ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องเช็คอะไร? ดูสัญญา ค่าเช่า เงินประกัน และวันส่งมอบก่อนซื้อ

     ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องตรวจสอบมากกว่าแค่ราคาขายและสภาพห้อง เพราะคอนโดที่สนใจยังมีผู้เช่าอาศัยอยู่ ก่อนวางมัดจำจึงควรเช็คสัญญาเช่า ค่าเช่าที่ได้รับจริง เงินประกันผู้เช่า และเงื่อนไขการส่งมอบห้องให้ชัดเจน โดยเฉพาะเงินประกันที่ผู้เช่าจ่ายให้เจ้าของเดิม รวมถึงบริเวณภายในห้องที่อาจยังไม่สามารถตรวจสภาพได้ครบถ้วน

     อีกเรื่องที่ต้องรู้คือ หลังเปลี่ยนเจ้าของแล้ว ผู้เช่าจะอยู่ต่อหรือย้ายออกก่อนส่งมอบห้อง เพราะทั้งสองกรณีมีเงื่อนไขและความเสี่ยงต่างกัน หากตรวจสอบเรื่องเหล่านี้ตั้งแต่ต้น ผู้ซื้อจะตัดสินใจได้ง่ายขึ้นว่าคอนโดห้องนั้นเหมาะกับความต้องการของตัวเองหรือไม่ และยังมีเรื่องใดที่ต้องตกลงกับผู้ขายให้เรียบร้อยก่อนจ่ายเงิน

ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องรู้ก่อนว่าผู้เช่าจะอยู่ต่อหรือย้ายออก

     คำว่า "ขายพร้อมผู้เช่า" ในประกาศขายคอนโด ไม่ได้หมายความว่าผู้ซื้อจะได้รับค่าเช่าต่อทันทีทุกกรณี บางห้องมีผู้เช่าที่ต้องการอยู่ต่อ ขณะที่บางห้องเจ้าของตั้งใจจะขายและส่งมอบห้องว่างให้ผู้ซื้อ

     ก่อนพิจารณาราคาหรือรายได้จากค่าเช่า จึงควรถามผู้ขายให้ชัดว่าห้องที่สนใจอยู่ในกรณีใด

• ผู้เช่าจะอยู่ต่อหลังโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อรับโอนห้องที่ยังมีสัญญาเช่าอยู่ จึงต้องตรวจสอบสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเดิม
• ผู้เช่าจะย้ายออกก่อนส่งมอบห้อง ผู้ขายแจ้งว่าจะดำเนินการให้ผู้เช่าย้ายออกและส่งมอบห้องว่างตามวันที่ตกลงกัน
• ยังไม่ได้ตกลงกับผู้เช่า ผู้ขายต้องการขายห้อง แต่ยังยืนยันไม่ได้ว่าผู้เช่าจะอยู่ต่อหรือย้ายออกเมื่อใด
• ประกาศขายโดยเน้นรายได้ค่าเช่า ผู้ขายแจ้งว่าห้องมีผู้เช่าและมีรายได้อยู่แล้ว แต่ยังไม่ได้แสดงสัญญาเช่าหรือหลักฐานการรับเงินจริง

     แต่ละกรณีมีผลต่อการตัดสินใจซื้อแตกต่างกัน โดยเฉพาะเรื่องระยะเวลาที่ผู้ซื้อจะสามารถเข้าใช้ห้องได้

     หากต้องการซื้อคอนโดเพื่อเข้าอยู่เอง แต่สัญญาเช่ายังเหลือเวลาอีกหลายเดือน ผู้ซื้ออาจไม่สามารถย้ายเข้าได้ตามวันที่วางแผนไว้

     ในทางกลับกัน หากซื้อเพื่อลงทุนและต้องการให้ผู้เช่าเดิมอยู่ต่อ สิ่งที่ควรให้ความสำคัญคือระยะเวลาของสัญญา ค่าเช่าที่ได้รับจริง เงินประกัน และค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบหลังซื้อ

     ก่อนตัดสินใจ ควรถามให้ชัดว่า หลังโอนกรรมสิทธิ์แล้วผู้เช่าจะยังอาศัยอยู่ในห้องหรือไม่ และมีข้อตกลงใดที่ผู้ซื้อต้องรับทราบบ้าง

ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องตรวจสัญญาเช่าอะไรบ้างก่อนวางมัดจำ

     การซื้อคอนโดที่ยังมีผู้เช่าอยู่แตกต่างจากการซื้อห้องว่าง เพราะเจ้าของเดิมมีสัญญาและข้อตกลงกับผู้เช่าอยู่ก่อนแล้ว ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบรายละเอียดเหล่านี้ให้เข้าใจก่อนตกลงซื้อ

     ไม่ควรอาศัยเพียงข้อความในประกาศขายหรือคำบอกเล่าของนายหน้า โดยไม่ได้ตรวจสัญญาเช่าฉบับจริง

รายละเอียดในสัญญาเช่าที่ควรตรวจ

     ควรขอดูสัญญาเช่าฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน รวมถึงเอกสารแก้ไขเพิ่มเติมหรือหลักฐานการต่อสัญญา หากมี

     รายการที่ควรตรวจ ได้แก่

• ชื่อผู้ให้เช่าและผู้เช่าที่ระบุในสัญญา
• เลขที่ห้อง อาคาร และชื่อโครงการ
• วันที่เริ่มต้นและวันที่สิ้นสุดสัญญาเช่า
• จำนวนค่าเช่าและวันครบกำหนดชำระ
• เงินประกันและค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้า
• เงื่อนไขการต่อสัญญาหรือการสิ้นสุดสัญญา
• ข้อตกลงเกี่ยวกับค่าซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
• เงื่อนไขการเข้าตรวจสภาพห้องและการส่งคืนห้อง

     ควรตรวจให้แน่ใจว่าข้อมูลในสัญญาตรงกับห้องที่จะซื้อ โดยเฉพาะชื่อผู้ให้เช่า เลขที่ห้อง และระยะเวลาการเช่า

     หากผู้ขายแจ้งว่าเคยลดค่าเช่า เปลี่ยนวันชำระเงิน หรือต่อสัญญากับผู้เช่า ควรขอดูหลักฐานของข้อตกลงเหล่านั้นด้วย เพราะสัญญาฉบับแรกอาจไม่ได้ระบุเงื่อนไขที่ตกลงกันภายหลัง

เปลี่ยนเจ้าของคอนโดแล้ว สัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดทันทีหรือไม่

     โดยหลักแล้ว การเปลี่ยนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าที่มีผลตามกฎหมายสิ้นสุดลงทันที

     ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 กำหนดไว้ว่า การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าไม่ได้ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงเพียงเพราะมีการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเจ้าของใหม่จะได้รับสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิมที่มีต่อผู้เช่าตามที่กฎหมายกำหนด

     หากต้องการตรวจสอบหลักกฎหมายเรื่องการเปลี่ยนเจ้าของกับสัญญาเช่า สามารถศึกษา แนววินิจฉัยของกรมสรรพากรเกี่ยวกับมาตรา 569 ประกอบได้ โดยควรตรวจสอบข้อกฎหมายล่าสุดและเงื่อนไขของสัญญาเช่าห้องชุดที่กำลังซื้ออีกครั้ง

     อย่างไรก็ตาม ต้องตรวจสอบด้วยว่าสัญญาเช่านั้นมีผลผูกพันตามกฎหมายเพียงใด รวมถึงระยะเวลาการเช่าและข้อตกลงเพิ่มเติมของแต่ละกรณี

     ผู้ซื้อจึงไม่ควรเข้าใจว่า เมื่อโอนห้องเป็นชื่อของตัวเองแล้ว จะสามารถยกเลิกสัญญาเดิมหรือให้ผู้เช่าย้ายออกได้ทันที

     หากผู้ขายรับปากว่าจะส่งมอบห้องว่างก่อนครบกำหนดสัญญา ควรขอดูหลักฐานการตกลงกับผู้เช่า และตรวจสอบว่าการดำเนินการดังกล่าวถูกต้องตามสัญญาและกฎหมายหรือไม่

     หากมีข้อขัดแย้งหรือเงื่อนไขที่ไม่ชัดเจน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายก่อนลงนามหรือวางมัดจำ

ค่าเช่าที่ผู้ขายแจ้ง ตรงกับเงินที่ได้รับจริงหรือไม่

     หากผู้ขายระบุว่าคอนโดมีรายได้จากค่าเช่าอยู่แล้ว ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าเจ้าของได้รับค่าเช่าเดือนละเท่าไร และมีหลักฐานยืนยันหรือไม่

     เพราะค่าเช่าที่ระบุไว้ในประกาศขายอาจไม่ใช่จำนวนเงินที่ผู้เช่าจ่ายอยู่จริง

     ข้อมูลค่าเช่าที่ควรแยกให้ชัดเจนมี 4 ประเภท

ประเภทค่าเช่า	สิ่งที่ควรตรวจ
ค่าเช่าตามสัญญา	จำนวนเงินที่ตกลงกันในปัจจุบัน
ค่าเช่าที่ได้รับจริง	หลักฐานการรับเงินและยอดค้างชำระ
ค่าเช่าที่ผู้ขายอ้างว่าเป็นราคาตลาด	ใช้เปรียบเทียบได้ แต่ไม่ใช่รายได้ที่ได้รับจริง
ค่าเช่าที่คาดว่าจะปรับเพิ่ม	เป็นเพียงรายได้ที่คาดหวัง ยังไม่ใช่รายได้ที่แน่นอน

     ตัวอย่างเช่น ผู้ขายอาจบอกว่าคอนโดแบบเดียวกันในโครงการสามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่าห้องที่กำลังขาย แต่หากผู้เช่าเดิมยังมีสัญญาที่กำหนดค่าเช่าไว้ต่ำกว่านั้น ผู้ซื้อก็ไม่ควรนำค่าเช่าที่คาดว่าจะปรับเพิ่มได้ในอนาคตมาใช้แทนรายได้ปัจจุบัน

ประวัติการจ่ายค่าเช่าควรดูอะไรบ้าง

     นอกจากจำนวนค่าเช่าแล้ว ควรขอดูหลักฐานการรับเงินในช่วงที่ผ่านมาเท่าที่จำเป็นและเหมาะสม เช่น ใบเสร็จรับเงินหรือรายการรับเงินที่ตรวจสอบได้ โดยคำนึงถึงการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคลของผู้เช่าด้วย

     เรื่องที่ควรถาม ได้แก่

• ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตรงตามกำหนดหรือไม่
• ปัจจุบันมีค่าเช่าค้างชำระอยู่หรือไม่
• เคยตกลงลดค่าเช่าหรือผ่อนผันการจ่ายเงินกันหรือไม่
• ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าไปถึงเดือนไหนแล้ว
• หากมีค่าเช่าค้าง ผู้ขายจะจัดการอย่างไรก่อนโอน

     หากพบว่าบางเดือนมีการจ่ายค่าเช่าล่าช้า ไม่ควรรีบสรุปว่าผู้เช่ามีปัญหา แต่ควรสอบถามสาเหตุและดูหลักฐานประกอบ

     อีกเรื่องที่ต้องตกลงให้ชัดเจนคือค่าเช่าของเดือนที่มีการโอนกรรมสิทธิ์

     ตัวอย่างเช่น หากผู้ขายได้รับค่าเช่าทั้งเดือนไปแล้ว แต่โอนห้องให้ผู้ซื้อระหว่างเดือน ทั้งสองฝ่ายควรตกลงกันว่าจะแบ่งเงินค่าเช่าของเดือนนั้นอย่างไร เพื่อไม่ให้เกิดความเข้าใจผิดภายหลัง

ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องเช็คเงินประกันและผู้รับผิดชอบอย่างไร

     เงินประกันผู้เช่าเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อคอนโดที่ยังมีผู้เช่าอยู่ เพราะผู้เช่าอาจจ่ายเงินประกันให้เจ้าของเดิมตั้งแต่วันทำสัญญา แต่เมื่อมีการขายห้อง ผู้ซื้อใหม่ไม่ได้เป็นผู้รับเงินก้อนนั้นจากผู้เช่าโดยตรง

     หากไม่ตรวจสอบให้เรียบร้อยก่อนซื้อ อาจเกิดข้อโต้แย้งภายหลังว่าเงินประกันมีจำนวนเท่าไร อยู่กับใคร และใครมีหน้าที่รับผิดชอบเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง

เช็คยอดเงินประกันจากเอกสาร ไม่ใช่แค่คำบอกเล่า

     ควรตรวจสอบอย่างน้อย 5 เรื่อง

• สัญญาเช่าระบุเงินประกันไว้เท่าไร
• ผู้เช่าจ่ายเงินประกันไปแล้วจริงจำนวนเท่าไร
• มีหลักฐานการรับเงินหรือไม่
• ปัจจุบันใครเป็นผู้ถือเงินประกัน
• ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อและผู้ขายจะจัดการเงินก้อนนี้อย่างไร

     ต้องแยก เงินประกันความเสียหาย ออกจาก ค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้า เพราะเงินทั้งสองประเภทมีวัตถุประสงค์และเงื่อนไขการจัดการแตกต่างกัน

     หากผู้เช่าจ่ายค่าเช่าล่วงหน้าไว้แล้ว ผู้ซื้อควรตรวจด้วยว่าจ่ายไว้ถึงเดือนไหน และค่าเช่าส่วนที่เกี่ยวข้องกับช่วงหลังวันโอนจะจัดการกันอย่างไร

เงินประกันผู้เช่าต้องส่งต่อให้เจ้าของใหม่หรือไม่

     เรื่องนี้ไม่ควรตัดสินจากคำบอกเล่าของผู้ขายเพียงอย่างเดียว เพราะต้องพิจารณาทั้งสัญญาเช่า ข้อตกลงซื้อขาย และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง

     แม้กฎหมายจะกำหนดหลักเรื่องสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของใหม่ตามสัญญาเช่า แต่ผู้ซื้อก็ไม่ควรเข้าใจว่าเงินประกันได้ถูกส่งต่อมาแล้ว เพียงเพราะโอนกรรมสิทธิ์ห้องเรียบร้อย

     ส่วนผู้ซื้อจะมีสิทธิเรียกร้องเงินประกันจากเจ้าของเดิมอย่างไร และมีหน้าที่ต่อผู้เช่าเพียงใด ต้องพิจารณาตามกฎหมายและข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี

     ก่อนซื้อควรขอให้ผู้ขายชี้แจงยอดเงินประกัน และตกลงวิธีจัดการเป็นลายลักษณ์อักษร โดยระบุให้ชัดเจนว่า

• เงินประกันที่ตรวจสอบตรงกันมีจำนวนเท่าไร
• ผู้ขายจะส่งมอบหรือจัดการเงินประกันอย่างไร
• จะใช้เอกสารใดยืนยันการรับส่งเงิน
• เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ใครมีหน้าที่คืนเงินประกันตามกฎหมายและข้อตกลง
• หากยอดเงินไม่ตรงกัน ใครจะเป็นผู้ตรวจสอบและแก้ไข

     นอกจากนี้ หากการให้เช่าอยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย ก็ควรตรวจสอบเงื่อนไขตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ด้วย

     ผู้ซื้อสามารถศึกษารายละเอียดประกาศเกี่ยวกับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยจาก สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค โดยควรตรวจสอบก่อนว่าประกาศดังกล่าวใช้บังคับกับผู้ให้เช่าและสัญญาเช่าในกรณีที่กำลังซื้อหรือไม่

     หากไม่แน่ใจเรื่องสิทธิในเงินประกันหรือความรับผิดชอบเมื่อสัญญาสิ้นสุด ควรให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจเอกสารและข้อกฎหมายล่าสุดก่อนรับโอน

     ไม่ควรรับโอนห้องทั้งที่ยังไม่ทราบยอดเงินประกัน ไม่รู้ว่าเงินอยู่กับใคร และยังไม่ได้ตกลงกันว่าจะจัดการเงินส่วนนี้อย่างไร

ห้องยังมีผู้เช่าอยู่ จะตรวจสภาพห้องได้แค่ไหน

     การตรวจสภาพคอนโดที่มีผู้พักอาศัยอยู่จริงอาจทำได้ไม่สะดวกเท่าห้องว่าง โดยเฉพาะห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวจำนวนมาก

     ผู้ซื้อควรติดต่อเจ้าของห้องหรือนายหน้าเพื่อนัดหมายผู้เช่าล่วงหน้า และตรวจห้องโดยเคารพความเป็นส่วนตัวของผู้พักอาศัย

     ไม่ควรเปิดตู้ รื้อค้นสิ่งของ หรือเคลื่อนย้ายทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาต

จุดสำคัญที่ควรตรวจให้ได้

• ฝ้าเพดาน ผนัง และมุมห้องที่อาจมีคราบน้ำหรือร่องรอยความชื้น
• ก๊อกน้ำ สุขภัณฑ์ และการระบายน้ำในห้องน้ำ
• เครื่องปรับอากาศและอุปกรณ์ที่รวมอยู่ในการขาย
• ประตู หน้าต่าง กลอนประตู และอุปกรณ์ล็อกต่าง ๆ
• ระบบไฟฟ้าและปลั๊กไฟในจุดที่ทดลองใช้งานได้
• ระเบียงและบริเวณที่อาจมีปัญหาน้ำรั่วซึม

     หากมีสิ่งของวางบังบริเวณที่ต้องการตรวจ ควรจดไว้ตามจริงว่ายังไม่สามารถตรวจสภาพจุดนั้นได้

     ตัวอย่างเช่น หากมีตู้ขนาดใหญ่วางชิดผนังจนมองไม่เห็นด้านหลัง ผู้ซื้อไม่ควรสรุปว่าผนังบริเวณนั้นไม่มีปัญหาความชื้น เพียงเพราะผนังส่วนอื่นดูเรียบร้อย

ถ้าตรวจห้องได้ไม่ครบ ควรทำอย่างไร

     ควรจดแยกให้ชัดว่าจุดไหนตรวจแล้ว และจุดไหนยังไม่ได้ตรวจ

     หากบริเวณที่ยังตรวจไม่ได้มีความสำคัญต่อการตัดสินใจ อาจขอนัดดูเพิ่มเติมเมื่อผู้เช่าสะดวก หรือพูดคุยกับผู้ขายเพื่อกำหนดข้อตกลงเรื่องการตรวจสภาพห้องและการจัดการหากพบข้อบกพร่องภายหลัง

     การจดบันทึกไว้จะช่วยให้ผู้ซื้อรู้ว่ายังมีจุดไหนที่ต้องกลับไปดูอีก และไม่ประเมินว่าห้องอยู่ในสภาพดีทั้งหมด ทั้งที่ยังมีบางส่วนไม่ได้ตรวจสอบ

เฟอร์นิเจอร์ชิ้นไหนเป็นของใคร และมีค่าใช้จ่ายอะไรค้างอยู่

     แม้ผู้เช่าจะจ่ายค่าเช่าตรงเวลา ก็ไม่ได้หมายความว่าห้องไม่มีค่าใช้จ่ายอื่นค้างอยู่ หรือเฟอร์นิเจอร์ทุกชิ้นที่เห็นในห้องจะรวมอยู่ในราคาขาย

     ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบเรื่องทรัพย์สินภายในห้องและค่าใช้จ่ายค้างชำระแยกกันให้ชัดเจน

เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้างที่รวมอยู่ในการขาย

     ห้องที่มีผู้เช่าอยู่อาจมีทั้งเฟอร์นิเจอร์ของเจ้าของห้องและสิ่งของที่ผู้เช่านำเข้ามาเอง

     ก่อนซื้อควรถามว่า

• เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าชิ้นใดเป็นของเจ้าของห้อง
• สิ่งของชิ้นใดเป็นทรัพย์สินของผู้เช่า
• มีเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์อะไรบ้างที่รวมอยู่ในราคาซื้อขาย
• ผู้ขายหรือผู้เช่าจะนำสิ่งของใดออกก่อนส่งมอบห้องหรือไม่

     ไม่ควรเข้าใจว่าสิ่งของทุกชิ้นที่เห็นในวันดูห้องจะกลายเป็นของผู้ซื้อหลังโอนกรรมสิทธิ์

     หากต้องการตรวจรายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า และเอกสารที่ต้องเตรียมก่อนวันโอนให้ครบ สามารถอ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ คอนโดมือสองเอกสารไม่ครบ เพื่อช่วยตรวจสอบว่ามีข้อมูลสำคัญส่วนใดที่ยังต้องขอจากผู้ขาย

ค่าใช้จ่ายค้างชำระต้องตรวจอะไรบ้าง

     รายการที่ควรตรวจ ได้แก่

• ค่าส่วนกลาง สอบถามยอดค้างชำระและเอกสารที่เกี่ยวข้องจากผู้ขายและนิติบุคคลอาคารชุด
• ค่าน้ำและค่าไฟ ตรวจใบแจ้งหนี้หรือหลักฐานการชำระล่าสุด รวมถึงช่วงเวลาที่แต่ละฝ่ายต้องรับผิดชอบ
• ค่าบริการอื่น ๆ ตรวจว่ามีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้ห้องหรือสิ่งอำนวยความสะดวกค้างอยู่หรือไม่
• ค่าซ่อมแซม สอบถามว่ามีอุปกรณ์ชำรุดหรืองานซ่อมที่ยังไม่ได้ดำเนินการ และใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ

     ค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทอาจเป็นหน้าที่ของผู้เช่าหรือเจ้าของห้องแตกต่างกันไปตามสัญญาและข้อเท็จจริง จึงไม่ควรเหมารวมว่าฝ่ายใดต้องจ่ายทั้งหมด

     หากพบยอดค้างชำระ ควรตรวจสอบว่าเป็นค่าใช้จ่ายของช่วงเวลาใด ใครต้องชำระ และจะจัดการให้เรียบร้อยเมื่อใด

ซื้อคอนโดมือสองพร้อมผู้เช่า ต้องตกลงวันโอนและวันส่งมอบอย่างไร

     การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินกับการรับมอบห้องเพื่อเข้าใช้งานอาจไม่ได้เกิดขึ้นในวันเดียวกัน

     หากผู้เช่ายังพักอาศัยอยู่ แม้ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของห้องแล้ว ก็ยังต้องคำนึงถึงสิทธิของผู้เช่าและเงื่อนไขตามสัญญาเช่าที่มีอยู่

     จึงควรตกลงเรื่องวันโอนและการส่งมอบให้ตรงกับสถานการณ์จริง

กรณีผู้เช่าอยู่ต่อหลังโอนกรรมสิทธิ์

     ผู้ซื้อควรตกลงกับผู้ขายให้ชัดว่า

• ใครจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบว่าห้องเปลี่ยนเจ้าของแล้ว
• ผู้เช่าต้องเริ่มจ่ายค่าเช่าให้เจ้าของใหม่เมื่อใด
• ค่าเช่าของเดือนที่มีการโอนจะแบ่งกันอย่างไร
• ผู้ขายจะส่งมอบสัญญาเช่าและหลักฐานการรับเงินเมื่อใด
• เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าจะจัดการอย่างไร
• ใครจะแจ้งข้อมูลเจ้าของใหม่ให้นิติบุคคลอาคารชุดทราบ

     ควรแจ้งชื่อผู้รับค่าเช่าคนใหม่และรายละเอียดการชำระเงินให้ผู้เช่าทราบอย่างชัดเจน พร้อมเก็บหลักฐานการแจ้งไว้ เพื่อป้องกันความสับสนหรือการโอนเงินผิดบัญชี

กรณีตกลงว่าจะรับมอบห้องว่าง

     ผู้ซื้อควรถามเพิ่มเติมว่า

• ผู้เช่าจะย้ายออกวันไหน
• ผู้ขายมีหลักฐานการตกลงกับผู้เช่าแล้วหรือไม่
• ผู้ซื้อจะเข้าไปตรวจสภาพห้องหลังผู้เช่าย้ายออกได้เมื่อใด
• จะได้รับกุญแจและคีย์การ์ดทั้งหมดวันไหน
• หากไม่สามารถส่งมอบห้องได้ตามกำหนด จะจัดการอย่างไร

     หากผู้ขายรับปากว่าผู้เช่าจะย้ายออกก่อนวันโอน แต่ยังไม่มีหลักฐานยืนยัน ผู้ซื้อควรถือว่าเรื่องนี้ยังไม่ได้ข้อสรุปที่แน่นอน

     โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการย้ายเข้าอยู่เองหรือวางแผนปรับปรุงห้องทันทีหลังซื้อ ไม่ควรกำหนดวันเริ่มงานจากคำรับปากเพียงอย่างเดียว

     ควรตกลงเรื่องวันที่ผู้เช่าจะย้ายออกและวันที่ผู้ซื้อจะได้รับมอบห้องให้ชัดเจน พร้อมมีหลักฐานที่ตรวจสอบได้

ซื้อแล้วรับค่าเช่าต่อได้ทันที ต้องดูอะไรบ้าง

     คอนโดที่มีผู้เช่าอยู่แล้วอาจช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องเริ่มหาผู้เช่าใหม่ตั้งแต่วันแรก แต่ไม่ได้หมายความว่าจะได้รับค่าเช่าอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีความเสี่ยง

     ก่อนตัดสินใจ ควรตรวจสอบข้อมูลต่อไปนี้

• ค่าเช่าที่ระบุในสัญญาปัจจุบัน
• หลักฐานการรับค่าเช่าจริง
• ระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่า
• ค่าใช้จ่ายประจำของห้อง
• เงินสำรองสำหรับซ่อมแซมและดูแลห้อง
• ค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าหรือยอดค้างชำระที่เกี่ยวข้อง

     หากผู้ขายแจ้งว่าสามารถปรับค่าเช่าเพิ่มได้เมื่อต่อสัญญาครั้งใหม่ ควรมองว่าเป็นเพียงรายได้ที่คาดหวัง เพราะยังขึ้นอยู่กับการตกลงกับผู้เช่าและสภาพตลาดในอนาคต

     ผู้ซื้อควรนำค่าเช่าที่มีหลักฐานยืนยันมาเปรียบเทียบกับราคาซื้อและค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายจริง ไม่ใช่ดูเพียงยอดค่าเช่ารายเดือนแล้วสรุปว่าคุ้ม

     หากต้องการประเมินความคุ้มค่าในมุมของการลงทุนเพิ่มเติม บทความ ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องดูอะไรบ้างก่อนคิดว่าคุ้ม จะช่วยให้พิจารณาค่าใช้จ่าย ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจได้รอบด้านขึ้น

ก่อนวางมัดจำคอนโดที่มีผู้เช่า ต้องตกลงเรื่องไหนให้เรียบร้อย

     หลังจากตรวจสัญญา ค่าเช่า เงินประกัน และสภาพห้องแล้ว ควรทบทวนข้อมูลทั้งหมดอีกครั้งก่อนวางมัดจำ

     เรื่องสำคัญควรมีคำตอบและหลักฐานที่ชัดเจน ไม่ใช่ตกลงกันด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว เพราะหากเกิดข้อขัดแย้งหลังโอนกรรมสิทธิ์ การกลับมาตรวจสอบหรือแก้ไขอาจทำได้ยากขึ้น

รายการตรวจสอบ 8 ข้อก่อนจ่ายเงินมัดจำ

• สถานะผู้เช่า รู้แล้วหรือยังว่าผู้เช่าจะอยู่ต่อหรือย้ายออก และมีหลักฐานยืนยันหรือไม่
• สัญญาเช่า ได้ตรวจสัญญาฉบับจริง ระยะเวลาการเช่า และข้อตกลงเพิ่มเติมครบแล้วหรือยัง
• ค่าเช่า จำนวนเงินที่ผู้ขายแจ้งตรงกับสัญญาและหลักฐานการรับเงินจริงหรือไม่
• ยอดค้างชำระ ตรวจแล้วหรือยังว่ามีค่าเช่าค้างชำระหรือค่าเช่าที่จ่ายล่วงหน้าไว้หรือไม่
• เงินประกัน ทราบยอดเงินประกันที่จ่ายจริงแล้วหรือยัง ใครเป็นผู้ถือเงินอยู่ และจะจัดการอย่างไรเมื่อเปลี่ยนเจ้าของ
• สภาพห้อง ได้ตรวจจุดสำคัญครบหรือยัง และมีส่วนไหนที่ยังเข้าไปตรวจไม่ได้บ้าง
• ค่าใช้จ่าย ตรวจค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ค่าไฟ และยอดค้างชำระอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องแล้วหรือยัง
• วันส่งมอบ ตกลงเรื่องวันโอน การส่งมอบห้อง เอกสาร กุญแจ และคีย์การ์ดเรียบร้อยแล้วหรือยัง

     หากข้อใดยังไม่มีคำตอบหรือหลักฐานชัดเจน ควรขอให้ผู้ขายชี้แจงเพิ่มเติมก่อนจ่ายเงินมัดจำ

     โดยเฉพาะกรณีที่ต้องการรับมอบห้องว่าง ควรระบุวันส่งมอบ เงื่อนไขการตรวจสภาพห้อง และวิธีจัดการหากส่งมอบไม่ได้ตามกำหนดไว้ในเอกสารที่เหมาะสม

     การซื้อคอนโดที่ยังมีผู้เช่าอยู่จึงไม่ได้มีแค่เรื่องกรรมสิทธิ์และสภาพห้อง แต่ยังมีสัญญาเช่า เงินประกัน และข้อตกลงเดิมที่ต้องตรวจให้รอบคอบ

     ก่อนจ่ายเงินจริง ควรขอดูสัญญาเช่าฉบับที่ใช้อยู่ ตรวจค่าเช่าและเงินประกันให้ตรงกับหลักฐาน แล้วตกลงให้ชัดว่าจะให้ผู้เช่าเดิมอยู่ต่อหรือรับมอบห้องว่าง หากยังตรวจห้องได้ไม่ครบหรือไม่แน่ใจเรื่องวันส่งมอบ ควรจัดการข้อสงสัยเหล่านั้นก่อนวางมัดจำ เพื่อไม่ให้กลายเป็นปัญหาที่ต้องมาแก้หลังรับโอนกรรมสิทธิ์