ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนวางมัดจำว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ใครได้รับอนุญาตให้เจรจาหรือลงนามในสัญญา และใครมีอำนาจรับเงินแทนเจ้าของ เพราะผู้ที่พาดูบ้านหรือพูดคุยเรื่องราคาอาจไม่ได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำด้วยเสมอไป
ก่อนโอนเงิน ผู้ซื้อควรเช็คชื่อเจ้าของ รายละเอียดบ้าน หนังสือมอบอำนาจ และชื่อบัญชีผู้รับเงินให้ตรงกับข้อตกลง หากยังไม่แน่ใจว่าบุคคลที่กำลังติดต่ออยู่ได้รับมอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง ควรขอหลักฐานเพิ่มเติมและยืนยันข้อมูลกับเจ้าของก่อนจ่ายเงินก้อนแรก
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ ก่อนวางมัดจำต้องเช็คอะไร?
สิ่งแรกที่ควรตรวจสอบคือ ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ใครได้รับมอบอำนาจ และใครจะเป็นผู้รับเงินมัดจำ โดยต้องมีหลักฐานยืนยันว่าบุคคลแต่ละคนมีหน้าที่และได้รับอนุญาตให้ดำเนินการเรื่องใดบ้าง
ก่อนตกลงวางมัดจำ ควรตอบคำถามสำคัญ 6 ข้อนี้ให้ได้
- ใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์? ชื่อตรงกับเอกสารสิทธิของที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับบ้านหรือไม่
- ผู้ที่กำลังเจรจาเป็นใคร? เป็นเจ้าของร่วม ญาติ นายหน้า หรือผู้รับมอบอำนาจ
- มีหนังสือมอบอำนาจหรือไม่? ระบุชื่อผู้เกี่ยวข้องและทรัพย์ที่จะซื้อไว้อย่างชัดเจนหรือไม่
- ได้รับมอบอำนาจให้ทำอะไรบ้าง? สามารถตกลงราคา ลงนามในสัญญา หรือรับเงินมัดจำได้หรือไม่
- ต้องโอนเงินให้ใคร? บัญชีรับเงินเป็นของเจ้าของหรือบุคคลที่ได้รับอนุญาตให้รับเงินแทนหรือไม่
- เจ้าของรับทราบข้อตกลงแล้วหรือยัง? โดยเฉพาะราคาขาย จำนวนเงินมัดจำ และวิธีชำระเงิน
หากยังตอบคำถามข้อใดไม่ได้ หรือไม่มีหลักฐานที่ตรวจสอบได้ ก็ไม่ควรรีบโอนเงินเพียงเพราะอีกฝ่ายบอกว่าได้รับอนุญาตจากเจ้าของแล้ว
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ ใครเป็นเจ้าของและใครเจรจาแทน?
เวลานัดดูบ้านมือสอง ผู้ซื้ออาจไม่ได้พบเจ้าของโดยตรง ผู้ที่เปิดบ้านให้ดูหรือพูดคุยเรื่องราคาอาจเป็นญาติ นายหน้า หรือผู้ที่เจ้าของฝากให้ช่วยดูแลบ้าน
แต่ละคนอาจได้รับมอบหมายให้ทำหน้าที่ต่างกัน จึงไม่ควรเข้าใจว่าทุกคนมีอำนาจขายบ้าน ลงนามในสัญญา หรือรับเงินแทนเจ้าของได้เหมือนกัน
บุคคลที่อาจเกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้าน ได้แก่
- เจ้าของกรรมสิทธิ์: ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของตามเอกสารสิทธิและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์
- เจ้าของร่วม: ผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับบุคคลอื่น ต้องตรวจสอบว่าการขายครั้งนี้เกี่ยวข้องกับสิทธิของใครบ้าง
- ญาติหรือผู้ดูแลบ้าน: อาจช่วยเปิดบ้าน นัดหมาย และติดต่อผู้ซื้อ แต่ไม่ได้หมายความว่ามีอำนาจขายหรือรับเงินแทนเจ้าของ
- นายหน้าอสังหาริมทรัพย์: อาจได้รับหน้าที่หาผู้ซื้อและช่วยเจรจา แต่ไม่ได้มีอำนาจลงนามในสัญญาหรือรับเงินทุกกรณี
- ผู้รับมอบอำนาจ: ผู้ที่เจ้าของมอบหมายให้ดำเนินการแทน โดยต้องตรวจสอบว่าได้รับอนุญาตให้ทำเรื่องใดบ้าง
ตัวอย่างเช่น เจ้าของบ้านให้ญาติช่วยพาผู้สนใจเข้าชมบ้านและพูดคุยเรื่องราคาเบื้องต้น แต่เจ้าของต้องการลงนามในสัญญาและรับเงินมัดจำด้วยตนเอง
หากญาติขอให้ผู้ซื้อโอนเงินเข้าบัญชีส่วนตัว ผู้ซื้อควรสอบถามเจ้าของให้ชัดเจนก่อนว่าได้อนุญาตให้ญาติรับเงินแทนจริงหรือไม่ และมีหลักฐานยืนยันเรื่องนี้อย่างไร
การได้รับอนุญาตให้พาดูบ้านหรือช่วยเจรจา ไม่ได้หมายความว่าจะมีอำนาจรับเงินมัดจำแทนเจ้าของด้วย
เช็คชื่อเจ้าของและรายละเอียดทรัพย์ให้ตรงกัน
ก่อนพิจารณาว่าผู้รับมอบอำนาจสามารถทำอะไรแทนเจ้าของได้บ้าง ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนว่าบ้านและที่ดินที่จะซื้อนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของใคร
เริ่มจากขอตรวจเอกสารสิทธิและเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์ แล้วเปรียบเทียบข้อมูลสำคัญ ได้แก่
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์
- จำนวนเจ้าของ หากมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
- เลขที่โฉนดหรือข้อมูลที่ใช้ระบุทรัพย์
- ที่ตั้งและรายละเอียดของบ้าน
- ชื่อผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ
นอกจากตรวจสอบว่าชื่อบุคคลตรงกันหรือไม่แล้ว ต้องดูด้วยว่าหนังสือมอบอำนาจระบุถึงบ้านหรือที่ดินแปลงเดียวกับที่กำลังตกลงซื้อขายหรือไม่
หากข้อมูลในเอกสารไม่ตรงกัน หรือมีข้อสงสัยว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ควรขอตรวจเอกสารต้นฉบับ และสอบถามสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องตามความเหมาะสม
ถ้าชื่อผู้เจรจาไม่ตรงกับชื่อเจ้าของ ควรทำอย่างไร?
ควรสอบถามก่อนว่าผู้ที่กำลังเจรจาเกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้านอย่างไร และมีหลักฐานอะไรยืนยันว่าได้รับอนุญาตให้ดำเนินการแทน
หากบ้านมีเจ้าของหลายคน ต้องตรวจสอบว่าการขายครั้งนี้เกี่ยวข้องกับสิทธิของใครบ้าง และผู้ที่ดำเนินการขายได้รับมอบอำนาจหรือได้รับความยินยอมจากผู้เกี่ยวข้องครบตามที่จำเป็นหรือไม่
การที่ชื่อผู้เจรจาไม่ตรงกับชื่อเจ้าของไม่ได้หมายความว่ามีปัญหาเสมอไป แต่อีกฝ่ายควรอธิบายได้ว่าตนเข้ามาดำเนินการในฐานะใด และมีหลักฐานอะไรยืนยัน
หนังสือมอบอำนาจต้องอ่านรายละเอียด ไม่ใช่ดูแค่ว่ามีเอกสาร
เรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อไม่ควรมองข้ามคือ การมีหนังสือมอบอำนาจไม่ได้หมายความว่าผู้รับมอบอำนาจจะตัดสินใจทุกเรื่องเกี่ยวกับการขายบ้านแทนเจ้าของได้
ผู้ซื้อจึงควอ่านข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ครบ ไม่ใช่ตรวจเพียงว่ามีชื่อผู้มอบอำนาจ ชื่อผู้รับมอบอำนาจ และลายมือชื่ออยู่ในเอกสารหรือไม่
กรมที่ดินแนะนำให้ระบุเรื่องที่มอบอำนาจไว้อย่างชัดเจนว่าให้ใครทำอะไร และหากมีเงื่อนไขพิเศษก็ควรระบุไว้ด้วย
ผู้ซื้อสามารถศึกษา คำแนะนำเรื่องการมอบอำนาจของกรมที่ดิน ประกอบได้ และควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องเกี่ยวกับแบบฟอร์มและเอกสารที่ต้องใช้ล่าสุด เพราะรายละเอียดอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์และลักษณะการซื้อขาย
ตรวจสอบชื่อผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ
ผู้มอบอำนาจต้องเป็นบุคคลที่มีสิทธิหรือมีอำนาจมอบหมายให้ผู้อื่นดำเนินการเรื่องนั้น ส่วนผู้รับมอบอำนาจต้องเป็นบุคคลเดียวกับที่มีชื่ออยู่ในหนังสือมอบอำนาจ
ควรตรวจเอกสารยืนยันตัวตนของผู้เกี่ยวข้องตามความเหมาะสม และไม่อาศัยเพียงคำบอกหรือภาพถ่ายเอกสารที่ยังตรวจสอบความถูกต้องไม่ได้
หากมีข้อสงสัยเกี่ยวกับลายมือชื่อหรือความถูกต้องของเอกสาร ควรขอหลักฐานเพิ่มเติมก่อนดำเนินการต่อ
ตรวจสอบว่าหนังสือมอบอำนาจระบุถึงทรัพย์แปลงใด
ควรเปรียบเทียบรายละเอียดในหนังสือมอบอำนาจกับเอกสารของทรัพย์ที่จะซื้อ โดยเฉพาะเลขที่โฉนดและข้อมูลอื่นที่ช่วยยืนยันว่าเป็นบ้านหรือที่ดินรายการเดียวกัน
หากข้อมูลไม่ตรงกัน หรืออ่านเอกสารแล้วไม่ทราบแน่ชัดว่าหมายถึงทรัพย์รายการใด ควรขอคำอธิบายและหลักฐานเพิ่มเติมก่อนทำข้อตกลง
ตรวจสอบว่าผู้รับมอบอำนาจทำอะไรได้บ้าง
สิ่งที่ต้องดูให้ละเอียดคือ เจ้าของอนุญาตให้ผู้รับมอบอำนาจดำเนินการเรื่องใดบ้าง เช่น
- ติดต่อและประสานงานกับผู้ซื้อ
- เจรจาราคาและเงื่อนไขการซื้อขาย
- ลงนามในข้อตกลงหรือสัญญา
- รับเงินมัดจำหรือเงินส่วนอื่น
- ดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน
รายการเหล่านี้เป็นเพียงตัวอย่างเรื่องที่ควรตรวจ ไม่ได้หมายความว่าหนังสือมอบอำนาจทุกฉบับจะอนุญาตให้ทำได้ครบทุกข้อ
หากอ่านข้อความแล้วไม่แน่ใจว่าผู้รับมอบอำนาจสามารถทำเรื่องที่กำลังตกลงกันได้หรือไม่ ควรขอให้เจ้าของยืนยันเพิ่มเติมหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อน
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ มีอำนาจโอนกรรมสิทธิ์แล้วรับมัดจำได้ด้วยหรือไม่?
เรื่องที่ผู้ซื้อควรแยกให้ออกคือ การได้รับมอบอำนาจให้ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ กับการได้รับอนุญาตให้ทำสัญญาหรือรับเงินมัดจำก่อนวันโอน
การมีหนังสือมอบอำนาจให้ดำเนินการจดทะเบียนขายที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้ยืนยันด้วยตัวเองว่าผู้รับมอบอำนาจมีสิทธิรับเงินมัดจำหรือเปลี่ยนเงื่อนไขการซื้อขายได้ทุกเรื่อง
จึงต้องตรวจสอบว่าข้อความในหนังสือมอบอำนาจครอบคลุมสิ่งที่ผู้รับมอบอำนาจกำลังจะทำจริงหรือไม่
| สิ่งที่ผู้รับมอบอำนาจจะทำ | เรื่องที่ผู้ซื้อต้องตรวจสอบ |
|---|---|
| เจรจาหรือเปลี่ยนราคาขาย | เจ้าของอนุญาตให้ตกลงราคาหรือเปลี่ยนเงื่อนไขนั้นหรือไม่ |
| ลงนามในข้อตกลงมัดจำ | มีอำนาจลงนามแทนเจ้าของในเรื่องนี้หรือไม่ |
| รับเงินมัดจำ | มีหลักฐานว่าเจ้าของอนุญาตให้รับเงินหรือไม่ |
| ดำเนินการวันโอน | เอกสารตรงตามข้อกำหนดของสำนักงานที่ดินหรือไม่ |
ตัวอย่างสถานการณ์สมมติ
เจ้าของบ้านมอบอำนาจให้ญาติไปดำเนินการจดทะเบียนขายแทน แต่ก่อนถึงวันโอน ญาติแจ้งให้ผู้ซื้อโอนเงินมัดจำเข้าบัญชีส่วนตัว
ในกรณีนี้ ผู้ซื้อควรถามให้ชัดเจนว่าเจ้าของอนุญาตให้ญาติรับเงินมัดจำด้วยหรือไม่ มีหลักฐานยืนยันอย่างไร และใครจะเป็นผู้ออกหลักฐานรับเงิน
ไม่ควรโอนเงินทันทีเพียงเพราะญาติมีหนังสือมอบอำนาจสำหรับดำเนินการวันโอน
การพิจารณาว่าผู้รับมอบอำนาจทำอะไรได้บ้าง ต้องดูข้อความในเอกสารและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี หากยังไม่แน่ใจควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนจ่ายเงิน
ถ้าผู้รับมอบอำนาจจะรับเงินมัดจำ ต้องเช็คอะไรเป็นพิเศษ?
ก่อนจ่ายเงิน ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่า เงินจะเข้าบัญชีของใคร บุคคลนั้นได้รับอนุญาตให้รับเงินแทนเจ้าของหรือไม่ และเจ้าของรับทราบวิธีชำระเงินที่ตกลงกันแล้วหรือยัง
อย่าตรวจเฉพาะจำนวนเงินหรือวันที่ต้องโอน เพราะหากภายหลังพบว่าผู้รับเงินไม่มีอำนาจตามที่กล่าวอ้าง อาจเกิดข้อโต้แย้งเรื่องการชำระเงินตามมาได้
บัญชีที่จะโอนเงินเป็นชื่อใคร?
ควรสอบถามให้ชัดเจนว่าบัญชีปลายทางเป็นของใคร เช่น
- เจ้าของกรรมสิทธิ์
- ผู้รับมอบอำนาจ
- นายหน้า
- บุคคลอื่นที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขาย
หากบัญชีรับเงินไม่ได้เป็นชื่อเจ้าของโดยตรง ควรขอหลักฐานที่ตรวจสอบได้ว่าเจ้าของอนุญาตให้บุคคลนั้นรับเงินแทนตามข้อตกลงจริง
การโอนเงินเข้าบัญชีบุคคลอื่นไม่ได้หมายความว่ามีการกระทำผิดทุกกรณี แต่หากยังยืนยันไม่ได้ว่าผู้รับเงินเกี่ยวข้องกับเจ้าของอย่างไร ก็ควรตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนโอนเงิน
ใครจะเป็นผู้ออกหลักฐานรับเงิน?
ก่อนโอนเงิน ควรตกลงกันให้เรียบร้อยว่าใครจะเป็นผู้ออกหลักฐานรับเงิน และเอกสารนั้นควรมีข้อมูลสำคัญอะไรบ้าง เช่น
- ชื่อผู้จ่ายเงินและผู้รับเงิน
- จำนวนเงินและวันที่ชำระ
- รายละเอียดบ้านหรือที่ดินที่ซื้อขาย
- วัตถุประสงค์ของการจ่ายเงิน
- เงินที่จ่ายจะนำไปหักจากราคาซื้อขายอย่างไร
- ผู้รับเงินหรือผู้ลงนามดำเนินการในฐานะอะไร
หลักฐานการโอนเงินจากธนาคารช่วยยืนยันว่ามีการโอนเงินเกิดขึ้น แต่ไม่ได้พิสูจน์ว่าผู้รับเงินมีอำนาจรับเงินแทนเจ้าของ หรือเจ้าของยอมรับข้อตกลงทั้งหมดแล้ว
หากต้องการตรวจเรื่องจำนวนเงิน เงื่อนไขคืนมัดจำ กรณีกู้ไม่ผ่าน และกำหนดวันทำสัญญา สามารถอ่านเรื่อง เงินมัดจำบ้านก่อนซื้อ เพิ่มเติม เพื่อให้ข้อตกลงชัดเจนก่อนจ่ายเงิน
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ ต้องยืนยันอะไรกับเจ้าของก่อนจ่ายเงิน?
แม้ผู้รับมอบอำนาจจะมีเอกสารให้ตรวจสอบแล้ว หากสามารถพูดคุยกับเจ้าของบ้านโดยตรงได้ ก็ควรยืนยันข้อมูลสำคัญอีกครั้ง โดยเฉพาะก่อนโอนเงินมัดจำครั้งแรก
เรื่องที่ควรสอบถามเจ้าของ ได้แก่
- เจ้าของทราบและต้องการขายบ้านหลังนี้จริงหรือไม่
- ผู้ที่กำลังเจรจาได้รับอนุญาตให้ดำเนินการเรื่องใดบ้าง
- ราคาขายและเงื่อนไขสำคัญตรงกับที่เจ้าของตกลงไว้หรือไม่
- เจ้าของอนุญาตให้บุคคลนั้นลงนามในข้อตกลงหรือรับเงินมัดจำหรือไม่
- เจ้าของยืนยันว่าบัญชีรับเงินเป็นบัญชีที่ตกลงกันไว้หรือไม่
การยืนยันข้อมูลเหล่านี้ช่วยให้ผู้ซื้อทราบว่าเรื่องที่พูดคุยกับผู้รับมอบอำนาจตรงกับข้อตกลงที่เจ้าของรับทราบหรือไม่
ควรติดต่อเจ้าของผ่านช่องทางใด?
ควรใช้ช่องทางที่สามารถตรวจสอบตัวตนของเจ้าของได้ ไม่อาศัยเพียงเบอร์โทรศัพท์หรือช่องทางติดต่อที่ผู้รับมอบอำนาจแจ้งมาให้เท่านั้น
หากทำได้ อาจนัดพบเจ้าของพร้อมตรวจเอกสารที่เกี่ยวข้อง หรือขอให้เจ้าของยืนยันรายละเอียดเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยวิธีที่เหมาะสม
การโทรศัพท์หรือวิดีโอคอลช่วยสอบถามข้อมูลเบื้องต้นได้ แต่ไม่ควรใช้แทนหนังสือมอบอำนาจหรือเอกสารอื่นที่จำเป็นต่อการซื้อขาย
หากเจ้าของอยู่ต่างจังหวัดหรือต่างประเทศ ควรวางแผนตรวจเอกสารและยืนยันตัวตนให้รอบคอบขึ้น โดยสอบถามสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญเมื่อมีข้อสงสัย
ถ้ายังติดต่อเจ้าของโดยตรงไม่ได้ ก็ไม่ควรสรุปทันทีว่าผู้รับมอบอำนาจไม่มีสิทธิทำเรื่องนั้น แต่ควรขอหลักฐานเพิ่มเติมที่น่าเชื่อถือก่อนตัดสินใจจ่ายเงิน
สัญญามัดจำและใบรับเงินต้องระบุว่าใครลงนามแทนใคร
เมื่อผู้ซื้อไม่ได้ทำข้อตกลงกับเจ้าของบ้านโดยตรง ควรตรวจสอบว่าสัญญาและหลักฐานรับเงินระบุชื่อและหน้าที่ของผู้เกี่ยวข้องไว้อย่างชัดเจนหรือไม่
ข้อมูลที่ควรมีตามความเหมาะสม ได้แก่
- ชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์
- ชื่อผู้รับมอบอำนาจ
- ฐานะของบุคคลที่ลงนาม
- รายละเอียดบ้านและราคาที่ตกลงซื้อขาย
- จำนวนเงินและวัตถุประสงค์ของการจ่ายเงิน
- ชื่อผู้ได้รับอนุญาตให้รับเงินและหลักฐานที่เกี่ยวข้อง
- เงื่อนไขสำคัญเกี่ยวกับการรับเงิน
ตัวอย่างเช่น หากผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้ลงนามในข้อตกลงมัดจำ เอกสารควรระบุให้ชัดเจนว่าลงนามแทนเจ้าของคนใด และมีหลักฐานอะไรยืนยันว่าได้รับอำนาจให้ลงนามในเรื่องนั้น
การเขียนคำว่า "ผู้รับมอบอำนาจ" ต่อท้ายชื่อผู้ลงนามเพียงอย่างเดียว ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นมีอำนาจทำทุกเรื่องแทนเจ้าของได้
นอกจากนี้ ควรแยกการตรวจเอกสารก่อนวางมัดจำออกจากการตรวจเอกสารสำหรับวันโอน เพราะเป็นคนละขั้นตอนและอาจต้องใช้เอกสารต่างกัน
หากต้องการตรวจความพร้อมของเอกสารฝั่งผู้ขายก่อนวันโอน สามารถอ่านบทความ เอกสารขายบ้านมือสอง ประกอบได้ เพื่อให้ทราบว่าผู้ขายควรเตรียมเอกสารใดบ้างก่อนดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ มีสัญญาณอะไรที่ต้องระวังก่อนจ่ายเงิน?
การซื้อขายผ่านผู้รับมอบอำนาจเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ตามปกติ แต่มีบางสถานการณ์ที่ผู้ซื้อควรระวังและขอข้อมูลเพิ่มเติมก่อนทำสัญญาหรือจ่ายเงิน
ตัวอย่างสัญญาณที่ควรตรวจสอบให้ชัดเจน ได้แก่
- ไม่ยอมให้ตรวจหลักฐานเจ้าของ: มีเพียงคำบอกว่าเจ้าของฝากขาย แต่ยังไม่มีเอกสารเพียงพอให้ตรวจสอบ
- ชื่อในเอกสารไม่ตรงกัน: ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ ผู้มอบอำนาจ หรือผู้รับเงินไม่สอดคล้องกัน และยังอธิบายไม่ได้
- ขอบเขตอำนาจไม่ชัดเจน: มีหนังสือมอบอำนาจ แต่ยังไม่ทราบว่าครอบคลุมการลงนามหรือรับเงินมัดจำหรือไม่
- เร่งให้จ่ายเงินก่อนตรวจเอกสาร: อ้างว่ามีผู้ซื้อรายอื่นรออยู่ โดยไม่เปิดโอกาสให้ตรวจข้อมูลสำคัญ
- เปลี่ยนบัญชีรับเงินกะทันหัน: ขอให้โอนเงินไปยังบุคคลที่ไม่ได้ระบุไว้ในข้อตกลง โดยไม่มีหลักฐานยืนยันจากเจ้าของ
- ข้อมูลจากสองฝ่ายไม่ตรงกัน: เจ้าของกับผู้รับมอบอำนาจแจ้งราคาขาย จำนวนเงินมัดจำ หรือเงื่อนไขแตกต่างกัน
สัญญาณเหล่านี้ไม่ได้หมายความว่ามีการฉ้อโกง แต่เป็นเหตุผลที่ผู้ซื้อควรขอคำชี้แจงและตรวจสอบหลักฐานให้ครบก่อนจ่ายเงิน
หากพบข้อมูลขัดแย้งกัน ควรเก็บหลักฐานการติดต่อไว้ และพูดคุยกับผู้เกี่ยวข้องให้เข้าใจตรงกันก่อนตัดสินใจ
กรณีไหนควรให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจเอกสาร?
การซื้อขายบางกรณีมีรายละเอียดซับซ้อนกว่าปกติ ผู้ซื้อจึงควรพิจารณาให้ทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญช่วยตรวจเอกสารและข้อตกลงก่อนวางมัดจำ
ตัวอย่างสถานการณ์ที่ควรระมัดระวังเป็นพิเศษ ได้แก่
- บ้านมีเจ้าของกรรมสิทธิ์หลายคน
- เจ้าของอยู่ต่างประเทศและต้องใช้เอกสารจากต่างประเทศ
- บ้านหรือที่ดินเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัทหรือนิติบุคคล
- มีการมอบอำนาจต่อให้บุคคลอื่น และยังตรวจสอบไม่ได้ว่าแต่ละคนได้รับอนุญาตให้ทำอะไรบ้าง
- ข้อความในหนังสือมอบอำนาจไม่ชัดเจน หรืออ่านแล้วเข้าใจได้หลายความหมาย
- ผู้รับเงินไม่ใช่เจ้าของ และมีเงื่อนไขการรับเงินที่ต้องตรวจเพิ่มเติม
- เงินมัดจำมีจำนวนสูงจนผู้ซื้อไม่ต้องการเสี่ยงหากเกิดปัญหา
หากสงสัยเกี่ยวกับเอกสารที่ใช้จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบโดยตรง
แต่ถ้าข้อสงสัยเกี่ยวข้องกับการรับเงินมัดจำ การลงนามแทนเจ้าของ หรือผลของข้อตกลงตามกฎหมาย ควรปรึกษาทนายความโดยนำเอกสารและรายละเอียดการซื้อขายจริงไปให้ตรวจสอบ
ทั้งนี้ แบบฟอร์มและเอกสารประกอบอาจแตกต่างกันตามประเภททรัพย์และลักษณะการซื้อขาย จึงควรตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดก่อนดำเนินการ
ซื้อบ้านจากผู้รับมอบอำนาจ เช็ค 4 เรื่องนี้ก่อนวางมัดจำ
ก่อนโอนเงินมัดจำ ควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญทั้ง 4 เรื่องนี้อีกครั้ง
- ยืนยันเจ้าของกรรมสิทธิ์ — ตรวจชื่อเจ้าของและรายละเอียดบ้านให้ตรงกับเอกสารสิทธิและเอกสารที่เกี่ยวข้อง
- ตรวจผู้รับมอบอำนาจ — ตรวจว่าเป็นบุคคลที่เจ้าของมอบหมายจริง และเอกสารระบุถึงบ้านที่จะซื้อ
- ตรวจอำนาจลงนามและรับเงิน — ยืนยันว่าผู้รับมอบอำนาจได้รับอนุญาตให้ทำข้อตกลงและรับเงินตามเงื่อนไขที่กำลังจะเกิดขึ้น
- ตรวจให้ครบก่อนโอนเงินจริง — เช็คบัญชีรับเงิน หลักฐานการชำระ และการยืนยันจากเจ้าของ
หากยังมีเรื่องที่อธิบายไม่ได้ เช่น เจ้าของไม่ได้ยืนยันบัญชีรับเงิน หรือหนังสือมอบอำนาจไม่ชัดเจนว่าครอบคลุมการรับมัดจำหรือไม่ ควรขอหลักฐานเพิ่มเติมก่อนจ่ายเงิน
สิ่งสำคัญที่สุดคือ ต้องรู้ให้ชัดเจนว่าใครเป็นเจ้าของ ใครได้รับอำนาจให้ดำเนินการแทน และใครได้รับอนุญาตให้รับเงินมัดจำ
เมื่อข้อมูลเหล่านี้ครบถ้วนและตรวจสอบได้แล้ว จึงค่อยพิจารณาวางมัดจำ หากยังมีข้อสงสัย ควรยืนยันกับเจ้าของหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนโอนเงินจริง
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น