คอนโดมีแผนซ่อมใหญ่ ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินเพิ่มทันที แต่หากกำลังสนใจซื้อคอนโดมือสองในอาคารที่เตรียมซ่อมครั้งใหญ่ ควรตรวจสอบให้ชัดว่าแผนซ่อมได้รับอนุมัติแล้วหรือยัง ต้องใช้งบประมาณเท่าไร มีเงินกองทุนเพียงพอหรือไม่ และอาจมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษจากเจ้าของร่วมเพิ่มเติมหรือเปล่า เพราะค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจทำให้ต้องเตรียมเงินมากกว่าราคาห้องที่ตกลงซื้อขายกันไว้
สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่างานซ่อมอยู่ในขั้นตอนไหน ยังเป็นเพียงข้อเสนอที่รอการพิจารณา หรือมีมติอนุมัติแล้ว รวมถึงต้องตรวจสอบด้วยว่ามีการเรียกเก็บเงินจากเจ้าของร่วมแล้วหรือไม่ ผู้ซื้อจึงควรให้ผู้ขายช่วยประสานงานกับนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อขอดูเอกสารล่าสุด ก่อนวางมัดจำหรือทำสัญญาซื้อขาย
คอนโดมีแผนซ่อมใหญ่ ต้องเริ่มตรวจจากอะไร
เมื่อผู้ขายแจ้งว่าอาคารกำลังจะซ่อมครั้งใหญ่ อย่าเพิ่งสรุปว่าคอนโดมีปัญหารุนแรงหรือจะต้องเสียเงินก้อนโต เพราะคำว่า "มีแผนซ่อม" อาจหมายถึงเรื่องที่เพิ่งมีผู้เสนอให้พิจารณา หรืออาจเป็นงานที่ได้รับอนุมัติและกำลังเตรียมลงมือซ่อมแล้วก็ได้
สิ่งแรกที่ควรตรวจสอบคือแผนซ่อมมีความคืบหน้าไปถึงขั้นไหน โดยสถานะของงานซ่อมอาจแบ่งได้เป็น 5 ลักษณะ ดังนี้
- เป็นเพียงแนวคิดหรือข้อเสนอ — มีผู้เสนอให้ซ่อมอาคาร แต่ยังไม่ได้ข้อสรุปว่าจะซ่อมส่วนไหนและต้องใช้งบประมาณเท่าไร
- อยู่ระหว่างพิจารณา — กำลังสำรวจสภาพอาคาร ประเมินปัญหา หรือเตรียมนำเรื่องเข้าสู่ที่ประชุม
- มีมติแล้ว — มีการประชุมและลงมติเกี่ยวกับงานซ่อม แต่ต้องอ่านรายละเอียดว่าที่ประชุมอนุมัติเรื่องใดบ้าง
- อยู่ระหว่างคัดเลือกผู้รับเหมา — กำลังขอใบเสนอราคา เปรียบเทียบข้อเสนอ หรือเตรียมทำสัญญาจ้าง
- เริ่มดำเนินการแล้ว — มีการลงมือซ่อม และอาจเริ่มจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาตามความคืบหน้าของงาน
สถานะเหล่านี้ช่วยให้เห็นความคืบหน้าของงานซ่อม แต่แต่ละโครงการอาจดำเนินการตามลำดับที่แตกต่างกัน จึงควรตรวจสอบจากเอกสารจริงประกอบด้วย
สิ่งที่ต้องเข้าใจคือ การอนุมัติงานซ่อมไม่ได้หมายความว่ามีมติเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมแล้วเสมอไป เพราะการอนุมัติให้ซ่อม การกำหนดงบประมาณ และการตัดสินใจว่าจะนำเงินจากไหนมาใช้ อาจเป็นการพิจารณาคนละขั้นตอนกัน
หากผู้ขายบอกเพียงว่า "นิติบุคคลกำลังจะซ่อมอาคาร" ควรถามต่อว่ามีเอกสารยืนยันหรือไม่ เคยนำเรื่องนี้เข้าสู่ที่ประชุมแล้วหรือยัง และมีการอนุมัติเรื่องใดไปแล้วบ้าง
เมื่อทราบความคืบหน้าของแผนซ่อมแล้ว ผู้ซื้อจะประเมินได้ดีขึ้นว่าต้องตรวจสอบเรื่องใดเพิ่มเติม โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นหลังจากรับโอนห้องชุด
เช็คว่าซ่อมส่วนไหนของอาคาร และกระทบการอยู่อาศัยอย่างไร
งานซ่อมใหญ่ของคอนโดมีหลายลักษณะ บางงานเป็นการบำรุงรักษาอาคารตามอายุการใช้งาน ขณะที่บางงานเกิดจากปัญหาที่สะสมมานานและจำเป็นต้องแก้ไข
ตัวอย่างงานซ่อมที่ควรสอบถาม ได้แก่
- ลิฟต์โดยสาร — จะซ่อม เปลี่ยนอุปกรณ์สำคัญ ปรับปรุงระบบ หรือเปลี่ยนลิฟต์ใหม่ทั้งชุด
- ดาดฟ้าและระบบกันซึม — เป็นการซ่อมเพื่อป้องกันน้ำรั่ว หรือแก้ไขปัญหาน้ำรั่วที่เกิดขึ้นแล้ว
- ท่อส่วนกลางและระบบปั๊มน้ำ — มีท่อรั่ว อุปกรณ์เสื่อมสภาพ หรือระบบทำงานผิดปกติจนต้องซ่อมหรือไม่
- ระบบไฟฟ้าส่วนกลาง — ต้องซ่อมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ไฟฟ้าส่วนใดของอาคาร
- ผนังภายนอกอาคาร — เป็นการซ่อมพื้นผิว รอยแตกร้าว หรือปัญหาที่ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจสอบเพิ่มเติม
- พื้นที่ส่วนกลาง — จะซ่อมหรือปรับปรุงโถงลิฟต์ ทางเดิน หรือพื้นที่ที่เจ้าของร่วมใช้งานร่วมกันหรือไม่
ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องรู้วิธีซ่อมอย่างละเอียด แต่ควรทราบว่างานซ่อมเกิดจากสาเหตุอะไร ต้องซ่อมบริเวณไหน และระหว่างดำเนินงานจะรบกวนการอยู่อาศัยมากน้อยเพียงใด
งานบำรุงรักษาตามแผน ต่างจากการซ่อมปัญหาเดิมซ้ำ ๆ อย่างไร
หากอาคารเตรียมเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์ที่ใช้งานมานาน อาจเป็นการบำรุงรักษาตามแผน เพื่อให้ลิฟต์ใช้งานได้อย่างต่อเนื่องและลดความเสี่ยงจากอุปกรณ์ที่เสื่อมสภาพ
แต่ถ้าผนังหรือดาดฟ้ามีน้ำรั่วบริเวณเดิมหลายครั้ง แม้จะซ่อมไปแล้วก็ยังรั่วอีก ผู้ซื้อควรถามว่านิติบุคคลทราบสาเหตุของปัญหาหรือยัง และงานซ่อมครั้งใหม่จะมีวิธีแก้ไขแตกต่างจากครั้งก่อนอย่างไร
นอกจากนี้ ควรสอบถามถึงผลกระทบระหว่างดำเนินงานด้วย เช่น
- ต้องปิดลิฟต์บางตัวชั่วคราวหรือไม่
- จะมีเสียงดังจากงานซ่อมในช่วงเวลาใด
- ต้องปิดพื้นที่ส่วนกลางบางส่วนหรือเปล่า
- จะมีการหยุดจ่ายน้ำหรือไฟฟ้าชั่วคราวหรือไม่
- คาดว่าจะใช้เวลาซ่อมนานเท่าไร
แม้โครงการจะมีเงินเพียงพอสำหรับงานซ่อมแล้ว แต่ความไม่สะดวกระหว่างดำเนินงานก็ยังเป็นเรื่องที่ควรพิจารณา โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการย้ายเข้าอยู่ทันทีหลังรับโอนห้อง
คอนโดมีแผนซ่อมใหญ่ ต้องตรวจมติประชุมเรื่องใดบ้าง
รายงานการประชุมเป็นเอกสารสำคัญที่ช่วยให้ทราบว่าเรื่องใดได้รับอนุมัติแล้ว และเรื่องใดยังอยู่ระหว่างพิจารณา ผู้ซื้อจึงไม่ควรตัดสินใจจากคำบอกเล่าของผู้ขายหรือผู้พักอาศัยเพียงอย่างเดียว
ควรให้ผู้ขายช่วยประสานงานกับนิติบุคคลเพื่อขอดูเอกสารที่เกี่ยวข้อง โดยตรวจสอบเรื่องต่อไปนี้
- มีการเสนอเรื่องซ่อมใหญ่เข้าสู่ที่ประชุมเมื่อไร
- ที่ประชุมมีมติอนุมัติเรื่องใดไปแล้วบ้าง
- งานซ่อมที่ได้รับอนุมัติครอบคลุมพื้นที่หรือระบบใด
- มีการอนุมัติงบประมาณแล้วหรือยัง
- จะนำเงินจากส่วนใดมาใช้จ่าย
- มีมติเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมหรือไม่
- มีกำหนดเริ่มงานและคาดว่าจะซ่อมเสร็จเมื่อไร
มีมติแล้ว ไม่ได้หมายความว่าอนุมัติทุกเรื่อง
สมมติว่ารายงานการประชุมระบุว่า ที่ประชุมเห็นชอบให้สำรวจระบบท่อส่วนกลางและจัดทำแผนซ่อม นั่นยังไม่ได้หมายความว่าที่ประชุมอนุมัติให้ดำเนินงานซ่อมทั้งหมด หรืออนุมัติให้เรียกเก็บเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมแล้ว
แต่หากที่ประชุมอนุมัติงบประมาณและกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่าจะนำเงินจากไหนมาใช้ ผู้ซื้อก็จะมีข้อมูลมากขึ้นสำหรับประเมินค่าใช้จ่ายที่อาจเกี่ยวข้องกับห้องชุด
ดังนั้น ควรอ่านทั้ง รายละเอียดของมติ วันที่ประชุม และเอกสารประกอบ ไม่ใช่อ่านเพียงชื่อเรื่องที่นำเข้าสู่ที่ประชุม
ทั้งนี้ งานซ่อมแต่ละประเภทอาจมีขั้นตอนการอนุมัติแตกต่างกันตามกฎหมายและข้อบังคับของอาคารชุด หากไม่แน่ใจว่ามติที่ประชุมมีผลอย่างไร ควรสอบถามนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจ
งบซ่อมใหญ่ ต้องแยกงบประมาณที่คาดไว้กับค่าใช้จ่ายจริง
เมื่อทราบแล้วว่าจะซ่อมอะไร เรื่องต่อมาที่ต้องเช็คคืองบประมาณ เพราะตัวเลขที่ผู้ขายแจ้งอาจยังไม่ใช่ยอดเงินที่โครงการจะต้องจ่ายจริง
ควรแยกตัวเลขออกเป็น 4 ประเภท
| ประเภทงบประมาณ | สิ่งที่ควรตรวจสอบ |
|---|---|
| งบประมาณเบื้องต้น | ประเมินจากข้อมูลอะไร และรวมงานส่วนไหนไว้บ้าง |
| งบที่ได้รับอนุมัติ | อนุมัติวงเงินเท่าไร และครอบคลุมงานอะไร |
| ราคาที่ผู้รับเหมาเสนอ | มีใบเสนอราคาแล้วหรือยัง และรวมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง |
| ค่าใช้จ่ายจริง | มีการทำสัญญา จ่ายเงิน หรือเปลี่ยนแปลงรายการงานแล้วหรือไม่ |
ตัวเลขทั้งสี่ประเภทอาจไม่เท่ากัน เพราะเมื่อสำรวจสภาพอาคารอย่างละเอียดแล้ว อาจพบปัญหาเพิ่มเติมที่ทำให้ต้องปรับรายละเอียดงานหรือเพิ่มงบประมาณ
ตัวอย่างเช่น เดิมอาคารอาจเตรียมงบไว้สำหรับซ่อมระบบท่อบางส่วน แต่เมื่อช่างเข้าตรวจสอบกลับพบว่ามีท่อบริเวณอื่นเสื่อมสภาพด้วย จึงต้องพิจารณาว่าควรซ่อมเพิ่มเติมหรือไม่
ผู้ซื้อจึงควรถามให้ชัดว่า ตัวเลขที่ได้รับเป็นเพียงงบประมาณที่คาดว่าจะใช้ หรือเป็นวงเงินที่ได้รับอนุมัติแล้ว
อีกเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามคือ หากค่าใช้จ่ายจริงสูงกว่างบที่อนุมัติไว้ จะนำเงินส่วนต่างมาจากไหน และต้องมีการประชุมหรือขออนุมัติเพิ่มเติมหรือไม่
การตรวจสอบเรื่องนี้ช่วยให้เห็นว่างานซ่อมยังมีความเสี่ยงที่จะใช้งบประมาณเพิ่มหรือไม่ โดยไม่ต้องคาดเดาล่วงหน้าว่าผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเท่าไร
คอนโดมีแผนซ่อมใหญ่ เงินกองทุนเพียงพอสำหรับงานซ่อมหรือไม่
คอนโดบางแห่งอาจใช้เงินกองทุนหรือเงินสำรองที่มีอยู่กับงานซ่อมใหญ่ได้ แต่ผู้ซื้อไม่ควรดูเพียงยอดเงินรวมแล้วสรุปทันทีว่าเพียงพอหรือไม่
ก่อนอื่นควรขอให้นิติบุคคลแยกยอดเงินกองทุนออกจากเงินสำรองหรือเงินสะสมประเภทอื่น เพราะเงินแต่ละส่วนอาจมีวัตถุประสงค์และเงื่อนไขการใช้แตกต่างกันตามข้อบังคับและมติที่เกี่ยวข้อง
มีเงินอยู่เท่าไร และนำมาใช้ซ่อมได้จริงเท่าไร
ยอดเงินที่เห็นในรายงานการเงินอาจไม่ใช่เงินทั้งหมดที่สามารถนำมาใช้กับงานซ่อมครั้งใหม่ได้
เงินบางส่วนอาจจัดสรรไว้สำหรับค่าใช้จ่ายอื่น หรือมีภาระที่ต้องชำระอยู่แล้ว
จึงควรถามนิติบุคคลว่า มีเงินที่สามารถนำมาใช้กับงานซ่อมครั้งนี้เท่าไร ได้รับอนุมัติให้ใช้แล้วหรือยัง และมีเงื่อนไขอะไรที่ต้องพิจารณาเพิ่มเติมหรือไม่
ซ่อมเสร็จแล้วจะเหลือเงินสำรองเท่าไร
แม้โครงการจะมีเงินเพียงพอสำหรับงานซ่อมครั้งนี้ แต่ควรดูด้วยว่าหลังจากจ่ายเงินแล้ว จะเหลือเงินไว้สำหรับดูแลอาคารอีกมากน้อยเพียงใด
หากต้องใช้เงินสำรองไปเป็นจำนวนมาก ควรถามว่ายังมีงานซ่อมอื่นรออยู่หรือไม่ และนิติบุคคลจะเตรียมเงินสำหรับค่าใช้จ่ายในอนาคตอย่างไร
ตัวอย่างเช่น หากอาคารกำลังเตรียมซ่อมลิฟต์ แต่ยังมีแผนเปลี่ยนท่อส่วนกลางในช่วงถัดไป ผู้ซื้อควรถามว่าโครงการได้เตรียมงบประมาณสำหรับงานทั้งสองส่วนไว้แล้วหรือยัง
มีแผนเรียกเก็บเงินเพิ่มเข้ากองทุนหรือไม่
หลังจากนำเงินไปใช้กับงานซ่อมใหญ่ นิติบุคคลอาจมีแผนเพิ่มเงินกองทุนหรือเงินสำรองกลับมา โดยอาจนำรายรับที่มีอยู่มาจัดสรร หรือเสนอให้เจ้าของร่วมชำระเงินเพิ่มเติมตามเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
ควรถามว่าเรื่องนี้ยังเป็นเพียงข้อเสนอ หรือมีมติและกำหนดวิธีดำเนินการแล้ว
อย่างไรก็ตาม การมีเงินกองทุนน้อยไม่ได้หมายความว่าโครงการมีปัญหาเสมอไป เพราะต้องพิจารณาขนาดอาคาร ค่าใช้จ่ายที่มีอยู่ งานซ่อมที่วางแผนไว้ และวิธีจัดหาเงินประกอบกัน
เงินที่อาจเรียกเก็บเพิ่มเติมสำหรับงานซ่อมใหญ่ควรแยกจาก ค่าส่วนกลางคอนโด ที่เจ้าของร่วมต้องชำระเป็นประจำ เพราะค่าใช้จ่ายทั้งสองประเภทอาจมีวัตถุประสงค์และเงื่อนไขการจัดเก็บต่างกัน ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบทั้งสองส่วนก่อนประเมินเงินที่ต้องเตรียมหลังซื้อห้อง
คอนโดมีแผนซ่อมใหญ่ จะมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษหรือไม่
หากเงินที่เตรียมไว้ไม่เพียงพอสำหรับงานซ่อม อาจมีการเสนอให้เจ้าของร่วมจ่ายเงินเพิ่มเติม แต่ไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการจะต้องเรียกเก็บเงินเพิ่มเสมอไป
บางแห่งอาจใช้เงินกองทุนที่มีอยู่ บางแห่งอาจนำเงินจากหลายส่วนมาใช้ร่วมกัน หรืออาจมีข้อเสนอให้เจ้าของร่วมชำระเงินเพิ่มเติมตามมติและเงื่อนไขที่เกี่ยวข้อง
สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าเรื่องการเรียกเก็บเงินยังอยู่ระหว่างพิจารณา หรือมีมติอนุมัติให้เรียกเก็บแล้วจริง ๆ
แยกค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นออกจากยอดที่เรียกเก็บแล้ว
ลองพิจารณาสถานการณ์สมมติ 3 แบบต่อไปนี้
กรณี A — มีแผนซ่อม แต่ยังไม่มีมติเรียกเก็บเงิน
ควรถามว่านิติบุคคลวางแผนจะนำเงินจากส่วนใดมาใช้ และคาดว่าจะมีการพิจารณาเรื่องค่าใช้จ่ายเมื่อไร
ในขั้นนี้ยังไม่ควรนำตัวเลขประมาณการมาสรุปว่าเป็นยอดเงินที่เจ้าของห้องต้องจ่ายแน่นอน
กรณี B — มีมติซ่อมและอนุมัติให้ใช้เงินกองทุน
ควรตรวจสอบว่าอนุมัติให้ใช้เงินจำนวนเท่าไร หลังซ่อมแล้วจะเหลือเงินสำรองเท่าไร และมีแนวคิดจะเรียกเก็บเงินเพิ่มในภายหลังหรือไม่
กรณี C — มีมติเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษแล้ว
ควรตรวจสอบยอดเงินที่เกี่ยวข้องกับห้องชุด วิธีคำนวณตามข้อบังคับหรือมติ วันครบกำหนดชำระ และเจ้าของเดิมได้ชำระเงินแล้วหรือยัง
ทั้งสามกรณีมีความชัดเจนเรื่องค่าใช้จ่ายไม่เท่ากัน จึงไม่ควรนำมาประเมินเหมือนกันทั้งหมด
หากต้องการตรวจสอบหลักทั่วไปเกี่ยวกับเงินที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บจากเจ้าของร่วม สามารถอ่าน คำอธิบายของกรมที่ดินเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายนิติบุคคลอาคารชุด ประกอบได้ อย่างไรก็ตาม การพิจารณาภาระของห้องที่กำลังซื้อยังต้องตรวจสอบมติ ข้อบังคับ และเอกสารล่าสุดของโครงการด้วย
ถ้ามีค่าใช้จ่ายพิเศษใกล้วันโอน ใครควรเป็นคนจ่าย
หากกำลังจะซื้อคอนโดมือสอง และพบว่ามีการเรียกเก็บเงินซ่อมอาคารในช่วงใกล้วันโอน ผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ชัดว่าค่าใช้จ่ายรายการนั้นมีการอนุมัติและเรียกเก็บแล้วหรือยัง
เรื่องที่ต้องถาม ได้แก่
- มีมติอนุมัติให้เรียกเก็บเงินแล้วหรือยัง
- นิติบุคคลออกหนังสือเรียกเก็บเงินแล้วหรือไม่
- กำหนดชำระเงินวันไหน
- เจ้าของเดิมชำระเงินแล้วทั้งหมดหรือบางส่วน
- ข้อบังคับและมติที่เกี่ยวข้องกำหนดเงื่อนไขไว้อย่างไร
- ในสัญญาซื้อขายระบุว่าใครจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายรายการนี้
แยกหนี้ที่มีอยู่แล้วออกจากค่าใช้จ่ายที่อาจตามมา
ค่าใช้จ่ายที่เรียกเก็บแล้ว ควรตรวจสอบยอดค้างชำระ วันครบกำหนด และหลักฐานการชำระเงินให้ครบถ้วน
ส่วน ค่าใช้จ่ายที่ยังอยู่ระหว่างพิจารณา ต้องตรวจสอบว่ามีมติหรือเงื่อนไขเกี่ยวกับการชำระเงินแล้วหรือไม่ และหากมีการเรียกเก็บจริง จะเริ่มเมื่อไร
หนังสือรับรองการปลอดหนี้ที่ใช้ประกอบการโอน ไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีค่าใช้จ่ายพิเศษเกิดขึ้นอีกในอนาคต เพราะเอกสารรับรองสถานะหนี้กับการตรวจสอบค่าใช้จ่ายจากแผนซ่อมเป็นคนละเรื่องกัน
ดังนั้น แม้เจ้าของเดิมจะไม่มีหนี้ค้างชำระ ณ วันที่ตรวจสอบ ก็ยังควรถามถึงค่าใช้จ่ายจากงานซ่อมที่อาจมีการเรียกเก็บภายหลังด้วย
ควรตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายกับผู้ขายอย่างไร
หากมีค่าใช้จ่ายพิเศษที่ยังไม่ชัดเจน ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าใครจะรับผิดชอบรายการใด ภายใต้เงื่อนไขอะไร และต้องชำระเมื่อไร
อย่างไรก็ตาม ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายไม่ได้หมายความว่าจะเปลี่ยนสิทธิเรียกเก็บเงินของนิติบุคคลได้โดยอัตโนมัติ
จึงควรตรวจสอบทั้งมติประชุม ข้อบังคับ หนังสือเรียกเก็บเงิน และข้อตกลงในสัญญาซื้อขายให้ครบถ้วน
หากยังไม่แน่ใจว่าใครมีหน้าที่รับผิดชอบตามกฎหมาย ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนลงนามในสัญญา เพราะไม่สามารถสรุปได้ว่าเจ้าของเดิมหรือเจ้าของใหม่ต้องเป็นคนจ่ายในทุกกรณี
ประวัติการซ่อมที่ผ่านมา ช่วยบอกอะไรเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในอนาคต
นอกจากแผนซ่อมครั้งใหม่แล้ว ควรสอบถามประวัติการซ่อมส่วนสำคัญของอาคารในช่วงที่ผ่านมา เท่าที่สามารถขอตรวจสอบข้อมูลได้
เรื่องที่ควรดู ได้แก่
- อาคารเคยซ่อมระบบเดียวกันมาก่อนหรือไม่
- หลังซ่อมแล้วปัญหาหายไปหรือยังเกิดซ้ำ
- มีงานซ่อมใหญ่อื่นรอดำเนินการอีกหรือไม่
- ค่าใช้จ่ายจริงของงานที่ผ่านมาเกินงบที่วางไว้มากหรือไม่
- มีงานซ่อมรายการใดถูกเลื่อนออกไปเพราะงบประมาณไม่เพียงพอหรือไม่
หากพบว่าต้องซ่อมระบบเดิมหลายครั้ง ควรถามว่าเกิดจากสาเหตุอะไร และงานซ่อมครั้งใหม่มีแนวทางแก้ปัญหาอย่างไร
แต่ไม่ควรตัดสินว่าอาคารมีสภาพไม่ดีเพียงเพราะมีประวัติซ่อมบ่อย เพราะบางโครงการอาจตรวจสอบ ซ่อมบำรุง และเปลี่ยนอุปกรณ์ตามแผนอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งต่างจากการซ่อมปัญหาเดิมที่ยังแก้ไม่สำเร็จ
สิ่งที่ควรพิจารณาคือ อาคารมีการดูแลระบบส่วนกลางอย่างต่อเนื่องหรือไม่ และมีการเตรียมงบประมาณสำหรับงานซ่อมที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตไว้เพียงใด
ก่อนวางมัดจำ ควรขอดูเอกสารอะไรจากนิติบุคคล
เมื่อทราบว่าอาคารมีแผนซ่อมครั้งใหญ่ ควรขอเอกสารที่ช่วยยืนยันข้อมูลสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อ โดยเฉพาะเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการอนุมัติงานซ่อมและค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น
รายการเอกสารที่ควรตรวจสอบ
- รายงานการประชุมหรือมติที่เกี่ยวข้อง — ใช้ดูว่างานซ่อมได้รับอนุมัติถึงขั้นไหน
- รายละเอียดแผนซ่อมและกำหนดการ — ใช้ดูว่าจะซ่อมอะไร เริ่มเมื่อไร และคาดว่าจะเสร็จเมื่อไร
- เอกสารงบประมาณและใบเสนอราคา — ใช้เปรียบเทียบยอดประมาณการกับวงเงินที่ได้รับอนุมัติ
- ข้อมูลเงินกองทุนและแหล่งเงิน — ใช้ตรวจสอบว่ามีเงินสำหรับงานซ่อมเท่าไร และจะนำมาจากส่วนใด
- หนังสือเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษ หากมี — ใช้ตรวจสอบยอดเงิน วิธีคำนวณ และวันครบกำหนดชำระ
- ประวัติการซ่อมที่เกี่ยวข้อง — ใช้ดูปัญหาที่เคยเกิดขึ้นและงานซ่อมที่ยังรอดำเนินการ
- ข้อมูลยอดค้างชำระของห้องที่จะซื้อ — ใช้ตรวจสอบหนี้ของเจ้าของเดิม และแยกออกจากค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง
ผู้ซื้อที่ยังไม่ได้เป็นเจ้าของร่วมอาจไม่สามารถขอดูเอกสารบางรายการจากนิติบุคคลได้โดยตรง จึงควรให้ผู้ขายช่วยประสานงานและขอข้อมูลตามขั้นตอนของโครงการ
ถ้าเอกสารยังไม่ครบ ควรทำอย่างไร
หากบางเรื่องยังไม่มีข้อสรุป ควรถามว่าจะมีการประชุมหรือแจ้งข้อมูลเพิ่มเติมเมื่อไร
จากนั้นแบ่งข้อมูลที่ได้รับออกเป็น 3 กลุ่ม
- ยืนยันแล้ว — มีมติหรือเอกสารรองรับชัดเจน
- อยู่ระหว่างพิจารณา — มีแผนแล้ว แต่ยังไม่ได้ข้อสรุปบางเรื่อง
- ยังไม่มีหลักฐานยืนยัน — มีเพียงคำบอกเล่าหรือข้อมูลที่ตรวจสอบไม่ได้
การแยกข้อมูลแบบนี้ช่วยป้องกันไม่ให้นำข่าวที่ได้ยินจากผู้พักอาศัย หรือยอดเงินที่ยังเป็นเพียงการประมาณการ มาคิดว่าเป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายแน่นอน
ก่อนซื้อควรประเมินความเสี่ยงจากแผนซ่อมอย่างไร
หลังตรวจสอบเอกสารแล้ว ผู้ซื้อสามารถแบ่งสถานการณ์ออกเป็น 3 ระดับ เพื่อช่วยตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่ออย่างไร
ระดับที่ 1 — มีข้อมูลครบและประเมินค่าใช้จ่ายได้
มีเอกสารแผนซ่อม มติประชุม งบประมาณ แหล่งเงิน และกำหนดการที่ตรวจสอบได้ รวมถึงทราบแล้วว่าจะมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายพิเศษหรือไม่
กรณีนี้สามารถนำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาคำนวณรวมกับเงินที่ต้องเตรียมสำหรับซื้อคอนโด และพิจารณาความไม่สะดวกระหว่างซ่อมได้ชัดเจนขึ้น
ระดับที่ 2 — ยังมีรายละเอียดบางส่วนไม่ชัดเจน
มีแผนหรือมติแล้ว แต่ยังไม่ทราบราคาจ้างจริง แหล่งเงินทั้งหมด หรือกำหนดเรียกเก็บค่าใช้จ่าย
ควรประเมินว่าหากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม จะมีเงินเพียงพอสำหรับจ่ายหรือไม่ โดยไม่ถือว่ายอดประมาณการเป็นจำนวนเงินที่ต้องชำระแน่นอน
หากข้อมูลที่ยังไม่ชัดเจนมีผลต่อการตัดสินใจมาก อาจขอรอเอกสารเพิ่มเติมหรือเจรจาเงื่อนไขซื้อขายก่อนวางมัดจำ
ระดับที่ 3 — ยังไม่สามารถประเมินค่าใช้จ่ายได้
มีเพียงคำบอกเล่า ไม่มีเอกสารเกี่ยวกับงานที่จะซ่อม งบประมาณ หรือแหล่งเงิน และยังไม่ทราบว่าจะมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติมหรือไม่
กรณีนี้ควรขอข้อมูลให้ชัดเจนขึ้นก่อนตกลงซื้อขายหรือจ่ายเงินที่อาจไม่ได้รับคืนตามเงื่อนไขสัญญา โดยเฉพาะหากเป็นงานซ่อมขนาดใหญ่ที่อาจมีค่าใช้จ่ายสูง
การขอตรวจสอบเอกสารเพิ่มเติมไม่ได้หมายความว่าคอนโดแห่งนั้นไม่น่าซื้อ แต่ช่วยลดความเสี่ยงจากค่าใช้จ่ายที่ยังไม่สามารถประเมินได้
หากต้องการตรวจเรื่องอื่นก่อนซื้อ เช่น สภาพห้อง เอกสารกรรมสิทธิ์ และความพร้อมก่อนโอน ควรอ่านบทความ ซื้อคอนโดมือสองต้องเช็คอะไรบ้าง ก่อนโอนให้สบายใจ ประกอบ โดยแยกการตรวจห้องออกจากการประเมินภาระค่าซ่อมอาคารในอนาคต
ก่อนวางมัดจำ ต้องรู้ให้ชัดว่าแผนซ่อมจะทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มหรือไม่
หากพบว่าอาคารมีแผนซ่อมครั้งใหญ่ ก็ไม่จำเป็นต้องตัดคอนโดแห่งนั้นออกจากตัวเลือกทันที เพราะบางงานเป็นการดูแลอาคารตามแผน และอาจมีเงินเตรียมไว้เพียงพอแล้ว
สิ่งสำคัญคือผู้ซื้อควรตรวจสอบให้ครบ 4 เรื่องก่อนตัดสินใจ
- สถานะแผนและมติประชุม — งานซ่อมได้รับอนุมัติถึงขั้นไหนแล้ว
- งบประมาณและแหล่งเงิน — จะใช้เงินจากส่วนใด และมีค่าใช้จ่ายที่ยังไม่ชัดเจนหรือไม่
- ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับห้องที่จะซื้อ — มีหนี้ค้างชำระหรือค่าใช้จ่ายที่อาจถูกเรียกเก็บภายหลังหรือไม่
- ข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย — หากมีค่าใช้จ่ายใกล้วันโอน จะตกลงรับผิดชอบกันอย่างไร
หากมีมติเรียกเก็บเงินแล้ว ควรตรวจสอบยอดเงิน วันครบกำหนด และหลักฐานการชำระของเจ้าของเดิม แต่หากยังเป็นเพียงข้อเสนอ ก็ควรขอข้อมูลเพิ่มเติมก่อนนำค่าใช้จ่ายนั้นมาประกอบการตัดสินใจ
ก่อนวางมัดจำ ควรตรวจสอบเอกสารล่าสุดจากนิติบุคคลให้ชัดเจนที่สุดเท่าที่ทำได้ และหากยังมีค่าใช้จ่ายที่ไม่ทราบข้อสรุป ควรตกลงเรื่องความรับผิดชอบไว้ในสัญญาซื้อขายอย่างรอบคอบ
การตรวจสอบเรื่องเหล่านี้ตั้งแต่ก่อนซื้อ จะช่วยให้มองเห็นทั้งราคาห้องในวันนี้และค่าใช้จ่ายที่อาจตามมาในอนาคต ทำให้ตัดสินใจได้รอบคอบขึ้น และลดโอกาสเกิดปัญหาเรื่องเงินหลังโอนกรรมสิทธิ์
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น