ความรู้เบื้องต้นเกี่ยวกับการ ซื้อขายที่ดิน โอนที่ดิน การขอจดทะเบียนที่ดินประเภทต่างๆ

     เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขา ส่วนแยก หรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งพาณิชย์ เช่น ซื้อขายที่ดิน ขายฝาก ให้ จำนอง ฯลฯ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิ ความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรมและเรียกหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีประกอบการพิจารณา หลักฐานต่างๆ ดังกล่าวจึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้

     การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ส่นใหญ่มักจะมี คู่กรณี2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้น หลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจำแนกออกได้ 2 ลักษณะตามของคู่กรณี อันได้แก่ "ผู้โอน" ฝ่ายหนึ่ง "ผู้รับโอน" อีกฝ่ายหนึ่ง ดังนี้
     ผู้โอน หมายถึง ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆ ซึ่งมีความประสงค์จะโอนสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดินไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่า ผู้รับโอน สำหรับกรณีนี้หลักทั่วไป  เกี่ยวกับ เอกสารการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะโอนในประเภทใดๆ เช่น ในฐานนะผู้ขาย ผู้ให้ ฯลฯ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ
     1. บุคคลธรรมดา
      - โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
      - ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14)
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดงด้วย
      - หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีขาดการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานการหย่า
      -  สัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ (ถ้ามี)
      - ถ้าไม่ได้ไปดำเนินการด้วยตนเอง ต้องทำหนังสือมอบอำนาจและต้องนำบัตรประจำตัวประชาชนตัวผู้มอบหรือสำเนาภาพถ่ายบัตรประจำตัวประชาชนที่มอบอำนาจรับรองความถูกต้องและบัตรของผู้รับมอบอำนาจไปด้วย
     - การเขียนข้อความในหนังสือมอบอำนาจให้ปฏิบัติตามคำเตือนด้านหลังแบบพิมพ์มอบอำนาจของกรมที่ดิน
    
     2. นิติบุคคล     
      - โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
      - หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคล พร้อมตัวอย่างลายมือชื่อของผู้มีอำนาจลงนาม
      - รายงานการประชุมของนิติบุคคลในกรณีที่ต้องมี
      - หนังสือบริคณห์สนธิ ตราสารจัดตั้งหรือเอกสารการจัดตั้งนิติบุคคลนั้น
    
     ผู้รับโอน ได้แก่ ผู้รับสัญญาจากผู้โอน เช่น ผู้ซื้อ ผู้รับให้ เป็นต้น แต่เนื่องจากประเภทการโอนมีหลายประเภท และแต่ละประเภทอาจจะตรวจสอบเรียกหลักฐานประกอบการสอบสวน ทางฝ่ายผู้รับโอนแตกต่างกันออกไป
     บุคคลธรรมดา     
     1. คนสัญชาติไทย ขอซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานดังนี้ คือ
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - ทะเบียนบ้าน (ท.ร. 14) ถ้าผู้ซื้อทำการสมรสแล้ว แต่ต่างถือภูมิลำเนาแยกกัน ให้นำทะเบียนบ้านของคู่สมรสไปประกอบด้วย
      -  ในกรณีที่ย้ายภูมิลำเนาหลายแห่งถ้าสามารถจะนำทะเบียนบ้านแต่ละบ้านที่ย้ายออกไปแสดงได้ก็ให้นำไปด้วย
      - ถ้าคู่สมรสซึ่งเคยมีสัญชาติอื่นและได้อนุญาตให้แปลงสัญชาติ คืนสัญชาติหรือถือสัญชาติตามคู่สมรส ให้นำหลักฐานนั้นๆ แล้วแต่กรณีไปประกอบเช่นกัน
      - ถ้าได้ทำการสมรสหรือหย่าแล้ว ให้นำทะเบียนนั้นๆ ไปแสดง
      - ในกรณีที่มีคู่สมรส ต้องมีหนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรสให้ทำนิติกรรม
      - ถ้าได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น
    
     2. คนสัญชาติไทย ซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคู่สมรสเดิมที่เป็นคนต่างด้าวแล้ว จะต้องนำหลักฐานตามที่กล่าวในข้อ 1 ประกอบแล้วยังจะต้องมีหลักฐานเหล่านี้อีก คือ
      - ทะเบียนหย่า หรือหลักฐานที่แสดงว่าขาดจากการสมรส

      3. คนสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติหลักฐานที่จะต้องนำไป คือ
      - หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติเป็นไทยหรือใบแทน
      - ทะเบียนบ้าน
      - บัตรประจำตัวประชาชน
      - หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล

นิติบุคคล    
บริษัท จำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หรือนิติบุคคลอื่น
      - เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล
      - หนังสือสำคัญการให้อำนาจการทำการแทนนิติบุคคล
      - หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับ
      - บัญชีรายชือผู้ถือหุ้นหรือสมาชิกโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียน สำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทรับรองแล้วในปัจจุบัน
      - รายงานการประชุมของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล
      - รายงานการประชุมของนิติบุคคล
      - กรณีบริษัทมีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ต้องใช้ หลักฐานการประกอบอาชีพ, รายได้ ที่มาของเงินซึ่งคนไทยนำมาซื้อหุ้น
      - กรณีบริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่จำนองที่ดิน บริษัทต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน

     นี่คือตัวอย่างความรู้เบื้องต้นใน การซื้อขายที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เบื้องต้น สำหรับผู้ที่ต้องการหาบริษัทที่ รับฝากขายบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ทางเรามีพนักงานมืออาชีพที่จะคอยให้ความสะดวกทั้งเรื่องการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน อีกทั้งอำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อในเรื่องการหาเงินกู้จากสถาบันการเงินให้อีกด้วย เพื่อช่วยให้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ รวดเร็วยิ่งขึ้น สำหรับผู้ที่ต้องการ ฝากขายบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรืออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ สามารถกรอกรายละเอียดเบื้องต้นได้ที่ลิงค์ด้านล่าง
   
คลิ๊กที่นี่เพื่อกรอกรายละเอียด ฝากขายบ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ