การขายบ้านเป็นเรื่องที่มีความซับซ้อนมากๆ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์ การชำระภาษี และอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการขายบ้าน ในบทความนี้เราจะมาเรียนรู้เกี่ยวกับค่าโอนและภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านในปี 2566
ค่าโอนกรรมสิทธิ์
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ หรือ ธุรกรรมการโอนที่ดิน คือ ค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการโอนกรรมสิทธิ์ของที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้ว ค่าโอนจะถูกคำนวณจากมูลค่าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขาย โดยค่าธรรมเนียมนี้จะต้องจ่ายภายใน 1 เดือนหลังจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย โดยมีอัตราค่าธรรมเนียมที่แตกต่างกันไปตามสถานที่ที่ตั้งและมูลค่าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ขาย และอัตราค่าธรรมเนียมจะเปลี่ยนแปลงไปตามนโยบายของรัฐบาลในแต่ละช่วงเวลา
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้าน
ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านประกอบด้วยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคล
นอกจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแล้ว การขายบ้านยังมีภาษีอีกหนึ่งประเภทที่เกี่ยวข้อง นั่นคือภาษีเงินได้นิติบุคคล (Corporate Income Tax) ซึ่งเป็นภาษีที่ต้องเสียเมื่อมีกำไรจากการธุรกิจ ซึ่งการขายบ้านสามารถถูกพิจารณาว่าเป็นกิจการเล็กน้อยและเป็นกิจการเพื่อการลงทุนส่วนตัว ซึ่งภาษีเงินได้นิติบุคคลจะไม่ต้องเสียในกรณีนี้
อย่างไรก็ตาม การขายบ้านอาจมีผลกระทบต่อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเนื่องจากมีผลต่อรายได้สุทธิ การขายบ้านในกรณีที่ได้รับกำไรจากการขายมากกว่า 200 ล้านบาทต่อปีจะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามอัตราที่กำหนดโดยกฎหมาย ซึ่งอัตราภาษีจะขึ้นอยู่กับจำนวนเงินได้สุทธิ โดยอัตราภาษีเริ่มต้นที่ 5% และสูงสุดถึง 35%
นอกจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคลแล้ว การขายบ้านยังมีภาษีอื่นๆ ที่อาจต้องเสียเช่นกัน เช่น ภาษีที่ดินและภาษีสินค้าหรือบริการ (Value Added Tax: VAT) หากท่านเป็นเจ้าของที่ดินที่มีคนเช่าอยู่ และท่านต้องการขายที่ดินนั้น เมื่อขายแล้วท่านจะต้องเสียภาษีที่ดิน ซึ่งจะคิดตามราคาประเมินที่ดินและอัตราภาษีที่ดินของพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่ โดยทางเจ้าหน้าที่จะมาประเมินราคาที่ดินและอัตราภาษีที่ดินก่อนการขาย ซึ่งหากท่านไม่เห็นด้วยในการประเมิน สามารถยื่นคำร้องขอปรับปรุงการประเมินได้
สำหรับภาษีสินค้าหรือบริการ (VAT) หากท่านมีธุรกิจขายบ้านในลักษณะการขายให้กับลูกค้าทั่วไป ท่านจะต้องเสียภาษี VAT ณ อัตรา 7% ของราคาขาย แต่หากท่านขายให้กับผู้ซื้อที่เป็นผู้ซื้อในกลุ่มธุรกิจ ท่านจะต้องเสียภาษีอัตรา 0% แต่จะต้องแจ้งให้กรมสรรพากรทราบถึงข้อมูลผู้ซื้อและสัญญาซื้อขาย
นอกจากภาษีดังกล่าวแล้วยังมีภาษีอื่นๆ เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือภาษีเงินได้ผู้มีรายได้สูง (personal income tax) ที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านอีกด้วย ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่ผู้ประกอบการต้องเสียตามมูลค่าเพิ่มของกิจการเฉพาะ หรือกิจกรรมที่ได้รับการกำหนดให้เสียภาษีโดยเฉพาะตามกฎหมาย โดยสำหรับการขายบ้าน ถ้าผู้ขายเป็นนิติบุคคลและมีการขายบ้านเป็นกิจกรรมเฉพาะกิจของบริษัท ก็อาจต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กำหนดในกฎหมาย
นอกจากนี้ ภาษีเงินได้ผู้มีรายได้สูง (personal income tax) ก็เป็นภาษีที่ควรระวังเมื่อมีการขายบ้าน หากผู้ขายมีรายได้ที่สูงกว่าอัตราภาษีที่กำหนด ก็จะต้องเสียภาษีเงินได้สูงขึ้นตามอัตราที่กำหนดในกฎหมาย โดยต้องคำนวณรายได้ทั้งหมดที่ได้รับจากการขายบ้าน รวมถึงรายได้อื่นๆที่ได้รับในช่วงเวลาเดียวกันด้วย เช่น รายได้จากการลงทุน หรือรายได้จากธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้าน
นอกจากภาษีที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านแล้วยังมีกฎหมายอื่นที่ต้องการให้ผู้ขายบ้านปฏิบัติตามเพื่อคุ้มครองสิทธิ์และประโยชน์ของผู้ซื้อบ้าน ดังนั้นในบทความนี้เราจะได้รู้จักกับกฎหมายและหลักการที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านในประเทศไทยอีกด้วย
กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านในประเทศไทย
1. พรบ.คุ้มครองผู้ซื้อที่ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2558
พรบ.คุ้มครองผู้ซื้อที่ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2558 มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ซึ่งให้ผู้ซื้อได้รับความคุ้มครองและป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายในกรณีที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญา และให้ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนหาความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่กรมธนารักษ์ได้ในกรณีที่ผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญา
2. พรบ.อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2542
พรบ.อสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2542 เป็นกฎหมายที่กำหนดเกี่ยวกับการถือครองทรัพย์สิน รวมถึงทรัพย์สินทางด้านอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน ห้องชุด และอื่นๆ ในประเทศไทย ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 มกราคม พ.ศ. 2543 และได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมกันมากมายในภายหลัง
การขายบ้านตามกฎหมายนี้ จะต้องทำการยกเลิกสัญญาขายซื้อ-ขาย (Cancellation of Sale and Purchase Agreement) ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ (Transfer of Ownership) จากนั้นต้องทำการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ (Registration of Ownership) โดยการจดทะเบียนนี้จะต้องจ่ายภาษีโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นภาษีที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน
อีกหนึ่งเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านตามกฎหมายนี้คือ การชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (Property Tax) ซึ่งเป็นภาษีที่ต้องชำระในแต่ละปีโดยเจ้าของทรัพย์สิน และภาษีนี้จะต้องชำระก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น ในกรณีที่เจ้าของทรัพย์สินยังไม่ได้ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในแต่ละปี จะต้องชำระเงินภาษีอย่างเป็นทางการก่อนการโอนกรรมสิทธิ์
โดยผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบในการชำระเงินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในช่วงเวลาที่เจ้าของเดิมไม่ได้ชำระในแต่ละปี ดังนั้น การตรวจสอบประวัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในขณะที่เจ้าของเดิมยังถือครองทรัพย์สินนั้นอยู่เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง โดยในกรณีที่พบว่ามีเงินภาษีที่ยังไม่ได้ชำระ ผู้ซื้ออาจต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการชำระเงินภาษีเพิ่มเติมในภายหลังหรือต้องเสียค่าปรับและดอกเบี้ยสูงสุด 24% ต่อปี จนกว่าจะชำระเงินภาษีครบถ้วนและได้รับหลักฐานการชำระภาษีจากเจ้าของเดิม
นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังต้องรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจมีค่าใช้จ่ายสูงถึงหลักหมื่นบาทขึ้นอยู่กับมูลค่าของบ้าน และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายบ้านเช่น ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิการใช้บริการสาธารณูปโภค การจดทะเบียนการเปลี่ยนชื่อเจ้าของ และอื่นๆ อีกมากมาย
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น