ซื้อบ้านจากทรัพย์ธนาคาร สิ่งแรกที่ควรเช็คคือ บ้านที่สนใจเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารถือกรรมสิทธิ์แล้ว หรือเป็นบ้านที่เจ้าของนำมาฝากขายผ่านธนาคาร นอกจากนี้ ยังต้องตรวจสอบว่ามีใครอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในบ้านอยู่หรือไม่ สามารถนัดเข้าดูสภาพจริงได้เพียงใด และผู้ขายกำหนดเงื่อนไขการซื้อขายไว้อย่างไร เพราะการซื้อทรัพย์ลักษณะนี้อาจมีขั้นตอนแตกต่างจากการซื้อบ้านมือสองกับเจ้าของโดยตรง
อีกเรื่องที่ต้องพิจารณาให้รอบคอบคือค่าใช้จ่าย แม้ราคาบ้านจะอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ แต่ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเงินประกันการเสนอซื้อหรือเงินมัดจำก่อนทราบผลสินเชื่อ รวมถึงต้องเตรียมเงินสำหรับซ่อมแซมบ้านและค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ก่อนตัดสินใจจึงควรตรวจทั้งสภาพบ้าน เอกสาร เงื่อนไขการขาย และจำนวนเงินที่ต้องจ่ายจริง ไม่ใช่ดูเพียงราคาที่ระบุไว้ในประกาศ
ซื้อบ้านจากทรัพย์ธนาคาร ต้องเช็คเรื่องไหนก่อน?
ก่อนยื่นข้อเสนอซื้อ ควรตรวจสอบให้ชัดเจนอย่างน้อย 5 เรื่อง ดังนี้
- ประเภททรัพย์และผู้ถือกรรมสิทธิ์ — บ้านที่สนใจเป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารถือกรรมสิทธิ์แล้ว หรือเป็นบ้านที่บุคคลอื่นนำมาฝากขาย
- ผู้อยู่อาศัยหรือผู้ใช้ประโยชน์ — บ้านว่างแล้วหรือยังมีคนอยู่อาศัย และผู้ขายมีเงื่อนไขการส่งมอบบ้านอย่างไร
- สภาพบ้าน — สามารถเข้าตรวจภายในได้ครบทุกส่วนหรือไม่ มีจุดใดชำรุดเสียหาย และอาจต้องใช้เงินซ่อมแซมเท่าไร
- เงื่อนไขการซื้อขาย — ต้องยื่นข้อเสนอด้วยวิธีใด จ่ายเงินประกันหรือเงินมัดจำเมื่อไร และต้องทำสัญญาหรือโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดใด
- ความพร้อมด้านการเงิน — มีความพร้อมในการขอสินเชื่อเพียงใด และต้องเตรียมเงินสดเพิ่มเติมอีกเท่าไร
ทั้งห้าเรื่องนี้เกี่ยวข้องกันโดยตรง เช่น หากบ้านยังมีคนอยู่อาศัย ผู้ซื้ออาจไม่สามารถตรวจสภาพภายในได้ครบทุกห้อง ทำให้ประเมินค่าซ่อมแซมได้ยากขึ้น และอาจยังไม่ทราบแน่ชัดว่าจะย้ายเข้าอยู่ได้เมื่อไร
ดังนั้น แม้ราคาบ้านจะน่าสนใจ ก็ควรตรวจสอบให้แน่ใจก่อนว่าจะได้รับมอบบ้านในสภาพใด และมีค่าใช้จ่ายหรือเงื่อนไขอะไรที่ต้องรับผิดชอบเพิ่มเติมบ้าง
ทรัพย์ที่ธนาคารประกาศขาย เป็น NPA ทุกหลังหรือไม่?
บ้านที่ประกาศขายผ่านเว็บไซต์หรือช่องทางของธนาคารไม่ได้เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ทุกหลัง เพราะบางรายการธนาคารถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว ขณะที่บางรายการอาจเป็นบ้านที่บุคคลภายนอกนำมาฝากขาย หรือเป็นทรัพย์ที่อยู่ในกระบวนการขายของหน่วยงานอื่น
การแยกประเภททรัพย์ให้ถูกต้องตั้งแต่แรกจึงเป็นเรื่องสำคัญ เพราะจะช่วยให้ทราบว่าใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ใครมีอำนาจขาย และต้องดำเนินการตามเงื่อนไขของผู้ขายรายใด
1. ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ที่ธนาคารถือกรรมสิทธิ์
NPA ย่อมาจาก Non-Performing Asset ซึ่งในบริบทของอสังหาริมทรัพย์ที่ธนาคารนำออกขาย หมายถึงทรัพย์สินรอการขายที่ธนาคารได้รับกรรมสิทธิ์มาแล้ว เช่น บ้านหรือที่ดินที่ได้รับโอนมาเพื่อชำระหนี้ หรือทรัพย์ที่ธนาคารซื้อจากการขายทอดตลาด
เมื่อธนาคารนำทรัพย์เหล่านี้ออกขาย ผู้สนใจต้องดำเนินการตามขั้นตอนที่ธนาคารกำหนด เช่น การยื่นข้อเสนอซื้อ การรออนุมัติขาย การชำระเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์
อย่างไรก็ตาม แม้ธนาคารจะถือกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ไม่ได้หมายความว่าบ้านทุกหลังจะว่างหรือพร้อมให้ผู้ซื้อย้ายเข้าอยู่อาศัยได้ทันที
2. บ้านที่เจ้าของนำมาฝากขายผ่านธนาคาร
บ้านฝากขายเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของเดิมยังถือกรรมสิทธิ์อยู่ แต่ใช้ช่องทางของธนาคารช่วยประกาศขายหรือหาผู้ซื้อ
การตกลงราคา การทำสัญญา และการกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์จึงอาจขึ้นอยู่กับเจ้าของบ้านหรือเงื่อนไขการฝากขาย ไม่จำเป็นต้องใช้ขั้นตอนเดียวกับการซื้อ NPA ที่ธนาคารถือกรรมสิทธิ์โดยตรง
ผู้สนใจจึงควรสอบถามตั้งแต่ต้นว่า ธนาคารเป็นผู้ขายเองหรือเพียงช่วยประกาศขายให้เจ้าของทรัพย์ เพื่อไม่ให้เข้าใจผิดเกี่ยวกับผู้มีอำนาจตัดสินใจขายและขั้นตอนการซื้อ
หากต้องการดูความแตกต่างของทรัพย์ทั้งสองประเภท สามารถศึกษา คำอธิบาย NPA และทรัพย์ฝากขายของธนาคารกสิกรไทย เพิ่มเติมได้ โดยควรตรวจสอบเงื่อนไขล่าสุดของทรัพย์ที่สนใจอีกครั้งก่อนเสนอซื้อ
3. บ้านที่อยู่ระหว่างการขายทอดตลาด
บ้านที่อยู่ในกระบวนการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมีขั้นตอนและหลักเกณฑ์เฉพาะ ซึ่งแตกต่างจากการยื่นข้อเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายที่ธนาคารเป็นผู้ขาย
แม้ธนาคารอาจเป็นเจ้าหนี้ที่เกี่ยวข้องกับบ้านหลังนั้น แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้สนใจจะสามารถติดต่อซื้อบ้านกับธนาคารได้โดยตรง
หากบ้านที่สนใจเป็นทรัพย์ขายทอดตลาด ควรตรวจสอบขั้นตอนและเงื่อนไขล่าสุดจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ ไม่ควรนำวิธีซื้อ NPA ของธนาคารมาใช้แทนกัน
4. ทรัพย์ของบริษัทบริหารสินทรัพย์
บริษัทบริหารสินทรัพย์อาจรับซื้อหรือรับโอนหนี้และสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ รวมถึงนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับกรรมสิทธิ์มาบริหารจัดการหรือขายต่อ
ทรัพย์บางรายการจึงมีลักษณะคล้าย NPA ของธนาคาร แต่ผู้ขาย วิธีเสนอซื้อ และเงื่อนไขการชำระเงินอาจแตกต่างกัน
ก่อนติดต่อซื้อ ควรสอบถามให้แน่ชัดว่าใครเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ใครมีอำนาจขาย และต้องดำเนินการตามขั้นตอนของธนาคารหรือหน่วยงานใด
ซื้อบ้านจากทรัพย์ธนาคาร ต่างจากซื้อบ้านมือสองกับเจ้าของอย่างไร?
การซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของโดยตรง ผู้ซื้อและผู้ขายมักสามารถพูดคุยเพื่อตกลงรายละเอียดกันได้ เช่น ราคาซื้อขาย วันทำสัญญา หรือวันที่เจ้าของเดิมจะย้ายออก
แต่หากซื้อ NPA จากธนาคาร ผู้ซื้อมักต้องดำเนินการตามขั้นตอนและเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด จึงไม่ควรคาดหวังว่าจะสามารถต่อรองราคา เปลี่ยนวันทำสัญญา หรือเลื่อนวันโอนได้เหมือนการเจรจากับเจ้าของบ้านทั่วไป
ความแตกต่างที่ควรรู้ ได้แก่
- วิธีเสนอราคา: บางธนาคารกำหนดให้ยื่นข้อเสนอผ่านแบบฟอร์มหรือระบบที่จัดเตรียมไว้
- การอนุมัติขาย: ธนาคารอาจต้องพิจารณาข้อเสนอก่อนตัดสินใจว่าจะตอบรับการขายหรือไม่
- เงินประกันและเงินมัดจำ: อาจต้องชำระตามจำนวนและกำหนดเวลาที่ผู้ขายระบุ
- วันทำสัญญาและวันโอน: ผู้ซื้ออาจต้องดำเนินการให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด
- สภาพบ้านและการส่งมอบ: ต้องตรวจสอบเงื่อนไขของบ้านแต่ละหลัง เพราะไม่ได้หมายความว่าทุกหลังจะส่งมอบเป็นบ้านว่างพร้อมเข้าอยู่
แม้จะเป็นทรัพย์ NPA เหมือนกัน แต่ธนาคารแต่ละแห่งอาจกำหนดวิธีขายและเงื่อนไขแตกต่างกัน ก่อนเสนอราคาจึงควรขอรายละเอียดล่าสุดของบ้านหลังที่สนใจจากผู้ขายโดยตรง
ก่อนเสนอซื้อ ควรตรวจกรรมสิทธิ์และเอกสารอะไรบ้าง?
เมื่อพบบ้านที่สนใจ ควรเริ่มจากขอรหัสทรัพย์ ที่ตั้ง และรายละเอียดเอกสารสิทธิ์ เพื่อนำมาเปรียบเทียบกับข้อมูลในประกาศว่าตรงกันหรือไม่
ข้อมูลสำคัญที่ควรตรวจสอบ ได้แก่
- ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน
- ประเภทและเลขที่เอกสารสิทธิ์
- ที่ตั้งและเนื้อที่ดิน
- รายละเอียดบ้านและสิ่งปลูกสร้าง
- ภาระผูกพันหรือรายการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้อง
- เงื่อนไขเฉพาะของบ้านที่ประกาศขาย
- ผู้มีอำนาจลงนามในสัญญาและดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์
ข้อมูลในประกาศกับเอกสารจริงต้องตรงกัน
รูปถ่ายบ้าน ขนาดที่ดิน และรายละเอียดที่แสดงในประกาศช่วยให้ผู้ซื้อพิจารณาเบื้องต้นได้ แต่ยังไม่ควรใช้แทนการตรวจสอบเอกสารจริง
ตัวอย่างเช่น หากเนื้อที่ดินในประกาศไม่ตรงกับเอกสารสิทธิ์ หรือพบส่วนต่อเติมที่ยังไม่มีรายละเอียดชัดเจน ควรสอบถามผู้ขายว่าข้อมูลที่ถูกต้องเป็นอย่างไร และมีเอกสารใดที่สามารถใช้ตรวจสอบเพิ่มเติมได้บ้าง
หากต้องการตรวจสอบกรรมสิทธิ์หรือรายการจดทะเบียนเพิ่มเติม ควรติดต่อสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ เพื่อสอบถามขั้นตอนและเอกสารที่สามารถขอตรวจได้ตามหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
โดยเฉพาะเรื่องที่มีผลต่อสิทธิในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ควรยืนยันจากเอกสารจริง ไม่ควรอาศัยเพียงข้อความในประกาศหรือคำบอกเล่าของผู้ขาย
บ้านยังมีคนอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์อยู่หรือไม่?
เรื่องนี้เป็นหนึ่งในประเด็นสำคัญที่ผู้สนใจบ้าน NPA ควรตรวจสอบ เพราะการถือกรรมสิทธิ์กับการได้เข้าครอบครองบ้านจริงเป็นคนละเรื่องกัน
บ้านบางหลังอาจว่างและไม่มีคนอยู่อาศัยแล้ว แต่บางหลังอาจยังมีเจ้าของเดิม ผู้พักอาศัย หรือบุคคลอื่นใช้บ้านอยู่
ดังนั้น แม้ธนาคารจะถือกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะสามารถรับกุญแจและย้ายเข้าอยู่ได้ทันที
คำถามที่ควรถามผู้ขายก่อนตัดสินใจ
ควรสอบถามให้แน่ชัดว่า
- ขณะนี้บ้านว่างแล้วหรือยังมีคนอยู่อาศัย
- สามารถนัดเข้าไปดูภายในบ้านได้หรือไม่
- มีห้องหรือพื้นที่ส่วนใดที่ยังเข้าไปตรวจไม่ได้
- ผู้ขายจะส่งมอบบ้านให้เมื่อไร และจะส่งมอบในสภาพใด
- หากยังมีคนอาศัยอยู่ ใครมีหน้าที่ดำเนินการเรื่องการส่งมอบตามข้อตกลง
หากประกาศระบุว่า "มีผู้ใช้ประโยชน์" ควรสอบถามให้ชัดเจนว่าหมายถึงอะไรสำหรับบ้านหลังนั้น เช่น ยังมีคนพักอาศัยอยู่ หรือมีบุคคลอื่นใช้พื้นที่บางส่วนของบ้าน
จากนั้นควรขอรายละเอียดเงื่อนไขการขายเพิ่มเติม โดยเฉพาะเรื่องการส่งมอบบ้านและหน้าที่ที่ผู้ซื้ออาจต้องรับผิดชอบหลังโอนกรรมสิทธิ์
ทรัพย์บางรายการอาจกำหนดให้ผู้ซื้อเป็นฝ่ายดำเนินการบางอย่างเพื่อให้สามารถเข้าครอบครองบ้านได้ ขณะที่บางรายการอาจมีข้อตกลงแตกต่างออกไป จึงไม่ควรคิดว่าธนาคารจะจัดการเรื่องนี้ให้ทั้งหมดเสมอไป
สิ่งสำคัญที่ต้องแยกให้ออกคือ วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์อาจไม่ใช่วันเดียวกับวันที่สามารถเข้าไปอยู่อาศัยหรือใช้บ้านได้จริง
หากยังไม่ทราบว่าจะได้รับมอบบ้านเมื่อไร หรือมีข้อสงสัยเกี่ยวกับสิทธิของผู้อยู่อาศัย ควรขอเอกสารยืนยันจากผู้ขาย และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเมื่อจำเป็นก่อนทำสัญญา
สำหรับบ้านมือสองที่ซื้อจากเจ้าของโดยตรง สามารถศึกษาวิธีตกลงวันย้ายออกและรายการส่งมอบเพิ่มเติมจากบทความ บ้านมือสองมีเจ้าของอยู่เดิม ได้ แต่หากเป็นทรัพย์ NPA ต้องตรวจเงื่อนไขการครอบครองและการส่งมอบจากผู้ขายรายนั้นเป็นหลัก เพราะอาจมีข้อกำหนดแตกต่างกัน
ควรไปดูสภาพบ้านจริงก่อนเสนอซื้อหรือไม่?
ควรนัดเข้าไปดูบ้านจริงหากผู้ขายอนุญาต เพราะภาพถ่ายในประกาศอาจไม่แสดงความเสียหายทั้งหมด และไม่เพียงพอที่จะประเมินว่าต้องใช้เงินซ่อมแซมมากน้อยเพียงใด
บ้าน NPA บางหลังอาจผ่านการใช้งานมาหลายปี หรือถูกปล่อยว่างโดยไม่มีคนดูแลเป็นเวลานาน แต่บางหลังอาจยังอยู่ในสภาพดี จึงไม่ควรตัดสินว่าบ้านจะมีปัญหามากหรือน้อยเพียงเพราะเป็นทรัพย์ NPA
หากสามารถเข้าไปดูภายในบ้านได้
ควรสังเกตจุดที่อาจมีผลต่อค่าซ่อมแซมและความพร้อมในการเข้าอยู่ เช่น
- คราบน้ำรั่วและร่องรอยความชื้น
- สภาพพื้น ผนัง และฝ้าเพดาน
- ประตูหน้าต่างที่ชำรุดหรือปิดไม่สนิท
- ระบบน้ำและไฟฟ้าในส่วนที่สามารถตรวจได้อย่างปลอดภัย
- ห้องหรือพื้นที่ที่ต้องซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่
หากต้องการตรวจสภาพบ้านอย่างละเอียดมากขึ้น ควรใช้แนวทาง ดูบ้านมือสองก่อนซื้อ ประกอบด้วย เพื่อช่วยให้ตรวจจุดสำคัญได้ครบ และรู้ว่าส่วนไหนควรให้ช่างช่วยประเมินก่อนตัดสินใจ
หากพบปัญหาที่อาจต้องใช้เงินซ่อมจำนวนมาก ควรให้ช่างหรือผู้เชี่ยวชาญช่วยประเมินค่าใช้จ่ายก่อนตัดสินใจ ไม่ควรคาดเดาค่าซ่อมด้วยตนเองเพียงอย่างเดียว
หากไม่สามารถเข้าดูบ้านได้ครบทุกพื้นที่
ควรจดไว้ว่าเข้าไปดูส่วนใดไม่ได้บ้าง เช่น ห้องนอนบางห้อง พื้นที่หลังบ้าน หรือบริเวณที่ยังมีคนใช้งานอยู่
ไม่ควรคิดว่าส่วนที่ยังไม่ได้เห็นจะอยู่ในสภาพดีเสมอไป และควรถามผู้ขายว่าจะสามารถนัดกลับมาดูเพิ่มเติมก่อนทำสัญญาได้หรือไม่
หากไม่สามารถเข้าตรวจได้จริง ผู้ซื้อควรเผื่อค่าใช้จ่ายสำหรับความเสียหายที่อาจพบหลังได้รับมอบบ้าน และพิจารณาว่าตนเองมีงบประมาณเพียงพอที่จะรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเหล่านั้นหรือไม่
ก่อนวางเงินประกันหรือเงินมัดจำ ต้องอ่านเงื่อนไขอะไรบ้าง?
การซื้อบ้าน NPA อาจเริ่มจากการยื่นข้อเสนอให้ธนาคารพิจารณา เมื่อธนาคารอนุมัติขายแล้ว จึงเข้าสู่ขั้นตอนทำสัญญา ชำระเงิน และโอนกรรมสิทธิ์
อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนเหล่านี้ไม่ได้เหมือนกันทุกธนาคาร บางแห่งอาจกำหนดให้วางเงินตั้งแต่ตอนยื่นข้อเสนอซื้อ ขณะที่บางแห่งอาจให้ชำระเงินในขั้นตอนอื่น
ก่อนยื่นข้อเสนอจึงควรอ่านเงื่อนไขของบ้านหลังที่สนใจให้ครบ โดยเฉพาะจำนวนเงินที่ต้องจ่าย กำหนดเวลาชำระเงิน และผลที่จะเกิดขึ้นหากดำเนินการไม่ทันตามเงื่อนไข
ผู้สนใจสามารถศึกษา ตัวอย่างขั้นตอนการซื้อทรัพย์จากธนาคารกรุงไทย เพื่อดูว่าการเสนอซื้อ การเตรียมเอกสาร การวางเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์มีขั้นตอนอย่างไร แต่ควรตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดของธนาคารและทรัพย์แต่ละรายการก่อนดำเนินการจริง
เงินประกันการเสนอซื้อกับเงินมัดจำต่างกันอย่างไร?
เงินประกันการเสนอซื้ออาจเป็นเงินที่ผู้ขายกำหนดให้จ่ายพร้อมกับการยื่นข้อเสนอ ส่วนเงินมัดจำอาจเป็นเงินที่ต้องจ่ายหลังจากได้รับอนุมัติขายและเข้าสู่ขั้นตอนทำสัญญา
แต่ผู้ขายแต่ละแห่งอาจใช้ชื่อเรียกหรือกำหนดวิธีชำระเงินแตกต่างกัน จึงต้องอ่านเอกสารของบ้านหลังนั้นให้ชัดเจนว่าเงินแต่ละก้อนมีเงื่อนไขอย่างไร
ก่อนจ่ายเงิน ควรหาคำตอบให้ครบดังนี้
- ต้องยื่นข้อเสนอซื้อผ่านช่องทางใด
- ต้องจ่ายเงินประกันหรือเงินมัดจำเมื่อไร
- เงินที่จ่ายไปแล้วจะนำมาหักจากราคาซื้อขายหรือไม่
- หากข้อเสนอไม่ได้รับอนุมัติ จะได้รับเงินคืนอย่างไร
- หากเปลี่ยนใจหรือขอสินเชื่อไม่ผ่าน จะได้รับเงินคืนหรือถูกริบเงินตามเงื่อนไขใด
- หลังได้รับอนุมัติขาย ต้องทำสัญญาภายในกี่วัน
- ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือและโอนกรรมสิทธิ์เมื่อไร
- หากดำเนินการไม่ทันกำหนด จะมีผลอย่างไรบ้าง
ควรชำระเงินผ่านช่องทางที่ผู้ขายแจ้งอย่างเป็นทางการ และตรวจชื่อผู้รับเงินกับรายละเอียดในเอกสารให้ตรงกันก่อนโอนเงินทุกครั้ง
การได้รับอนุมัติให้ซื้อบ้านไม่ได้หมายความว่าจะสามารถเลื่อนวันโอนหรือเปลี่ยนกำหนดชำระเงินได้ตามต้องการ
หากมีเงื่อนไขข้อใดอ่านแล้วไม่เข้าใจ ควรสอบถามผู้ขายให้ชัดเจน และขอคำยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนวางเงิน
ซื้อบ้าน NPA แล้วขอสินเชื่อจากธนาคาร จะผ่านแน่นอนหรือไม่?
แม้ธนาคารจะอนุมัติให้ซื้อทรัพย์แล้ว ก็ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะได้รับอนุมัติสินเชื่อบ้านด้วย เพราะการอนุมัติขายทรัพย์กับการพิจารณาให้สินเชื่อเป็นคนละขั้นตอน
แม้จะยื่นกู้กับธนาคารเดียวกับที่ประกาศขายบ้าน ธนาคารก็ยังต้องพิจารณาตามหลักเกณฑ์สินเชื่อ เช่น รายได้ ภาระหนี้ ความสามารถในการผ่อนชำระ และราคาประเมินของบ้านที่จะนำมาเป็นหลักประกัน
ก่อนเสนอซื้อ ควรตรวจสอบความพร้อมด้านการเงินดังนี้
- รายได้และภาระหนี้ของตนเองเหมาะสมกับวงเงินที่ต้องการหรือไม่
- ธนาคารที่ต้องการยื่นกู้รับพิจารณาสินเชื่อสำหรับบ้านหลังนั้นหรือไม่
- ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง และมีขั้นตอนประเมินราคาบ้านอย่างไร
- หากวงเงินที่อนุมัติต่ำกว่าราคาซื้อขาย จะนำเงินส่วนต่างมาจากไหน
- มีเวลาเพียงพอให้ธนาคารพิจารณาสินเชื่อก่อนถึงกำหนดโอนหรือไม่
แม้ได้รับการประเมินเบื้องต้นว่ามีโอกาสกู้ได้ ก็ยังไม่ควรถือว่าจะได้รับอนุมัติเต็มจำนวนตามที่ต้องการ
อัตราดอกเบี้ย โปรโมชัน วงเงินกู้ และหลักเกณฑ์การอนุมัติอาจเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรสอบถามข้อมูลล่าสุดจากธนาคารที่ต้องการขอสินเชื่อก่อนตัดสินใจ
ซื้อบ้านจากทรัพย์ธนาคาร ต้องเตรียมเงินอะไรบ้างนอกจากราคาบ้าน?
ราคาที่แสดงในประกาศยังไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทั้งหมดของการซื้อบ้าน เพราะผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินสำหรับซ่อมแซม ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสินเชื่อ และค่าใช้จ่ายอื่นในวันโอนด้วย
หากบ้าน NPA ที่สนใจมีราคาต่ำกว่าบ้านใกล้เคียง ควรพิจารณาหลักการประเมิน บ้านราคาถูกกว่าตลาด เพิ่มเติมด้วย เพราะราคาที่ต่ำกว่าไม่ได้หมายความว่าจะคุ้มค่าเสมอไป โดยเฉพาะเมื่อยังมีค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายอื่นที่ต้องนำมาคิดรวมกัน
เพื่อให้วางแผนการเงินได้ง่ายขึ้น ควรแยกการคำนวณออกเป็นสองส่วน คือ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อและปรับปรุงบ้าน กับ เงินสดที่ต้องเตรียมจ่ายในแต่ละช่วงเวลา
1. ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่ควรนำมาคิด
ควรพิจารณารายการต่อไปนี้
- ราคาซื้อขายที่ตกลงกัน
- ค่าซ่อมแซมส่วนที่จำเป็น
- ค่าทำความสะอาดและปรับปรุงบ้านก่อนเข้าอยู่
- ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ตามข้อตกลง
- ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับสินเชื่อที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ
- เงินสำรองสำหรับปัญหาที่อาจพบหลังรับมอบบ้าน
หากเงินประกันหรือเงินมัดจำที่จ่ายไปแล้วถูกนำมาหักจากราคาซื้อขาย ก็ไม่ควรนำเงินก้อนนั้นมาบวกซ้ำเป็นค่าใช้จ่ายใหม่ แต่ผู้ซื้อยังต้องเตรียมเงินให้พร้อมในวันที่ถึงกำหนดชำระ
2. เงินสดที่ต้องเตรียมก่อนและหลังวันโอน
แม้ผู้ซื้อจะได้รับอนุมัติสินเชื่อ ก็ยังอาจต้องใช้เงินสดในหลายขั้นตอน เช่น
- เงินประกันตอนยื่นข้อเสนอซื้อ
- เงินมัดจำตอนทำสัญญา
- เงินส่วนต่างระหว่างราคาซื้อขายกับวงเงินสินเชื่อที่ได้รับอนุมัติ
- ค่าใช้จ่ายในวันโอนตามข้อตกลง
- เงินสำหรับซ่อมแซมและทำความสะอาดบ้านหลังรับมอบ
ควรจดรายการไว้ว่าเงินแต่ละก้อนต้องจ่ายเมื่อไร และต้องเตรียมไว้จำนวนเท่าไร เพื่อไม่ให้เกิดปัญหามีเงินเพียงพอสำหรับราคาบ้าน แต่ไม่พอสำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระก่อนหรือในวันโอน
ส่วนค่าธรรมเนียม ภาษี และการแบ่งความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ต้องตรวจสอบจากเงื่อนไขการขายและหลักเกณฑ์ล่าสุด เพราะอาจแตกต่างกันตามผู้ขายและรายละเอียดของแต่ละกรณี
วันโอนกรรมสิทธิ์กับวันรับมอบบ้าน ต้องเช็คอะไรให้ตรงกัน?
นอกจากกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ผู้ซื้อควรทราบด้วยว่าจะได้รับมอบบ้านเมื่อไร และสามารถเริ่มเข้าอยู่อาศัยหรือซ่อมแซมบ้านได้ตั้งแต่วันไหน
หากบ้านว่างและพร้อมส่งมอบ ควรสอบถามขั้นตอนการรับกุญแจ การตรวจสภาพบ้านก่อนรับมอบ รวมถึงสิ่งของหรืออุปกรณ์ที่ผู้ขายตกลงให้มาพร้อมบ้าน
แต่หากยังมีคนอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในบ้าน ควรตรวจสอบเงื่อนไขเพิ่มเติมว่า
- ผู้ขายตกลงส่งมอบบ้านเมื่อไร
- สัญญาระบุเรื่องสภาพบ้านและการส่งมอบไว้อย่างไร
- หากไม่สามารถส่งมอบตามกำหนด ใครมีหน้าที่ดำเนินการต่อ
- มีข้อจำกัดหรือภาระใดที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบหรือไม่
- ผู้ซื้อจะสามารถเข้าไปซ่อมแซมหรืออยู่อาศัยได้เมื่อไร
หากยังไม่มีคำตอบที่ชัดเจน ไม่ควรอาศัยเพียงคำบอกเล่าในการวางแผนย้ายเข้าอยู่
เรื่องที่เกี่ยวข้องกับสิทธิและหน้าที่ของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ควรตรวจสอบจากเอกสารจริง หากมีข้อสงสัยควรสอบถามผู้ขายหรือปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนลงนามในสัญญา
ซื้อบ้านจากทรัพย์ธนาคาร เช็คอะไรให้ครบก่อนวางเงิน?
ก่อนยื่นข้อเสนอหรือชำระเงิน ลองใช้รายการต่อไปนี้ตรวจสอบว่ามีข้อมูลเพียงพอสำหรับตัดสินใจแล้วหรือยัง
- ☐ ประเภททรัพย์: ทราบชัดเจนว่าเป็น NPA ที่ธนาคารถือกรรมสิทธิ์หรือเป็นทรัพย์ประเภทอื่น
- ☐ กรรมสิทธิ์: ตรวจสอบผู้ถือกรรมสิทธิ์และผู้มีอำนาจขายแล้ว
- ☐ ผู้อยู่อาศัย: ทราบว่าบ้านว่างหรือยังมีคนใช้ประโยชน์อยู่
- ☐ การส่งมอบ: เข้าใจเงื่อนไขและกำหนดรับมอบบ้าน
- ☐ สภาพบ้าน: ได้เข้าดูสภาพจริงเท่าที่ทำได้ และทราบว่ามีส่วนใดยังตรวจไม่ได้
- ☐ งบซ่อม: ประเมินค่าซ่อมแซมเบื้องต้นและเตรียมเงินสำรองแล้ว
- ☐ เงินประกันและเงินมัดจำ: อ่านเงื่อนไขการชำระเงิน การคืนเงิน และการริบเงินครบแล้ว
- ☐ สินเชื่อ: ประเมินความพร้อมในการยื่นกู้และเงินส่วนต่างที่ต้องจ่ายเองแล้ว
- ☐ เงินสด: ทราบว่าต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้างก่อนและในวันโอน
- ☐ กำหนดเวลา: มีแผนทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ให้ทันตามที่ผู้ขายกำหนด
หากยังตอบคำถามสำคัญไม่ได้ โดยเฉพาะเรื่องผู้ถือกรรมสิทธิ์ ผู้อยู่อาศัย เงื่อนไขการคืนเงิน หรือความพร้อมด้านสินเชื่อ ควรสอบถามเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจชำระเงิน
บ้าน NPA แบบไหนควรพิจารณาต่อ และแบบไหนควรชะลอ?
บ้านที่อาจพิจารณาซื้อต่อได้ คือบ้านที่ตรวจสอบกรรมสิทธิ์และเงื่อนไขการขายได้ชัดเจน มีข้อมูลสภาพบ้านเพียงพอ ทราบว่าจะได้รับมอบบ้านเมื่อไร และเมื่อนำราคาซื้อขายกับค่าใช้จ่ายอื่นมารวมกันแล้ว ยังอยู่ในงบประมาณที่รับไหว
นอกจากนี้ ผู้ซื้อควรมีเงินสดเพียงพอ และมีแผนขอสินเชื่อที่สอดคล้องกับกำหนดเวลาของผู้ขาย
บ้านที่ควรชะลอการตัดสินใจ คือบ้านที่ยังไม่ทราบว่าจะได้รับมอบเมื่อไร ไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมส่วนสำคัญได้ หรือมีเงื่อนไขการวางเงินและวันโอนที่ผู้ซื้อยังไม่พร้อมดำเนินการตาม
หากกำลังสนใจบ้าน NPA ที่ธนาคารนำออกขาย ควรเริ่มจากยืนยันประเภททรัพย์และผู้ถือกรรมสิทธิ์ เช็คว่ายังมีคนอยู่อาศัยหรือไม่ และนัดดูสภาพบ้านจริงให้ได้มากที่สุด
ก่อนเสนอซื้อหรือวางเงิน ควรอ่านเงื่อนไขให้ครบ พร้อมประเมินวงเงินสินเชื่อ เงินสดที่ต้องจ่ายเอง และค่าซ่อมแซมที่อาจเกิดขึ้น หากยังมีเรื่องใดไม่ชัดเจน โดยเฉพาะวันรับมอบบ้านหรือเงื่อนไขการคืนเงิน ควรขอคำยืนยันจากผู้ขายก่อนตัดสินใจ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น