โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ก่อนซื้อบ้านหรือที่ดินต้องเช็คอะไร? ดูผู้มีกรรมสิทธิ์ การยินยอม และวันโอนให้ชัด

     ถ้าตรวจเอกสารแล้วพบว่า โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ผู้ซื้อไม่ควรรีบสรุปว่าคนที่พาไปดูบ้าน คนที่ถือโฉนด หรือคนที่กำลังเจรจาขาย สามารถขายทรัพย์ทั้งหมดได้ทันที สิ่งที่ควรเช็คก่อนคือ ใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ คนที่ติดต่อขายเกี่ยวข้องกับทรัพย์ในฐานะใด กำลังขายทั้งทรัพย์หรือเฉพาะสิทธิส่วนหนึ่ง และถ้ามีคนดำเนินการแทน มีเอกสารยืนยันหรือไม่

     การตรวจเรื่องเหล่านี้ให้ชัดก่อนวางมัดจำ ช่วยลดโอกาสที่ผู้ซื้อกับผู้ขายจะเข้าใจไม่ตรงกันว่ากำลังซื้อขายอะไร และยังช่วยให้เตรียมบุคคลกับเอกสารที่จำเป็นก่อนถึงวันโอนได้ง่ายขึ้น

     หากยังอยู่ในช่วงคัดกรองทรัพย์ก่อนเดินทางไปดูจริง ควรเตรียม คำถามก่อนนัดดูทรัพย์ ไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะเรื่องเจ้าของทรัพย์ เอกสารกรรมสิทธิ์ และความพร้อมในการขาย

โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน หมายความว่าอย่างไรสำหรับผู้ซื้อ

     เมื่อพบชื่อมากกว่าหนึ่งคนในโฉนด สิ่งแรกที่ควรทำไม่ใช่นับจำนวนชื่อแล้วสรุปว่าทุกคนต้องดำเนินการเหมือนกัน แต่ควรตรวจให้ชัดว่า ปัจจุบันใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ และการซื้อขายครั้งนี้เกี่ยวข้องกับสิทธิของใครบ้าง

     ควรดูรายชื่อในเอกสารควบคู่กับรายการจดทะเบียน เพราะโฉนดอาจมีประวัติการจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงหลายครั้ง หากดูเพียงชื่อใดชื่อหนึ่ง หรือดูสำเนาไม่ครบทุกหน้า ก็อาจยังบอกไม่ได้ว่าในปัจจุบันใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์

     ถ้าผู้ขายส่งมาเพียงภาพถ่ายหรือสำเนาโฉนดที่ถ่ายไว้นานแล้ว ควรใช้เป็นข้อมูลเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ควรใช้สำเนานั้นเพียงอย่างเดียวเพื่อตัดสินว่าใครเป็นเจ้าของปัจจุบัน โดยเฉพาะเมื่อกำลังจะทำสัญญาหรือจ่ายเงินมัดจำ

โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ต้องเช็คว่าใครมีชื่ออยู่ในเอกสารบ้าง

     เริ่มจากเทียบรายชื่อในเอกสารกับคนที่กำลังติดต่อขายให้ตรงกันทีละจุด

     ควรเช็คอย่างน้อยว่า

• มีผู้มีกรรมสิทธิ์กี่คน
• แต่ละคนชื่อและนามสกุลอะไร
• คนที่กำลังติดต่อขายมีชื่ออยู่ในเอกสารหรือไม่
• มีบุคคลอื่นเป็นผู้ประสานงานหรือดำเนินการแทนหรือไม่
• เอกสารที่ได้รับมีข้อมูลเป็นปัจจุบันเพียงพอสำหรับการตรวจสอบหรือไม่
• ข้อมูลที่ผู้ขายแจ้งตรงกับข้อมูลในเอกสารหรือไม่

     อย่าใช้ชื่อในทะเบียนบ้านเป็นตัวตัดสินว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เพราะทะเบียนบ้านกับโฉนดมีหน้าที่ต่างกัน หากต้องการทำความเข้าใจประเด็นนี้เพิ่มเติม ควรแยกตรวจเรื่องทะเบียนบ้านกับเอกสารสิทธิ์ให้ชัดเจน

     ถ้าคนที่ติดต่อขายไม่มีชื่ออยู่ในโฉนด ควรถามต่อว่าเขาเกี่ยวข้องกับการขายในฐานะใด เช่น เป็นผู้ประสานงาน นายหน้า ญาติ หรือผู้รับมอบอำนาจ และมีเอกสารใดใช้ยืนยันว่าเขาสามารถดำเนินการแทนได้

อย่าดูเพียงว่าใครถือโฉนดหรือเป็นคนพาดูทรัพย์

     การที่ใครคนหนึ่งถือโฉนดตัวจริง พาผู้ซื้อไปดูบ้าน หรือเป็นคนเจรจาราคา ไม่ได้หมายความว่าเขาจะมีอำนาจดำเนินการแทนผู้มีกรรมสิทธิ์รายอื่นได้ทั้งหมด

     ผู้ซื้อควรแยก 3 เรื่องนี้ออกจากกันให้ชัด

• ใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ตามเอกสาร
• ใครเป็นคนติดต่อหรือเจรจากับผู้ซื้อ
• ใครจะเป็นคนทำสัญญาและไปดำเนินการในวันโอน

     ถ้าทั้งสามส่วนไม่ใช่คนเดียวกัน ควรถามให้ชัดว่าแต่ละคนเกี่ยวข้องกับการขายอย่างไร และถ้ามีคนดำเนินการแทน ต้องมีเอกสารใดใช้ยืนยันอำนาจในการดำเนินการ

     จุดนี้สำคัญเป็นพิเศษเมื่อผู้ติดต่อบอกว่า “คุยกับเจ้าของทุกคนแล้ว” หรือ “คนอื่นไม่ต้องมา” เพราะคำพูดเพียงอย่างเดียวยังไม่เพียงพอที่จะยืนยันว่าการซื้อขายจะดำเนินการได้ตามที่ผู้ซื้อเข้าใจ

โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ต้องแยกว่ากำลังซื้อทั้งทรัพย์หรือสิทธิส่วนใด

     เมื่อพบว่ามีผู้มีกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งรายในโฉนด คำถามสำคัญต่อมาคือ สิ่งที่ผู้ขายเสนอขายตรงกับสิ่งที่ผู้ซื้อต้องการซื้อหรือไม่

     แต่ละกรณีอาจแตกต่างกัน เช่น

• ผู้ซื้อต้องการซื้อทรัพย์ทั้งหมด
• ผู้ขายเสนอขายเฉพาะสิทธิหรือส่วนของผู้มีกรรมสิทธิ์บางราย
• มีผู้รับมอบอำนาจมาดำเนินการแทนผู้มีกรรมสิทธิ์
• มีรายการเกี่ยวกับสิทธิหรือการจดทะเบียนอื่นที่ต้องตรวจเพิ่มเติม

     จึงไม่ควรเหมารวมว่า “โฉนดหลายชื่อ ทุกคนต้องเซ็นทุกกรณี” และในทางกลับกันก็ไม่ควรคิดว่า ถ้าผู้ขายคนหนึ่งมีชื่ออยู่ในโฉนดแล้ว จะสามารถขายทรัพย์ทั้งหมดได้เสมอ

     สิ่งที่ควรถามให้ชัดคือ กำลังซื้ออะไรจากใคร และสิ่งที่จะซื้อนั้นตรงกับสิทธิที่ปรากฏในเอกสารหรือไม่

     รายละเอียดเกี่ยวกับบุคคล เอกสาร และขั้นตอนที่ต้องใช้ อาจแตกต่างกันตามข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี หากยังไม่แน่ใจ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องก่อนทำสัญญาหรือจ่ายเงิน

โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ก่อนวางมัดจำควรถามอะไรบ้าง

     ก่อนเซ็นเอกสารหรือจ่ายเงิน ควรถามเรื่องสำคัญให้ได้คำตอบที่ชัดเจนก่อน

มีผู้มีกรรมสิทธิ์กี่คน

     ควรรู้ทั้งจำนวนและรายชื่อให้ชัด ไม่ควรหยุดอยู่เพียงคำอธิบายกว้าง ๆ เช่น “เป็นของครอบครัวเดียวกัน” หากยังไม่รู้ว่าใครบ้างมีชื่อเกี่ยวข้องกับทรัพย์ที่จะซื้อ

คนที่กำลังขายมีสถานะอะไร

     ควรถามว่าคนที่กำลังเจรจากับผู้ซื้อเป็นผู้มีชื่อในโฉนดเอง หรือกำลังดำเนินการแทนบุคคลอื่น หากเป็นผู้ดำเนินการแทน ก็ควรถามต่อว่ามีเอกสารใดใช้ยืนยันอำนาจในการดำเนินการ

กำลังขายทรัพย์ทั้งหมดหรือเฉพาะส่วน

     คำถามนี้ควรได้คำตอบตรงกันทั้งผู้ซื้อและผู้ขายก่อนจ่ายเงิน โดยเฉพาะกรณีบ้านพร้อมที่ดินที่ผู้ซื้อเข้าใจว่าจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งหมดหลังการโอน

ผู้มีกรรมสิทธิ์รายอื่นรับทราบการขายหรือไม่

     ถ้าผู้ขายเสนอขายทรัพย์ทั้งหมด ควรถามว่าผู้มีกรรมสิทธิ์รายอื่นที่เกี่ยวข้องรับทราบเรื่องการขายแล้วหรือไม่ และใครบ้างที่จะเข้ามาดำเนินการในขั้นตอนต่อไป

     อย่างไรก็ตาม การที่ผู้มีกรรมสิทธิ์รายอื่น “รับทราบ” หรือ “ยินยอม” ไม่ได้หมายความว่าทุกกรณีจะต้องดำเนินการเหมือนกัน เพราะยังต้องพิจารณาด้วยว่ากำลังโอนสิทธิส่วนใด และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณีเป็นอย่างไร

วันทำสัญญาและวันโอนจะมีใครบ้าง

     ควรถามล่วงหน้าว่าใครจะเป็นคนทำสัญญา ใครจะไปดำเนินการในวันโอน และมีใครที่ไม่สามารถไปด้วยตนเองหรือไม่

     ถ้ารู้เรื่องนี้ล่วงหน้า ผู้ซื้อจะเตรียมตรวจเอกสารได้ตรงจุด และลดโอกาสที่จะเพิ่งพบปัญหาในวันนัด

ถ้ามีผู้รับมอบอำนาจ ต้องเช็คอะไรเบื้องต้น

     ถ้าผู้มีกรรมสิทธิ์บางรายไม่ได้มาดำเนินการด้วยตนเอง ไม่ควรหยุดอยู่เพียงคำบอกว่า “มีคนทำแทนได้” แต่ควรเช็คว่ามีการมอบอำนาจจริงหรือไม่ และอำนาจที่มอบให้นั้นครอบคลุมเรื่องที่จะดำเนินการหรือไม่

     เบื้องต้นควรดูว่า

• ใครเป็นผู้มอบอำนาจ
• ใครเป็นผู้รับมอบอำนาจ
• มอบอำนาจให้ดำเนินการเรื่องใด
• ทรัพย์ที่ระบุในเอกสารเป็นทรัพย์เดียวกับที่กำลังซื้อหรือไม่
• ขอบเขตของอำนาจตรงกับเรื่องที่จะดำเนินการหรือไม่

     กรมที่ดินมีแบบหนังสือมอบอำนาจเกี่ยวกับที่ดิน เช่น แบบ ท.ด.21 ซึ่งใช้ระบุว่าใครเป็นผู้มอบอำนาจ ใครเป็นผู้รับมอบอำนาจ และมอบอำนาจให้ดำเนินการเรื่องใด

     ผู้ซื้อสามารถตรวจ แบบหนังสือมอบอำนาจ และข้อมูลแบบฟอร์มล่าสุดจากกรมที่ดินได้โดยตรง และควรตรวจให้แน่ใจว่าเอกสารที่ใช้ตรงกับกรณีที่จะดำเนินการจริง

     อย่างไรก็ตาม การมีหนังสือมอบอำนาจไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อเห็นเอกสารแล้วจะถือว่าใช้ได้ทันที ควรตรวจรายละเอียดในหนังสือมอบอำนาจและเอกสารประกอบให้ตรงกับกรณีจริง หากมีข้อสงสัยควรสอบถามสำนักงานที่ดินเพิ่มเติม

สัญญาจะซื้อจะขายและเงินมัดจำ ต้องระวังเรื่องชื่อผู้ขายอย่างไร

     ก่อนวางมัดจำ ควรเช็คว่าชื่อบุคคลในสัญญา คนที่รับเงิน และรายละเอียดของทรัพย์ ตรงกับข้อมูลที่ตรวจไว้หรือไม่

     ควรตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้ก่อนจ่ายเงิน

• ใครเป็นคู่สัญญาฝ่ายผู้ขาย
• คนที่รับเงินรับเงินในฐานะใด
• ทรัพย์ที่ระบุในสัญญาเป็นทรัพย์เดียวกับที่ตรวจไว้หรือไม่
• ข้อตกลงเป็นการซื้อทั้งทรัพย์หรือเฉพาะสิทธิส่วนหนึ่ง
• ถ้ามีผู้ดำเนินการแทน มีเอกสารยืนยันอำนาจหรือไม่

     ถ้ายังไม่ชัดว่าใครเป็นผู้ขายในการซื้อขายครั้งนี้ หรือผู้ซื้อกำลังจะได้รับสิทธิส่วนใด ไม่ควรตัดสินใจจ่ายเงินโดยอาศัยเพียงข้อความในแชทหรือคำพูดที่ตกลงกันไว้

     หากมีเงินมัดจำหรือมีเงื่อนไขในสัญญาที่อาจมีผลทางกฎหมาย ควรอ่านเอกสารจริงให้ละเอียด และขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องหากมีจุดใดไม่แน่ใจ

นอกจากชื่อเจ้าของ ต้องตรวจรายการอื่นในโฉนดด้วย

     การตรวจชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์เป็นเพียงส่วนหนึ่งของการตรวจทรัพย์ก่อนซื้อ เพราะในโฉนดยังอาจมีรายการจดทะเบียนอื่นที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์อยู่ด้วย

     หากต้องการตรวจเรื่องจำนอง ไถ่ถอน ภาระจำยอม หรือรายการสิทธิและนิติกรรมอื่น ควรแยกตรวจรายการจดทะเบียนเหล่านี้ให้ชัดเจน ไม่ควรพิจารณาเฉพาะรายชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์เพียงอย่างเดียว

     ขณะเดียวกัน ควรเช็คด้วยว่าโฉนดที่กำลังดูเป็นของแปลงที่สนใจจริง โดยเทียบข้อมูลที่ใช้ระบุแปลงกับทรัพย์ที่จะซื้อให้ตรงกัน

     หลักสำคัญคือ อย่าตรวจเพียงว่า “ชื่อใครอยู่บนโฉนด” แต่ควรดูด้วยว่าเอกสารนั้นเป็นของทรัพย์ที่กำลังจะซื้อจริงหรือไม่ และยังมีข้อมูลสำคัญส่วนใดที่ควรตรวจเพิ่มเติมอีกหรือไม่

โฉนดมีชื่อเจ้าของหลายคน ก่อนวันโอนต้องเช็คความพร้อมอะไรบ้าง

     เมื่อใกล้ถึงวันโอน ควรทบทวนเรื่องบุคคลและเอกสารอีกครั้ง ไม่ควรรอจนถึงวันนัดแล้วค่อยตรวจว่าใครสามารถมาดำเนินการได้หรือไม่ได้

     ก่อนวันโอนควรเช็คอย่างน้อยว่า

• รายชื่อผู้เกี่ยวข้องตรงกับข้อมูลที่ตรวจไว้หรือไม่
• ผู้ที่ต้องมาดำเนินการด้วยตนเองพร้อมมาตามนัดหรือไม่
• ถ้ามีผู้รับมอบอำนาจ เอกสารที่เกี่ยวข้องครบตามกรณีหรือไม่
• เอกสารยืนยันตัวตนและเอกสารประกอบอื่นเตรียมครบหรือไม่
• รายละเอียดของทรัพย์ในเอกสารตรงกับทรัพย์ที่จะโอนหรือไม่
• มีรายการจดทะเบียนหรือภาระใดที่ต้องจัดการเพิ่มเติมหรือไม่
• สำนักงานที่ดินต้องการเอกสารหรือมีเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับกรณีนั้นหรือไม่

     เอกสารที่ต้องใช้และวิธีดำเนินการอาจแตกต่างกันตามบุคคล ประเภทสิทธิ และข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี จึงควรตรวจข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องก่อนถึงวันนัด

     นอกจากความพร้อมด้านบุคคลและเอกสารแล้ว หากเป็นบ้านหรือคอนโด ผู้ซื้อควรแยกเวลาไว้สำหรับ ตรวจบ้านก่อนโอน เพื่อเช็คสภาพทรัพย์ก่อนรับมอบจริงด้วย

เมื่อไรควรสอบถามสำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ

     บางกรณีไม่ควรรอจนถึงวันโอนแล้วค่อยสอบถาม โดยเฉพาะเมื่อยังมีข้อสงสัยว่าใครเป็นเจ้าของ หรือสิทธิที่กำลังจะซื้อนั้นเป็นสิทธิส่วนใด เช่น

• ไม่แน่ใจว่าใครเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในปัจจุบัน
• คนที่ติดต่อขายไม่มีชื่ออยู่ในเอกสาร
• ผู้ขายบอกว่าสามารถขายทรัพย์ทั้งหมดได้ แต่ในเอกสารยังมีชื่อบุคคลอื่นอยู่ด้วย
• ยังไม่ชัดว่ากำลังซื้อทั้งทรัพย์หรือเฉพาะสิทธิส่วนหนึ่ง
• มีผู้ดำเนินการแทน แต่ยังตรวจหนังสือมอบอำนาจไม่ได้
• สำเนาโฉนดที่ได้รับไม่ครบ หรือไม่ทราบว่าเป็นข้อมูลปัจจุบันหรือไม่
• มีรายการจดทะเบียนบางอย่างที่อ่านแล้วไม่เข้าใจ
• ผู้เกี่ยวข้องบางรายอาจไม่สามารถมาดำเนินการในวันโอน

     การตรวจเรื่องเหล่านี้ให้ชัดก่อนเซ็นสัญญาหรือจ่ายมัดจำ จะช่วยให้ผู้ซื้อรู้ว่าสิ่งที่กำลังจะซื้อขายตรงกับที่เข้าใจไว้หรือไม่ และยังมีเรื่องใดที่ต้องเตรียมเพิ่มเติมก่อนเดินหน้าต่อ

     หากต้องการตรวจขั้นตอนหรือบริการเกี่ยวกับงานทะเบียนที่ดิน ควรดู ข้อมูลล่าสุดจากกรมที่ดิน และสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบทรัพย์นั้นอีกครั้งก่อนทำธุรกรรม

     ก่อนซื้อบ้านหรือที่ดินที่มีผู้มีกรรมสิทธิ์มากกว่าหนึ่งราย ให้ไล่ตรวจตามลำดับ ชื่อในเอกสาร → คนที่กำลังขาย → สิทธิที่กำลังซื้อ → คนที่ทำสัญญา → ผู้ที่จะมาโอนหรือผู้รับมอบอำนาจ

     หากยังมีจุดใดไม่ชัด ควรตรวจเรื่องนั้นให้เรียบร้อยก่อนเดินหน้าขั้นต่อไป โดยเฉพาะก่อนจ่ายมัดจำ เพราะการทำความเข้าใจข้อมูลให้ตรงกันตั้งแต่ต้น ช่วยลดโอกาสเกิดปัญหาเมื่อเข้าสู่ขั้นตอนทำสัญญาหรือวันโอน

     หากกำลังรวบรวมข้อมูลเพื่อเตรียมตัวก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ สามารถดูหัวข้อในหมวด ดูบ้านก่อนซื้อ เพิ่มเติม เพื่อไล่เช็คทั้งทรัพย์ เอกสาร ทำเล และขั้นตอนก่อนตัดสินใจ