฟ หรือการตรวจรับ ควรแยกไปตรวจในขั้นตอนตรวจสภาพทรัพย์โดยเฉพาะ ไม่จำเป็นต้องนำมาลงรายละเอียดทั้งหมดในขั้นเปรียบเทียบมือหนึ่งกับมือสอง

     โดยเฉพาะ บ้านมือสองที่ยังมีเจ้าของอาศัยอยู่ ควรแยกไปเช็คทั้งสภาพบ้าน วันย้ายออก และสิ่งของที่จะส่งมอบให้ชัด เพราะรายละเอียดเหล่านี้อาจทำให้ต้นทุนหลังซื้อและวันที่พร้อมใช้งานเปลี่ยนไปจากที่คาดไว้

มือหนึ่งกับมือสองต่างกันตรงไหนเมื่อนำมาลงทุน

หัวข้อ	มือหนึ่ง	มือสอง
ราคาซื้อ	ขึ้นกับโครงการ ทำเล และช่วงการขาย	ขึ้นกับเจ้าของ สภาพ และตลาดขายต่อ
ค่าเตรียมทรัพย์	อาจต้องตกแต่งและซื้อของใหม่	อาจใช้ของเดิมได้หรือเปลี่ยนบางส่วน
ค่าซ่อม	ต้องดูสภาพจริงหลังรับทรัพย์	ขึ้นกับอายุและสภาพทรัพย์
เวลาก่อนปล่อยเช่า	อาจต้องรอรับทรัพย์และตกแต่ง	บางทรัพย์พร้อมใช้ บางทรัพย์ต้องซ่อม
ข้อมูลค่าเช่า	โครงการใหม่อาจมีข้อมูลจำกัด	บางพื้นที่มีข้อมูลย้อนหลังมากกว่า
ราคาขายย้อนหลัง	ตลาดขายต่ออาจยังไม่ชัด	อาจมีข้อมูลให้เปรียบเทียบมากกว่า
สภาพทรัพย์	เห็นสภาพใหม่ตอนรับทรัพย์	เห็นสภาพหลังผ่านการใช้งานจริง
คู่แข่ง	อาจมีทรัพย์ใหม่ออกสู่ตลาดพร้อมกัน	แข่งขันกับทรัพย์หลายราคาและหลายสภาพ
ค่าใช้จ่ายที่คาดไม่ถึง	อาจเกิดระหว่างตกแต่งและรอใช้งาน	อาจเกิดจากงานซ่อมหรืออุปกรณ์เก่า
การขายต่อ	ต้องประเมินตลาดในอนาคตมากขึ้น	อาจมีข้อมูลตลาดเดิมให้ใช้ประกอบ

     ตารางนี้ไม่ได้หมายความว่ามือหนึ่งหรือมือสองจะมีต้นทุนต่ำกว่า ความเสี่ยงน้อยกว่า หรือขายต่อได้ง่ายกว่าเสมอ เพราะผลจริงขึ้นอยู่กับตัวทรัพย์ ราคาที่ซื้อ ทำเล สภาพ และการแข่งขันในตลาดช่วงที่ตัดสินใจซื้อ

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง ต้องเปรียบเทียบต้นทุนรวมก่อนตัดสินใจ

     ราคาซื้อเป็นเพียงจุดเริ่มต้นของการลงทุน ไม่ใช่ตัวเลขทั้งหมดที่ควรนำมาใช้ตัดสินว่าทรัพย์ใดมีต้นทุนต่ำกว่า

     ทรัพย์มือหนึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น

• เฟอร์นิเจอร์
• เครื่องใช้ไฟฟ้า
• ผ้าม่านและอุปกรณ์ที่จำเป็น
• งานตกแต่งก่อนปล่อยเช่า
• ค่าใช้จ่ายในช่วงที่ทรัพย์ยังไม่พร้อมใช้งาน

     ส่วนทรัพย์มือสองอาจมีค่าใช้จ่าย เช่น

• ค่าทาสีหรือปรับสภาพภายใน
• ค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ที่เสื่อม
• ค่าซ่อมระบบบางส่วน
• ค่าเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์เก่า
• ค่าแก้ไขปัญหาที่พบหลังตรวจทรัพย์

     ดังนั้น ราคาซื้อที่ต่ำกว่าไม่ได้หมายความว่าต้นทุนรวมในการลงทุนจะต่ำกว่าเสมอ

     วิธีเปรียบเทียบที่เข้าใจง่ายกว่าคือ รวมค่าใช้จ่ายของทรัพย์แต่ละรายการตั้งแต่ราคาซื้อ ค่าตกแต่ง ค่าซ่อม ไปจนถึงวันที่บ้านหรือห้องพร้อมปล่อยเช่า แล้วจึงนำยอดรวมมาเปรียบเทียบกัน

     ค่าใช้จ่ายในช่วงที่ทรัพย์ยังไม่สร้างรายได้ก็ควรถูกนำมาคิดด้วย เพราะแม้ยังไม่มีค่าเช่าเข้ามา นักลงทุนอาจต้องเริ่มจ่ายค่าใช้จ่ายบางอย่างตั้งแต่วันแรกที่ถือครองทรัพย์

     หากต้องการแยกให้ชัดว่าเงินค่าเช่าที่ได้รับต่างจากเงินที่เหลือจริงอย่างไร สามารถศึกษา ลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อกระแสเงินสด เพิ่มเติม แล้วนำค่าแต่ง ค่าซ่อม และช่วงที่ทรัพย์ยังไม่มีรายได้ไปคิดร่วมกัน

มือสองอาจมีข้อมูลย้อนหลังมากกว่า แต่มือหนึ่งก็ต้องดูตลาดจริง

     ความแตกต่างสำคัญอีกอย่างคือ ปริมาณและประเภทของข้อมูลที่นักลงทุนมีไว้ใช้ประกอบการตัดสินใจก่อนซื้อ

     ทรัพย์มือสองในพื้นที่ที่มีตลาดมาระยะหนึ่งอาจมีข้อมูลให้สำรวจ เช่น

• ราคาประกาศขายของทรัพย์ใกล้เคียง
• ค่าเช่าของบ้านหรือห้องที่เป็นคู่แข่ง
• จำนวนทรัพย์ที่กำลังประกาศขายหรือปล่อยเช่า
• ระยะเวลาที่ประกาศแต่ละรายการอยู่ในตลาด
• สภาพพื้นที่หลังมีผู้อยู่อาศัยจริง

     ข้อมูลเหล่านี้ไม่ได้รับประกันว่าเราจะปล่อยเช่าหรือขายได้ในราคาเดียวกัน แต่ช่วยให้เห็นว่าผู้เช่าหรือผู้ซื้อมีตัวเลือกอะไรอยู่บ้าง และทรัพย์ที่เราสนใจต้องแข่งขันกับทรัพย์ลักษณะใด

     หากต้องการดูภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม สามารถนำข้อมูลจากประกาศที่พบจริงมาเทียบกับสถิติและรายงานของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประกอบ แต่ข้อมูลย้อนหลังควรใช้เพื่อช่วยประเมินตลาด ไม่ใช่รับประกันว่าราคาหรือความต้องการในอนาคตจะเป็นไปในทิศทางเดิม

     สำหรับโครงการใหม่ นักลงทุนอาจต้องมองกว้างขึ้นไปถึงความต้องการของตลาดในพื้นที่ คู่แข่งรอบข้าง โครงการใกล้เคียง จำนวนบ้านหรือห้องที่จะทยอยเข้าสู่ตลาด และกลุ่มคนที่มีความต้องการอยู่อาศัยในบริเวณนั้นจริง

     ข้อความโฆษณาอย่าง “ทำเลศักยภาพ” หรือ “ความต้องการสูง” สามารถใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นได้ แต่ไม่ควรนำมาใช้แทนข้อมูลจากตลาดจริง ควรตรวจสอบว่ามีผู้เช่าหรือผู้ซื้อในพื้นที่มากน้อยเพียงใด และมีทรัพย์ประเภทเดียวกันออกสู่ตลาดมากแค่ไหนก่อนตัดสินใจ

ซื้อแล้วปล่อยเช่าได้เมื่อไร เป็นอีกต้นทุนที่ต้องคิด

     เงินที่จ่ายไปกับทรัพย์ไม่ได้เริ่มสร้างรายได้ทันทีในทุกกรณี ระยะเวลาที่ต้องรอก่อนปล่อยเช่าได้จึงเป็นอีกเรื่องที่ควรนำมาคิดร่วมกับต้นทุน

     ทรัพย์มือหนึ่งอาจต้องผ่านขั้นตอนรับทรัพย์ ตกแต่ง ซื้อเฟอร์นิเจอร์ และเตรียมบ้านหรือห้องให้พร้อมก่อนนำออกปล่อยเช่า

     ทรัพย์มือสองบางรายการอาจพร้อมใช้งานและใช้เวลาเตรียมน้อยกว่า แต่บางรายการอาจต้องซ่อมหรือปรับปรุงมากกว่าที่คาดไว้

     จึงควรประเมินระยะเวลาระหว่าง “วันที่ซื้อ” กับ “วันที่พร้อมปล่อยเช่า” ควบคู่ไปกับค่าใช้จ่าย เพราะในช่วงที่ยังไม่มีรายได้ ค่าใช้จ่ายบางอย่างอาจยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง

ทรัพย์ใหม่และมือสองมีคู่แข่งคนละแบบ

     นักลงทุนอาจมองเฉพาะทรัพย์ของตัวเอง แต่ผู้เช่าหรือผู้ซื้อจะเปรียบเทียบกับตัวเลือกอื่นที่มีอยู่ในตลาดด้วย

     ในโครงการใหม่ อาจมีเจ้าของหลายรายรับโอนในช่วงใกล้กัน แล้วนำบ้านหรือห้องออกปล่อยเช่าหรือขายพร้อมกัน หากขนาด ตำแหน่ง หรือการตกแต่งใกล้เคียงกัน ผู้เช่าหรือผู้ซื้อก็สามารถเปรียบเทียบราคาและเงื่อนไขของแต่ละรายการได้ง่าย

     ตลาดมือสองมีการแข่งขันต่างออกไป เพราะทรัพย์แต่ละรายการอาจต่างกันทั้งอายุ สภาพ ตำแหน่ง การตกแต่ง และราคาที่เจ้าของตั้งไว้

     ก่อนซื้อจึงควรลองมองตลาดจากมุมของผู้เช่าหรือผู้ซื้อด้วยว่า หากวันนี้ต้องเลือกทรัพย์ประเภทเดียวกันในพื้นที่นั้น มีตัวเลือกอื่นอยู่มากแค่ไหน และทรัพย์ที่เราสนใจมีจุดเด่นหรือข้อจำกัดอย่างไรเมื่อเทียบกับตัวเลือกอื่น

     ไม่ควรตั้งสมมติฐานว่าทรัพย์จะปล่อยเช่าหรือขายได้ง่ายเพียงเพราะใหม่กว่า ตกแต่งดีกว่า หรือซื้อมาได้ในราคาต่ำกว่า เพราะผู้เช่าหรือผู้ซื้อยังพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบด้วย

ก่อนซื้อ ต้องคิดด้วยว่าถ้าจะขายต่อ ใครคือคนซื้อคนถัดไป

     การลงทุนไม่ได้จบลงในวันที่ได้ผู้เช่าคนแรก หากมีแผนขายต่อในอนาคต ก็ควรคิดตั้งแต่ก่อนซื้อว่าใครน่าจะเป็นผู้ซื้อรายถัดไป และทรัพย์ของเราจะมีข้อได้เปรียบหรือข้อจำกัดอย่างไรในตลาดตอนนั้น

     ลองถามว่า

• หากต้องขายต่อ กลุ่มผู้ซื้อที่น่าจะสนใจทรัพย์นี้คือใคร
• ราคาที่ต้องการขายจะแข่งขันกับทรัพย์อื่นในพื้นที่ได้หรือไม่
• หากเป็นโครงการใหม่ ในอนาคตอาจมีเจ้าของรายอื่นนำทรัพย์ออกขายพร้อมกันมากน้อยแค่ไหน
• หากเป็นมือสอง เมื่อถือไปอีกหลายปี สภาพทรัพย์อาจต้องใช้งบปรับปรุงเพิ่มหรือไม่
• หากปล่อยเช่าหรือขายไม่ได้ตามแผน เรายังรับค่าใช้จ่ายในการถือครองต่อได้หรือไม่

     ไม่ควรสรุปว่าทรัพย์ใหม่จะขายต่อได้ง่ายกว่า หรือทรัพย์มือสองที่ซื้อได้ในราคาน่าสนใจจะทำกำไรได้เสมอ เพราะราคาขายในอนาคตยังขึ้นอยู่กับสภาพตลาด ทำเล สภาพทรัพย์ จำนวนคู่แข่ง และช่วงเวลาที่ต้องการขาย

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง แบบไหนเหมาะกับมือใหม่แต่ละคน

     หากต้องการลดความกังวลเรื่องความเสื่อมสภาพจากการใช้งานของเจ้าของเดิม และยอมรับได้ว่าต้องประเมินตลาดของโครงการใหม่จากข้อมูลรอบพื้นที่มากขึ้น การเริ่มศึกษาทรัพย์มือหนึ่งอาจเหมาะกับแนวทางการลงทุนของคุณ

     ในทางกลับกัน หากต้องการเห็นสภาพแวดล้อมจริง มีข้อมูลราคาขายและค่าเช่าย้อนหลังให้เปรียบเทียบ และยอมรับได้ว่าทรัพย์อาจต้องซ่อมหรือปรับปรุง การศึกษาทรัพย์มือสองอาจช่วยให้เห็นภาพต้นทุนและสภาพตลาดได้ชัดกว่าในบางกรณี

     อย่างไรก็ตาม คำว่า “มือหนึ่ง” หรือ “มือสอง” ควรใช้เป็นเพียงเกณฑ์หนึ่งในการคัดเลือก ไม่ควรใช้เป็นคำตอบสุดท้ายว่าทรัพย์แบบไหนน่าลงทุนกว่า

     ทรัพย์มือหนึ่งที่มีต้นทุนรวมสูง มีคู่แข่งจำนวนมาก และยังไม่มีข้อมูลตลาดที่ชัด อาจไม่น่าสนใจเท่าทรัพย์มือสองบางรายการ ขณะเดียวกัน ทรัพย์มือสองที่ราคาดูน่าสนใจแต่ต้องใช้งบปรับปรุงมาก หรือมีโอกาสขายต่อไม่มาก ก็อาจไม่เหมาะกับแผนการลงทุนเช่นกัน

     สุดท้ายควรประเมินทรัพย์จริงทีละรายการ โดยดูทั้งราคา ต้นทุน สภาพ ทำเล คู่แข่ง และโอกาสสร้างรายได้ มากกว่าตัดสินจากคำว่า “มือหนึ่ง” หรือ “มือสอง” เพียงอย่างเดียว

รายการเช็คก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง

     ก่อนตัดสินใจ ลองนำทรัพย์ที่สนใจหลายรายการมาเปรียบเทียบด้วยรายการต่อไปนี้

1. กำหนดให้ชัดว่าจะเน้นปล่อยเช่าหรือมีแผนขายต่อ
2. เปรียบเทียบราคาซื้อกับทรัพย์ใกล้เคียง
3. รวมค่าตกแต่ง ค่าซ่อม และค่าเตรียมทรัพย์ทั้งหมด
4. เช็คค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายระหว่างถือครอง
5. ดูค่าเช่าของทรัพย์ใกล้เคียงที่กำลังประกาศอยู่จริง
6. เช็คจำนวนบ้านหรือห้องที่เป็นคู่แข่ง
7. ประเมินเวลาตั้งแต่ซื้อจนพร้อมปล่อยเช่า
8. เผื่องบสำหรับค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด
9. วางแผนสำรองหากปล่อยเช่าหรือขายไม่ได้ตามที่คาด
10. เปรียบเทียบทรัพย์จริงหลายรายการก่อนตัดสินใจ

     เมื่อคัดทรัพย์เหลือไม่กี่ตัวเลือกแล้ว ควรกลับไปดูรายละเอียดด้านสภาพ การอยู่อาศัย และข้อควรระวังก่อนซื้อให้ครบ โดยสามารถใช้กลุ่มบทความ ดูบ้านก่อนซื้อ เป็นจุดเริ่มต้นสำหรับไล่เช็คประเด็นของทรัพย์แต่ละประเภทต่อได้

     การเลือกระหว่าง ทรัพย์มือหนึ่งกับทรัพย์มือสองเพื่อการลงทุน จึงไม่มีคำตอบเดียวว่าแบบไหนดีกว่า ก่อนตัดสินใจควรนำทรัพย์จริงที่อยู่ในงบและทำเลใกล้เคียงกันมาเปรียบเทียบทั้งราคาซื้อ ค่าตกแต่งหรือค่าซ่อม ค่าใช้จ่ายระหว่างถือครอง เวลาก่อนพร้อมปล่อยเช่า จำนวนคู่แข่ง และโอกาสขายต่อในอนาคต เพราะสุดท้ายสิ่งที่มีผลต่อการลงทุนมากกว่าคำว่า “ใหม่” หรือ “มือสอง” คือคุณภาพของทรัพย์ ต้นทุนรวม และสภาพตลาดจริงในช่วงที่กำลังตัดสินใจ